Копия

№

24RS0№-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 января 2026 года г. Красноярск

Центральный районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Алеевой М.С., при секретаре ФИО2, с участием представителя истца ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ЮфоИнвест» о расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «ЮфоИнвест» о расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты>. Финансовые обязательства перед застройщиком по оплате первоначального взноса исполнены в размере 460 000 руб. в полном объеме. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты>. Финансовые обязательства перед застройщиком по оплате первоначального взноса исполнены в размере 1 000 000 руб. Застройщиком на себя принято обязательство о планируемом сроке сдачи МКД в эксплуатацию - 4 квартал 2026. Планируемый срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированы в управлении Росреестра по 

<

адрес>. В связи с получением информации о систематическом нарушении ответчиком сроков сдачи объектов истец приняла решение о необходимости расторжения договоров участия в долевом строительстве и возврате денежной суммы, хранящейся на эскроу-счете, в размере 1 460 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика были направлены уведомления о расторжении договора № 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ и № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. Ответа на уведомление не представлено. После повторного обращения к застройщику в апреле 2025 года получен отказ в расторжении. На основании изложенного просит расторгнуть договоры участия в долевом строительстве № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика денежные средства в размере 1 460 000 руб. в счет оплаты договоров участия в долевом строительстве № ЖК 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 93 240 руб. в качестве процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере – 186 480 руб., штраф, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб., обязать управление Росреестра по 

<

адрес> провести прекращение прав на указанные объекты долевого участия истца с внесением соответствующей регистрационной записи в ЕГРН: 

<

данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ) настаивал на удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание истец ФИО1, представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «ЮфоИнвест», представители третьих лиц Банка ВТБ (ПАО), управления Росреестра по Краснодарскому краю не явились, о дате и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, заявлений, ходатайств не представили. Представителем ответчика направлен письменный отзыв на исковое заявление.

В силу ст.167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В соответствии с ч.1 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

К правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве применяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку отношения между сторонами возникли из договора участия в долевом строительстве, Закон о защите прав потребителей при разрешении данного спора не подлежит применению.

Так, право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора предусмотрено ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

По смыслу ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ право участника долевого строительства отказаться во внесудебном порядке от исполнения договора предусмотрено при виновном и неправомерном поведении застройщика, конкретные случаи которого предусмотрены в п. п. 1 - 3 ст. 9 Закона.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона 30.12.2004 № 214-ФЗ неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, является основанием для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.

Из п. 5 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ следует, что указанный перечень случаев виновного поведения не является закрытым, и стороны вправе непосредственно в самом договоре предусмотреть конкретные случаи виновного поведения, при которых застройщик должен нести ответственность.

Так, согласно ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных Федеральным законом или договором случаях.

Из материалов гражданского дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «ЮфоИнвест» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 

<

данные изъяты>, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 3.1 договора).

Условия привлечения денежных средств участников долевого строительства: размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (п. 3.1.1 договора).

Как следует из п. 3.2 договора, объектом долевого строительства по настоящему делу является жилое помещение: квартира, 

<

данные изъяты>

Согласно п. 4.1 договора цена договора составляет 9 116 425 руб. Все расчеты производятся по счету эскроу. Срок условного депонирования денежных средств: ДД.ММ.ГГГГ.

Порядок расчетов определен в соответствии с п. 4.3 договора, согласно которому оплата цены настоящего договора производится участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации настоящего договора согласно следующего графика платежей: денежные средства в размере 460 000 руб. перечисляются участником в течении 5 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора; денежные средства в размере 2 275 000 руб. перечисляются участником до ДД.ММ.ГГГГ включительно; денежные средства в размере 6 381 425 руб. перечисляются участником до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Как установлено п. 5.2 договора, планируемый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию – 4 квартал 2026. Планируемый срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.3 договора).

Согласно п. 10.5 договора участник долевого строительства вправе оказаться от договора в одностороннем порядке исключительно в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим договором. В случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства, участник долевого строительства возмещает застройщику понесенные в связи с заключением договора расходы (государственные пошлины, юридические услуги, агентские вознаграждения и т.д.). В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (л.д. 147-155).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «ЮфоИнвест» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 

<

данные изъяты>, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанного дома передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п. 3.1 договора).

Условия привлечения денежных средств участников долевого строительства: размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (п. 3.1.1 договора).

Как следует из п. 3.2 договора, объектом долевого строительства по настоящему делу является жилое помещение: 

<

данные изъяты>

Согласно п. 4.1 договора цена договора составляет 7 744 055 руб. Все расчеты производятся по счету эскроу. Срок условного депонирования денежных средств: ДД.ММ.ГГГГ.

Порядок расчетов определен в соответствии с п. 4.3 договора, согласно которому оплата цены настоящего договора производится участником долевого строительства с использованием специального счета эскроу после государственной регистрации настоящего договора согласно следующего графика платежей: денежные средства в размере 1 000 000 руб. перечисляются участником в течении 5 рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора; денежные средства в размере 1 324 000 руб. перечисляются участником до ДД.ММ.ГГГГ включительно; денежные средства в размере 5 420 055 руб. перечисляются участником до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Как установлено п. 5.2 договора, планируемый срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию – 4 квартал 2026. Планируемый срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.3 договора).

Согласно п. 10.5 договора участник долевого строительства вправе оказаться от договора в одностороннем порядке исключительно в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим договором. В случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства, участник долевого строительства возмещает застройщику понесенные в связи с заключением договора расходы (государственные пошлины, юридические услуги, агентские вознаграждения и т.д.). В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (л.д. 135-143).

Обязательства по размещению денежных средств на счетах эскроу в сумме 1 460 000 рублей исполнены истцом надлежащим образом, что подтверждается справками Банка ВТБ (ПАО) от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 222,223).

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора № 

<

данные изъяты>, в котором истец предлагала ответчику расторгнуть договор долевого участия в строительстве № ЖК ОБЛАКА3-Л1-БС-9-1545 и возвратить ей в добровольном порядке денежные средства в размере 1 000 000 руб.

Также, ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора № 

<

данные изъяты>, в котором истец предлагала ответчику расторгнуть договор долевого участия в строительстве № ЖК ОБЛАКА3-Л1-БС-8-1342 и возвратить ей в добровольном порядке денежные средства в размере 460 000 руб.

Кроме того, истцом в адрес ответчика направлялось письмо о согласовании расторжения договоров № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, № 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тяжелым материальным положением. Требование ответчиком удовлетворено не было.

В материалы дела истцом в качестве доказательств, подтверждающих тяжелое материальное положение истца, представлен отчет о финансовых результатах ООО «

<

данные изъяты>» за январь-декабрь 2024, подписанный руководителем ФИО1, в соответствии с которым чистая прибыль за январь-декабрь 2023 года составляет 2 185 руб., за январь-декабрь 2024 года - 1 354 руб. Кроме того, истцом представлен приказ 

<

данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ об изменении графика работы, согласно которому ФИО1 и сотрудники ООО «

<

данные изъяты>» переведены на график работы «0,5 ставки» (л.д. 217,218).

В силу действующего законодательства порядок возврата денежных средств и ответственность застройщика, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, установлены исключительно в отношении виновного поведения застройщика, которое стало причиной одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора.

Между тем, в рамках настоящего спора виновных действий застройщика не установлено. Срок передачи объекта застройщиком участнику долевого строительства не нарушен.

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (п. 1.2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Заявляя требование о расторжении заключенных договоров, истец ФИО1 направила застройщику уведомление и письмо о внесудебном расторжении договоров участия в долевом строительстве.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что в связи с реальным риском утраты имущества или его повреждения, а также существенным изменением обстоятельств, из которых истец исходила при заключении договора, ввиду ухудшения ее финансового положения, возникли препятствия для дальнейшего участия истца в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Между тем, изменение материального положения участника долевого строительства, как и реальный риск утраты имущества или его повреждения, не могут служить основаниями к расторжению договоров с застройщиком, поскольку в материалы дела стороной истца не представлено убедительных доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых она исходила при заключении договоров, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договоров по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Таким образом, указанные истцом в качестве основания заявленного требования о расторжении договоров обстоятельства, связанные с ухудшением ее финансового положения, сами по себе не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств в рамках положений п. 2 ст. 451 ГК РФ, вследствие которых возможно расторжение договоров, так как при заключении договоров участник долевого строительства не мог не знать о бремени несения им риска ухудшения своего материального положения и утраты имущества или его повреждения, которые возможно было предвидеть до заключения сделки при достаточной степени заботливости и осмотрительности.

Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который истец как участник долевого строительства, несет при заключении договора, и не относится к существенным изменениям обстоятельств. При этом изменение финансового положения истца не связано с деятельностью застройщика и от него, как участника сделки, не зависит. Участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, в том числе, предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения. Стабильность доходов истца не являлось условием заключения договоров участия в долевом строительстве и условием исполнения обязательств по ним, то есть не может в смысле положений ст. 451 ГК РФ являться основанием для расторжения договоров.

Таким образом, суд приходит к выводу, что положения п. 10.5 договоров участия в долевом строительстве не устанавливают для застройщика обязанности расторгнуть договоры в случае обращения к нему дольщика, поскольку указанный пункт договоров предусматривает возможность расторжения договоров участия в долевом строительстве только в случаях, прямо предусмотренных законодательством, а ухудшение материального положения в качестве основания расторжения договоров не предусмотрено. В связи с вышеизложенным, заявленные требования истца о расторжении договоров участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ЮфоИнвест» о расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Красноярский краевой суд через Центральный районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий: подпись М.С.Алеева

Копия верна:

Судья М.С.Алеева

Мотивированное решение изготовлено 13.02.2026.