дело № 2-2344/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 марта 2019 года г. Красноярск

Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе

председательствующего судьи Басинской Е.В.

при секретаре Соколовой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности, взыскании неустойки, расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, расходов на устранение выявленных недостатков, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО2, в котором просит, с учетом уточнения, возложить на ответчика обязанность передать документы на приборы учета ЖКУ в квартире и все ключи от квартиры по адресу: Х; взыскать с ответчика неустойку в размере 32876 руб., компенсацию морального вреда в размере 15000 руб., расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг за время проживания с 1 по 11 декабря 2018г. в размере 1913 руб. 89 коп., расходы на устранение выявленных недостатков в квартире в размере 60693 руб., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 1250 руб. и 2723 руб. и юридические услуги 1000 руб..

Требования мотивированы тем, что 02.10.2018г. между истцом и ФИО2, заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Х. Обязательство по оплате квартиры истцом исполнено в полном объеме. Право собственности истца на указанную квартиру зарегистрировано. Однако ответчик не исполнил свои обязательства по освобождению квартиры, не выехала, не снялась с регистрационного учета, чем нарушает права истца. Из-за переживаний у истца нарушился сон. 11.12.2018г. вечером ответчик передала истцу ключи от квартиры. Фактически просрочка обязательства составила 40 дней. При этом ответчик выписалась из квартиры только 25.12.218г. и не оплатила жилищно-коммунальные расходы за время проживания в квартире в декабре. Ответчик отказался подписывать передаточный акт. Квартиру ответчик передал с существенными недостатками, нарушив условия договора не ухудшать состояние недвижимости. Ответчик передал не все ключи и документы на приборы учета электроэнергии. Приехав в квартиру истец увидел, что три батареи в разных комнатах текли и нуждались в замене, в кладовке текла канализация, в самой маленькой комнате был треснут стеклопакет и сломана дверь, вся квартира была прокурена. Кроме того, ФИО3 заменила в ванной рабочую сантехнику на неисправную, шатался унитаз, вместо люстр не было патронов, в которые можно было бы вставить лампочки, выкручены практически все светодиодные лампочки на кухне и в коридоре, на балконной двери не оказалось уплотнительной резинки. В зале обрезаны обои. В двух комнатах демонтированы три розетки. Кроме того, поскольку в сентябре, когда истец явился осмотреть квартиру, дверь в квартиру была распахнута, ответчик скрыла недостаток двери, лицевая сторона которой во вмятинах. Таким образом, ответчик передала товар ненадлежащего качества.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным выше основаниям. Дополнительно пояснил, что один из замков на входной двери он заменил, однако второй не менял, при этом поскольку в квартире ответчик проживала с тремя своими сыновьями он полагает, что у ответчика имеются еще комплект ключей, поскольку в квартире проживало четыре человека. Поскольку собственник должен иметь паспорт на счетчик ответчик должна его предоставить истцу как принадлежность вещи. Пояснил, что когда осматривал квартиру 11 сентября 2018г. он не обратил внимание, был ли скол на окне, не рассматривал межкомнатную дверь, батареи на момент осмотра были покрашены, он их не рассматривал. От назначения судебной экспертизы для определения стоимости устранения недостатков отказался.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований за исключением требования о взыскании оплаты коммунальных расходов, указав, что их готова оплатить. Также указала, что нарушение срока выезда из квартиры было вызвано уважительной причиной – приостановлением регистрации сделки по покупке ею квартиры, кроме того между нею и истцом была достигнута устная договоренность об оплате аренды за время её проживания. Арендная плата за проживание ею истцу не передана. Подтвердила, что в одной из комнат действительно отсутствует часть обоев, они были не наклеены, данный недостаток истец не мог видеть, поскольку этот участок находился за шкафами. Скол на окне образовался при его установке, повреждение межкомнатной двери произошло около пяти лет назад, данные недостатки истец должен был увидеть при осмотре квартиры в сентябре. Также при осмотре квартиры в сентябре он должен был увидеть состояние батарей, труб и сантехники. Ответчик считает, что не обязана была передавать квартиру в отремонтированном состоянии, передавала её в том состоянии, в котором она была на момент осмотра. От назначения судебной экспертизы для определения стоимости устранения недостатков отказалась.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключение случаев, предусмотренных законом. 

Как установлено пунктом 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 ст.487 ГК РФ установлено, что в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. 

В соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В ходе рассмотрения дела установлено, что 02.10.2018г. между ФИО2, (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств (л.д.10-11), в соответствии с которым Покупатель приобретает объект недвижимости, находящийся по адресу: Российская Федерация, Х, состоящий из 4х комнат, общей площадью 80,9кв.м., сторонами стоимость данного объекта определена в размере 4000 00 руб.. Продавец, ФИО4 ФИО5, ФИО6 обязуются сняться с регистрационного учета и передать объект недвижимости свободным от претензий и прав третьих лиц в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности по договору на объект недвижимости к Покупателю в Регистрирующем органе недвижимого имущества покупателю не ухудшать состояние объекта недвижимости (п.3.1.1), в течение 30 календарных дней с даты получения полной суммы денежных средств за продаваемый объект недвижимости передать Покупателю объект с подписанием Передаточного акта о фактической передаче (п.3.1.3).

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО1 11.10.2018г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.10.2018г. (л.д.12-13).

Передаточный акт подписан сторонами без указания в нем даты передачи (л.д.131), свои подписи в данном акте стороны не оспаривают.

Поскольку обязательства по оплате квартиры исполнены ФИО1 в полном объеме 02.10.2018г., что подтверждается расписками на сумму 2100000 руб. и 1900000 руб. (л.д.14-14 оборот), в соответствии с п.3.1.3 договора ФИО2 должна была выехать из жилого помещения не позднее 01.11.2018г.

Как видно из выписки из домовой книги ФИО2 снята с регистрационного учета в указанной квартире 25.12.2018г. (л.д.115).

Истцом утверждается, а ответчиком не оспаривается, что ФИО2 выехала из жилого помещения лишь 11.12.2018г..

Таким образом, ФИО2 продолжала пользоваться без законных на то оснований жилым помещений в период с 02.11.2018г. по 11.12.2018г., следовательно, с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 02.11.2018г. по 11.12.2018г. из расчета (4000000 руб. х 40 х 7,50% /365) = 32876 руб. 71 коп., с учетом снижения до размера заявленного требования 32876 руб..

Довод ответчика о том, что она не могла выехать из жилого помещения, поскольку её сделка по приобретению жилого помещения для себя была приостановлена регистрирующим органом, суд не может признать как основание, освобождающее от предусмотренной законом ответственности, поскольку продолжая пользоваться жилым помещением без законных на то оснований за пределами оговоренного сторонами срока ответчик нарушала право истца на пользование данным жилым помещением для проживания в нем, следовательно истец имеет право на предусмотренную законом компенсацию.

В соответствии со ст.464 ГК РФ если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (пункт 2 статьи 456), покупатель вправе назначить ему разумный срок для их передачи. В случае, когда принадлежности или документы, относящиеся к товару, не переданы продавцом в указанный срок, покупатель вправе отказаться от товара, если иное не предусмотрено договором.

Разрешая требования истца о возложении на ответчика обязанности передать документы на электросчетчик и комплект ключей суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку истцом не представлено каких-либо доказательств того, что указанные принадлежности жилого помещения имеются у ответчика. Довод истца о том, что уже после передачи комплектов ключей ответчик смогла попасть в подъезд не является подтверждением наличия у ответчика ключей, поскольку ответчик указала, что попала в подъезд позвонив по домофону соседям, данное утверждение по мнению суда является разумным и логичным, не опровергается какими-либо иными доказательствами, сам по себе факт попадания ответчика в подъезд не свидетельствует о наличии у ответчика ключей от квартиры.

Разрешая требование о взыскании расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг суд приходит к следующему.

Как видно из представленных в материалы дела квитанций за декабрь 2018г. (л.д.118-119) по спорной квартире начислена плата за содержание жилого помещения и коммунальные расходы в размере 1659 руб. 20 коп., из которых 105 руб. 12 руб. – перерасчет, плата за отопление, водоотведение, горячее и холодное водоснабжение в размере 3011 руб. 85 коп.. Иных документов о начислении жилищно-коммунальных расходов за период ноябрь – декабрь 2018г. суду не предоставлено.

Таким образом, поскольку ответчик продолжала использование жилого помещения в период по 11.12.2018г. включительно, с нее в пользу истца подлежат взысканию начисленные за этот период жилищно-коммунальные расходы исходя из следующего расчета: ((1659 руб. 20 коп. – 105 руб. 12 руб. + 3011 руб. 85 коп.) / 31 день х 11 дней) + 105 руб. 12 коп. = 1725 руб. 29 коп..

Разрешая требование о взыскании расходов на устранение недостатков в жилом помещении суд приходит к следующему.

Согласно п.п.1-2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

При этом статья 475 ГК РФ предусматривает, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Истцом заявлены требования о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков, а именно: замены неисправных батарей отопления в размере 24566 руб., замены стеклопакета в размере 5520 руб., замены неисправных кранов холодного и горячего водоснабжения в ванной комнате, крепежа унитаза 1867 руб., демонтированных электрических розеток и патронов под лампы освещения 257 руб., замены труб канализации в кладовой 422 руб., замены обрезанных обоев 3356 руб., замены входной двери 15750 руб., замены межкомнатной двери 5100 руб., замены полипропиленовой трубы 3855 руб..

В подтверждение наличия недостатков истцом представлены фотографии квартиры, из которых видно, что на потолке не имеется патронов под лампы (л.д.39-40, 49) межкомнатная дверь имеет повреждение (л.д.43), входная металлическая дверь имеет вмятины (л.д.44), трубы отопления имеют следы ржавчины (л.д.45, 51), на части стены отсутствуют обои (л.д.50), розетки демонтированы (л.д.52-54). Фотография, представленная на л.д.40 не имеет доказательственного значения, поскольку в силу плохого качества невозможно определить, какие именно недостатки на ней отражены.

Ответчиком факт установки в кладовой полипропиленовой трубы не отрицается.

Как видно из выписки из журнала работ за период с 10.10.2018г. по 25.01.2019г. из квартиры, расположенной по адресу: Х, поступило две заявки: 23.12.2018г. – течь чугунной батареи, заменили радиатор, и 13.01.2019г. – течь батареи, заменили радиатор (л.д.70-71). 

Из выписки из журнала работ от 24.01.2019г. в указанной квартире производились следующие работы: 23.03.2017г. (течь в кладовке по канализации) – осмотрено, 29.10.2018г. и 12.11.2018г. (течь батареи где соединение) – подмотали к/гайку, 13.12.2018г. осмотр системы отопления (л.д.78).

18.12.2018г. комиссией ПМ г.Красноярска «МУК Красноярская» был составлен акт о том, что радиаторы чугунные в квартире, расположенной по адресу: Х, имеют множество потеков, ремонту не подлежат. Так же отсутствуют розетки в количестве трех штук (л.д.76). При этом из выписки из журнала работ от 13.12.2018г. указано, что при визуальном осмотре течей на системе отопления не обнаружено, имеются множественные потеки на чугунных радиаторах системы отопления (л.д.77).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля А10., начальник РЭУ МП МУК «Красноярское» факт составления им акта подтвердил, также указал, что батареи в квартире имеют износ, ржавые пятна. При этом пояснил, что метрологические испытания качества этих батарей им не производились, поскольку проведение таких испытаний не входит в его компетенцию.

29.01.2019г. истцу выписано предписание заменить стояки системы отопления согласно проекту дома – на металлические трубы (л.д.105).

В подтверждение несения расходов на замену стояка трубопровода истцом представлена квитанция №000905 от 05.02.2019г. на сумму 6664 руб., согласно которой произведена замена 7 метров (л.д.104). Истец в судебно заседании пояснил, что поскольку это была замена не только его трубы, но и трубы соседей, часть расходов на трубу соседи ему возместили, поэтому из этой суммы им заявляется лишь часть, которая указана в его расчете.

В подтверждение несения расходов на замену стеклопакета истцом представлены спецификация и кассовый чек от 15.01.2019г. на сумму 5520 руб. (л.д.111-113).

Также истцом представлены чеки на приобретение смесителя, герметика, четырех патронов, радиаторов биметаллических, смесителя для раковины, комплекта монтажного, кронштейна монтажного, розеток, крепежа для унитаза, кранов шаровых, смазки, трубы ПП, тройника, на общую сумму (с учетом НДС) 18783 руб. 83 коп. (л.д.116-117).

Как установлено ч.3 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Согласно п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Как видно из отчета №ОС 18183в об оценке квартиры, расположенной по адресу: Х, составленной по заказу ФИО1 26.09.2018г., то есть перед приобретением квартиры (л.д.132-139), оценщиком производился осмотр и фотографирование квартиры, из приложенных к отчету фототаблиц видно и наличие дефектов на входной металлической двери (рис.6), видно наличие трубы в кладовой (рис.24). Оценка квартиры произведена исходя из ей состояния, рыночная стоимость объекта оценки определена как 4015000 руб.

Истец, осматривая квартиру перед её приобретением, имел возможность оценить её качество и, учитывая это качество, принять решение о приобретении квартиры, либо об отказе от её приобретения. Согласившись на приобретение квартиры истец одновременно согласился с её приобретением в том состоянии, в котором она находилась на момент продажи. В ходе рассмотрения дела истцом подтверждено, что им осмотр квартиры производился не внимательно, он не обратил внимание на то, имелись ли повреждения окна, межкомнатной двери, в каком состоянии находились батареи.

Таким образом, учитывая, что недостатки жилого помещения: батарей отопления имеющие потеки ржавчины, поврежденный стеклопакет, неисправность кранов холодного и горячего водоснабжения, крепежа унитаза, повреждение межкомнатной и входной дверей, полипропиленовая труда в кладовой – являются явными, не требуют специальных навыков для их обнаружения, суд приходит к выводу, что при должной осмотрительности истец имел возможность обнаружить данные недостатки и принять решение о приобретении жилого помещения с их учетом, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в данной части надлежит отказать.

Также не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика стоимости патронов под лампы освещения и электрических розеток, поскольку каких-либо объективных доказательств того, что данные объекты были демонтированы ответчиком при выезде из квартиры суду не предоставлено. Более того, исходя из имеющихся в материалах дела фотографий квартиры, в частности из отчета об оценке, видно, что освещение в комнатах производилось установленными на потолке люстрами, что свидетельствует о том, что патроны отсутствовали и на момент купли-продажи жилого помещения. Люстры же не являются принадлежностями квартиры, являются личной собственностью ФИО2, и членов её семьи.

Вместе с тем стороной ответчика не отрицается, что отсутствие обоев в комнате действительно было скрытым недостатком, поскольку обои отсутствовали за шкафом, следовательно у истца не было каких-либо оснований полагать, что часть обоев в комнате отсутствует, в связи с чем суд считает требования истца в данной части обоснованными. Поскольку ответчиком не представлено какой-либо иной оценки данного недостатка, кроме как заявленная истцом, судом разъяснялась сторонам возможность назначения экспертизы для установления стоимости устранения недостатков, от назначения экспертизы стороны отказались, суд считает возможным принять оценку стоимости недостатка, представленную истцом в расчете исковых требований в размере 3356 руб., в связи с чем требование о взыскании расходов на устранение выявленных недостатков подлежит частичному удовлетворению, в сумме 3356 руб..

В соответствии со ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. 

Истцом заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда, однако, доказательств, с достоверностью подтверждающих причинение ему этого вреда действиями ответчика, истцом не представлены, в связи с чем суд считает, что истцом не доказан факт причинения ему действиями ответчика физических и нравственных страданий, а следовательно требования о взыскании компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению. 

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с положениями ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В подтверждение факта несения судебных расходов по данному гражданскому делу истцом представлена квитанция к приходному кассовому ордеру №83 от 15.11.2018г. на сумму 1000 руб. за устную консультацию (л.д.16).

С учетом объема выполненных представителем истца работ по рассмотрению гражданского дела: устная консультация, суд считает, что учитывая характер и сложность спора, судебные расходы в сумме 1000 руб. соответствуют критерию разумности и справедливости.

При этом, поскольку суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований, из расчета 37957 руб. 29 коп. х 1000 руб. / 96482 руб. 89 коп. = 397 руб. 53 коп..

Кроме того, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере, пропорциональном размеру удовлетворённых исковых требований, в сумме 1338 руб. 72 коп..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 неустойку в размере 32876 рублей, расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг 1725 рублей 29 копеек, расходы на устранение выявленных недостатков 3356 рублей, компенсацию судебных расходов в размере 397 рублей 53 копейки, расходы по оплате госпошлины в размере 1338 рублей 72 копейки, а всего 39693 рубля 54 копейки.

В остальной часть в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о возложении обязанности, взыскании расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, расходов на устранение выявленных недостатков, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В. Басинская