Дело № 2-2710/ 2017 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 октября 2017 года г. Миасс, Челябинская область 

Миасский городской суд Челябинской области, в составе:

председательствующего судьи Чепур Я.Х.,

при секретаре Рыбниковой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседание гражданское дело по иску ФИО1 к Миасскому городскому отделу судебных приставов, ФИО2 об освобождении имущества от ареста, о признании договора заключенным, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к Миасскому городскому отделу судебных приставов (далее – Миасский ГОСП), ФИО2 об освобождении квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР, от ареста; о признании заключенным договора купли-продажи объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР, с использованием кредитных средств от ДАТА между ФИО2 и ФИО1; о признании права собственности на указанную квартиру.

В обоснование иска истец указала, что между ней и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры. Истец свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, ответчиком была передана квартира, однако, право собственности на неё зарегистрировать не удалось, в связи с тем, что из УФРС поступило уведомление о невозможности регистрации права собственности вследствие наложенного запрета судебным приставом - исполнителем Миасского ГОСП УФССП по Челябинской области. При этом, на дату подачи документов в Управление Росреестра никаких обременений в отношении этой квартиры не было. Перед покупкой жилья, истец неоднократно интересовалась об имеющихся ограничениях. Поскольку квартира приобреталась с использованием кредитных денежных средств, ПАО Банк «ВТБ 24» также неоднократно проверял спорную квартиру на предмет имеющихся ограничений, которые отсутствовали.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 поддержали исковые требования в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска.

Представитель ответчика Миасского ГОСП в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Представитель заинтересованного лица Банк ВТБ 24 (ПАО) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в отзыве просил удовлетворить исковые требования, при этом в случае удовлетворения иска указать на существующее обременение спорной квартиры – ипотеку в силу закона (л.д.61-62).

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в представленном суду мнении, не возражал против удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав пояснения истца, ее представителя, ответчика, исследовав все материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В соответствии с частью 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Статьей 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями 2004 года), предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные решения.

В порядке части 1 статьи 28 указанного Закона права на недвижимое имущество установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Из указанного следует, что правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключении его из описи обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

Бремя доказывания принадлежности имущества, на которое наложен арест, лежит на лице, обратившимся с требованием об освобождении имущества от ареста и исключении из описи.

В судебном заседании установлено, подтверждается материалами дела, что ДАТА между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, согласно которому покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ 24 (кредитор) в кредит согласно кредитному договору НОМЕР от ДАТА, заключенному между покупателем и кредитором покупает в собственность у продавца квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР за цену 850 000 руб. (л.д.10-13,24-28).

Указанный объект находится в собственности у продавца, до заключения настоящего договора никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременен (п.п. 12., 1.5). 

Согласно Передаточному акту к договору купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от ДАТА, ФИО2 передал ФИО1 в собственность, а истец соответственно приняла квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР (л.д.21).

Расписками от ДАТА на сумму 600 000 руб. и на сумму 250 000 руб. подтверждается исполнение ФИО1 обязательств по договору купли продажи (л.д.22,23).

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДАТА, обременения, правопритязания, заявленные в судебном порядке права требования на указанный объект отсутствуют (л.д.14-15). 

ДАТА Управлением Росреестра по Челябинской области государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости и ипотека приостановлены с ДАТА до ДАТА, в связи с поступлением в Управление Росреестра постановления судебного пристава - исполнителя Миасского ГОСП УФССП по Челябинской области от ДАТА НОМЕР в рамках исполнительного производства НОМЕР от ДАТА (л.д.16,18). 

ДАТА Управлением Росреестра по Челябинской области государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости и ипотека приостановлены с ДАТА до снятия запрета, в связи с поступлением в Управление Росреестра постановления судебного пристава - исполнителя Миасского ГОСП УФССП по Челябинской области от ДАТА НОМЕР в рамках исполнительного производства НОМЕР от ДАТА (л.д.17). 

Как следует из Банка данных исполнительных производств по состоянию на ДАТА, исполнительного производства НОМЕР от ДАТА в отношении должника ФИО2 нет (л.д.29-30).

Исполнительное производство НОМЕР от ДАТА возбуждено на основании исполнительного листа НОМЕР от ДАТА, выданного Миасским городским судом о взыскании с ФИО2 в пользу ООО «Русфинанс Банк» задолженности по кредитному договору в размере 195 681,76 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 3 556,82 руб., обратив взыскание на заложенное имущество автомобиль ... года выпуска, государственный регистрационный знак ... (л.д.53,54). 

Как пояснил ФИО2 в судебном заседании, автомобиль находился в залоге у ООО «Русфинанс Банк», на который банком было обращено взыскание. Автомобиль банку был передан, согласно акту приема-передачи автомобиля. С этого момента прошло более десяти лет, никаких претензий к нему предъявлено не было. Позже, он узнал, что работник банка, принимавший автомобиль, был осужден за фальсификации с заложенными автомобилями. О том, что в отношении него было возбуждено исполнительное производство в пользу ООО «Русфинанс Банк» не знал, приставы его не вызывали, ни с постановлением о возбуждении исполнительного производства, ни с постановлением о запрете регистрационных действий в отношении квартиры не ознакомили.

Согласно письму ООО «Русфинанс Банк» в настоящее время задолженность ФИО2 по кредитному договору составляет 139 838,40 руб.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Поскольку истец приобрела указанную квартиру, денежные средства были переданы продавцу, квартира покупателю, однако государственная регистрация права собственности не произошла по независящим от истца обстоятельствам, суд приходит к выводу, что ФИО1 является законным владельцем квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР и имеет право обращаться в суд за защитой своих прав, в том числе за освобождением указанного имущества от ареста.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. При этом, по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поскольку ФИО1 после подписания договора купли-продажи въехала в указанную квартиру, зарегистрировалась в ней, осуществляет платежи по кредитному договору, что подтверждается ответом Банка ВТБ 24 (ПАО,) действующее законодательство не содержит запрета на заключение договоров ни по времени, ни по субъектному составу, что свидетельствует об установлении факта реальности договора купли-продажи, и подтверждает отсутствие злоупотребления со стороны истца или ответчика ФИО2

Как следует из п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку согласно пункту 5 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации считается, что права и обязанности залогодержателя предоставляются кредитору или иному управомоченному лицу только со дня вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования, обеспечивающиеся запретом, право на иск об обращении взыскания на арестованное имущество возникает не ранее указанного дня.

Пунктом 96 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отношении указанной квартиры ни залог, ни правопритязания в судебном порядке не существуют.

Согласно положениям частей 1 и 3 статьи 140, а также части 1 статьи 142 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации мерами обеспечения иска является, в частности, наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику. Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию. Определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений.

В соответствии с положениями частей 3 и 4 статьи 80 Федерального закона Российской Федерации от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" арест на имущество должника налагается судебным приставом-исполнителем, в том числе при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество. Арест имущества включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

По смыслу приведенных выше норм процессуального права, запрет распоряжаться имуществом является одним из видов ограничения прав должника при аресте его имущества.

Состав имущества, на которое налагается арест, определяется судебным приставом-исполнителем исходя из конкретных обстоятельств в соответствии с требованиями закона и с соблюдением положений о соразмерности мер обеспечения.

Стоимость квартиры, определенная договором купли-продажи, составляет 850 000 руб., размер же взыскания по исполнительному производству в пользу ООО «Русфинанс Банк» составляет 139 838,40 руб., что безусловно свидетельствует о несоразмерности предпринятых судебным приставом-исполнителем мер в отношении указанного объекта недвижимости. 

Согласно положениям статьи 1, а также части 1 статьи 4 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие установленных уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (ареста имущества и других), является ограничением (обременением) прав на недвижимое имущество, подлежащим регистрации в порядке, установленном этим Законом.

В соответствии с частью 4 статьи 19 этого же Закона наличие ареста или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества является основанием для приостановления государственной регистрации прав до снятия ареста или запрета.

Как разъяснено в п. 96 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основание для освобождения имущества от ареста возникает лишь в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю).

При этом с момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (статья 8.1 ГК РФ) (п. 95).

Поскольку, как указано выше, на день подписания договора купли-продажи от ДАТА записи о наложенных запретах не были внесены в ЕГРП, истец не знала и не должна была знать об аресте принадлежащей ФИО2 квартиры и, следовательно, должна быть признана добросовестным приобретателем.

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что квартира подлежит освобождению от ареста, договор купли-продажи квартиры от ДАТА, подписанный между ФИО1 и ФИО2, является заключенным, ФИО1 приобрела право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР. 

Согласно ст.8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебных решений, устанавливающих права и обязанности.

Решение суда о признании права собственности является в соответствии со ст. ст. 17 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку квартира была приобретена, в том числе с использованием кредитных средств, согласно п. 5.1, 5.4 договора купли-продажи одновременно с регистрацией перехода права собственности должна быть зарегистрирована ипотека в силу закона, с момента государственной регистрации ипотеки, объект недвижимости считается в залоге у кредитора, суд приходит к выводу, что одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР, общей площадью ... кв.м., возникла ипотека в силу закона в пользу Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть произведена соответствующая запись об обременении. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Миасскому городскому отделу судебных приставов, ФИО2 о признании договора заключенным, признании права собственности - удовлетворить в полном объеме.

Освободить квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР, кадастровый НОМЕР от арестов в виде запрета на совершение действий по регистрации, наложенных: 

- по постановлению судебного пристава - исполнителя Миасского ГОСП УФССП по Челябинской области от ДАТА НОМЕР в рамках исполнительного производства НОМЕР от ДАТА;

- по постановлению судебного пристава - исполнителя Миасского ГОСП УФССП по Челябинской области от ДАТА НОМЕР в рамках исполнительного производства НОМЕР от ДАТА.

Признать заключенным договор купли-продажи объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР, кадастровый НОМЕР, с использованием кредитных средств от ДАТА между ФИО2 и ФИО1 .

Признать за ФИО1 , ДАТА года рождения, уроженкой АДРЕС, паспорт гражданина РФ серии НОМЕР, выданный ... ДАТА, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР.

Установить, что одновременно с государственной регистрацией права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

...> д. НОМЕР кв. НОМЕР, общей площадью ... кв.м., кадастровый НОМЕР, возникла ипотека в силу закона в пользу Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (место нахождения: 101000, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации ДАТА), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна быть произведена соответствующая запись об обременении. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Я.Х. Чепур

... 

...

...

...

...

...

...

...

... 

...

...

... 

...

...

...

...

... 

...

...