Дело № 2-458/2025 (2-4333/2024)

УИД: 44RS0001-01-2024-007653-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 года г. Кострома

Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Дружнева А.В., при секретаре судебного заседания Старостиной Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 ФИО13 к Муниципальному образованию городской округ город Кострома в лице Администрации города Костромы о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с вышеуказанным иском, просила сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, пр-д Кинешемский-2, 

<

адрес>, кадастровый №; признать за ФИО6 права собственности на 

<

адрес>, назначение жилое, кадастровый №, общая площадь 49,7 кв.м., адрес: 

<

адрес>. Требования мотивированы тем, что истец является собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 36,2 кв.м, кадастровый №, на основании Свидетельства о государственной регистрации права 

<

адрес>, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области 

<

дата>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №. Собственниками и нанимателями других квартир в вышеуказанном жилом доме с кадастровым номером №, общей площадью 225,8 кв.м. являются ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4. Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 1069 кв.м. В период с 2012 по 2013 годы истцом проведена реконструкция квартиры, выполнены следующие работы: устройство прихожей площадью 4,3 кв.м., устрой санузла площадью 3,5 кв.м., устройство кухни площадью 13,2 кв.м. и жилой ком площадью 11,4 кв.м. Работы выполнялись истцом лично. Истцом было получено согласие от сособственников жилого дома на осуществление реконструкции, однако разрешения на строительство в целях реконструкции от уполномоченного органа получено истцом не было по причинам, указанным в решении об отказе в выдаче на строительство Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы, поэтому выполненная реконструкция является самовольной. Реконструкция квартиры была проведена без нарушения строительных норм и санитарно - эпидемиологических правил, требований пожарной безопасности, нарушает прав и законных интересов других лиц, что подтверждается актом экспертного исследования №.1 от 

<

дата>, выполненной ООО «Проектно-строительное бюро». Начальником Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы был подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>. Истцом проведена работа по реконструкции 

<

адрес> многоквартирного жилого дома, в результате которой общая площадь квартиры увеличилась до 49,7 кв.м., следовательно, увеличилась и общая площадь всего дома. Истец обратилась в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы за выдачей разрешения на строительство в целях реконструкции многоквартирного жилого дома. Решением от 

<

дата> в разрешении на строительство было отказано в виду отсутствия документов, предусмотренных п.п. «г», «д» п. 2.8, п. 2.9.1. Административного регламента предоставления муниципальной услуги по выдаче разрешения на строительство, внесение изменений в разрешение на строительство, в том числе, в связи с необходимостью продления срока действия разрешения на строительство, утвержденного постановлением Администрации города Костромы от 

<

дата> №. Таким образом, истцом предпринимались надлежащие меры к легализации спорной пристройки.

В судебном заседании истец ФИО5, ее представитель по доверенности ФИО7 заявленные требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске. 

Представитель ответчика Администрации города Костромы по доверенности ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признала, поддержав позицию, изложенную в письменном отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалам дела. В письменном отзыве указала, что 

<

дата> на основании заявления ФИО5 подготовлен и выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> В соответствии с градостроительным планом малоэтажная многоквартирная жилая застройка относится к основным видам разрешенного использования. В отношении указанного вида разрешенного использования установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: - минимальный размер земельного участка на одну квартиру (без площади застройки) - 0,006 га; - минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м; - предельное количество этажей - 4 этажа; - максимальный процент застройки - 30 процентов. 

<

дата> ФИО5 обращалась с заявлением (вх. №) о выдаче разрешения на строительство. По результатам рассмотрения заявления письмом Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Костромы от 

<

дата> было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с непредоставлением полного пакета документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно 1) решения общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме; 2) результатов инженерных изысканий; 3) разделы, содержащие конструктивные решения, а также решения и мероприятия направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства; 4) проект организации строительства; 5) схемы планировочной организации земельного участка; 6) архитектурные решения; 7) положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; 8) разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса). Кроме того, в соответствии с положениями статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, получению заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 настоящего Кодекса частью такой проектной документации) предшествует процедура государственного строительного надзора. Таким образом, поскольку многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> уже реконструирован, то в административном порядке легализовать спорный объект, на сегодняшний день не возможно.

Третьи лица ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО16 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено обязательное получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1).

На основании абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. п. 28, 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Как установлено в судебном заседании, многоквартирный 

<

адрес> состоит из 3 квартир - №, № и №.

ФИО5 является собственником 

<

адрес> вышеуказанном многоквартирном жилом доме, общей площадью 36,2 кв.м. на основании договора приватизации жилищного фонда от 

<

дата> №.

Собственниками 

<

адрес> указанном многоквартирном доме являются ФИО10, ФИО11, ФИО12, собственником 

<

адрес> – муниципальное образование городской округ город Кострома, нанимателем этого жилого помещения – ФИО16

Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен жилой дом по адресу: 

<

адрес>, имеет разрешенный вид использования «малоэтажная многоквартирная жилая застройка».

Судом установлено, что ФИО5 с целью улучшения жилищных условий произведена реконструкция многоквартирного жилого дома в части 

<

адрес>, также осуществлена реконструкция.

При реконструкции жилого помещения по адресу: 

<

адрес> проведены следующие работы: демонтирована существующая деревянная одноэтажная пристройка, выполненная из деревянных конструкций; на месте демонтированной пристройки с увеличением пятная застройки возведена новая одноэтажная пристройка. В новой пристройке расположены кухня, коридор, санузел и жилая комната. В результате проведенной реконструкции площадь 

<

адрес> увеличилась с 36,2 кв.м. до 49,7 кв.м. 

По заказу ФИО5 ООО «Проектно-строительное бюро» разработана проектная документация на реконструкцию многоквартирного 

<

адрес>

ФИО5 обращалась в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, однако, в выдаче разрешения было отказано.

В силу статей 40, 41 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Частью 7 ст. 51 Кодекса установлен перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство и необходимых для принятия решения о предоставлении муниципальной услуги. Из данного перечня истцом не представлены следующие документы - 1) решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме; 2) результаты инженерных изысканий; 3) разделы, содержащие конструктивные решения, а также решения и мероприятия направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства; 4) проект организации строительства; 5) схемы планировочной организации земельного участка; 6) архитектурные решения; 7) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; 8) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса). 

В соответствии с ч. 13 ст. 51 Кодекса уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Кодекса. 

В п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" содержатся разъяснения, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

С целью установления соответствия реконструированного объекта недвижимости требованиям законодательства судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Проектно-строительное бюро».

Экспертом ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО9 проведено обследование многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> на предмет соответствия нормативным требованиям в реконструированном виде.

Согласно заключению эксперта 

<

дата>, При проведении судебной строительно-технической экспертизы установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> реконструированном виде соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Выявленные не соответствия в части обеспечения придомовой территории многоквартирного жилого дома нормируемыми элементами благоустройства являются не устранимыми и не существенными, так как участок под застройку формировался в пятидесятых годах прошлого века. В тот период действовали другие нормы на благоустройство придомовой территории. На момент производства экспертизы между собственниками жилых помещений установлен порядок пользования территорией земельного участка в соответствии с их потребностями. Участок в основном используется для размещения хозяйственных построек и ведения подсобного хозяйства. Отсутствие нормируемых элементов благоустройства на придомовой территории не ухудшает условия проживания в жилом доме. Угроза жизни и здоровью граждан в связи с эксплуатацией и сохранением указанного жилого дома по адресу: 

<

адрес> существующем виде отсутствует.

Суд не находит оснований не доверять экспертному заключению. Данное заключение выполнено квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является достаточно полным, последовательным и обоснованным, соответствует обстоятельствам дела, подтверждается иными доказательствами. Лицами, участвующими в деле выводы эксперта не оспорены.

Доказательств, свидетельствующих, что сохранение реконструированного строения нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком в материалы дела вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу, что многоквартирный жилой дом реконструирован в части 

<

адрес> без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью.

ФИО5 принимались меры к легализации реконструкции многоквартирного жилого дома во внесудебном порядке.

Поскольку реконструированный объект возведен на земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, такая реконструкция возможна с согласия всех долевых сособственников.

ФИО5 получено согласие на реконструкцию всех долевых собственников, кроме муниципального образования в лице Администрации города Костромы, которое является собственником 

<

адрес>, предоставленной по социальному найму ФИО16, и соответствующей доли земельного участка.

В тоже время истцом ФИО5 в материалы дела представлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> № от 

<

дата>, на котором собственниками и нанимателями жилых помещений в многоквартирном доме приняты решения о разрешении проведения реконструкции, переустройства и перепланировки жилого помещения 

<

адрес> жилом 

<

адрес>.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования о сохранении многоквартирного дома и жилого помещения № в реконструированном виде и признании за ФИО5 права собственности на 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 45,8 кв.м., а также права собственности на 

<

адрес> адресу: 

<

адрес>, общей площадью 49,7 кв.м. находит надлежащим способом защиты прав истца, соответствующим балансу интересов сторон.

В силу ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 27.02.2025) "О государственной регистрации недвижимости" настоящее решение является основанием осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 ФИО14 о сохранении жилого дома в реконструированном виде, признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Сохранить в реконструированном виде многоквартирный жилой дом с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО5 ФИО15 право собственности на квартиру общей площадью 49,7 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья: А.В. Дружнев

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 17 марта 2025 года.