Дело № 2-3071/2020

Изготовлено 30.10.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2020 года Октябрьский районный суд г. Мурманска 

в составе председательствующего судьи Быриной Д.В., 

при секретаре Житниковой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на жилое помещение, государственной регистрации права собственности на жилое помещение, 

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на жилое помещение.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО6 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры по адресу: г. Мурманск, 

<

адрес>. По условиям договора, стоимость квартиры определена в размере 2500000 рублей. Продавец расписался в получении денежных средств в указанной сумме.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 скончался, в связи с чем, зарегистрировать право собственности в настоящее время возможно только на основании судебного решения.

Учитывая изложенное, просил суд признать за ним право собственности на жилое помещение – 

<

адрес>, расположенную в 

<

адрес> в г. Мурманске.

Впоследствии истец дополнил иск требованием о государственной регистрации права собственности на жилое помещение по данному договору.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что стороны договора достигли соглашения по всем его существенным условиям. Договор по своей форме и содержанию соответствует требованиям законодательства. Расписка в получении денежных средств составлена собственноручно продавцом ФИО1 Запрет на отчуждение жилого помещения отсутствовал. Существовавший на момент сделки запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости был объявлен судом не в обеспечение оспариваемых прав собственника, а в целях погашения взысканной судом задолженности по ЖКУ. Законность сделки в установленном законом порядке заинтересованными лицами не оспорена. Никаких документов в опровержение действительности сделки ответчиками не представлено. Медицинские документы не свидетельствуют о невменяемости или неадекватности ФИО1 на момент подписания договора. Акт приема-передачи жилого помещения, по условиям договора, не требовался. Его вселению в квартиру препятствовало отсутствие государственной регистрации перехода права собственности, а также проживание в квартире ответчиков и несовершеннолетних детей. Усматривал недобросовестность ответчиков в их уклонении от принятия наследства после смерти ФИО1 во избежание ответственности по долгам наследодателя. Ему известно о том, что ФИО1 обсуждал со своими детьми возможность продажи квартиры и приобретения для них за счет части вырученных от продажи средств иного жилья. Считает, что ответчики распорядились денежными средствами от продажи квартиры по собственному усмотрению. 

Кроме того, истец на вопросы суда пояснил, что при заключении сделки ему было известно о наличии объявленного судом запрета, а также о наличии регистрации по месту жительства в данной квартиры детей и несовершеннолетних внуков ФИО1, тем не менее, он осуществил сделку. Договор был заключен в его офисе, денежные средства передавались ФИО1 в отсутствие очевидцев. После подписания договора и проведения расчета по сделке он отвез ФИО1 к дому его сожительницы ФИО2 За государственной регистрацией перехода прав сделки они с ФИО1 не обращались, понимая, что, при наличии судебного запрета, в регистрации будет отказано. Рассчитывал, что обременение будет судом снято. После отказа суда в отмене запрета он не потребовал от ФИО1 расторжения сделки и возврата денежных средств, не желая усугубить его тяжелое болезненное состояние. Намеревался погасить задолженность Т-вых по оплате ЖКУ в случае признания за ним права собственности на квартиру.

Просил иск удовлетворить.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание иск не признали, оспаривая факт заключения сделки. Настаивали на отсутствие у их отца ФИО1 намерения продавать квартиру, в которой проживают его дети и внучки. С ними он данный вопрос не обсуждал. Приводили доводы о том, что ФИО1 в силу имеющегося у него онкологического заболевания мог совершить сделку под воздействием сильнодействующих медицинским препаратов. О получении им крупной денежной суммы не им, не ФИО2, с которой он длительное время проживал совместно, ничего не известно. Какие-либо дорогостоящие лекарства им не приобретались. Похороны ФИО1 были организованы за счет его пенсии и пособия на погребение. У ФИО1 имелась банковская карта, на которую ему перечислялась пенсия и которой он, скорее всего, воспользовался бы при получении большой суммы денег. Задолженность за ЖКУ также удерживалась принудительно с доходов ответчика ФИО4 и пенсии ответчика ФИО5 Истец не представил доказательства фактической передачи ему квартиры по договору, - акт приема-передачи отсутствует, в квартиру он фактически не вселялся, предъявленные им в судебном заседании ключи, якобы переданные ФИО1, не являются ключами от их квартиры. О своих правах на квартиру ФИО3 впервые заявил на девятый день после смерти ФИО1 При этом, в целях урегулирования спора он предлагал им от 400 до 800 рублей, каждому, за отказ от прав на квартиру, что, по их мнению, с учетом указанной в договоре цены квартиры, несоразмерно фактической стоимости квартиры, с учетом ее состояния. Спорная квартира – единственное место проживания для них и несовершеннолетних детей ответчика ФИО4 Просили в иске отказать.

Выслушав участников процесса, допросив свидетеля ФИО2, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела Октябрьского районного суда г.Мурманска № по иску ЖСК «Мурманск 85-17» к ФИО6, ФИО5, ФИО4 о взыскании задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником жилого помещения – 

<

адрес>, расположенной в 

<

адрес> в г. Мурманске, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО1 составлен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры по адресу: г. Мурманск, 

<

адрес>.

В пункте 2.1 Договора указано, что стоимость квартиры определена в размере 2500000 рублей. Оплата производится наличным или безналичным расчетом. Передача денежных средств подтверждается распиской продавца или платежным документом (п. 2.1 Договора).

Согласно п. 2.2 Договора, договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Право собственности на приобретаемый объект недвижимости возникает у покупателя с момент государственной регистрации. 

Разделом 3 Договора определены права и обязанности сторон. 

Продавец обязуется продать указанный объект недвижимости, свободный от прав третьих лиц (п. 3.1), передать объект недвижимости, техническую документацию, ключи от квартиры покупателю в день сдачи договора на государственную регистрацию, но не позднее 30 дней с момента подписания настоящего договора (п. 3.2). Продавец гарантирует, что все зарегистрированные в отчуждаемой квартире лица, как совершеннолетние так и не совершеннолетние поставлены в известность о продаже квартиры, не имеют претензий по данной сделке и гарантируют снятие себя и детей с регистрационного учета в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.3). Покупатель обязуется оплатить стоимость объекта недвижимости, принять приобретаемый объект недвижимости (п. 3.4), принять приобретаемый объект недвижимости (п. 3.5).

Договор содержит расписку от имени ФИО1 в получении денежных средств в сумме 2500000 рублей.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорное жилое помещение не осуществлена.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 скончался, что подтверждается свидетельством о смерти серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из ответа Мурманской областной нотариальной палаты Мурманской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по данным Центральной базы данных ЕИС нотариата РФ «еНот», наследственное дело к имуществу умершего ФИО1 нотариусами не заводилось. 

Иск предъявлен к ФИО4 (дочери ФИО1) и ФИО5 (сыну ФИО1), на дату смерти ФИО1 зарегистрированным и фактически проживающим в спорном жилом помещении.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

Согласно статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 556 ГК РФ предусмотрен порядок передачи недвижимости продавцом и ее принятие покупателем, а также последствия уклонения сторон от данной обязанности.

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (пункт 1 статьи 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (абзац первый пункта 2 статьи 223 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 131, пункту 1 статьи 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1 статьи 164 ГК РФ).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрен заявительный порядок для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрация прав на недвижимое имущество.

Из пункта 2 статьи 165 ГК РФ следует, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленума от 29.04.2010 N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Пленума от 29.04.2010 N 10/22).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Пленума от 29.04.2010 N 10/22).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (пункт 60 Пленума от 29.04.2010 N 10/22).

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом (пункт 61 Пленума от 29.04.2010 N 10/22).

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (пункт 62 Пленума от 29.04.2010 N 10/22).

Таким образом, для разрешения данного иска требуется установить факт совершения сделки в надлежащей форме, фактический переход имущества от продавца покупателю, а также факт уклонения стороны сделки от ее регистрации, при условии добросовестности поведения другой стороны.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит их того, что при жизни продавца ФИО1 фактическая передача квартиры покупателю ФИО3 не произошла, а кроме того, продавец с покупателем намеренно не обращались в Управление Росреестра для государственной регистрации сделки, поскольку при совершении сделки были осведомлены о наличии судебного запрета на совершение и регистрацию сделок с предметом продажи.

Доказательств иному в нарушение статьи 56 ГПК РФ истец не представил.

ФИО3, полагая себя собственником, тем не менее, не совершил каких-либо действий, направленных на реализацию права владения, в том числе, не предпринял мер к погашению задолженности за бывшего собственника (с реализацией последующего права регресса к солидарным должникам) в целях отмены обременения и обращения за государственной регистрацией перехода права собственности по договору, не заявил о своих правах на квартиру приживающим в ней лицам непосредственно после совершения сделки, сообщив об этом лишь после смерти ФИО1, по истечении полугода с момента заключения сделки.

Свою осведомленность о продаже квартиры ФИО1, о наличии у ФИО1 крупной суммы денег, при жизни последнего, ответчики и свидетель ФИО2, проживавшая совместно с ним, отрицали. Показания свидетеля ФИО2, предупрежденной судом об ответственности по статье 307 УК РФ, признаются достоверными, пока в установленном законом порядке не установлено иное.

Также, ничем не подтверждено то, что жилое помещение было осмотрено ФИО3 в целях приобретения (п. 4.2 Договора). Ответчики, постоянно проживающие в спорной квартире, данный факт отрицали, поясняя, что у самого ФИО1, с ДД.ММ.ГГГГ проживающего у своей сожительницы ФИО2 (что подтверждено свидетелем и не оспаривалось истцом), отсутствовали ключи от всех входных дверей квартиры. 

Пункт 4.3 Договора, на который ссылается истец как на доказательство фактической передачи ему квартиры, предусматривает, что данный договор является одновременно актом приема-передачи в соответствии со ст. 556 ГК РФ в отношении объекта недвижимости, в связи с чем, отдельный акт приема-передачи не составлялся.

Однако, данное условие противоречит приведенному выше пункту 3.2 Договора, связывающему передачу объекта продажи от продавца покупателю с моментом обращения за государственной регистрацией, а также пояснениям истца о том, что стороны сделки не обращались за государственной регистрацией ввиду наличия зарегистрированного обременения.

Суд признает ошибочными доводы истца о том, что для разрешения данного спора правовое значение имеют те обстоятельства, что ответчики злоупотребляют своими правами, не обращаясь к нотариусу за оформлением наследственных прав, ответчиками не оспорена действительность сделки, существовавшее на момент заключения сделки обременение было направлено, исключительно, на обеспечение исполнения денежного обязательства и не было связано с оспариванием права собственности ФИО1 на данное жилое помещение, а, следовательно, не препятствовало продаже квартиры собственником.

Так, основания, по которым суд пришел к выводу о недоказанности возникновения у истца права собственности, не связаны с наличием либо отсутствием прав ответчиков на спорное жилое помещение, кроме того, истец сам предъявил иск к ФИО7, полагая их фактически принявшими наследство. 

Вопреки утверждению истца, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ объявлен запрет ФИО1 и Управлению Росреестра по Мурманской области совершать и регистрировать сделки со спорным имуществом, который сохранял свою силу на дату заключения договора купли-продажи между ФИО3 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ и препятствовал совершению указанных действий.

В связи с указанным, то обстоятельство, что ответчиками не заявлено о недействительности сделки в установленном законом порядке, само по себе, не исключает наличие спора и не дает оснований для признания истца приобретшим право собственности в результате такой сделки. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании права собственности на жилое помещение, государственной регистрации права собственности на жилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд г. Мурманска в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий_______________