РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

07.08.2019 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе 

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Балашовой П.П.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Сочистрой-АРД" к ФИО1 о признании недействительным инвестиционного договора,

установил:

ООО "Сочистрой-АРД" обратился в Центральный районный суд г.Сочи с иском к ФИО1 указав, что между истцом и ответчиком был заключен договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – договор инвестирования). По условиям договора инвестирования истец обязался собственными или привлеченными силами обеспечить капитальный ремонт здания - назначение нежилое (Спальный корпус №), общей площадью 4150,7 кв.м, кадастровый №, расположенный на земельном участке (кадастровый номер) 23:49:032007:1006 по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Хостинский район, 

<

адрес>, площадью 7746 кв.м, для саниторно-курортной деятельности, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для многоквартирной застройки в соответствии с исходно-разрешительной документацией и ввести в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 1.2., 1.3, 1.5, 2.1 договора инвестирования). Встречно ответчик ФИО1 обязалась осуществить частичное финансирование в капитальный ремонт и реконструкцию объекта в размере и на условиях, предусмотренных инвестиционным договором. Поскольку, вступившим в законную силу судебным решением, договор аренды земельного участка по независящем от истца основаниям признан недействительным, в силу ст.167 ГК РФ, все последующие сделки также являются недействительными с момента их заключения. При таких обстоятельствах, истец просил суд признать заключенный договор инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ № – недействительным. 

В судебное заседание истец не явился буду надлежащим образом уведомленным, представитель истца ФИО2 настаивала на удовлетворении заявленных требованиях.

В судебном заседание ответчик не явился, представитель ответчика ФИО3 возражал относительно заявленных требований и просил суд отказать в истцу в их удовлетворении, ссылался на пропуск истцом срока исковой давности.

В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, выслушав доводы сторон, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между истцом ООО "Сочистрой-АРД" и ответчиком ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен инвестиционный договор предметом которого является здание спального корпуса № принадлежащее истцу на праве собственности (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ)? расположенное в границах земельного участка, принадлежащее истцу на праве аренды на основании Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п.3.1 договора инвестирования размер инвестиционного взноса ответчиком ФИО1 составил 6480000 рублей, исходя из расчета стоимости – 160000 рублей за 1 кв.м. Указанные обязательства выполнены ответчиком в полном объеме, что не отрицается сторонами.

В результате реализации инвестиционного проекта ответчик должен был приобрести право собственности на результат инвестиционной деятельности в виде помещения, общей площадью 40,5 кв.м, в том числе балконы, расположенное на 3 (третьем) этаже, условный номер (3к8), 8 (восьмое по пересчету слева направо относительно лестничного марша), расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>

Согласно ст.1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Статья 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ распространяет его действие на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, под которыми понимаются - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Согласно п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст.5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст.6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п.2 ст.223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем. 

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу п.2.2 инвестиционного договора ответчик приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности в виде "помещения" без определения его назначения в качестве "жилого" или "квартиры", расположенное в спальном корпусе № (п.1.4 Договора инвестирования). Сторонами также согласованы обязательства об оплате стоимости "помещения" в спальном корпусе №, ориентировочных сроках передачи объекта инвестирования ответчику.

Суд приходит к выводу, что оспариваемый договор по своей правовой природе не отвечает требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", поскольку не содержит обязательных положений о гарантийном сроке на объект долевого строительства, способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, обязанности по его государственной регистрации и т.д. При таких обстоятельствах, договор инвестирования следует толковать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п.2 ст.223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем.

При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, необходимо учитывать, что на основании ст.219 ГК РФ право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, являющейся правообладателем земельного участка (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРН.

Вместе с тем, при заключении инвестиционного договора с ответчиком истцом по независящим от него причинам не были учтены следующие обстоятельства. Администрация г.Сочи обратилась с иском о признании договоров аренды на земельные участки, на которых расположены реконструируемый объект? ничтожными (недействительными).

Решениями Арбитражного суда Краснодарского края по делам № А32-19771/17, № А32-26529/2018 указанные договоры аренды земельных участков признаны ничтожными (недействительными). Судебными инстанциями установлено? что договор аренды на исходный земельный участок, заключен администрацией г.Сочи в 2007 г. неправомерно, поскольку являлся федеральной собственностью в границах курорта федерального значения. Таким образом, все образованные в результате раздела земельные участки и заключённые в отношении них договоры аренды являются ничтожными. 

Так, на момент подписания договора аренды исходного земельного участка, в силу п.4 ст.31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", п.2 ст.3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Распоряжения Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Постановления Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 № 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал.

Все последующие сделки в отношении спорного земельного участка также являются ничтожными? в том числе и договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.12.2016 г., заключенный с истцом.

При таких обстоятельствах, исполнение обязательств по передаче результата инвестиционной деятельности ответчику, предусмотренных п.2.2 инвестиционного договора, со стороны истца было изначально невозможно. В соответствии с ч.1 ст.16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ.

В соответствии с ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что Гражданский кодекс РФ не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу ст.9 Гражданского кодекса РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом ст.12 Гражданского кодекса РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. 

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п.1 ст.1 Гражданского кодекса РФ). 

В силу ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом. 

Статьей 167 Гражданского кодекса РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ " применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Таким образом? в силу вступивших в законную силу актов арбитражных судов установлено? что истец на момент заключения оспариваемого инвестиционного договора не имел оформленных земельно-правовых отношений в отношении реконструируемого им здания и согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ не имел права осуществлять реконструкцию спорного объекта с привлечением инвесторов.

В свою очередь, предоставление земельного участка под реконструкцию спорного здания в установленном законом порядке в связи с вступлением в силу вышеуказанных судебных актов не осуществлялся.

Согласно ст.3 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ч.2 ст.3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", запрещаются капитальные вложения в объекты, создание и использование которых не соответствуют законодательству Российской Федерации и утвержденным в установленном порядке стандартам, нормам и правилам.

Согласно п.16 ст.1 и п.3 ст.52 Градостроительного кодекса РФ, осуществить строительство на земельном участке имеет право лишь его правообладатель.

Инвестиционный договор, предусматривающий инвестирование в реконструкцию объекта недвижимости без передачи инвестору и соинвесторам прав на соответствующий земельный участок в связи с отсутствием оформленных земельно-правовых отношений не соответствует закону и ничтожен.

В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите своего права.

Иск подан 24.07.2019 г., истцу стало известно о ничтожности договора с момента изготовления полной текста 05.10.2018 решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-26529/2018 (в мотивированной части вывод о ничтожности договора), в котором истец по настоящему делу являлся ответчиком.

Срок исковой давности не пропущен.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Признать недействительным (ничтожным) договор инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Сочистрой-АРД" и ФИО1, и применить последствия недействительной (ничтожной) сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 12.08.2019 г.

Председательствующий