Дело № 3а-102/2023

73-OS0000-01-2022-000243-91

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

22 августа 2023 года                                г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Шапошниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконным решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным иском к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» (далее - ОГБУ «ЦГКО»), Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управлению Росреестра по Ульяновской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ульяновской области о признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» № *** от 1 августа 2022 года и № *** от 27 июля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: ***, в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости:

- земельный участок с кадастровым номером *** – 1 688 992 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 1 008 917 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** - 664 809 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 681 312 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 329 236 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 405 750 руб. 

Требования мотивировал тем, что является собственником указанных земельных участков. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  определена в размере 4 368 967 руб. 79 коп. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  определена в размере 1 983 290 руб., 54 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  определена в размере 1 616 086 руб. 34 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  определена в размере 1 120 180 руб. 27 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  определена в размере 734 182 руб. 90 коп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  определена в размере 904 805 руб. 22 коп.

Вместе с тем согласно отчету № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 16 мая 2022 года, составленного ООО «Центр судебной экспертизы» (оценщик ФИО2), рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 17 февраля 2022 года составляет:

- земельный участок с кадастровым номером *** – 1 688 992 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 1 008 917 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** - 664 809 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 681 312 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 405 750 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 329 236 руб. 

Истец   обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако решениями учреждения  № *** от 1 августа 2022 года и № *** от 27 июля 2022 года ему было отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данные решения истец считает незаконными.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Центр судебной экспертизы», оценщик ФИО2 

В ходе рассмотрения дела определением суда произведена замена ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником  публично-правовой компанией «Роскадастр» (л.д. 148-149 т.2).

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

В рамках рассмотрения дела представитель истца уточнил административные исковые требования - просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы:

- земельный участок с кадастровым номером *** - 1 544 210 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** –700 993 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** –571 205 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 432 615 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 283 543 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 349 437 руб.  

В судебном заседание представитель истца ФИО3 поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» ФИО4 просила отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на законность принятых учреждением решений. 

Указала, что проведенная по делу судебная экспертиза выявила несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтвердила наличие в отчете нарушений, изложенных в оспариваемых истцом решениях.  

Также пояснила, что требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.

Не согласна с размером рыночной стоимости земельных участков, определенной заключением судебной экспертизы. 

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, ОГБУ «БТИГКО», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка  (пункт 2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельных участков с кадастровыми номерами  *** (л.д. 141-168 т.1).

Земельные участки расположены по адресу: Ульяновская область, Майнский район, МО «Майнский район», МО «Тагайское сельское поселение», категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Кадастровая стоимость земельных участков была определена актом Управления Росреестра по Ульяновской области № *** от 20 января 2012 года:

- земельный участок с кадастровым номером *** – 4 368 967 руб. 79 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером *** –1 983 290 руб. 54 коп.,

- земельный  участок с кадастровым номером *** - 1 616 086 руб.,34 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 1 120 180 руб., 27 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 734 182 руб. 90 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 904 805 руб. 22 коп.  (л.д. 11-16 т.1, л.д. 98-99 т.2). 

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в ЕГРН 30 января 2012 года.

В рамках тура государственной кадастровой оценки 2022 года кадастровая стоимость земельных участков была определена по состоянию на 1 января 2022 года. Размер кадастровой стоимости составил:

- земельный участок с кадастровым номером *** – 3 090 194 руб. 20 коп. 

- земельный участок с кадастровым номером *** – 3 702 803 руб. 88 коп.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 931 202 руб. 10 коп. 

Кадастровая стоимость указанных земельных участков утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года (л.д. 215- 217 т.2).

- земельный участок с кадастровым номером *** – 2 091 376 руб. 81 коп. (кадастровая стоимость утверждена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от 21 марта 2023 года, л.д. 218 т.2),

- земельный участок с кадастровым номером *** – 319 962 руб. 93 коп. (кадастровая стоимость утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 263-пр от 25 ноября 2022 года, л.д. 219 т.2).

- земельный участок с кадастровым номером *** – 394 321 руб. 54 коп.  руб.  утверждена актом ОГБУ «БТИГКО» № *** от 21 марта 2023 года. л.д. 220 т.2).

Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2023 года. 

Таким образом, кадастровая стоимость, установленная до очередного тура государственной кадастровой оценки 2022 года, в настоящее время является архивной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее – архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В данном случае размер налоговых платежей рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельных участков. Истец имеет право на перерасчет налоговых платежей в зависимости от кадастровой стоимости земельных участков. 

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года  № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».

На основании распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 2780-од от 23 ноября 2022 года ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки». 

Соблюдая установленный законом порядок, истец 8 июля 2022 года обратился в ОГБУ «ЦГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости шести земельных участков в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке № *** от 16 мая 2022 года, составленный ООО «Центр судебной экспертизы» (оценки ФИО2). Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельных участков была определена по состоянию на 17 февраля 2022 года и составила:

- земельный участок с кадастровым номером *** - 1 688 992 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 1 008 917 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 664 809 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 681 312 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 329 236 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 405 750 руб.  (л.д. 41-115 т.1).

Решениями ОГБУ «ЦГКО»  № *** от  1 августа 2022 года и решением № *** от 27 июля 2022 года по результатам рассмотрения заявлений  ФИО1 было  отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере  их рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика ФИО2 по состоянию на 17 февраля 2022 года (л.д. 28-39 т.1).

Основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных  участков в размере их рыночной стоимости явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки,  а именно: 

- оценщиком на страницах 39-45 отчета приведены основные ценообразующие факторы земельных участков для сельскохозяйственного производства. Влияние ценообразующего фактора «плодородие земельного участка» не отражено оценщиком в отчете. Обоснование учета/не учета данного фактора в формировании рыночной стоимости предложений/аналогов в отчете об оценке отсутствует.

Нарушены требования п.п «г» п. 11 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3.

- На страницах 39-45 отчета приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости. Сбор информации был произведен оценщиком не позже даты оценки (17 февраля 2022 года). На странице 42 отчета указана стоимость земельного участка (Предложение № 16), расположенного по адресу: ***, в размере 450 000 рублей (скриншот на стр. 112 отчета об оценке)

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «ЦГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости.

Согласно проведенного ОГБУ «ЦГКО» анализа данных о рынке недвижимости установлена стоимость земельного участка -  предложение № 16 на 14 января 2022 года - 2 200 000 рублей (id 302090332787). Использование объявления по состоянию на 21 января 2020 года говорит об использовании неактуальной информации, использовании неполных сведений, несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции земельного участка, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость предложения №16 по состоянию на 21 января 2020 года является неактуальной на дату оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 7.

- На странице 40 отчета об оценке оценщиком некорректно указана стоимость предложения №5 с учетом цены предложения за 1 кв.м. - 0,99 руб. и площади 3 439 048 кв.м, в размере 3 405 600 рублей. Дата предложения № 29 – 31 октября 2021 года, указанная оценщиком на странице 45, противоречит информации, приведенной оценщиком на стр. 135, и информации, представленной на сайте https://an.gko73.ru/Dage analogs.php. Согласно данной информации дата предложения № 29 – 31 октября 2020 года.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

- Согласно п. 5 ФСО № 3 содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

На странице 5 отчета об оценке оценщиком указан срок экспозиции объекта оценки от 1-30 месяцев, среднее значение для населенного пункта - 17 мес., данная информация не соответствует приведенной ниже ссылке, а также ссылке на странице 57 отчета.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

- Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть пронумерован постранично. В отчете отсутствует нумерация части страниц.

Нарушены требования п. 6 ФСО № 3.

- На странице 72 отчета об оценке оценщиком указано: «Корректировка на местоположение. Объекты оценки и аналоги 1, 2, 3, 4 располагаются в пределах 30-70 км от регионального центра», на странице 67, 69 оценщиком указано, что аналог № 1 находится на значительном удалении, более 70 км.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

- На страницах 17, 18, 19, 20 отчета об оценке оценщиком указано текущее использование земельных участков - «залежь», тогда как на страницах 69, 70, 71 в расчетной части отчета указаны виды использования - «пашня либо кормовые угодья».

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

- Приведенный расчет корректировок на назначение (использование земельного участка) на странице 74 не соответствует таблице с расчетом на страницах 69, 70, 71.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

- При расчете коэффициента вариации при отборе аналогов на странице 65 отчета об оценке, для предложения №22 оценщиком указана стоимость в размере 3 000 000 руб., что противоречит сведениям на странице 43 отчета.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

- Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, содержит не актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете. Дата оценки – 17 февраля 2022 года. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 декабря 2020 года, которая не содержит актуальную информацию об объекте оценки и не позволяет произвести проверку полноты и достоверности сведений, указанных в отчете об оценке.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, ст. 11 № 135-ФЗ.

- Некорректно предоставлены сведения о кадастровых номерах, а также об адресе местоположения объектов недвижимости на страницах 67,69. Согласно отчету объектами оценки являются земельные участки с кадастровыми номерами: ***.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

Данные замечания являются общими для отчета в целом в отношении всех шести земельных участков.

В решениях ОГБУ «ЦГКО» № *** под номером «9» указано еще одно нарушение – на странице  74 отчета об оценке указана корректировка на торг – 0,78, тогда как в расчетной части на странице 70 оценщиком использована корректировка в размере 0,83.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата». 

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** от 16 мая 2022 года, составленного ООО «Центр судебной экспертизы» (оценщик ФИО2), судом перед судебным экспертом был поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых истцом решениях ОГБУ «ЦГКО».  Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения судебной экспертизы  № *** от 17 июля 2023 года, выполненной экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, следует, что отчет № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный ООО «Центр судебной экспертизы» (эксперт ФИО2) не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченных федеральных органов в области оценочной деятельности.

Выявлены следующие нарушения - п. 5 ФСО № 3, п. 11 «г», п. 22 «д» ФСО № 7 – в отчете об оценке не отражено влияние одного из основных ценообразующих факторов – агроклиматический потенциал (плодородие почв).

В отчете об оценке использована неактуальная информация о ценах предложений с земельными участками из сегмента рынка – нарушены п. 5 ФСО № 3, п. 11 «в», п. 22 «е» ФСО № 7. 

В отчете отсутствует нумерация страниц – нарушен п. 6 ФСО № 3.

Оценщик вводит в заблуждение относительно местоположения аналога № 1 и не приводит соответствующую корректировку – нарушен п. 5 ФСО № 3, п. 22 «д» ФСО № 7.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки применена некорректная поправка на торг к объектам-аналогам – нарушен п. 5 ФСО № 3.

Также эксперт указал, что недостатки, указанные в решениях ОГБУ «ЦГКО» № ***, эксперт подтверждает в части замечаний 1,2,3,4,5,6,7,8,9,11.

Недостатки, указанные в решениях ОГБУ «ЦГКО» № ***, эксперт подтверждает в части замечаний 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12.

Учитывая наличие в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, судебный эксперт определил рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 17 февраля 2022 года в следующих размерах: 

- земельный участок с кадастровым номером *** – 1 544 210 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 700 993 руб., 

- земельный участок с кадастровым номером *** – 571 205 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 432 615 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 283 543 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 349 437 руб.  л.д. 193 т.2).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

В ходе рассмотрения дела представитель ОГБУ «БТИГКО» не согласилась с заключением судебной экспертизы. 

Указала на то, что:

1. экспертом установлено функциональное назначение объектов оценки - кормовые угодья. В справочнике оценки под ред. ФИО5 приведен перечень ценообразующих факторов, которые необходимо учитывать для расчета рыночной  стоимости у земельных участков под кормовые угодья:

- местоположение земельного участка относительно хозяйственного центра;

- почвенные и агроклиматические условия,

- общая площадь (фактор масштаба),

- передаваемые имущественные права,

- наличие орошения,

- наличие подъездных путей с твердым покрытием. 

2. Площадь объекта-аналога № 1, указанная в расчете, 400 000 кв.м, тогда как в скриншоте объявления площадь указана 300 000 кв.м. Поскольку экспертом указанный земельный участок не идентифицирован, осуществить проверку характеристик не представляет возможным.

3. В отношении определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** указала, что эксперт установил функциональным значением объектов оценки является кормовые угодья, тогда как при оценке указанных земельных участков следовало определить вариант его наилучшего (наиболее эффективного) использования (пашня, сенокос, пастбище), который определяется взаимодействием ряда факторов, влияющих на доходы (в частности, нормативная урожайность) и на затраты, которые необходимо понести для получения урожая.

Таким образом, выбор наилучшего варианта использования включает анализ альтернативных вариантов использования земельного участка. Данный анализ является необходимым этапом при определении стоимости земельного участка и основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

В соответствии с результатами государственной кадастровой оценки, проведенной по состоянию на 1 января 2022 года, в ходе исследования данных почвенных и агроклиматических условий установлено наиболее эффективное использование объектов оценки под пашню. При этом представитель ОГБУ «БТИГКО» в судебном заседании пояснила, что учреждение при проведении кадастровой оценки 2022 года руководствовалось почвенной картой Ульяновской области от 2014 года. 

Определение экспертом назначения участков как кормовые угодья не обосновано.  Анализ и обоснование экспертного мнения отсутствует.

В письменных возражениях на данные замечания эксперт указал (л.д.244-248 т.2), что:

1.  им были проанализированы все ценообразующие факторы, которые необходимо учитывать при расчете рыночной стоимости земельных участков под кормовые угодья. В расчетах представлены только те, по которым выявлены различия между объектом оценки и объектами-аналогами.  

2. Согласно архивным данным объект-аналог № 1 был представлен на рынке земельных участков сельскохозяйственного назначения с 21 мая 2016 года по 8 января 2022 года. За указанный период площадь земельного участка изменялась (увеличивалась). Площадь к продаже на 21 мая 2016 года составляла 32 га согласно данным архива бесплатных объявлений.

По состоянию на 10 июля 2020 года площадь объекта изменилась и составила 35 га, согласно данным архива оценщика.

На 8 января 2022 года, дату, близкую к дате оценки, площадь земельного участка изменилась и составила 40га, что отражено в тексте объявления скриншота.  В подтверждение указанных сведений экспертом приложены скриншоты объявлений.  Таким образом, эксперт обоснованно использовал в расчетах актуальную информацию по площади земельного участка, представленную на дату, близкую к дате оценки.

3. Суд не соглашается с позицией ОГБУ «БТИГКО» в части неверного отнесения экспертом земельных участков с кадастровыми номерами *** и *** к кормовым угодьям.

Из экспертного заключения и дополнительных пояснений эксперта следует, что при проведении экспертизы указанные участки были осмотрены экспертом. В результате осмотра выявлено, что использование земельных участков в качестве пашни на момент оценки не представляется возможным из-за излишне переувлажненных почв. Об том свидетельствуют следующие факторы:   растения, которые на момент осмотра растут на участках (хвощ, камыш), растут на переувлажненных почвах; колеи от техники (в сезон нет возможности заехать на поля). 

Поскольку почва переувлажнена, требуется устройство дренажа для большинства полевых культур, чтобы использовать участки под пашню, а без него исследуемые участки могут использоваться только как естественные или улучшенные сенокосы и пастбища. Таким образом, данные участки не могут использоваться под пашню. 

Данные вывода эксперта подтвердила в ходе рассмотрения дела представитель истца, указав на то, что до 2023 года данные участки не использовались под пашни. В 2023 году они впервые были засеяны соей, однако урожай погиб из-за переувлажненности почвы. 

В судебном заседании обозревались сделанные представителем истца фотографии на телефоне, из которых видно, что находящаяся на поле техника до середины колеса уходит в землю, что свидетельствует о переувлажненности почвы. 

Кроме того, суд отмечает, что при проведении очередного тура государственной кадастровой оценки ОГБУ «БТИГКО» при отнесении спорных земельных участков к пашне руководствовалось почвенной картой Ульяновской области, составленной по состоянию на 2014 год.

Эксперт при отнесении указанных участков к кормовым угодьям руководствовался визуальным осмотром участков. 

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд принимает указанное заключение в качестве допустимого доказательства по делу. Выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Эксперт *** обладает правом на проведение подобного рода исследований в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; предупрежден судом об уголовной ответственности за даче заведомо ложного заключения. 

Поскольку  в ходе судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «ЦГКО» отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков не соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности,  суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признании незаконными решений ОГБУ «ЦГКО» № *** от 1 августа 2022 года и № *** от 27 июля 2022 года  об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, 73:07:030203:295 в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета оценки не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости земельных  участков в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, произведенный в рамках проведения судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить архивную  кадастровую  стоимость  земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года в следующих размерах:

- земельный участок с кадастровым номером *** – 1 544 210 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 700 993 руб., 

- земельный участок с кадастровым номером *** – 571 205 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 432 615 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 283 543 руб.,

- земельный участок с кадастровым номером *** – 349 437 руб.  л.д. 193 т.2).

При определении периода применения установленной судом рыночной стоимости земельных участков (в настоящее время являющейся архивной), суд руководствует положениями п. 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которой  для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

С заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости истец обратился в ОГБУ «ЦГКО» 8 июля 2022 года.  Таким образом, период применения рыночной стоимости – с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года (то есть до дня начала применения кадастровой стоимости, установленной в рамках очередного  тура государственной кадастровой оценки 2022 года). 

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Публично-правовая  компания «Роскадастр» в данном случае являются ненадлежащими ответчиками по делу, в связи с чем в удовлетворении требования к ним следует отказать.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Публично-правовой компании «Роскадастр» о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» от 1 августа 2022 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, соответственно, в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 1 544 210 руб.,  определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 700 993 руб.,  определив период её применения с   1 января по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 571 205 руб.,  определив период её применения с    1 января по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 432 615 руб.,  определив период её применения с   1 января по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 283 543 руб.,  определив период её применения с  1 января по 31 декабря 2022 года.

Установить архивную  кадастровую  стоимость  земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,  равной его рыночной стоимости по состоянию на 17 февраля 2022 года, в размере 349 437 руб.,  определив период её применения с  1 января по 31 декабря 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                         Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 31 августа 2023 года.