РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 декабря 2020 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве М.В.,

с участием:

представителя административного истца ФИО5,

представителя заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1471/2020 по административному исковому заявлению ООО «Седна» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Седна» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для размещения производственного комплекса по выращиванию и консервированию пищевой (грибной) продукции, а также инженерных и прочих сопутствующих коммуникаций, площадью 48 348 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 5 929 398 рублей 72 копейки.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что является собственником указанного выше земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности ООО «Седна» как плательщика земельного налога.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Представитель административного истца ООО «Седна» по доверенности ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержала, уточнив, просила установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости на основании экспертного заключения ООО «

<

данные изъяты>» в размере 6 612 187 рублей.

Представитель заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки по доверенности ФИО10 в судебном заседании не возражала против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости на основании экспертного заключения ООО 

<

данные изъяты>» в размере 8 992 728 рублей.

Представители: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации муниципального района Волжский Самарской области, Администрации сельского поселения Курумоч муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Администрация сельского поселения Курумоч муниципального района Волжский Самарской области представила письменный отзыв, в котором просила в иске отказать.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил суду письменные пояснения, в которых разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили. 

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав пояснения представителя административного истца и представителя заинтересованного лица, пояснения экспертов ФИО1., ФИО2., а также специалиста ФИО3., изучив материалы дела, полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016).

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение (ч.2 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016).

На основании ч. 1 ст. 14 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - требования к отчету) (ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016).

Согласно ч. 1 ст. 15 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение двадцати рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период). В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с настоящим Федеральным законом или в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28.02.2018 № 106 (ред. от 23.08.2018) установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» - 1 марта 2018 года. Министерство имущественных отношений Самарской области определено органом, уполномоченным в сфере проведения государственной кадастровой оценки. Министерству имущественных отношений Самарской области поручено обеспечить изменение типа государственного казенного учреждения «Региональный центр недвижимости» в целях создания государственного бюджетного учреждения с последующим наделением его полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Самарской области от 22.08.2018 № 484 (ред. от 31.05.2019) изменен тип государственного казенного учреждения Самарской области «Региональный центр недвижимости» в целях создания государственного бюджетного учреждения Самарской области «Центр кадастровой оценки» (далее - Учреждение), основной целью его деятельности установлено определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории Самарской области.

В соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» на основании отчета об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков, выполненного государственным бюджетным учреждением Самарской области «Центр кадастровой оценки», уведомления об отсутствии нарушений требований к отчету об итогах государственной кадастровой оценки Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27.09.2019 № 15-01269/19, постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 № 797 утверждена прилагаемая кадастровая стоимость земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области, признано утратившим силу постановление Правительства Самарской области от 26.12.2012 № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области».

Согласно ч. 1 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость – ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016.

Судом установлено, что ООО «Седна» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером №, площадью 48 348 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для размещения производственного комплекса по выращиванию и консервированию пищевой (грибной) продукции, а также инженерных и прочих сопутствующих коммуникаций, расположенный по адресу ориентира: 

<

адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.08.2020 г. 

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка утверждена постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 № 797 по состоянию на 01.01.2019 года в размере 9 392 565 рублей 96 копеек.

Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственной реестр недвижимости 23.01.2020 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18.08.2020 г.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка и считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости от 29.05.2020 года № 065-ЮЛ, выполненный независимым оценщиком ООО 

<

данные изъяты>» ФИО4., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 5 929 398 рублей 72 копейки.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО 

<

данные изъяты>». Экспертиза проведена этим учреждением, и по ее результатам получено экспертное заключение №2097-К/20 от 19.10.2020 г. о величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 г. в размере 8 992 728 рублей.

Административный истец не согласился с выводами судебной экспертизы, ссылаясь на то, что они не соответствуют предъявляемым требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и ФЗ от 31.05.2001 г №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности», что выражается в следующем: на стр. 19 заключения эксперта экспертом указано, что «анализ рынка недвижимости на дату определения стоимости аналогичных земельных участков под размещение промышленных объектов выявил достаточное количество предложений к продаже в районах Самарской области». Далее в таблице на стр. 19-23 приведена выборка аналогов из рассматриваемого сегмента рынка, всего 24 аналога. Однако из представленных 24 аналогов 7 не принадлежат к исследуемому сегменту рынка–незастроенных земельных участков под производственную застройку, что делает несостоятельным вывод эксперта на стр. 50 о том, что «объем проведенного исследования достаточен для проведения оценки объекта экспертизы». Далее, на стр. 56-68 в расчетной части заключения экспертом допущены методологические и математические ошибки, что привело к искажению результатов об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании 11.11.2020 г. заявила ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

После опроса в судебном заседании эксперта ООО 

<

данные изъяты>» ФИО6. ходатайство представителя административного истца было удовлетворено, по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «

<

данные изъяты>».

В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы от 10.12.2020 года, выполненной ООО «

<

данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2019 года в размере 6 612 187 рублей.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В судебном заседании была допрошена ООО «

<

данные изъяты>» ФИО7. которая свое заключение поддержала в полном объеме, и пояснила, что объект оценки был ею осмотрен, что подтверждается фотоснимками, приложенными к заключению. Проведен анализ наиболее эффективного использования земельного участка - для размещения производственного комплекса по выращиванию и консервированию пищевой (грибной) продукции, а также инженерных и прочих сопутствующих коммуникаций, который совпадает с его разрешенным использованием. Определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – земельные участки промышленного назначения. Проанализированы фактические данные о ценах предложений с земельными участками. Поиск ретроспективной информации по рынку недвижимости на дату оценки (01.01.2019) был осуществлен в следующих источниках: база данных по недвижимости «Волга-Инфо», в которой на дату оценки информация о предложениях к продаже сопоставимых участков в Волжском районе отсутствовала; информация сайтов бесплатных объявлений: https://web.archive.org/web, https://www.avito.ru, https://www.domofond.ru, а также материалы рынка предложений к продаже, находящиеся в материалах административного дела. На возражения заинтересованного лица ГБУ СО «ЦКО» эксперт пояснила, что её исследование основывалось на рыночных данных. При этом, главными критериями в поиске информации для эксперта являются ее достоверность (п.5 ФСО №3), проверяемость и достаточность (п.10,п.11,п.25 ФСО №7). При анализе информации о фактических данных о ценах предложений с земельными участками, содержащейся в материалах дела экспертом установлено, что при проведении экспертизы на ретроспективную дату использовать объявления о предложениях к продаже опубликованных на сайте объявлений «Авито» нельзя, так как исходя из принципа проверяемости невозможно установить точную дату размещения (внесения изменений) текста такого объявления на информационном ресурсе. На запрос эксперта о возможности уточнения даты публикации (даты обновления объявления) непосредственно в службу поддержки сайта «Авито» получен официальный ответ, подтверждающий невозможность получения информации о дате опубликования объявлений на ретроспективную дату. В связи с чем, все объекты, содержащиеся в материалах дела, были отклонены, как не соответствующие требованиям действующего законодательства. Таким образом, по результатам анализа данных по предложениям к продаже земельных участков на дату оценки не выявлены объекты, аналогичные объекту оценки, а именно: свободные земельные участки промышленного назначения (без строений и улучшений), расположенные в Волжском районе. Данные о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости отсутствуют. В соответствии с п. 10 абз. «б» ФСО №7, если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. В связи с чем, территория поиска была расширена за счет территории Ставропольского района Самарской области, граничащей с муниципальным районом Волжский Самарской области и схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. На дату оценки в Ставропольском районе представлено 17 земельных участков промышленного назначения, диапазон значений удельных цен предложений к продаже которых составляет без учета скидки на торг – от 45 до 3 166 руб./кв.м. (Таблица №3 экспертного заключения). В качестве объектов-аналогов с учетом выводов по Таблице №3, выбраны земельные участки под номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 15, относимые к сегменту рынка земельных участков промышленного назначения, расположенные в Ставропольском районе Самарской области, свободные от улучшений, предложенные к продаже на дату оценки, то есть сопоставимые по ценообразующим факторам. На отличия по тем или иным параметрам, в последующем применялись корректировки, которые позволили добиться необходимой однородности совокупных данных о выбранных земельных участках. Отобранные для рассмотрения объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по цене предложений. При этом, по данным отчета №1/2019 об итогах государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Самарской области по состоянию на 01.01.2019 г. (подготовлен ГБУ СО «ЦКО», размещен в открытом доступе на сайте Росреестра в фонде данных государственной кадастровой оценки) Ставропольский район имеет практически идентичное значение рейтинга в разрезе муниципальных районов и городских округов Самарской области с Волжским районом. Расчетное значение рейтинга Волжского района 0,893218, расчетное значение рейтинга Ставропольского района 0,882454. Таким образом, значение корректировки на местоположение составляет всего лишь 1,012 (0,893218/0,882454) в увеличение стоимости объектов, расположенных в Ставропольском районе (стр.8 заключения эксперта). При этом данные об аналогах, находящихся в Ставропольском районе, абсолютно соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно: достоверны и проверяемы, и что важно – актуальны на дату оценки 01.01.2019 г., в отличие от выявленных на рынке 18-ти предложениях о продаже земельных участков промышленного назначения в Волжском районе за 2017 и 2018 годы ГБУ СО «ЦКО», которые на дату оценки не могут считаться актуальными. При определении сегмента рынка по уровню активности экспертом учитывался процесс взаимодействия продавцов и покупателей, и уровень покупательской способности, исходя из общей экономической ситуации региона. При этом, в соответствии с рыночными данными под «неактивным» понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Ситуация на рынке на дату оценки описана на стр. 8,9,12 заключения эксперта. При этом, под «активным» понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок – например – квартиры. Очевидно, что отнесение ГБУ СО «ЦКО» рынка земельных участков промышленного назначения в Волжском районе к категории «активный» ошибочно и методологически неверно. Замечание ГБУ СО «ЦКО» о том, что в Таблице №3 на стр. 9 заключения эксперта, использованные предложения имеют дату размещения не более 3-х месяцев от даты, по состоянию на которую проводилась оценка, не имеют отношения к подготовленному экспертом заключению и видимо, добавлено в текст возражений для массовости замечаний. В п. 4 возражений ГБУ СО «ЦКО» рассчитано среднее значение УПРС. Данный расчет произведен с двумя методологическими ошибками: из расчета ГБУ СО «ЦКО» намеренно не исключены объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки наличием строений и назначением (вывод по таблице №3 на стр. 9 заключения); требованиями законодательства расчет среднего значения УПРС вообще не предусмотрен. В соответствии с абз. «в» п. 11 ФСО №7 экспертом на стр. 9 заключения приведена информация о фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, с указанием интервала значений цен. Таким образом, п. 4 возражений ГБУ СО «ЦКО» не обоснован, а информация, содержащаяся в нем, вводит в заблуждение. Возражения ГБУ СО «ЦКО» о том, что экспертом неправильно выбран объект-аналог значительно отличающийся по общей площади от объекта оценки несостоятельны, в связи со следующим. В качестве объекта – аналога экспертом рассматривался объект с общей площадью 25 га, в объявлении о продаже которого указано на возможность продажи частями не менее 2-4 га, при этом стоимость продажи указана 1 га. Учитывая ситуацию на рынке земельных участков промышленного назначения (низкую покупательскую способность, неактивный рынок) экспертом обоснованно для расчетов принята наименьшая возможная площадь, предложенная к продаже. Логика заключается в том, что меньший по площади участок будет иметь большую ликвидность, а также в том, что земельный участок промышленного назначения площадью 2 га, при наличии такого предложения в обязательном порядке должен быть рассмотрен экспертом в качестве аналога. Кроме того, при комплексном анализе земельных участков промышленного назначения в месте расположения данного объекта-аналога выявлена тенденция, указывающая на то, что земельные участки формируются по площадям либо свыше 15-20 га, либо площадью 2 га. Таким образом, выбор аналога с наименьшей продаваемой площадью – обоснован. На стр. 19 заключения четко описан механизм присвоения весов объектам-аналогам и формула расчета, а именно: чем больше корректировок, тем меньше вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Расчет стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж представлен в Таблице 7 экспертного заключения. В результате расчетов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 г. составила 6 612 187 рублей.

Оценивая возражения представителя заинтересованного лица ГБУ СО «Центр кадастровой оценки» ФИО10 и специалиста ФИО8., в части выводов эксперта, суд полагает, что ими не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения. Эксперт полно и подробно изложила обоснование своих выводов в судебном заседании, привела описание процесса оценки в самом заключении. 

Доводы представителя заинтересованного лица о том, что аналоги для расчета рыночной стоимости подобраны неправильно, а корректировки проведены неверно, опровергаются содержательной частью заключения эксперта.

Доводы представителя заинтересованного лица о том, что спорный земельный участок 02.12.2020 г. предложен административным истцом к продаже со стоимостью 8 500 000 рублей, не могут быть приняты во внимание и служить подтверждением действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку до настоящего времени за указанную цену он не продан.

С учетом изложенного, суд полагает, что заключение эксперта ООО «

<

данные изъяты>» ФИО9. от 10.12.2020 года отвечает требованиям ст.ст. 79, 82, 84, 168 КАС РФ, оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, не заинтересованным в исходе дела. Заключение содержит результаты наиболее эффективного использования земельного участка, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов и выбор метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Объекты-аналоги подобраны экспертом из числа объектов недвижимости, относящихся к одному с оцениваемым объектом оценки сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники. Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостаточности предоставленных эксперту сведений для проведения исследования и о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, суду не представлено. 

Кроме того, суд принимает во внимание, что повторная экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. 

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «

<

данные изъяты>» признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельного участка, определенная экспертным заключением в размере 6 612 187 рублей, признается достоверной.

Суд полагает, что не имеется оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии экспертным заключением ООО 

<

данные изъяты>» №2097-К/20 от 19.10.2020 г., а также с отчетом об оценке ООО 

<

данные изъяты>», поскольку выводы повторной судебной экспертизы ничем не опровергнуты. 

Суд также учитывает, что административный истец с результатами повторной судебной экспертизы согласился, в связи с чем, уточнил свои исковые требования и просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости не на основании отчета об оценке, а в соответствии с заключением эксперта ООО «

<

данные изъяты>» от 10.12.2020 года в размере 6 612 187 рублей.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца. В связи с чем, требования административного истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 24.07.2020 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

Установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Административный иск ООО «Седна» – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 48 348 кв.м, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования: для размещения производственного комплекса по выращиванию и консервированию пищевой (грибной) продукции, а также инженерных и прочих сопутствующих коммуникаций, расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 6 612 187 рублей.

Датой обращения ООО «Седна» в суд считать 24.07.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: С. Н. Ласковская

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2020 года.