Дело № 58RS0022-01-2020-000301-39

Производство по делу № 2-132/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 мая 2020 года р.п. Мокшан

Мокшанский районный суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Никина А.В., 

при секретаре Кошкиной А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда по адресу: 442370, 

<

...> гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к администрации р.п. Мокшан Мокшанского района Пензенской области о сохранении квартир в реконструированном (перепланированном) состоянии, признании квартир, расположенных в жилом доме блокированной застройки, жилыми блоками жилого дома блокированной застройки и признании права собственности, 

установил.

истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к администрации р.п. Мокшан Мокшанского района Пензенской области, в котором просят суд сохранить в реконструированном (переустроенном) состоянии квартиру, общей площадью 67,0 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; сохранить в реконструированном (переустроенном) состоянии квартиру общей площадью 46,8 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; признать жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, год постройки 1960, жилым домом блокированной застройки; признать квартиру № 1, расположенную в жилом доме блокированной застройки 

<

адрес>, площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 67,0 кв.м, жилым блоком № 1 жилого жома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>; признать право общей долевой собственности на жилой блок № 1 площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 67,0 кв.м, жилого дома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес> на 3/4 доли за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и на 1/4 доли за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; признать 

<

адрес>, расположенную в жилом доме блокированной застройки 

<

адрес>, площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 46,8 кв.м, жилым блоком № 2 жилого дома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес> и признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой блок № 2 площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 46,8 кв.м, жилого дома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>, в обоснование иска указав следующее. 

Истцам ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит квартира, общей площадью 33,3 кв.м, расположенная адресу: 

<

адрес>. ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира, общей площадью 34,5 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Истцами произведена реконструкция (переустройство) своих жилых помещений, путем возведения пристроек, в результате чего увеличилась общая площадь данных помещений (квартир). Произведенные истцами действия по реконструкции направлены на улучшение жилищных условий, проживающих в них лиц с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, требований СанПиН, пожарных норм и правил, требованиям технических регламентов, не каким образом ни нарушающих законные права и интересы третьих лиц. При обращении в администрацию рабочего поселка Мокшан Мокшанского района Пензенской области и администрацию Мокшанского района Пензенской области в устном порядке было пояснено, что признание дома жилым домом блокированной застройки, органами местного самоуправления невозможно ввиду отсутствия у них таких полномочия. Согласно документации, технические показатели по жилому дому блокированной застройки № 

<

адрес>

<

адрес> составляют: общая площадь дома - 113,8 кв.м, из них: блок № 1 в составе жилого дома блокированной застройки: общая площадь - 67,0 кв.м; блок № 2 в составе жилого дома блокированной застройки: общая площадь - 46,8 кв.м. Каждый блок имеют самостоятельный выход на земельный участок, самостоятельные системы вентиляции, отопления и не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков. На основании данных фактов можно прийти к выводу, что эксплуатация жилых блоков как самостоятельных объектов в составе жилого дома блокированной застройки возможна. Таким образом истцы оказались в ситуации, при которой приведение в соответствии с законодательством Российской Федерации правоустанавливающей документации как на жилые помещения (квартиры) так и на земельные участки под ними, расположенные по адресу: 

<

адрес>, без обращения в суд не представляется возможным. 

Надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 суд не явились, в заявлениях, адресованных суду, просили дело рассмотреть без их участия, исковые требования полностью поддержали и просили их удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации р.п. Мокшан Мокшанского района Пензенской области в суд не явился. Глава администрации р.п. Мокшан Мокшанского района Пензенской области ФИО4 просил дело рассмотреть без участия представителя ответчика, возражений относительно заявленных требований не имел. 

Представитель третьего лица администрации Мокшанского района Пензенской области ФИО5 возражений относительно заявленных требований не представила, в заявлении, адресованном суду, решение просит принять на усмотрение суда. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области про доверенности ФИО6 в заявлении, адресованном суду, решение просит принять по усмотрению суда с учетом требований ст. 85 ЗК РФ. 

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные и исследованные доказательства, учитывая положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, ч. 2 ст. 56 ГПК РФ, в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, приходит к следующему. 

Права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации).

В силу статьи 8 Конституции Российской Федерации, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Как следует из статьи 36 Конституции Российской Федерации, граждане вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

К числу основных принципов земельного законодательства отнесены платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" (статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Разрешенное использование земельного участка устанавливается согласно градостроительному регламенту и соответствует назначению зданий, расположенных на них согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 Земельного кодекса РФ. В силу ч. 6, 7 ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В силу ч. 1 ст. 41 ФЗ № 218 от 13.07.2015 в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Глава 2 Жилищного кодекса РФ регулирует отношения, связанные с объектами жилищных прав.

В силу ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

При этом Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 49) выделяет, в том числе, такие виды объектов капитального строительства, как: жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

В силу п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

ФИО1 и ФИО2 на праве общей долевой собственности принадлежит квартира общей площадью 33,3 кв.м, расположенная адресу: 

<

адрес>. Квартира приобретена по договору купли-продажи от 09 апреля 2014 года у Ц.И., которой данное жилое помещение было передано по договору на передачу квартир в собственность от 01 февраля 1996 года и зарегистрирована в установленном законом порядке.

ФИО3 на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 34,5 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Квартира приобретена по договору купли-продажи от 25 марта 2003 года у С.А., которой данное жилое помещение было передано по договору на передачу квартир в собственность от 01 февраля 1996 года и зарегистрирована в установленном законом порядке.

Нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения заявителями ФИО2, ФИО1 и ФИО3 в собственность квартир, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

С учетом вышеуказанных норм истцы приобрели право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавцы.

Как указал Верховный Суд в своем Определении от 3 июня 2019 года по делу № 301-КГ18-25680, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях ЕГРН о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования. Законодательство о кадастровом учете и регистрации прав на сегодняшний день не содержит запрета на внесение в ЕГРН сведений о фактическом разрешенном использовании земельного участка, соответствующем виду разрешенного использования объекта капитального строительства, но не предусмотренном градостроительным регламентом, установленным в отношении территориальной зоны.

Пунктами 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкцию следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Под перепланировкой жилого (нежилого) помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

При проведении перепланировки и переустройства жилых (нежилых) помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и изменение конфигурации земельного участка отведенного под многоквартирный дом, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома, и, как следствие, увеличение доли собственника реконструированного помещения в общем имуществе многоквартирного дома.

Из представленных в материалы дела технических планов дома и спорных квартир, следует, что в результате действий истцов изменились параметры объекта капитального строительства - жилого дома, а именно его площадь, количество помещений в квартирах, объем инженерно-технического обеспечения, то есть была произведена реконструкция существующего многоквартирного жилого дома (квартир в нем), в результате которой изменилась общая площадь объекта недвижимости, в том числе и площадь земельного участка.

Таким образом, в связи с осуществленной истцами реконструкцией были изменены технические параметры принадлежащих им жилых помещений, а также параметры всего многоквартирного дома в целом.

При этом за счет увеличения площади квартиры истцов, произошло увеличение доли каждого истца в праве собственности на общее имущество собственников помещений в доме, в том числе на земельный участок под домом. 

Принимая во внимание, что истцы друг к другу претензий не имеют и в том числе ответчик не возражает относительно заявленных требований о сохранении объекта в реконструированном (перепланированном) состоянии, с учетом проведенного истцами акта исследования, согласно которому жилой дом 

<

адрес> в реконструированном виде соответствует строительным, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым домам пригодным для постоянного проживания. Техническое состояние строительных конструкций характеризуется как удовлетворительное или исправное. Жилой дом может быть сохранен в существующем виде, угрозы жизни и здоровью граждан строение не представляет (л.д. 33-45), суд приходит к выводу об удовлетворении требований о сохранении жилого дома и квартир в реконструированном (перепланированном) состоянии. 

В то же время, согласно СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 22 марта 2001 года № 35, дом жилой блокированный - это блокированный дом, состоящий из двух и более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

Согласно СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные", утвержденного Приказом Министерства регионального развития РФ от 24 декабря 2010 года № 778, жилое здание многоквартирное - это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы; блокированный жилой дом (дом жилой блокированной застройки) - это здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на приквартирный участок, в том числе при расположении ее выше первого этажа.

В письме Минэкономразвития Российской Федерации от 17 октября 2011 года № ог-д23-1694 "О статусе жилого дома блокированной застройки" указано, что неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях "квартиры", "жилые дома блокированной застройки", "многоквартирные дома" требуют внесения изменений в действующее законодательство в части введения четких и отличительных признаков. Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить физические, явные отличительные признаки, такие как: количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования.

Из заключения эксперта ООО «Лаборатория судебной экспертизы» №74/16 от 25 февраля 2019 года следует, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> является жилым домом блокированной застройки, состоящимиз двух жилых блоков - жилой блок №1 (площадью 46,8 кв.м), жилой блок №2 (площадью 67,0 кв.м), каждый из которых имеет свой непосредственный выход на земельный участок, раздельные вводы инженерных коммуникаций, помещения общего пользования жилые блоки не имеют (в том числе отдельные чердачные и подвальные помещения).

Разрешая заявленные исковые требования и принимая во внимание, что жилой дом, находящийся по адресу; 

<

адрес>, состоит из двух изолированных блок секций, отделенных друг от друга стеной без проемов с соседним блоком, при этом у каждой блок секции имеется изолированный вход к каждому помещению, исходя из положений ст. ст. 56, 67 ГПК РФ суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Сохранить в реконструированном (переустроенном) состоянии квартиру, общей площадью 67,0 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

Сохранить в реконструированном (переустроенном) состоянии квартиру, общей площадью 46,8 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Признать жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, год постройки 1960, жилым домом блокированной застройки.

Признать квартиру № 1, расположенную в жилом доме блокированной застройки № 

<

адрес>

<

адрес>, площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 67,0 кв.м, жилым блоком № 1 жилого жома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>.

Признать право общей долевой собственности на жилой блок № 1 площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 67,0 кв.м жилого дома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес> на 3/4 доли за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и на 1/4 доли за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Признать квартиру № 2, расположенную в жилом доме блокированной застройки 

<

адрес>, площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 46,8 кв.м, жилым блоком № 2 жилого дома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>.

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой блок № 2 площадью всех частей здания (комнат и помещений вспомогательного использования) 46,8 кв.м, жилого дома блокированной застройки по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Мокшанский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение составлено 28 мая 2020 года.