07RS0001-02-2023-002720-18

Дело № 2-3907/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

20 июня 2023 года г. Нальчик 

Нальчикский городской суд КБР в составе председательствующего судьи - Тхазаплижевой Б.М., при секретаре судебного заседания – Аттоевой А.Ш.,

с участием представителя истца - ФИО1, выступающего по доверенности от 26.04.2023, удостоверенной нотариусом Нальчикского нотариального округа ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО "Финансово-строительная Компания Потенциал" и ООО «Строй-Гарант» о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации права, 

УСТАНОВИЛ:

В Нальчикский городской суд поступило исковое заявление ФИО3 к ООО "Финансово-строительная Компания Потенциал" и ООО «Строй-Гарант», в котором просил суд признать договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 01 июня 2020 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО4, договором участия в долевом строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и ФИО4 и подлежащим государственной регистрации, признать договор уступки прав требования (цессия) от 03 января 2021 г., заключенного между ФИО4 и ФИО3, договором уступки прав требования (цессии) по договору о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 01 июня 2020 г., заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО4, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 01 июня 2020 г. и договора уступки прав требования (цессия) от 03 января 2021 г. 

В обоснование своих требований истец указал, что между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» (далее – Продавец) и ФИО4 (далее – Покупатель) 01 июня 2020 г. заключен договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме (далее – договор) по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 4-го квартала 2021 года).

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договора является одно комнатная квартира с проектным (строительным) номером 18, общей площадью 51,29 кв.м., расположенная на 6 этаже в 1 блоке 7-ми секционного 10-ти этажного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458 по адресу: КБР, 

<

...> б/н.

При этом ФИО4 исполнено, а ответчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 01 июня 2020 г. в сумме 1487 410 (один миллион четыреста восемьдесят семь тысяч четыреста десять) рублей 00 копеек.

В последующем между ФИО4 и ФИО3 заключен договор уступки прав требования (цессия) от 03 января 2021 г. 

Согласно договору уступки права требования (цессия) от 03 января 2021г. ФИО4 на основании договора о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 01 июня 2020 г. уступает, а ФИО3 принимает права требования на одно комнатную квартиру с проектным (строительным) номером 18, общей площадью 51,29 кв.м., расположенную на 6 этаже в 1 блоке 7-ми секционного 10-ти этажного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458 по адресу: КБР, 

<

...> б/н. 

Истцом полностью исполнены свои обязательства по оплате договора цессии, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 03 февраля 2021 г. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о передачи жилого помещения не исполнил. 

Также между заказчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и подрядчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» 28 февраля 2018 г. заключен договор подряда на строительство многоквартирного жилого дома с Приложением №1.

В силу условий заключенного договора подряда от 28 февраля 2018 г., подрядчик обязался по поручению заказчика выполнить строительно-монтажные работы по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями с расположением по адресу: КБР, 

<

...> б/н, на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458, 

В последующем между заказчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и подрядчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» 20 марта 2018 г. заключено дополнительное соглашение к договору подряда на строительство многоквартирного жилого дома от 28 февраля 2018 г.

Положениями пункта 1 дополнительного соглашения от 20 марта 2018 г. определено, что заказчик оплачивает результат выполненных работ преимущественно передачей прав на площади в жилом доме. Заказчик также предоставил подрядчику свои права на заключение сделок по реализации предоставляемых ему квартир из числа, указанных в Приложении №1 к договору подряда на строительство многоквартирного жилого дома от 28 февраля 2018 г., в том числе согласно п. 18 Приложения №1 квартиры с проектным (строительным) номером 18, общей площадью 51,29 кв.м. 

Строительство 7-секционного 10-этажного многоквартирного жилого дома ЖК «Премьера-2» по ул. Кирова, б/н, в г. Нальчике на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458 осуществляется на основании разрешения на строительство от 01.04.2020 г. № 07-301000-39-2020, выданного местной администрацией г.о. Нальчик обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» сроком до 30.09.2022 г. На основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» от 15.09.2022 г. № 45-1-16/7914 в адрес местной администрацией г.о. Нальчик срок действия указанного разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 ГрК РФ продлен до 30.09.2023 г.

Истец указал, что ответчики соответствуют понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 01.06.2020 г., заключённый с ответчиком по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве. 

В судебное заседание ФИО3 не явился, будучи надлежаще извещен о времени и месте рассмотрения дела, просил рассмотреть его с участием представителя.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

В судебное заседание ответчики своего представителя не направили, будучи надлежаще извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Суд, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд полагает исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО4 01 июня 2020 г. заключен договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме по условиям которого Продавец обязуется передать Покупателю в собственность квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 4-го квартала 2021 года).

Согласно изложенным в договоре условиям, предметом договора является одно комнатная квартира с проектным (строительным) номером 18, общей площадью 51,29 кв.м., расположенная на 6 этаже в 1 блоке 7-ми секционного 10-ти этажного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458 по адресу: КБР, 

<

...> б/н.

При этом ФИО4 исполнено, а ответчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актом приёма-передачи денежных средств от 01 июня 2020 г. в сумме 1487 410 (один миллион четыреста восемьдесят семь тысяч четыреста десять) рублей 00 копеек.

В последующем между ФИО4 и ФИО3 заключен договор уступки прав требования (цессия) от 03 января 2021 г. 

Согласно договору уступки права требования (цессия) от 03 января 2021г. ФИО4 на основании договора о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 01 июня 2020 г. уступает, а ФИО3 принимает права требования на одно комнатную квартиру с проектным (строительным) номером 18, общей площадью 51,29 кв.м., расположенную на 6 этаже в 1 блоке 7-ми секционного 10-ти этажного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458 по адресу: КБР, 

<

...> б/н. 

Истцом полностью исполнены свои обязательства по оплате договора цессии, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 03 февраля 2021 г. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о передачи жилого помещения не исполнил. 

Между заказчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и подрядчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» 28 февраля 2018 г. заключен договор подряда на строительство многоквартирного жилого дома с Приложением №1.

В силу условий заключенного договора подряда от 28 февраля 2018 г., подрядчик обязался по поручению заказчика выполнить строительно-монтажные работы по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями с расположением по адресу: КБР, 

<

...> б/н, на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458, 

В последующем между заказчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и подрядчиком в лице общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» 20 марта 2018 г. заключено дополнительное соглашение к договору подряда на строительство многоквартирного жилого дома от 28 февраля 2018 г.

Положениями пункта 1 дополнительного соглашения от 20 марта 2018 г. определено, что заказчик оплачивает результат выполненных работ преимущественно передачей прав на площади в жилом доме. Заказчик также предоставил подрядчику свои права на заключение сделок по реализации предоставляемых ему квартир из числа, указанных в Приложении №1 к договору подряда на строительство многоквартирного жилого дома от 28 февраля 2018 г., в том числе согласно п. 18 Приложения №1 квартиры с проектным (строительным) номером 18, общей площадью 51,29 кв.м. 

Строительство 7-секционного 10-этажного многоквартирного жилого дома ЖК «Премьера-2» по ул. Кирова, б/н, в г. Нальчике на земельном участке с кадастровым номером 07:09:0104019:458 осуществляется на основании разрешения на строительство от 01.04.2020 г. № 07-301000-39-2020, выданного местной администрацией г.о. Нальчик обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» сроком до 30.09.2022 г. На основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» от 15.09.2022 г. № 45-1-16/7914 в адрес местной администрацией г.о. Нальчик срок действия указанного разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 ГрК РФ продлен до 30.09.2023 г.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 07.05.2018 г. по делу № 306-ЭС15-3282, физическое лицо, заключившее договор купли-продажи будущей недвижимой вещи не с застройщиком, а с подрядчиком, которому право собственности на квартиру должно быть передано в счет оплаты выполненных работ, может заявить прямое требование к застройщику. Сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенная между физическим лицом (покупателем) и подрядчиком (продавцом), подлежит переквалификации в цессию (уступку права) требования о передаче квартиры, что дает покупателю возможность заявить прямое требование к застройщику.

Из существа договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1., 1.2., 2.1. договора. Также положениями пункта 2.1. договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий настоящего договора до передачи истцу квартиры. 

В суд представлено доказательств исполнения истцом обязательств по оплате квартиры в полном объеме.

Судом установлено, что до дня разрешения дела ответчик ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполнятся надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условии и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течении года с момента заключения предварительного договора. 

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. 

В соответствии с частью 2 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновении у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. 

В соответствии с частью 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. 

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1., 1.1., 1.2., 2.1. договора. Также положениями пункта 2.1. договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий настоящего договора до передачи истцу квартиры. 

Изложенное соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года. В пункте 9 названого Обзора указано, что при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и в случае соответствия лица, привлекающего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Федерального закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по представлению документов на государственную регистрацию. 

Аналогичная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации изложена в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, а также в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 октября 2022 г.

При этом тот факт, что в договоре отсутствует указание на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу. 

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. 

При этом ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 01 июня 2020 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» и ФИО4 по своим условиям, включенным в его содержание, позволяют квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве, согласно которому общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная компания Потенциал» уступило ФИО4 право требования о передаче в собственность жилого помещения, являющегося предметом договора, к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант». 

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве. 

Сторонами фактически согласованы все существенные условия договора участия в долевом строительстве, в частности, сведения об объекте долевого строительства (Квартире), позволяющие его идентифицировать, размере денежных средств, подлежащих уплате для строительства объекта, сроках и порядке передаче объекта, суд полагает установленным, что названный договор является, по своей сути, договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, в связи с чем исковое требование о его признании таковым подлежит удовлетворению, как и производное, от него требование о возложении на ответчика обязанности по предоставлению в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для государственной регистрации заключённого договора, поскольку в ином случае нарушенное право истца не будет восстановлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО3 к ООО "Финансово-строительная Компания Потенциал" и ООО «Строй-Гарант» удовлетворить.

Признать договор о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 01 июня 2020 г., заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО4, договором участия в долевом строительстве, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» и ФИО4 и подлежащим государственной регистрации, признать договор уступки прав требования (цессия) от 03 января 2021 г., заключённого между ФИО4 и ФИО3, договором уступки прав требования (цессии) по договору о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 01 июня 2020 г., заключённому между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ФИО4, подлежащим государственной регистрации.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Строй-Гарант» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора о намерениях купли-продажи жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 01 июня 2020 г. и договора уступки прав требования (цессия) от 03 января 2021 г. 

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня изготовления окончательного решения через Нальчикский городской суд КБР.

Мотивированное решение изготовлено 23 июня 2023 года.

Председательствующий Б.М.Тхазаплижева