Дело № 2-236/2017г

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«31 »марта 2017г. г. Орел

Судья Железнодорожного районного суда г. Орла Лихачев В.И.

при секретаре Касьян В.С.

с участием представителя органа опеки и попечительства ФИО7 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2,ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ о признании 

предварительных договоров купли-продажи на квартиру недействительными.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском к ФИО2,ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ о предварительных договоров купли-продажи на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> недействительными. В обоснование требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО3, ФИО2, НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯи ФИО1, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому не позднее ДД.ММ.ГГГГ., стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, согласно которому ответчики обязуются передать в собственность истца: трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: РФ, 

<

адрес>, общей площадью КВ.М кв.м. Считает, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является недействительным, как сделка, совершенная под влиянием обмана. На момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 намеренно умолчала о том, что подпись ФИО2 выполнена не им, а другим лицом. В нарушение требований закона ФИО1 и ФИО3, действующая в интересах несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ, при заключении предварительных договоров купли-продажи спорной квартиры за получением разрешения на отчуждение жилого помещения, где ДОЛИ доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку, в органы опеки не обращалась.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. в части продажи ДОЛИ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> принадлежащей несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ является ничтожным, так как совершен с нарушением требований закона и без соответствующего разрешения органа опеки и попечительства.

Просил признать предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Применить последствия недействительности сделки: взыскать с ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ, ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, переданные им в счет оплаты квартиры, расположенной но адресу: 

<

адрес>, по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в размере -- руб До этого момента оставить за ФИО1 право проживания в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

В судебном заседании представитель ФИО1 –ФИО11.А.исковые требования дополнил, просил признать предварительные договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ,отДД.ММ.ГГГГ недействительными.

Ответчики в суд не явились,надлежащим образом были уведомлены, о причинах неявки суду не сообщили. Представитель ответчиков ФИО9 действующая по доверенности иск не признала, пояснила, что с требованием истца о взыскании денежной суммы со всех собственников квартиры не согласна, поскольку спорный договор от ДД.ММ.ГГГГг. не подписан всеми собственниками, которым принадлежит квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> на праве общей долевой собственности в равных долях, по ДОЛИ доле каждому. Договор подписан лишь одним собственником на всю квартиру, при наличии трех собственников, следовательно, единственным и надлежащим ответчиком по делу является ФИО3. Несовершеннолетняя НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ, на момент подписания предварительного договора купли-продажи квартиры уже не являлась малолетней и была вправе совершать сделки согласно нормам ст. 26 ГК РФ, самостоятельно и от своего имени, но с согласия своего законного представителя в лице матери. Оспариваемый договор не подписан ни НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ, ни ФИО2, доверенности на право получения средств ни никем не выдавалась, следовательно, договор не соответствует требованиям статей 166 и 168 ГК РФ и в этой связи является ничтожным. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). 

Привлеченный в качестве третьего лица представитель органа опеки попечительства управления социальной поддержки населения, физической культуры и спорта ФИО7, пояснила, что данных об обращении сторон в администрацию не было, разрешение на отчуждение доли несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯне выдавалось. 

Суд, выслушав представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как разъяснено п. 8 Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу ч. 3 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Как усматривается из материалов дела, между ФИО3, ФИО2, НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ с одной стороны, и истцом ФИО1 с другой стороны неоднократно заключались предварительные договора купли-продажи квартиры. Согласно предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи стороны обязаны заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.Установлен следующий порядок оплаты:-- руб в виде авансового платежа истец обязуется выплатить ответчикам за счет собственных средств при подписании настоящего предварительного договора;-- руб в срок до ДД.ММ.ГГГГ.;-- руб в срок до ДД.ММ.ГГГГ.Указанный договор сторонами подписан лично, по указанному договору была получена денежная сумма в размере -- рубПредварительным договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, были прописаны условия по которым основной договор купли-продажи стороны обязаны заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.Установлен следующий порядок оплаты:-- руб в срок до ДД.ММ.ГГГГг.;-- руб в срок до ДД.ММ.ГГГГ.Указанный договор сторонами подписан лично,по указанному договору была получена денежная сумма в размере -- руб. В предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ уточнены условия заключения договора купли-продажи со сроком не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно. Установлен следующий порядок оплаты:-- руб в срок до ДД.ММ.ГГГГ;-- руб в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В предварительном договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого основной договор купли-продажи стороны обязаны заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.Установлен следующий порядок оплаты:-- руб, исправлено на -- руб Истец выплатил ответчикам за счет собственных средств на момент подписания данного предварительного договора.-- руб, исправлено на -- руб ответчики обязуются выплатить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.Предварительные договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого основной договор купли-продажи квартиры стороны обязаны заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.Установлен следующий порядок оплаты: -- руб в виде авансового платежа истец выплатил ответчикам за счет собственных средств на момент подписания настоящего договора купли-продажи.Денежные средства по указанному договору в размере -- руб не получались.Указанный предварительный договор купли-продажи квартиры подписан ФИО3 за себя и за свою несовершеннолетнюю дочь НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ за полученные денежные средства в размере -- руб. Проверяя доводы сторон относительно предварительных договоров, которые согласно пояснений представителей сторон, составлялись после внесения оплаты квартиры по частям в рамках гражданского дела № по иску ФИО1 о признании права на оспариваемую квартиру, была назначена судебная почерковедческая экспертиза, выводы которой подтвердили частично доводы стороны ответчиков об отсутствии их подписей в договорах и опровергли довод ФИО3 об отсутствии ее подписи в договоре от ДД.ММ.ГГГГ при получении всей суммы в размере -- руб за квартиру. В судебном заседании выводы экспертизы сторонами опровергнуты не были. 

В силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истец передал ФИО3 сумму предварительной оплаты, однако продавец уклонился от исполнения обязательств по надлежащему оформлению сделки, что дает ему право потребовать возврата денежных средств, и взыскание с ответчика в пользу истца денежных средств, внесенных по предварительному договору купли-продажи, в сумме -- руб. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 64 СК РФ защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

По правовому смыслу п. 2 ст. 37 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 60 СК РФ родители не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В силу ст. 65 СК РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.

Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону.

В нарушение указанной нормы закона ФИО1 и ФИО3, действующая в интересах несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯпри заключении предварительных договоров купли-продажи спорной квартиры за получением разрешения на отчуждение жилого помещения, где ДОЛИ доля принадлежала несовершеннолетнему ребенку, в органы опеки не обращалась, что подтверждается материалами дела.

Таким образом, предварительные договора купли-продажи являются недействительными, как сделки, совершенные под влиянием обмана.

Как следует из материалов гражданского дела № ФИО3 знала, что исполнить договорное обязательство по передачи квартиры в собственность ФИО1 в полном объеме не представляется возможным.

На момент заключения предварительных договоров купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 намеренно умолчала о том, что подпись ФИО2 выполнена не им, а другим лицом.

В соответствии с ч.2 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с п. 99 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

В соответствии с пунктами 6, 7, 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации» наличие каких-либо иных возможностей защиты нарушенного права истца не исключает признание сделки недействительной при наличии оснований, предусмотренных статьями 178 и 179 ГК РФ.

Обман при совершении сделки (статья 179 ГК РФ) может выражаться в намеренном умолчании лица об обстоятельствах, о которых оно должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Таким образом, оспариваемые сделки суд признает совершенными под влиянием обмана и признает их недействительными. Обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч.1ст. 322 ГКРФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Как установлено судом, при заключении предварительных договоров каждый из ответчиков действовал от своего имени и выражал волю на отчуждении своей доли в праве на квартиру. Каких –либо солидарных обязательств участники долевой собственности на себя не брали. 

Таким образом, суд находит обоснованным в силу ст. 167 ГК РФ применить последствия недействительности сделки и взыскать в пользу ФИО1 с ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ -- руб, с ФИО2 -- руб, переданные им в счет оплаты квартиры, расположенной но адресу: 

<

адрес>

Доводы представителя ответчиков об отсутствии оснований для взыскания денежных средств с ФИО2, суд находит несостоятельными, поскольку в рамках гражданского дела № решение по иску ФИО1 к ФИО3 вступило в силу, факт волеизъявления по отчуждению ФИО2 своей ДОЛИ доли в праве на оспариваемую квартиру в пользу ФИО1 был подтвержден.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

С учетом удовлетворенных требований ФИО1 суд взыскивает в его пользу понесенные расходы по государственной пошлине с ФИО3 в размере -- руб, с ФИО2 -- руб. В доход Муниципального образования г.Орел суд взыскивает государственную пошлину с ФИО3 в размере -- руб, с ФИО2 -- руб. В остальной части требований ФИО1 следует отказать как не основанных на законе. 

На основании вышеизложенного и руководствуясь, ч. 3 ст. 487 ГК РФ, 

<

...> ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2,ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ о признании предварительных договоров купли-продажи на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> недействительными удовлетворить частично.

Признать предварительные договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ,ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ,от ДД.ММ.ГГГГ,отДД.ММ.ГГГГ недействительными. Применить последствия недействительности сделки. Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЯЯ -- руб, с ФИО2 -- руб, переданные им в счет оплаты квартиры, расположенной но адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 уплаченную государственную пошлину в размере -- руб, с ФИО2 -- руб.

Взыскать с ФИО3 в доход Муниципального образования г.Орел государственную пошлину в размере -- руб, с ФИО2 -- руб

В остальной части требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в месячный срок со дня изготовления мотивированного текста решения через Железнодорожный районный суд г.Орла.

Мотивированный текст решения изготовлен 04.04.2017г 

СУДЬЯ В.И. Лихачев