Дело № 2-1634/2024

50RS0007-01-2024-001659-86

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

25 июня 2024 года город Новороссийск

Октябрьский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе: председательствующего судьи Схудобеновой М.А.

при секретаре Персиной О.Т., 

с участием пр.истца ФИО4

пр.ответчиков ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ООО Бизнеспроф (ИНН:

<

***>) о признании недействительными публичных торгов в форме открытого аукциона

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Октябрьский районный суд 

<

адрес> с иском к ФИО2, ООО «БИЗНЕССПРОФ» (ИНН:

<

***>) о признании недействительными торгов, проведенных 12.01.2023г. по реализации квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>., указав в обоснование иска, что 18.03.2020г. решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> по гражданскому делу № с гр. ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р. в пользу Кредитного потребительского кооператива «КапитольКредит» (ОГРН: 

<

***>) была взыскана сумма задолженности по договору ипотечного займа №В-26-ДД.ММ.ГГГГ от 26.01.2018г. в размере 998 921, 82 рублей; расходы по уплате гос. пошлины – в размере 13 189, 21 рублей; а также обращено взыскание на предмет залога: 

<

адрес> общей площадью 39,5 кв.м., расположенную на 11 этаже в 

<

адрес>, кадастровый №, определен способ продажи заложенного имущества – путем открытого аукциона (с учетом определения об исправлении описки от 22.04.2020г.), с установлением начальной продажной цены заложенного имущества – 2 819 000 рублей.

11.08.2020г. определением Октябрьского районного суда 

<

адрес> былапроизведена замена на стадии исполнения решения Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 18.03.2022г., КПК «КапитольКредит» на правопреемника – ООО «КапитольКредит» (ОГРН: 

<

***>).

29.09.2020г. был выдан исполнительный лист серии ФС № для принудительного исполнения решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 18.03.2020г. по делу №.

07.09.2022г. определением Октябрьского районного суда 

<

адрес> былапроизведена замена на стадии исполнения решения Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 18.03.2022г., ООО «КапитольКредит» (ОГРН: 

<

***>) на правопреемника – ФИО2.

08.11.2022г. были проведены первичные торги в виде открытого аукциона. При этом, в комиссию ООО «Бизнесспроф» поступили 3 (три) заявки от участников аукциона, которые были признаны соответствующими требованиям аукционной документации. Согласно протокола от 15.11.2022г., комиссия рассмотрела ценовые предложения участников аукциона и приняла решение о признании победителем гражданина ФИО6, предложившего максимальную цену – 3580000 рублей за выставленный лот. При этом, по состоянию на 15.11.2022г. от ФИО6 на расчетный счет организаторов торгов денежные средства не поступили. В связи с этим, протоколом от 15.11.2022г. указанные торги были признаны несостоявшимися.

14.01.2023г. по результатам проведения торгов, открытый аукцион по продаже вышеуказанной квартиры был признан несостоявшимся. Предмет ипотеки был передан залогодержателю – ФИО2, по цене, сниженной на 25%, а именно: 2 114 250 рублей, согласно условиям закладной.

26.06.2023г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, на основании протокола о признании повторного открытого аукциона несостоявшимся от 12.01.2023г. произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 (запись регистрации 23:47:0309010:1967-23/261/2023-58 от ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждено выпиской из единого Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.06.2023г.

В обоснование исковых требований ФИО1 указывает, что она не была извещена о начале проведения открытого аукциона, чем нарушены ее законные права; не была снижена стоимость имущества на повторных торгах; залогодержатель не обращался к залогодателю с намерением заключить соглашение и приобрести заложенное имущество по его начальной цене; не была размещена информация о проведении повторного аукциона на сайте torgi.gov.ru; залогодержатель затянул процесс реализации квартиры с открытого аукциона и изменилась рыночная цена предмета ипотеки. Истица указывает также, что нарушения при проведении торгов повлияли на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов, ссылаясь при этом на приложенное к исковому заявлению заключение о рыночной стоимости квартиры, составленное Центром недвижимости и оценки от 15.12.2023г. Кроме того, по мнению Истицы, не исполнена обязанность залогодержателя уплатить залогодателю разницу между ценой, по которой залогодержатель приобретает предмет залога, путем оставления его за собой, и размером обеспеченного залогом требования.

В судебное заседание ФИО1, ФИО2 не явились, уведомлены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие, о чем уведомили суд письменно. 

Представитель истца исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчиков просил в иске отказать, по основаниям, изложенным в письменных отзывах на иск. 

Третье лицо Росреестр не явилось, уведомлено надлежащим образом, суд признал неявку не уважительной и рассмотрел дело в их отсутствие. 

Выслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, Решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> 2-12/2020 вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, исполнительный лист выдан 29.09.2020г. Срок предъявления исполнительного листа к исполнению составляет 3 года, то есть до 29.09.2023г. Первичный аукцион по реализации заложенного имущества проведен ДД.ММ.ГГГГ. Повторный аукцион проведен ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в пределах трехгодичного срока для предъявления исполнительного листа к исполнению.

Согласно разъяснениям п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами правил о залоге вещей» (далее – Постановление Пленума ВС РФ №), изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 340 ГК РФ). Заключение о рыночной стоимости квартиры, составленное Центром недвижимости и оценки от 15.12.2023г. выражает только мнение Оценщика, и как указано в отчете не является обязательной, и реальная стоимость может быть определена только при проведении аукциона.

Согласно предоставленным ответчиком ООО «Бизнесспроф» документам, уведомления о проведении первичного и повторного открытых аукционов были направлены по последнему известному адресу ФИО1 на указанные даты: 

<

адрес>, а именно: 26.09.2022г. – уведомление о назначении первого аукциона – т/н «Почты России»: 42382173004723; 04.10.2022г. – уведомление о переносе аукциона на 08.11.2022г. – т/н «Почты России»: 42382173032825; 15.11.2022г. – уведомление о назначении повторного аукциона – т/н «Почты России» 42381873037192.

По адресу: 

<

адрес> ФИО1 была зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ, то есть уже после проведения первичного и повторного аукционов, что подтверждается адресной справкой.

Согласно разъяснениям п. 70 Постановления Пленума ВС РФ №, до начала реализации, залогодержатель или нотариус обязаны направить должнику, залогодателю, известным им другим залогодержателям уведомление о предстоящем обращении взыскания на предмет залога (пункт 8 статьи 349 ГК РФ, пункт 3 статьи 59 Закона об ипотеке). Указанные лица считаются уведомленными о предстоящем обращении взыскания с момента, когда соответствующее уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ. В свою очередь, согласно ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, ссылка Истицы на факт неполучения уведомления о проведении торгов несостоятельна, так как уведомления были доставлены по адресу ее регистрации на момент проведения торгов.

Согласно пункту 2 ст. 54 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Решением Октябрьского районного суда 

<

адрес> по делу № начальная продажная стоимость квартиры истицы была определена в размере 2819000 руб. Для организатора открытого аукциона основанием установления на торгах начальной цены арестованного заложенного имущества должны были быть и фактически явились следующие документы: решение Октябрьского районного суда 

<

адрес> от 18.03.2020г. по делу №; исполнительный лист серии ФС №, выданный 29.09.2020г.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 ГПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения. Как предусмотрено ст. 210 ГПК РФ решение суда должно быть исполнено после вступления его в законную силу. Законную силу решение приобретает по истечении срока на апелляционное обжалование, если они не были обжалованы (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

Утверждение Истицы о продаже ее имущества (квартиры) по заниженной цене является основным доводом, приводимым в обоснование наличия нарушений при проведении торгов, однако указанный довод не основан на действующем законодательстве и опровергается материалами дела.

В соответствии с разъяснениями п. 72–73 Постановления Пленума ВС РФ №, реализация предмета залога, на который обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется по общему правилу посредством продажи с торгов. Порядок их проведения определяется в соответствии с правилами, предусмотренными статьями 447, 448 ГК РФ или соглашением между залогодателем или залогодержателем, если иное не следует из существа законодательного регулирования порядка обращения взыскания. При продаже предмета залога с торгов по смыслу статьи 447 ГК РФ цена его реализации предполагается рыночной, если заинтересованным лицом (должником, залогодателем – третьим лицом, последующими залогодержателями и др.) не будет доказано нарушение порядка проведения торгов, в частности непрозрачность их условий, отсутствие гласности, ограничение доступа к участию в торгах, иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи. При отсутствии таких нарушений цена реализации не может быть опровергнута исключительно со ссылкой на отчет оценщика.

Истица, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, не доказала, что имелись иные потенциальные покупатели, которые не приняли участие в торгах вследствие нарушения порядка проведения открытого аукциона.

Кроме того, если Истица считала, что начальная цена на торги не соответствует рыночной цене, она имела возможность не согласиться с ней и оспорить решение суда, установившее начальную продажную цену, но не предъявлять требование к организатору торгов, который в силу Закона не вправе формировать начальную стоимость реализуемого имущества. Истица не воспользовалась правом воспрепятствовать продаже имущества должника за установленную решением суда цену.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005г. № «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» разъяснено, что при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Порядок проведения открытого аукциона указан и согласован с Истицей ФИО1 в главе 6 Закладной №В-26-ДД.ММ.ГГГГ от 26.01.2018г. и ею не обжалован.

В Закладной 26.01.2018г. определены: порядок обращения взыскания на заложенное имущество – по решению суда; способ реализации предмета ипотеки – путем проведения открытого аукциона (в том числе с закрытой формой предложений о цене). Правила проведения открытого аукциона регламентируются ст.448-449 Гражданского кодекса РФ и ст.59 ФЗ102 (об ипотеке).

Информация, как о первых, так и о повторных торгах по реализации спорной квартиры размещалась организатором открытого аукциона ООО «Бизнесспроф» с соблюдением требований ст. 448-449 Гражданского кодекса РФ и п. 7 ст. 59 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: организатор открытого аукциона извещает о предстоящих публичных торгах не ранее, чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Извещение о проведении торгов осуществлено в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации – в газете «Кубанские новости»: о первых торгах на 08.11.2022г. в номере 154 от ДД.ММ.ГГГГг. – за 31 день; о повторных торгах на 12.01.2023г. в номере 190 от ДД.ММ.ГГГГг. – за 33 дня. Публикации об оспариваемых торгах отвечали целям доведения сообщения о торгах максимально возможному кругу потенциальных покупателей, которые реально могут принять участие в торгах и предложить наиболее высокую цену.

Извещение об открытом аукционе, размещенное в газете «Кубанские новости», содержало предусмотренную ст. 448-449 ГК РФ и Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» информацию в полном объеме: дата, время, место проведения открытого аукциона, характер продаваемого имущества, начальная продажная цена.

Согласно ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ, отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). По аналогии с п. 4 ст. 91 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если: лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме. Согласно п. 2 ст. 92 того же Закона, начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

08.11.2022г. были проведены первичные торги в виде открытого аукциона. При этом, в комиссию ООО «Бизнесспроф» поступили 3 (три) заявки от участников аукциона, которые были признаны соответствующими требованиям аукционной документации.

Согласно протокола от 15.11.2022г., комиссия рассмотрела ценовые предложения участников аукциона и приняла решение о признании победителем гражданина ФИО6, предложившего максимальную цену – 3 580 000 рублей за выставленный лот. При этом, по состоянию на 15.11.2022г. от ФИО6 на расчетный счет организаторов торгов денежные средства не поступили. В связи с этим, протоколом от 15.11.2022г. указанные торги были признаны несостоявшимися. Соответственно, на повторных торгах цена не снижалась на основании п. 2 ст. 92 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Залогодержатель не обращался к залогодателю с намерением заключить соглашение приобрести заложенное имущество по его начальной цене, так как данное правило является правом, а не обязанностью.

ООО «БИЗНЕССПРОФ» проводилась реализация заложенного имущества в рамках ст. 448-449 ГК РФ (открытые торги), а не в рамках ст. 449.1 (публичные торги). Обязанность размещать извещение о публичных торгах, предусмотрена п. 3 ст. 90 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»: извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы, 

Аналогичная обязанность предусмотрена п. 3. ст. 57 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости): организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В то же время, п. 7 ст.59 ФЗ «Об ипотеке» гласит: извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Организатор торгов «БИЗНЕССПРОФ» разместил извещение на сайте torgi.gov.ru о проведении первичных торгов, так как такая возможность существовала до 01.10.2022г. (для любых организаторов торгов). С ДД.ММ.ГГГГ старая версия сайта torgi.gov.ru перестала существовать.

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с приказом Минцифры от ДД.ММ.ГГГГ № был закрыт доступ к размещению информации на старой версии сайта old.torgi.gov.ru, а также прекращается поддержка пользователей. Была запущена новая версия сайта torgi.gov.ru, доступ к которой был ограничен. С 31.03.2023г. и по настоящее время, только определенные виды торгов разрешены к размещению на указанном Интернет-портале, в том числе и публичные торги по реализации имущества должников, но не открытые торги. Таким образом, ООО «БИЗНЕССПРОФ», как организация, которая не проводит публичные торги, не имеет соглашения с соответствующим органом исполнительной власти, с 31.03.2023г. не имеет доступа к сайту torgi.gov.ru, что не нарушает порядка проведения открытых торгов.

Реализация заложенного имущества проводилась по соглашению сторон в порядке ст. 59 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). Порядок реализации проведения открытого аукциона был указан и согласован с залогодателем в закладной №В-26-ДД.ММ.ГГГГ от 26.01.2018г.

Так в пункте 6.18 Закладной указано: «Если стоимость Предмета ипотеки, по которой он передан Залогодержателю, либо по которой он был реализован с Открытого аукциона третьему лицу, превышает размер обеспеченного залогом требования Залогодержателя, разница возвращается Залогодержателем Залогодателю в течение 12 календарных месяцев с даты протокола Организатора открытого аукциона о передаче Предмета ипотеки Залогодержателю».

Дата протокола о передаче предмета ипотеки ФИО2 – ДД.ММ.ГГГГ, таким образом ответчик ФИО2 был обязан выплатить Истице разницу между ценой, по которой залогодержатель приобретает предмет залога, путем оставления его за собой, и размером обеспеченного залогом требования до 14.01.2024г.

Вместе с тем, согласно п. 30 Постановления Пленума ВС РФ №, по общему правилу, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая суммы основного долга, процентов за пользование денежными средствами, неустоек, в том числе процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и расходов, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией (статья 337 ГК РФ).

Кроме того, неисполнение залогодержателем ФИО2 обязанности уплатить залогодателю ФИО1 разницу между ценой, по которой залогодержатель приобретает предмет залога, путем оставления его за собой, и размером обеспеченного залогом требования, не является нарушением при проведении торгов и не влияет на их действительность, так как находится за рамками процедуры торгов. Организатор торгов, при их проведении, не несет ответственность по обязательствам залогодержателя. 

Ссылка Истицы на определение ВС РФ №КГ17-12 некорректна, в связи с иными обстоятельства дела в указанном определении ВС РФ, а именно: отменой заочного решения, которым было обращено взыскание на предмет залога; в момент вынесения заочного решения отсутствовала задолженность Должника; взыскатель, зная об отсутствии задолженности, обратился в суд и вел себя недобросовестно.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ч. 1, ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истица не доказала наличие обстоятельств, свидетельствующих о наличии нарушений при проведении торгов по продаже заложенного имущества в виде открытого аукциона, проведенных 12.01.2023г. по реализации квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, а потому оснований к удовлетворению иска, нет.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в иске- отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Новороссийска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Председательствующий М.А.Схудобенова

мотивированное решение изготовлено 1.07.2024 г.