Дело №3a-870/19

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 07 ноября 2019 года

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А.,

при секретаре судебного заседания Шкариной Т.Н., 

с участием представителя административного истца ФИО1 ФИО3,

представителей заинтересованного лица администрации города Нижнего Новгорода ФИО4 и ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 32,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года в размере 1262712 рублей; об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 65,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года в размере 2576271 рублей; об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, площадью 101,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 года в размере 3288136 рублей, 

УСТАНОВИЛ:

административный истец ФИО1 14.10.2019 года обратился в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указал о том, что ему на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 32,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: Нижегородская 

<

адрес> (далее также - помещение 1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.09.2019 № 99/2019/284727132; нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 65,7 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес>3 (далее также - помещение 2), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.09.2019 № 99/2019/284672398; нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, площадью 101,6 кв.м., кадастровый номер №, расположенное по адресу: 

<

адрес> (далее также - помещение 3), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.09.2019 №99/2019/284672537. 

Согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости, кадастровая стоимость помещения 1 составляет 1981772,91 рублей, помещения 2 - 3993941,11 рублей; помещения 3 - 6176322,93 рублей. Кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской 

<

адрес>» и определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

С данной кадастровой стоимостью административный истец не согласен. ДД.ММ.ГГГГ по инициативе административного истца подготовлен отчет об оценке №, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость помещения с кадастровым номером № составляет 1262712 рублей, помещения с кадастровым номером № - 2576271 рублей, помещения с кадастровым номером № - 3288136 рублей.

Ссылаясь на положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» административный истец ФИО1 просит установить кадастровую стоимость помещений в размере их рыночной стоимости.

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО1 ФИО3 заявленные требования просил удовлетворить.

Представители заинтересованного лица администрации города Нижнего Новгорода ФИО4 и ФИО5 с административным исковым заявлением не согласились. Указали о том, что уменьшение размера кадастровой стоимости влечет за собой уменьшение размера налоговых поступлений в бюджет Нижнего Новгорода. 

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

В письменном отзыве Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года. Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». К полномочиям Правительства Нижегородской области относится только утверждение таких результатов. Представило в суд выписку из приложения №1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331, которым утверждена кадастровая стоимость нежилых помещений.

В письменном отзыве и представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указало о том, что нежилые помещения с кадастровыми номерами 52:18:0070189:219, 52:18:0070189:221, 52:18:0070189:223 были поставлены на государственный кадастровый учет 17.06.2010 года и их кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». В последующем кадастровая стоимость данных нежилых помещений не изменялась. 

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 32,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>; нежилое помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 65,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>; нежилое помещение с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 101,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, представленными суду.

Судом также установлено, что кадастровая стоимость нежилых помещений утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. При таких обстоятельствах применению в отношении нежилых помещений подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и их кадастровая стоимость может быть установлена судом по состоянию на 05.06.2011 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости помещений от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «П.» ФИО2 (л.д.31-187).

Согласно указанному отчету об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 32,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 1262712 (Один миллион двести шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 65,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> пом.П.3, составляет 2576271 (Два миллиона пятьсот семьдесят шесть тысяч двести семьдесят один) рубль по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 101,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 3288136 (Три миллиона двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611. 

Целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости помещений с кадастровыми номерами № для пересмотра их кадастровой стоимости. В отчете содержатся сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки. 

Оценщиком ФИО2 дано описание объектов - нежилых помещений с кадастровыми номерами 52:№ 

Здание, в котором расположены нежилые помещения, расположено в густонаселенном жилом массиве, на пересечении крупных транспортных магистралей: 

<

адрес> и 

<

адрес> Местоположение объектов характеризуется высокой интенсивностью пешеходного и транспортного потоков (л.д.57-59). Здание, в котором расположены спорные помещения, двухэтажное, 1949 года постройки, материал стен - деревянные, обложенные кирпичом. Класс отделки - стандарт, инженерные коммуникации - электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление (л.д.52-53). Состояние здания охарактеризовано как удовлетворительное (л.д.54). 

Наиболее эффективным признано использование помещений в качестве офисно-торговых (л.д.60).

В соответствии с требованиями федерального стандарта оценки в отчете приведен анализ рынка объектов оценки по состоянию на даты их оценки, в рамках которого представлен анализ влияния общеполитической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки, представлен обзор социально-экономического положения Нижегородской области и города Нижнего Новгорода. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки (л.д.61-70).

Определен сегмент рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки, - нежилые встроенные помещения офисно-торгового назначения, расположенные в 

<

адрес> Новгорода (л.д.62).

Приведены основные ценообразующие факторы, влияющие на спрос, предложение и цены объектов из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки (л.д.62-64). 

В отчете об оценке содержатся сведения о фактических данных о ценах предложений объектов из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки. Подобраны предложения о продаже объектов недвижимости, расположенных в 

<

адрес> на проспекте Гагарина либо в непосредственной близости от него на дату, предшествующую дате оценки (л.д.67-68). Для применения доходного подхода к оценке подобраны сведения об арендной плате за офисно-торговые встроенные нежилые помещения (л.д.69-70).

Оценка помещений проведена с применением сравнительного и доходного подхода. При этом в отчете обосновано применение данных подходов к оценке (л.д.71).

При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием сравнительного подхода к оценке оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, также расположенные на 

<

адрес> Новгорода. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам (л.д.72-86).

При определении рыночной стоимости объектов оценки с использованием доходного подхода оценщик с учетом стабильности прогнозируемых доходов по годам применил метод прямой капитализации. Для этих целей оценщик определил потенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки, установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход, определил величину издержек по эксплуатации, ставку капитализации (в размере 8,4%), произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. 

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки (л.д.96-97).

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости спорных нежилых помещений, проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. 

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилых помещений участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилых помещений, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Оценщик ФИО2 является оценщиком 1 категории, членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ. Имеет профессиональное образование в области оценки: диплом серии ВСА № по специальности «Финансы и кредит», выдан на основании решения Государственной аттестационной комиссии Нижегородского государственного университета им.Н.И.Лобачевского от ДД.ММ.ГГГГ; диплом о профессиональной переподготовке оценщика ПП №, выданный ННГУ им.Н.И.Лобачевского ДД.ММ.ГГГГ; свидетельство о повышении квалификации, выданное ННГУ им.Н.И.Лобачевского ДД.ММ.ГГГГ № и удостоверение о повышении квалификации от ДД.ММ.ГГГГ №. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2003 года. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ № по направлению «Оценка недвижимости». Деятельность оценщика застрахована (л.д.40-41, л.д.100-104). 

Сведений о том, что оценщик ФИО2 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО2 у суда не имеется. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об определении рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 52№ от ДД.ММ.ГГГГ №, составленному оценщиком ООО «П.» ФИО2, у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требования административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений в размере их рыночной стоимости доводы административного ответчика Правительства Нижегородской области и заинтересованного лица администрации города Нижнего Новгорода. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – нежилых помещений их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость помещений устанавливается равной этой рыночной стоимости. Такое основание предусмотрено федеральным законодательством.

Так как обращение ФИО1 с административным исковым заявлением в суд о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости имело место ДД.ММ.ГГГГ, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости необходимо считать ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 32,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 1262712 (Один миллион двести шестьдесят две тысячи семьсот двенадцать) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 65,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 2576271 (Два миллиона пятьсот семьдесят шесть тысяч двести семьдесят один) рубль по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером №, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, площадью 101,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 3288136 (Три миллиона двести восемьдесят восемь тысяч сто тридцать шесть) рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.А. Кручинин