Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июня 2018 года 

<

адрес>

Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Волковской М.В.,

при секретаре судебного заседания Ковалевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ПАО Сбербанк к ФИО1 (третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора Управление Росреестра по 

<

адрес>) о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ПАО Сбербанк обратился в суд с иском к ФИО1, в последствии уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (т. 2, л.д. 89), и просит суд:

расторгнуть Кредитный договор от 06.02.2015 №, заключенный между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1;

взыскать в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» с ФИО1 задолженность по кредитному договору от 06.02.2015 № в размере 4062798,84 рублей, в том числе: задолженность по неустойке в сумме 15248,56 рублей, проценты за кредит в сумме 1031775,15 рублей, судная задолженность в сумме 3015775,13 рублей;

взыскать в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» с ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 28513, 99 рублей;

обратить взыскание на залоговое имущество, принадлежащие ФИО1 на праве собственности - объекты недвижимости: 

- помещение, назначение: жилое. Площадь: общая 102,6 кв.м. Этаж: Подвал, 1. Номера на поэтажном плане: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19. Расположен но адресу: 

<

адрес>. Кадастровый (или условный) №,

- земельный участок. Назначение: Земли населенных пунктов под жилую застройку Индивидуальную. Площадь: 300 кв.м. Расположен по адресу: 

<

адрес> (или условный) №;

- установить первоначальную продажную цену предмета залога в размере 80% от рыночной;

- определить способ реализации заложенного имущества, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование уточненных исковых требований истцом указано на то, что ОАО «Сбербанк России» (далее по тексту - Кредитор, Публичное акционерное общество «Сбербанк России», ПАО Сбербанк (с ДД.ММ.ГГГГ изменено наименование истца в связи с приведением его в соответствие с нормами главы 4 ГК РФ- с ОАО на ПАО), и ФИО1 (далее по тексту - «Заемщик») заключил Кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ № (далее по тексту - «Кредитный договор»), согласно которому, Заемщику был предоставлен кредит «Приобретение готового жилья» в сумме 3 063 400,00 рублей на 240 месяцев под 16,25 % годовых на приобретение объекта недвижимости, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

В качестве обеспечения указанного кредитного договора оформлен залог (ипотека) на принадлежащие ФИО1 на праве собственности объекты недвижимости: помещение, назначение: жилое. Площадь: общая 102,6 кв.м. Этаж: Подвал, 1. Номера на поэтажном плане: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19. Расположен по адресу: 

<

адрес>, юрод Ставрополь, 

<

адрес>. Кадастровый (или условный) №; земельный участок. Назначение: Земли населенных пунктов под жилую застройку Индивидуальную. Площадь: 300 кв.м. Расположен по адресу: 

<

адрес> (или условный) №.

В соответствии с п.6. Кредитного договора Заемщик обязался погашать долг ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Свои обязательства по Кредитному договору Заемщик не выполняет, кредит в предусмотренный срок и проценты по нему вовремя не погашаются.

В соответствии с п. 4.3.4 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения кредитов для физических лиц по продукту Потребительский кредит (далее - Общие условия предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов), являющихся неотъемлемой частью Кредитного договора, Кредитор имеет право потребовать от Заемщика/Созаемщиков досрочно возвратить Задолженность по Кредиту и уплатить причитающиеся Проценты за пользование Кредитом и Неустойку, предусмотренные условиями Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) Заемщиком/Созаемщиками его(их) обязательств по погашению Кредита и/или уплате Процентов за пользование Кредитом по Договору общей продолжительностью более чем 60 (шестьдесят) календарных дней в течение последних 180 (ста восьмидесяти) календарных дней.

При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и уплаты процентов за пользование кредитом Заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20 процентов годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной Кредитным договором по дату погашения просроченной задолженности (включительно) (п.12 кредитного договора).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований Залогодержателя (Кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Пунктом 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено: если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

На основании ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом и квартиры и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком или иной кредитной организацией. Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно в судебном порядке. Жилой дом или квартира, на которые обращено взыскание, реализуется путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Заемщик с августа 2016 года неоднократно выходил на просрочку. Период последней просрочки составляет более 5 месяцев (с февраля 2016 года), что подтверждается расчетом задолженности.

Согласно ст. 309 ГК РФ «Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона...». Неисполнение Заемщиком обязательств по Кредитному договору от 06.02.2015 № 5009 является существенным нарушением

По состоянию на 21.08.2017 перед Кредитором по Кредитному договору образовалась задолженность в размере 3 771 781,73 руб., в том числе: задолженность по неустойке в сумме 14263,99 рублей, проценты за кредит в сумме 741742,61 рублей, ссудная задолженность в сумме 3015775,13 рублей. 

Далее указывают, что по состоянию на 27.03.2018 задолженность по кредитному договору от 06.02.2015 № составляет 4062798,84 рублей, в том числе: задолженность по неустойке в сумме 15248,56 рублей, проценты за кредит в сумме 1031775,15 рублей, судная задолженность в сумме 3015775,13 рублей, что подтверждает расчет цены иска.

Указано, что увеличение цены иска произошло за счет начисления за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ процентов в сумме 290032,54 рублей, а также неустойки в сумме 984,57 рублей, в соответствии с условиями кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Ответчику было направлено требование о досрочном возврате задолженности. Однако, до настоящего момента задолженность не погашена.

Впоследствии, представителем истца ПАО Сбербанк по доверенности ФИО2 в суд были представлены письменные пояснения, содержащие в себе уточнение исковых требований, в которых указано следующее.

На основании ходатайства истца по делу проведена оценочная экспертиза находящегося в залоге объектов недвижимости - земельного участка (кад. №) и жилого помещения (кад. №), расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Согласно отчету оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, рыночная стоимость данных объектов недвижимости составляет 3 517 000 рублей (жилое помещение - 2 076 000 рублей, земельный участок - 1 441 000 рублей). Считает данную экспертизу правильной и обоснованной, ясной и полной, отвечающей обязательным требованиям, установленным в сфере экспертно-оценочной деятельности, содержащей подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, а также ответ на поставленный судом вопрос. Полагает, что определенная экспертом рыночная стоимость является достоверной, реально отражающей цены, сложившиеся на рынке недвижимости. Так, исходя из данной оценки рыночная стоимость 1 кв.м жилья залогового объекта недвижимости (1960 года постройки, не отдельно стоящего, а являющегося частью жилого дома) составляет 34 279 рублей, что соответствует ценам на жилье подобного уровня, сложившимся в городе Ставрополе. В то время как согласно отчету повторной оценочной экспертизы, проведенной по ходатайству ответчика от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость залоговых объектов недвижимости составляет 4 699 000 рублей (жилое помещение - 4172 000 рублей, земельный участок - 527 000 рублей), т.е., рыночная стоимость 1 кв. м жилья залогового имущества составляет 45 800 рублей, что явно не соответствует ситуации, сложившейся на рынке недвижимости.

В связи с чем, истец считает правильной и обоснованной первоначальную продажную цену иска предмета залога в размере 80 % от рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, что составляет 2813602,40 рублей.

Указано, что ДД.ММ.ГГГГ истцом, в соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации были увеличены исковые требования в связи с начислением за период с даты подачи искового заявления процентов за пользование кредитными средствами в соответствии с условиями кредитного договора. Вместе с тем, в пункте 2 просительной части уточненного искового заявления допущена техническая ошибка (описка) в части размера взыскиваемой суммы, а именно, вместо 4 062 798,84 рублей указано 3 771 781, 73 рублей.

Просит правильным следует считать размер взыскиваемой суммы 4 062 798 (Четыре миллиона шестьдесят две тысячи семьсот девяносто восемь) рублей 84 копейки.

Ответчиком ФИО1 в суд были представлены письменные возражения на исковое заявление, согласно которых просит в удовлетворении исковых требований о взыскании с нее в пользу истца неустойки по кредитному договору № от 06.02.2015 года в размере 28 527, 98 рублей, заключённого между истцом ПАО «Сбербанк России» в лице Ставропольского отделения № и ответчиком ФИО1 – отказать, снизить размер взыскания неустойки с ответчика в пользу истца по кредитному договору № от 06.02.2015 года до 500 рублей, в удовлетворении исковых требований истца по иску ПАО Сбербанк к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, отказать.

В обоснование письменных возражений указано на то, что ПАО Сбербанк в лице Ставропольского отделения № обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В частности, истец просит, суд расторгнуть кредитный договор № от 06.02.2105 года, заключённый между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1; взыскать в пользу ПАО «Сбербанк России» с ФИО1 задолженность по кредитному договору от 06.02.2015 года № в размере 3 771 781, 73 рублей, в том числе: 2.1 Задолженность по неустойке - 14 263,99 рублей; 2.2 В том числе на просроченные проценты- 13186, 61 рублей; 2.3 В том числе на просроченную ссудную задолженность- 1 077, 38 рублей; 2.4 Проценты за кредит- 741 742, 61 рублей; 2.5 В том числе просроченные- 741 742, 61 рублей; 2.6 Ссудная задолженность -3015 775, 13 рублей; 2.7 В том числе просроченная- 3 015 775, 13рублей и расходы по государственной пошлине в сумме 27 058, 91 рублей. Обратить взыскание на залоговое имущество, принадлежащее ФИО1 на праве собственности объекты недвижимости: помещение, назначение: жилое, общая площадь 102,6 кв.м, этаж: Подвал, номера на поэтажном плане: 10,11,12,13,14,15,16,17,18,19, расположен по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №; земельный участок, назначение: Земли населённых пунктов под жилую застройку индивидуальную, площадь: 300 кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Установить первоначальную продажную цену предмета залога в размере 80% от рыночной. Определить способ реализации заложенного имущества, путём продажи с публичных торгов.

Полагает, что в удовлетворении заявленных исковых требований истца должно быть отказано по последующим основаниям.

В частности, имеет место факт явной несоразмерности пени/неустойки/ последствиям нарушения обязательства, и поэтому величина компенсации потерь кредитора определяется исходя из учётной ставки рефинансирования (п.2 разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 года №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснением п.4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14 июля 1997 года №17 «Обзор практики применения арбитражными судами ст.333 Гражданского кодекса РФ» проценты, взыскиваемые кредитором за предоставленную заёмщику денежную сумму, компенсируют в определённой части последствия, вызванные нарушением ответчиком своих обязательств, поэтому суд учитывает их при решении вопроса об уменьшении неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ.

Из смысла разъяснения Информационного письма следует, что начисленные проценты за пользование кредитом компенсируют в определённой части последствия, вызванные нарушением обязательств. Следовательно, неустойка в запрошенном размере взыскиваться не может, по мотиву компенсации убытков истцу процентами за пользование кредитом.

Более того, того, в силу разъяснения того же информационного письма (пункт 2) установлено, что основанием для применения ст.333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае может быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Полагает, что истец не представил в суд доказательств, подтверждающих, что просрочка исполнения обязательства причинила ему действительный вред, который соответствует взыскиваемой им сумме неустойки, и из материалов дела не следует, что для истца имели место какие-либо существенные негативные последствия в связи с неисполнением ответчиком обязательств.

Полагает, что у кредитора не наступили отрицательные последствия в его хозяйственной деятельности в результате нарушения ответчиком обязательств по оплате, и он по вине ответчика, не объявлен банкротом.

Таким образом, проценты за пользование кредитом по кредитному договору № от 06.02.2015 года в сумме 741 742, 61рублей в достаточной мере компенсируют в определённой части последствия, вызванные нарушением ответчиком своих обязательств по возврату кредита.

Кроме того, считает, что размер неустойки по кредитному договору № от 06.02.2015 года в сумме (14 263, 99, руб. + 13 186, 61 руб. + 1 077,38 руб.) = 28 527, 98 рублей, является завышенным и несоразмерным допущенным ею нарушениям кредитного договора. Между тем, в соответствии со сложившейся судебной практикой применения статьи 333 ГК РФ, неустойка несет компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательств должником и мерой имущественной ответственности, и не должна служить средством обогащения кредитора.

В силу п. 1 cт. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу неоднократно выраженной Конституционным Судом РФ правовой позиции, пункт 1 статьи 333 ГК РФ, закрепляющий право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением части 3 статьи 17 Конституции РФ, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 10.01.2002 № 11-0, от 22.03.2012 № 497-0-0 и др.).

В связи с этим, полагает, что имеются все основания для применения судом положений cm. 333 ГК РФ и снижении размера взыскиваемой неустойки с 28 527, 98 рублей до 500 рублей по кредитному договору № от 06.02.2015 года.

Указывает, что, поскольку ответчик не является индивидуальным предпринимателем и брал ипотечный кредит как потребитель (физическое лицо) для личных нужд в целях приобретения себе жилья, то соответственно в силу абзаца 2 пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд имеет право применить cт.333 ГК РФ и по своей инициативе.

Полагает, что истец на основании cm. 10 ГК РФ злоупотребляет правом, т.е., пытается незаконно обогатиться за счёт ответчика.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 ст.10 ГК РФ суд может отказать лицу в защите якобы принадлежащего ему права (п.2 ст.10 ГК РФ).

Кроме того, указывает, что сам расчёт задолженности на сумму основного долга в размере 3 015 775,13 рублей ей не понятен, так как не видно, сколько сумма кредита составляла изначально, и сколько было погашено кредиторской задолженности ответчиком по делу.

В силу ч. 1 cт. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими участника процесса (ч. 1 cm. 57 ГПК РФ). Так, в материалах дела нет ни одного документа свидетельствующего о погашении ответчиком задолженности по кредитному договору № от 06.02.2015 года, хотя последняя исправно платила кредит и тут, вдруг, «выросла» непонятная сумма основной задолженности по ипотечному кредиту в размере 3 015 775,13 рублей и проценты за пользование кредитом в размер 741 742, 61 рубля.

Представителем истца по доверенности ФИО2 в суд были представлены возражения на доводы истицы ФИО1, в которых указано на то, что ответчик считает завышенным размер неустойки в сумме 28527,98 рублей. Вместе с тем, в иске Банка указана неустойка в размере 14 263,99 рублей. Заявленная ПАО Сбербанк неустойка начислена в соответствии с условиями кредитного договора. Период просрочки с февраля 2017 года.

Согласно ст. 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно аб.1.п. 2. Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. №81 « О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Указывает, что последний платеж по кредиту был произведен заемщиком в феврале 2017. После указанной даты и по настоящее время платежи в счет погашения задолженности не поступали, что позволило ответчику неправомерно пользоваться денежными средствами Банка.

Согласно абз. 2 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 г. №81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Заявленная банком сумма неустойки 14 263,99 рублей, при сумме долга в размере 3 757 517,74 по размеру значительно ниже суммы двукратной ставки рефинансирования (учетной ставки).

Заявленный размер неустойки установлен сторонами при заключении кредитного договора от 06.02.2015 № 5009. При заключении договора Заемщик не заявлял о наличии разногласий относительно размера неустойки, установленного п. 12 кредитного договора.

В связи с чем, требование ответчика об отказе во взыскании неустойки не подлежит удовлетворению, поскольку рассчитанный Истцом размер неустойки, основанный на условиях Кредитного договора, является соразмерной суммой для компенсации потерь Банка вследствие нарушения Ответчиком денежного обязательства.

В соответствии с п. 73 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательств же явной несоразмерности подлежащей взысканию неустойки относительно последствий неисполнения обязательства для снижения неустойки ответчиком не представлено и в материалах дела не имеется.

Таким образом, считает, что оснований для отказа во взыскании неустойки, снижении судом размера неустойки в данном случае не имеется.

Доводы об отсутствии в расчете задолженности информации относительно суммы кредита, сумм погашения задолженности не соответствуют действительности.

Представленный истцом расчет задолженности содержит все необходимые сведения, в том числе сумму кредита, суммы и даты погашения задолженности.

Полагает, что, доводы о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований банка о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по нему, а также обращении взыскания на залоговое имущество, ответчиком не обоснованы со ссылкой на нормы права и на обстоятельства, исключающие возможность их удовлетворения.

На основании изложенного, просит учесть доводы настоящего возражения как дополнение к позиции истца по заявленному иску. Просит удовлетворить исковые требования ПАО Сбербанк к ФИО1 о расторжении кредитного договора от 06.02.2015 №, взыскании задолженности по нему и обращении взыскания на залоговое имущество в полном объеме.

Представителем третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Росреестра по СК по доверенности ФИО3 в суд был представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которого просит вынести решение суда в соответствии с действующим законодательством и указывает следующее. 

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

Согласно ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 13.07.2015 года (далее - Закон о регистрации) Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, на стоящий Федеральный Закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты РФ.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, актами Президента РФ и актами Правительства РФ, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно сведениям ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на жилое помещение с кадастровым номером №, площадью 102,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 10,11,12,13,14,15,16,17,18,19, этаж - подвал, 1 этаж, расположенная по адресу: 

<

адрес>, на основании Договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием средств ипотечного кредита (возникновение ипотеки в силу закона) от 06.02.2015 г., о чем свидетельствует запись о регистрации №.

Дополнительно сообщает, что в ЕГРН имеется регистрационная запись о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении вышеуказанного объекта недвижимости на основании Постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по 

<

адрес> №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует запись №.

Также ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 300 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на основании Договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием средств ипотечного кредита (возникновение ипотеки в силу закона) от 06.02.2015 г., о чем свидетельствует запись о регистрации №.

Дополнительно сообщает, что в ЕГРН имеется регистрационная запись о государственной регистрации обременения в виде ипотеки в силу закона № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация запрета на совершение действий по регистрации в отношении вышеуказанного объекта недвижимости на основании Постановления судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по 

<

адрес> №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, чем свидетельствует запись №.

Согласно ст. 14 Закона о регистрации, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке, соответствующие требованиям, указанным в статье 21 Закона о регистрации.

Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав определен ст. 29 Закона о регистрации и предусматривает проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 14 Закона о регистрации, вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях, т.е. по заявлению правообладателя, с приложением необходимых документов (ст. 58 Закона о регистрации).

Представитель истца ПАО Сбербанк по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала уточненные требования банка, просила их удовлетворить в полном объеме, по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении, с учетом письменных объяснений. 

Ответчик ФИО1, её представитель адвокат Жучкан И.Е. и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по 

<

адрес> – в судебное заседание не явились, будучи извещенными надлежащим образом о его времени и месте.

Ходатайство представителя ответчика ФИО1 адвоката Жучкана И.Е. об отложения судебного заседания оставлено судом без удовлетворения, поскольку не были представлены доказательства уважительности причин неявки в судебное заседание его и истца.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы данного гражданского дела, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 820 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 330 ГПК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ч. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила параграфа 1 главы 42 ГК РФ, где ч. 2 ст. 811 ГК РФ предусмотрено право кредитора потребовать досрочного возврата всей суммы кредита вместе с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока возврата очередной суммы кредита, если договором предусмотрено возвращение по частям.

Судом установлено, что между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1 06.02.2015 был заключен кредитный договор № «Приобретение готового жилья» на сумму 3 063 400,00 рублей, на 240 месяцев под 16,25 % годовых на приобретение объекта недвижимости, находящегося по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 10 кредитного договора, в качестве обеспечения указанного кредитного договора был оформлен залог (ипотека) на принадлежащие ФИО1 на праве собственности объекты недвижимости: помещение, назначение: жилое. Площадь: общая 102,6 кв.м. Этаж: Подвал, 1. Номера на поэтажном плане: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19. Расположен по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый (или условный) № и земельный участок. Назначение: Земли населенных пунктов под жилую застройку Индивидуальную. Площадь: 300 кв.м. Расположен по адресу: 

<

адрес> (или условный) №.

Судом установлено, что за ФИО1 право собственности на указанные объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>, на оснвоании договора купли-продажи объектов недвижимости с использованием средств ипотечного кредита (возникновение ипотеки в силу закона) было зарегистрировано в управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №.

Права залогодержателя удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю 06.02.2015 года, зарегистрированной в управлении Федеральной регистрационной службы по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. 

В соответствии с условиями кредитного договора, истцом ДД.ММ.ГГГГ ответчику открыт ссудный счет №, на который было зачислено 3063400,00 рублей в соответствии с условиями вышеуказанного кредитного договора, что подтверждается выпиской из лицевого счета заемщика, сформированной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 6. кредитного договора заемщик обязался погашать долг ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. 

Материалами дела установлено, что график платежей, являющийся приложением №2 к кредитному договору № от 12.02.2015 и его неотъемлемой частью, был сформирован отдельным документом и вручен банком заемщику, и с которым заемщик был ознакомлен, о чем свидетельствует подпись ФИО1 на графике платежей. 

Из представленных истцом сведений, установлено, что свои обязательства по кредитному договору заемщик не выполняет, кредит в предусмотренный срок и проценты по нему вовремя не погашаются, что подтверждается расчетом задолженности по состоянию на 27.03.2018.

Согласно ч. 2 ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила параграфа 1 главы 42 ГК РФ, где ч. 2 ст. 811 ГК РФ предусмотрено право кредитора потребовать досрочного возврата всей суммы кредита вместе с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока возврата очередной суммы кредита, если договором предусмотрено возвращение по частям.

В соответствии с п. 4.3.4 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения кредитов для физических лиц по продукту Потребительский кредит (далее - Общие условия предоставления, обслуживания и погашения Жилищных кредитов), являющихся неотъемлемой частью кредитного договора, кредитор имеет право потребовать от заемщика/созаемщиков досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком/созаемщиками его (их) обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 (шестьдесят) календарных дней в течение последних 180 (ста восьмидесяти) календарных дней.

В связи с указанным, Банк путем требования о расторжении кредитного договора № от 06.02.2018, досрочном исполнении денежного обязательства по нему, потребовал от ответчика в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ исполнить требование в сумме задолженности 3253968,85 рублей, направив в адрес ФИО1 требование о досрочном возврате.

Судом установлено, что вышеуказанное требование Банка ответчиком до настоящего времени не исполнено.

Согласно представленных истцом сведений по состоянию на 27.03.2018 года (расчет задолженности) по вышеуказанному кредитному договору за ФИО1 числится задолженность в сумме 4062798,84 рублей, в том числе: задолженность по неустойке в сумме 15248,56 рублей, проценты за кредит в сумме 1031775,15 рублей, судная задолженность в сумме 3015775,13 рублей.

Расчеты задолженности, представленные истцом, судом проверены и сомнений в правильности не вызывают.

Статьей 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. 

В условиях равноправия и состязательности сторон ответчиком ФИО1 не представлены доказательства наличия неучтенных банком платежей. Контрсчет стороной ответчика не представлен.

В силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться законной неустойкой, которой признается денежная сумма, которую должник обязан оплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, и в случае просрочки исполнения.

Материалами дела установлено, что ответчик, с августа 2016 года неоднократно выходил на просрочку, период последней просрочки составляет более 5 месяцев (с февраля 2016 года), что подтверждается расчетом задолженности.

Согласно п. 12 кредитного договора, при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и уплаты процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 20 процентов годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

Так, за нарушение сроков возврата кредита и уплаты начисленных процентов в соответствии с п.12 Кредитного договора Банком начислена неустойка в сумме 15248,56 рублей, в том числе: на просроченные проценты – 14099,56 рублей, на просроченную ссудную заложенность – 1149,00 рублей.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

При заключении договора банк рассчитывал на ежемесячное погашение кредита и получение прибыли в виде процентов по нему. 

С учетом изложенного, суд считает исковые требования о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, в том числе: ссудной задолженности в сумме 3015775,13 рублей и процентов за кредит в сумме 1031775,15 – подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, с учетом возражений ответчика, учитывая размер ссудной задолженности – 3015775,13 рублей и процентов за кредит – 1031775,15 рублей, суд считает начисленную истцом задолженность по неустойке в размере 15248,56 рублей – явно не несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательства по кредитному договору.

При таких обстоятельствах, суд полагает целесообразным применить ст. 333 ГК РФ и взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по неустойке в размере 5 000 рублей. 

В целях обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору № от 06.02.2018 является залог недвижимого имущества, удостоверенный закладной от 06.02.2018. Залогодержателем по данному договору является истец, залогодателем является ответчик ФИО1.

Согласно ст. 50 Федерального Закона 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 года жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка на приобретение указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости и действует до даты исполнения в полном объеме Заемщиком своих обязательств перед Залогодержателем.

Подпунктами а, б, в, пункта 4.4.3. Кредитного договора предусмотрено право Залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество, если просрочка ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней; при нарушениях сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неудовлетворении Ответчиком требования Истца о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании в случаях, предусмотренных пп. 4.4.2 Кредитного договора.

Таким образом, с даты предоставления в залог недвижимого имущества: помещение, назначение: жилое. Площадь: общая 102,6 кв.м. Этаж: Подвал, 1. Номера на поэтажном плане: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19. Расположен но адресу: 

<

адрес>. Кадастровый (или условный) № и земельный участок. Назначение: Земли населенных пунктов под жилую застройку Индивидуальную. Площадь: 300 кв.м. Расположен по адресу: 

<

адрес> (или условный) №, до даты обращения истца за защитой нарушенных прав пошло более шести месяцев.

Следовательно, недвижимое имущество, переданное в залог в силу закона, удостоверенное закладной от 06.02.2015, подлежит переоценке. Данное обстоятельство также отражено в абз. 2 ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 в котором указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Из п. 1 ст. 54.1 Федерального закона об ипотеке следует, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст. 50 Федерального закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» №229-ФЗ под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация.

Согласно ст. 51 Федерального закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст.55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Обращение взыскания на предмет ипотеки, даже в случае если предмет ипотеки является единственным пригодным для постоянного проживания должников и членов их семей помещением - допускается в силу ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, так как на данный предмет ипотеки в соответствии с законодательством об ипотеке (ст.78 Закона об ипотеке) может быть обращено взыскание.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на объекты недвижимости: помещение, назначение: жилое. Площадь: общая 102,6 кв.м. Этаж: Подвал, 1. Номера на поэтажном плане: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19. Расположен но адресу: 

<

адрес>. Кадастровый (или условный) № и земельный участок. Назначение: Земли населенных пунктов под жилую застройку Индивидуальную. Площадь: 300 кв.м. Расположен по адресу: 

<

адрес> (или условный) №.

В соответствии с п. 1 ст. 56, ст. 78 Федерального закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона об ипотеке, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

По ходатайству истца по данному делу на оснвоании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО АФ «Аудит-Консалтинг».

Согласно выводов заключения эксперта ООО АФ «Аудит-Консалтинг» №(73/17) от ДД.ММ.ГГГГ выполненного экспертом ФИО7, рыночная стоимость объектов недвижимости: помещения, назначение: жилое. Площадь: общая 102,6 кв.м. Этаж: Подвал, 1. Номера на поэтажном плане: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19. Расположен но адресу: 

<

адрес>. Кадастровый (или условный) № и земельного участка, Назначение: Земли населенных пунктов под жилую застройку Индивидуальную. Площадь: 300 кв.м. Расположен по адресу: 

<

адрес> (или условный) № составляет 3517000 рублей, из них стоимость помещения, Номера на поэтажном плане: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 составляет 2076000 рублей, стоимость земельного участка составляет 1441000 рублей.

Указанное заключение стороной ответчика было оспорено, и по ходатайству ответчика, на оснвоании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено экспертам Торгово-Промышленной палате 

<

адрес>. 

Согласно выводов заключения эксперта ТТП 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного экспертом ФИО8, рыночная стоимость объекта недвижимости: помещения, назначение: жилое. Площадь: общая 102,6 кв.м. Этаж: Подвал, 1. Номера на поэтажном плане: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19. Расположен но адресу: 

<

адрес>. Кадастровый (или условный) № составляет 4172000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка, Назначение: Земли населенных пунктов под жилую застройку Индивидуальную. Площадь: 300 кв.м. Расположен по адресу: 

<

адрес>, Кадастровый (или условный) № составляет 527000 рублей.

Результаты указанного заключения эксперта ТТП 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ выполненного экспертом ФИО8, никем из сторон не оспорены. Не доверять указанному отчету об оценке недвижимого имущества у суда не имеется оснований. Данное экспертное исследование является полным и подробным, выводы эксперта основаны на проведенном оценочном исследовании и не вызывают сомнений у суда.

80% от указанной стоимости составляет 3759 200 рублей.

Учитывая изложенное, начальная продажная цена указанного недвижимого имущества должна быть установлена в размере 80% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме 3759 200 рублей.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 28462,75 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

иск ПАО Сбербанк к ФИО1 – удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор от 06.02.2015 №, заключенный между открытым акционерным обществом «Сбербанк России» и ФИО1.

Взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО1 задолженность по кредитному договору от 06.02.2015 № в сумме 4052550,28 рублей, в том числе: задолженность по неустойке в сумме 5000,00 рублей, проценты за кредит в сумме 1031775,15 рублей, судная задолженность в сумме 3015775,13 рублей, в остальной части – отказать. 

Обратить взыскание на залоговое имущество, принадлежащие ФИО1 на праве собственности - объекты недвижимости: 

- помещение, назначение: жилое. Площадь: общая 102,6 кв.м. Этаж: Подвал, 1. Номера на поэтажном плане: 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19. Расположено но адресу: 

<

адрес>. Кадастровый (или условный) №;

- земельный участок. Назначение: Земли населенных пунктов под жилую застройку Индивидуальную. Площадь: 300 кв.м. Расположен по адресу: 

<

адрес> (или условный) №.

Установить первоначальную продажную цену предмета залога в размере 3759 200 рублей.

Определить способ реализации заложенного имущества, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать в пользу ПАО Сбербанк с ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 28462,75 рублей, в остальной части – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Октябрьский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М.В. Волковская

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>