50RS0010-01-2025-000104-91

Дело № 2-1335/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 марта 2025 года г.о. Балашиха Московская область

Железнодорожный городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Мосоловой К.П.,

при секретаре Майоровой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, разницы между проектной и фактической площадью квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, разницы между проектной и фактической площадью квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, указав, что 29 августа 2019 года между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № №, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом Б7, расположенный по адресу: Московская область, г.о. Балашиха, мкр. Саввино и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру, имеющую следующие характеристики: №, одна комната, общая проектная площадь 34,05 кв.м, этаж 2, секция 1, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора составила 2 885 400 рублей (п. 3.1). Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником своевременно и в полном объеме. Срок передачи квартиры – не позднее 31 марта 2020 года включительно (п. 2.3). Квартира передана истцу 06 августа 2020 года по акту приема-передачи объекта. Договором установлен гарантийный срок на жилой дом – 5 лет (п. 6.4). В ходе эксплуатации квартиры истцом было выявлено большое количество строительных недостатков и дефектов. Она обратилась в экспертную организацию для проведения независимой строительно-технической экспертизы квартиры, с целью подтверждения наличия выявленных недостатков и выявления новых скрытых недостатков. По результатам проведенной экспертизы ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» составлено экспертное заключение № от 18 ноября 2024 года, в котором зафиксированы несоответствия выполненных строительно-монтажных работ в квартире требованиям СНиП, СП, ГОСТ. Согласно расчету, стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, составляет 921 259,20 рублей. 06 декабря 2024 года она направила претензию ответчику о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры. Ответа на претензию не последовало.

С учетом уточнения исковых требований, просит суд взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в ФИО1 расходы на устранение недостатков квартиры в размере 367 319,21 рублей; неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в размере 1 308,32 рублей, неустойку за нарушение срока оплаты расходов на устранение недостатков квартиры с 01 января 2025 года по дату фактического исполнения обязательства в размере 1% в день; разницу между проектной и фактической площадью квартиры в размере 21000 рублей; компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей; штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя в размере 5%; стоимость экспертных услуг в размере 75000 рублей; расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2000 рублей; расходы по оплате юридических услуг в размере 50000 рублей; признать недействительным пункт 3.9 договора участия в долевом строительстве № № от 29 августа 2019 года.

Истец ФИО1 и представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие, одновременно пояснив, что на удовлетворении уточненных исковых требований настаивают в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее представил возражения на иск, согласно которым исковые требования не признал, суду пояснил, что требование о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта участия в долевом строительстве не подлежит удовлетворению, поскольку пропущен срок исковой давности. В случае удовлетворения исковых требований, просил снизить компенсацию морального вреда. В случае удовлетворения судом исковых требований о взыскании неустойки за период с 01 июля 2025 года по дату фактического исполнения обязательств по выплате стоимости устранения недостатков, размер неустойки не может превышать 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). В требованиях о признании пункта 3.9 договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании денежных средств, на которые уменьшилась площадь квартиры, также просил отказать, поскольку истцом не приведено ни одного доказательства о признании недействительным данного пункта договора. Кроме того, в силу ч.1 ст. 195 ГК РФ срок исковой давности в отношении требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения реальной площади квартиры начинает теть с 25.02.2020 г. (дата передачи объекта) и истекает 25.08.2023 г. Просит отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, в удовлетворении требования о признании п. 3.9 Договора участия в долевом строительстве недействительным, в удовлетворении требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения реальной площади квартиры, в удовлетворении требования о взыскании неустойки за нарушение сроков возмещения расходов на устранение недостатков с 15.12.2024 г. по 30.06.2025 г., отказать в удовлетворении требования о взыскании штрафа, расходов на оформление нотариальной доверенности. 

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ч. 1 ст. 55 и ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу положений ст.ст. 56, 59, 67 ГПК РФ, суд самостоятельно определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

На основании ст. 9 Гражданского кодекса РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в силу которых не допускается злоупотребление правом.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В силу ч. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

На основании ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 2 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 

2) соразмерного уменьшения цены договора; 

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Судом установлено, что 29 августа 2019 года между ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № №, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом Б7, расположенный по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – квартиру, имеющую следующие характеристики: №, одна комната, общая проектная площадь 34,05 кв.м, этаж 2, секция 1, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства. Цена договора составила 2 885 400 рублей (п. 3.1).

Истец свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнила в полном объеме, что подтверждается материалами дела и стороной ответчика не оспаривалось.

Согласно п. 2.3 договора № №, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 31 марта 2020 года включительно. Квартира № по адресу: 

<

адрес> была передана истцу по акту приема-передачи 06 августа 2020 года.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи спорного объекта за период с 01.04.2020 г. по 02.04.2020 г. в размере 2 308,32 рублей. 

В силу ч.1 ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Согласно ч.1 ст. 196, ч.1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Поскольку истцом не заявлено требование о восстановлении пропущенного процессуального срока, требование истца о взыскании неустойки за период с 01 апреля 2020 года по 02 апреля 2020 года удовлетворению не подлежит в полном объеме. 

Как указал представитель истца, после передачи квартиры в собственность, в ходе эксплуатации квартиры истцом было выявлено большое количество строительных недостатков и дефектов. 

В целях определения стоимости устранения недостатков, истец обратилась к ООО «ПРО-ЭКСПЕРТ» составлено экспертное заключение № 18 ноября 2024 года, в котором зафиксированы несоответствия выполненных строительно-монтажных работ в квартире требованиям СНиП, СП, ГОСТ. 

Согласно расчету, стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире, составляет 921 259,20 рублей. 

06 декабря 2024 года он направил претензию ответчику о взыскании расходов на устранение недостатков квартиры. Ответа на претензию не последовало.

По данному гражданскому делу определением суда от 30 января 2025 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО НЭОК «РЭО групп».

Согласно заключению эксперта № от 19 февраля 2025 года, экспертами даны ответы на поставленные вопросы: В ходе визуального и инструментального обследования было установлено, что качество работ по отделке квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на предмет соответствия качества выполненных работ строительно-техническим нормам и правилам, условия договора участия в долевом строительстве, проектной документации а также наличия недостатков, указанных в досудебном заключении по результатам которого была составлена дефектная ведомость выявленных недостатков объекта исследований. 

Исходя из результатов проведенного обследования, все выявленные недостатки Объекта исследования, возникли в результате некачественно выполненных строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком. Выявленные следы естественного износа и эксплуатации не влияют на выявленные недостатки и по своему характеру не являются причиной их возникновения. 

На момент проведения осмотра квартиры экспертами не было выявлено изменение первоначальной отделки истцом и/или третьим лицом. 

Стоимость строительных работ и материалов для устранения недостатков (дефектов) в соответствии с действующей документацией в области строительства, составляет 367 319,21 рублей.

С учетом вышеназванных доказательств, суд приходит к выводу, что в нарушение ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, ответчик передал истцу объект долевого строительства, качество которого не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, следовательно, у последнего возникло право требования возмещения расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Одним из основополагающих принципов гражданского судопроизводства является принцип состязательности и равноправия сторон в процессе, который обеспечивается судом путем правильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, распределения между сторонами бремени доказывания, создания сторонам условий для предоставления доказательств и их исследования, объективной и всесторонней оценки доказательств, с отражением данной оценки в решении.

При определении денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в счет устранения недостатков, суд считает целесообразным принять за основу экспертное заключение ООО НЭОК «РЭО групп», поскольку эксперты были предупреждены об уголовной ответственности, заключение составлено с учетом осмотра объекта долевого строительства, содержит подробное описание проведенного исследования. Указанное заключение относимо и допустимо, соответствует действующему законодательству, у суда нет оснований не доверять выводам экспертов. Каких-либо бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением соответствующих методик и норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, не представлено.

В ходе рассмотрения дела ответчик доказательств в опровержение факта наличия указанных недостатков в квартире и того факта, что строительные недостатки в переданной истцу квартире возникли в период ее эксплуатации, не представил.

Согласно ч.ч. 6, 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в пользу истца расходы на устранение недостатков квартиры в размере 367 319,21 рублей - сумма, определенная судебной строительно-технической экспертизой.

При этом, суд не находит оснований для прекращения гарантийных обязательств ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» перед истцом, предусмотренных п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, в отношении объекта долевого строительства, поскольку самостоятельных исковых требований суду не заявлялось. 

Рассматривая требования о взыскании неустойки, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено и не оспорено обществом, что застройщиком допущено нарушение условий договора в части невыполнения требований истца. При этом указанный договор участия в долевом строительстве не содержит положений, допускающих одностороннее изменение его условий.

Судом также установлено, что 06 декабря 2024 года истец в адрес ответчика направила претензию о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства. Данная претензия получена адресатом и оставлена ответчиком без удовлетворения. В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке не исполнил требования истца, с него подлежит взысканию неустойка.

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (ст. 202 ГПК РФ). 

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Руководствуясь положениями п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки на сумму 328523 рублей за период с 01 июля 2025 года до фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения недостатков в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства по уплате расходов на устранение недостатков квартиры является правомерным.

Рассматривая требования о признании пункта 3.9 договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании денежных средств, на которые уменьшилась площадь квартиры, суд приходит к следующему.

Пунктом 2.2 договора участия в долевом строительстве № № 29 августа 2019 года стороны согласовали проектные характеристики объекта долевого строительства, в том числе общую площадь объекта без учета балконов, лоджий – 34,05 кв.м, площадь объекта, включая площадь балконов, лоджий – 34,35 кв.м.

Указанным пунктом договора стороны предусмотрели, что площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с утвержденной проектной документацией объекта и уточняется сторонами в акте приема-передачи объекта долевого участия.

Пунктом 3.6 договора установлено, что цена договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных п.п. 3.8 и 3.9 договора.

В соответствии с п. 3.8 договора, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства превысит приведенную площадь объекта долевого строительства, указанную в п. 2.2 договора, более чем на 1 (один) кв.м, цена договора увеличивается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 3.9 договора расчетной цены одного квадратного метра на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора, а участник долевого строительства в срок, установленный в уведомлении, производит оплату соответствующей суммы. Расчетный счет застройщика указывается в уведомлении. Оплата должна быть произведена не позднее, чем за два рабочих дня до подписания акта приема-передачи.

Пунктом 3.9 договора предусмотрено, что если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора, более чем на 1 (один) кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 3.9 договора расчетной цены одного квадратного метра на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной п. 2.2 договора. Возврат соответствующей суммы осуществляется застройщиком в течение 15 рабочих дней со дня получения в оригинале от участника долевого строительства письменного заявления, путем перечисления денежных средств на счет участника долевого строительства. В заявлении должны быть полностью указаны реквизиты такого счета.

Согласно п. 3.9 договора, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона N 218-ФЗ, фактическая площадь балконов или лоджий окажется меньше или больше площади, указанной в договоре, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 3.10 Договора расчетной цены1 (одного) квадратного метра на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2. Договора.

Актом приема-передачи квартиры от 06 августа 2020 года установлено, что общая площадь объекта без учета балконов, лоджий составила 33,70 кв.м, фактическая приведенная площадь передаваемого объекта с учетом помещений вспомогательного использования составила 34,10 кв.м. 

Положения п.п. 3.8 - 3.9 договора за отсутствием оснований применению не подлежат (п. 5 акта приема-передачи). 

Стороны подтверждают, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, техническим правилам приемки законченного объекта долевого строительства, утвержденным приказом застройщика № ГССТЛ-П-22-03 от 08 апреля 2022 года, Стандарту качественных характеристик законченного объекта долевого строительства, проектной документации, а также иным обязательным требованиям (п. 8 акта приема-передачи).

Акт приема-передачи объекта, являющийся основанием для регистрации права собственности истца на объект недвижимости, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.

Стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия п.п. 3.8, 3.9 о проведении взаиморасчетов, что не противоречит положениям ст. 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора и не является нарушением ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Не противоречат п. 3.8, п. 3.9 договора и п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей правила определения цены в договоре продажи недвижимости. Переданная квартира соответствует всем требованиям и характеристикам, указанным в договоре, в части соблюдения технических и градостроительных регламентов при возведении объекта.

Таким образом, разница между фактической и проектной площадью квартиры в сторону уменьшения в размере, не превышающем 1 (один) кв.м, не является основанием для проведения взаиморасчетов по договору, положения п. 3.8, п. 3.9 договора не противоречат приведенным нормам.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Фактическая приведенная площадь передаваемого истцу объекта составила 34,10 кв.м, то есть меньше изначально оговоренной, что менее одного квадратного метра.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права, оснований для признания недействительным п. 3.9 договора, и, следовательно, взыскания денежных средств в счет уменьшения цены договора в размере 21 000 рублей у суда не имеется.

Рассматривая требования о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1099 Гражданского кодекса Российской Федерации, основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой (главой 59 Кодекса) и статьей 151 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 151 Гражданского кодекса РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. 

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред, требования разумности и справедливости. 

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Определяя размер компенсации морального вреда, суд, в соответствии с требованиями ст. 151 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, учитывает степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства, степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2022 года N 33 "О практике применения судами норм о компенсации морального вреда", моральный вред подлежит компенсации независимо от формы вины причинителя вреда (умысел, неосторожность). Вместе с тем при определении размера компенсации морального вреда суд учитывает форму и степень вины причинителя вреда (статья 1101 ГК РФ).

По общему правилу, моральный вред компенсируется в денежной форме (пункт 1 статьи 1099 и пункт 1 статьи 1101 ГК РФ) (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15 ноября 2022 года N 33 "О практике применения судами норм о компенсации морального вреда").

Так как установлено, что со стороны ответчика имело место ненадлежащее исполнение договорных обязательств, в соответствии со ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, с учетом степени вины нарушителя и иных установленных по делу обстоятельств, степени нравственных страданий, размер компенсации морального вреда суд определяет в пользу истца в сумме 20000 рублей.

Рассматривая требования о взыскании штрафа, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Абзацем 5 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, подлежащих с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в виде не начисления за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 года включительно.

Указанное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru 22 марта 2024 года, соответственно, с указанной даты вступило в силу.

От применения штрафных санкций за нарушение обязательств, возникших после вступления в законную силу Постановления Правительства Российской Федерации N 326 от 18 марта 2024 года, застройщик освобожден.

Поскольку вопрос о взыскании денежных средств в счет устранения выявленных недостатков в объекте долевого строительства разрешен после даты вступления Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326 в силу, суд не находит оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика штрафа.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07 июня 2021 года № 46-КГ21-15-К6).

Истец направила ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» претензию о выплате расходов на устранение недостатков квартиры 06 декабря 2024 года, в связи с чем, срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период действия моратория. Таким образом, с ответчика в пользу истца штраф взысканию не подлежит, что также отражено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2023 года.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом заявлены требования о взыскании расходов в размере 75000 рублей на оплату услуг эксперта, что подтверждается договором возмездного оказания услуг от 19 ноября 2024 года и кассовым чеком от 05.02.2025 г. 

Данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, поскольку указанные расходы требовались для подтверждения недостатков (дефектов) квартиры, были понесены истцом для определения цены иска, таким образом, явились вынужденными расходами для истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как следует из материалов дела, ФИО1 понесла расходы в размере 50000 рублей за оказание юридических услуг, что подтверждается договором оказания юридических услуг от 19 ноября 2024 года, кассовым чеком от 04 февраля 2025 года.

Основным критерием размера оплаты труда представителя, согласно ст. 100 ГПК РФ, является разумность суммы оплаты, которая предполагает, что размер возмещения стороне расходов должен быть соотносим с объемом защищаемого права.

С учетом сложности и объема рассматриваемого дела, длительности рассмотрения дела, подготовки документов по данному делу, принимая во внимание характер спорных правоотношений, а также учитывая требования разумности и справедливости, сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, суд считает возможным взыскать в пользу ФИО1 расходы по оплате юридических услуг в размере 40000 рублей.

Для представления интересов в суде истец понес расходы, связанные с оформлением нотариальной доверенности представителя, в размере 2000 рублей.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из доверенности не усматривается, что она выдана представителю для участия в конкретном деле, в связи с чем, оснований для взыскания расходов, связанных с оформлением доверенности не имеется. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки, разницы между проектной и фактической площадью квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, место рождения 

<

адрес>, паспорт № расходы на устранение недостатков квартиры в размере 367 319,21 рублей, компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, расходы по оплате услуг эксперта в размере 75000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 40000 рублей, всего 502 319 (пятьсот две тысячи триста девятнадцать) рубля 21 копейка.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, место рождения 

<

адрес>, паспорт № неустойку за нарушение срока оплаты расходов на устранение недостатков квартиры с 01 июля 2025 года (в случае внесения соответствующего изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года N 326, с более поздней даты, установленной такими изменениями) до дня фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения недостатков в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) в размере 367 319,21 рублей, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Иск ФИО1 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, разницы между проектной и фактической площадью квартиры, штрафа, расходов по оформлению нотариальной доверенности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия судьей решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья К.П. Мосолова 

Решение изготовлено в окончательной форме 21 марта 2025 года.