Решение

 изготовлено в мотивированной форме 26 августа 2019 г. 

Дело № 2-1076/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма 12 августа 2019 года 

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Колесовой Ю.С., 

при секретаре Давыдовой Т.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. 

В обоснование исковых требований указано, что в соответствии с условиями кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - Кредитный договор) заемщику ФИО1 Коммерческий банк «Адмиралтейский» (ООО) предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей на срок 300 месяцев под 12 % годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>Б, 

<

адрес> (далее -квартира). Согласно банковскому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ заемные денежные средства в размере 2 700 000 руб. перечислены на счет ФИО1 Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем, ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером №-№. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается отметкой в закладной, произведенной на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №-Ф от ДД.ММ.ГГГГ. Начиная с мая 2014 ответчик ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование кредитом не вносят или вносят в неполном объеме. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика составила 3439950 руб. 23 коп., в том числе 2636691 руб. 18 коп. задолженность по основному долгу, 303445 руб. 56 коп. задолженность по процентам, 499813 руб. 49 коп. задолженность по пеням. Требования Банка, направленные в адрес заемщика в досудебном порядке о досрочном возврате суммы кредита, процентов и пени оставлено последним без удовлетворения. Согласно отчету об оценке ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры составляет 3394000 рублей. На основании п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» просит установить начальную продажную стоимость 

<

адрес> руб. (3394000 руб. х 80%).

В связи с нарушением ответчиками обязательств по кредитному договору, на основании ст. 348, 349, ст. 450, п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 50, 54 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)», Банк обратился в суд с данным иском, в котором с учетом уточнения по иску просит: расторгнуть кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать в свою пользу с ФИО1 задолженность по кредитному договору в размере 3439950 руб. 23 коп.; Обратить путем продажи с публичных торгов взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: 

<

адрес>Б, 

<

адрес>, установив ее начальную продажную цену в размере 2715200 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 на удовлетворении исковых требований настаивал по основания, указанным в иске. Возражал против предоставления отсрочки исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество. 

Представители ответчика по доверенности ФИО4, ФИО5 в судебном заседании с иском согласились частично. Пояснили, ответчик неоднократно в течение года допускал просрочку внесения ежемесячных платежей. Однако, несмотря на свое финансовое положение, истец принимал и принимает, вплоть до настоящего времени, все усилия для погашения задолженности по основному долгу и по процентам за пользование кредитом в целях дальнейшего соблюдения График внесения платежей. При этом порядок списания внесенных денежных средств Истцу стал известен только в судебном заседании. До этого времени ни на один запрос, в том числе и судебный, Банк не ответил. При этом истец от проведения переговоров и предоставления информации о размере задолженности и периоде ее возникновения уклонялся, а в последние месяцы уклонялся и от принятия от ответчика денежных средств в счет частичного погашения долга (банкомат не принимал денежные средства на банковскую карту для их дальнейшего перевода в счет оплаты кредита). Полагает что такие действия истца можно расценить как злоупотребление право с целью увеличения штрафных санкций. Ответчик, не обладая специальными знаниями в области финансов и банковской деятельности, после возникновения просрочки внесения ежемесячных платежей, не мог самостоятельно произвести расчет задолженности по оплате кредита и полагал, что неоднократное внесение денежных средств в размере большем, чем ежемесячный платеж покроет задолженность по оплате ежемесячных платежей, а также штрафные санкции. В связи с этим, у ответчика возникла задолженность по пеням в размере 499 813,49 рублей. Ответчик полагает, что задолженность по пеням является несоразмерной последствиям несвоевременного внесения платежей в счет погашения задолженности по кредитному договору, просит суд применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер пеней до минимально возможного. Согласно п. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Ответчик просит суд принять во внимание, что заемщиком и залогодателем является физическое лицо, и залог не связан с осуществлением предпринимательской деятельности, а также то, что нахождение на иждивении у ответчика находится пять несовершеннолетних детей, отсутствие у ответчика другого жилья, ежемесячное внесение ответчиком денежных средств в счет оплаты кредита, и предоставить отсрочку исполнения решения в части обращения взыскания на заложенное имущество на 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда.

В судебное заседание ответчик ФИО1 и представитель несовершеннолетних третьих лиц ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, действует через представителей.

Представитель Управления социальной политики по 

<

адрес> в судебное заседание не явился, извещены о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, учесть права и законные интересы несовершеннолетних.

Заслушав ответчика и его представителя, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со статьей 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (договор займа), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Коммерческим банком «Адмиралтейский» (ООО) и ФИО1 заключен кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого заемщику ФИО1 Коммерческий банк «Адмиралтейский» (ООО) предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей на срок 300 месяцев под 12 % годовых для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>Б, 

<

адрес> (далее -квартира). Размер ежемесячного платежа на дату заключения договора составлял 28468 рублей.

В соответствии с п. 1.3 кредитного договора в обеспечение исполнения всех обязательств ответчика по кредитному договору между истцом и ответчиками является залог квартиры, возникающий с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности ответчика на квартиру. Права кредитора как залогодержателя квартиры удостоверяются закладной.

Пунктом 5.1, 5.2 кредитного договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата кредита и /или процентов по кредиту предусмотрена уплата пени в размере 0, 1 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.

Пунктом 4.4.1 кредитного договора предусмотрено право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов на кредит, неустойки, при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком договорных обязательств.

Пунктом 4.4.2 кредитного договора предусмотрено право кредитора обратить взыскание на объект ипотеки в случаях, установленных п. 4.4.1 договора.

Банк исполнил обязательства по предоставлению кредита, на основании банковского ордера № от ДД.ММ.ГГГГ заемные денежные средства в размере 2 700 000 руб. перечислены на счет ФИО1

Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем, ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> первоначальному залогодержателю ДД.ММ.ГГГГ (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером 66-№. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается отметкой в закладной, произведенной на основании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №-Ф от ДД.ММ.ГГГГ. 

Расчетом задолженности подтверждено, что начиная с мая 2014 ответчик ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование кредитом не вносит или вносит в неполном объеме. 

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3439950 руб. 23 коп., в том числе 2636691 руб. 18 коп. задолженность по основному долгу, 303445 руб. 56 коп. задолженность по процентам, 499813 руб. 49 коп. задолженность по пеням.

Судом проверены доводы ответчика и установлено, что все внесенные им платежи учтены в исполнение кредитного договора в основной своей части в погашение задолженности по просроченным процентам за пользование кредитом.

Обращаясь с иском в суд, представитель истца просил о расторжении кредитного договора и досрочном взыскании с ответчиков задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3439950 руб. 23 коп., в том числе 2636691 руб. 18 коп., 303445 руб. 56 коп. задолженность по процентам, 499813 руб. 49 коп. задолженность по пеням

Ответчик просил о снижении суммы пени на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что задолженность по пеням является несоразмерной последствиям несвоевременного внесения платежей в счет погашения задолженности по кредитному договору.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика пени в сумме 499813 руб. 49 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в том числе 147038 руб. 37 коп. задолженность по пени на просроченный основной долг, 352775 руб. 12 коп. задолженность по пени, начисленная на просроченные проценты.

Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, приходит к выводу, что заявленная неустойка не соблюдает баланс интересов сторон, не соответствует компенсационной природе неустойки, последствиям нарушения. Из справки к расчету задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что просроченный основной долг составляет 114516 руб. 42 коп., просроченные проценты 286681 руб. 40 коп. Принимая во внимание соотношение суммы просроченного основного долга и просроченных процентов с суммой начисленных пени, исходя из принципов разумности и справедливости, а также длительное не обращение истца в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору, что привело к увеличению просроченной задолженности, суд полагает возможным снизить размер взыскиваемых пени на просроченный основной долг до 30000 рублей, на просроченные проценты до 70000 рублей, всего 100000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 330, 333, 450, 809 - 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.4.1 кредитного договора требования Банка о расторжении кредитного договора и досрочном взыскании задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению частично. Кредитный договор ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенный между Коммерческим Банком «Адмиралтейский» (ООО) и ФИО1, подлежит расторжению. Следует взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ РФ» задолженность по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 3 040 136 руб. 74 коп., в том числе 2636691 руб. 18 коп. задолженность по основному долгу, 303445 руб. 56 коп. задолженность по процентам за пользование кредитом, 100000 руб. задолженность по пени.

Кроме того, суд приходит к выводу об удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, исходя из следующего.

Ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное

Пунктом 4.4.2 кредитного договора предусмотрено право кредитора обратить взыскание на объект ипотеки в случаях, установленных п. 4.4.1 договора ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Принимая во внимание, что судом установлен факт ненадлежащего выполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, суд, удовлетворив требование истца о взыскании задолженности по кредитному договору в размере 3040136 руб. 74 коп., признает заявленное истцом требование об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованным, правомерным и удовлетворяет заявленное требование, обращая взыскание на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 62, 1 кв.м., кадастровый (условный) №.

Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество в соответствии со статьей 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд не усматривает. 

При определении начальной продажной цены заложенного имущества суд считает необходимым положить в основу представленный ответчиком оценочный отчет ООО «МК. Право. Оценка. Недвижимость» № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость квартиры определена 3700000 рублей, поскольку отчет составлен лицензированным оценщиком, имеющим право осуществлять оценочную деятельность на всей территории Российской Федерации, по результатам осмотра квартиры с учетом произведенного ремонта и среднерыночных цен в регионе на аналогичные квартиры. С учетом п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) суд устанавливает начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2960000 рублей ( 3700000 х 80%)

При этом имущество подлежит реализации путем продажи с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, исходя из требований статей 56, 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Суд не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество на 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по следующим основаниям.

В силу положений п. 3 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, предоставление отсрочки является правом, а не обязанностью суда.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества (абз. 4 п. 3 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Из правового смысла указанной нормы Закона следует, что целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного им отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования.

Поскольку ответчиком не представлено каких-либо убедительных доказательств своего финансового положения, которое позволяло бы ей в течение 12 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда исполнить принятые на себя обязательства по договору, напротив, как следует из материалов дела, в счет погашения долга с 2014 года по мотиву тяжелого материального положения ответчиком платежи вносятся несвоевременно и не в полном объеме, суд не усматривает оснований для предоставления отсрочки исполнения решения суда.

На основании ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 22447 руб. 62 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями ст.ст. 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

исковые требования АО «ДОМ РФ» к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор от 10.10.2013 № №, заключенный между Коммерческим Банком «Адмиралтейский» (ООО) и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «ДОМ РФ» задолженность по кредитному договору от 10.10.2013 № № по состоянию на 20.05.2019 в общей сумме 3 040 136 руб. 74 коп., в том числе 2636691 руб. 18 коп. задолженность по основному долгу, 303445 руб. 56 коп. задолженность по процентам за пользование кредитом, 100000 руб. задолженность по пени.

Обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 62, 1 кв.м., кадастровый (условный) №.

Реализацию имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 62, 1 кв.м., кадастровый (условный) №, произвести путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной ее стоимости в размере 2960000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «ДОМ РФ» расходы по государственной пошлины в размере 22447 руб. 62 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований АО «ДОМ РФ» к ФИО2 отказать.

В ходатайстве ФИО2 о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в Свердловский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательном виде с подачей апелляционной жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области.

Судья Ю.С.Колесова