Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

03 марта 2017 года город Ставрополь

Октябрьский районный суд города Ставрополяв составе:

председательствующего судьи Коробейникова А.А,

при секретаре Умаровой А.М.,

с участием представителя истца комитета градостроительства администрации 

<

адрес> ФИО3 по доверенности,

представителя ответчика ФИО1 - ФИО4 по нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № 

<

адрес>8, реестровый №,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда 

<

адрес> гражданское дело № по исковому заявлению комитета градостроительства администрации 

<

адрес> к ФИО1 о признании незавершенного строительством капитального объекта самовольной постройкой и по встречному исковому заявлению ФИО1 к комитету градостроительства администрации 

<

адрес> о признании права собственности

У С Т А Н О В И Л:

Комитет градостроительства администрации 

<

адрес> (далее – истец) обратился в Октябрьский районный суд 

<

адрес> с исковым заявлением к ФИО1 (далее – ответчик), в котором просил: признать незавершенный строительством капитальный объект примерными наружными размерами 30*15 м, этажностью 2-3 единицы, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> №, на земельном участке с кадастровым №, самовольной постройкой; обязать ФИО1 за свой счет снести незавершенный строительством капитальный объект примерными наружными размерами 30*15 м, этажностью 2-3 единицы, расположенный по адресу: 

<

адрес>, СТ «Октябрьское», №, на земельном участке с кадастровым №.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик возвел здание на земельным участке с нарушением параметров застройки, превышением допустимой этажности, без получения разрешения на строительство, а также с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

ФИО1 обратился со встречным исковым заявлением к комитету градостроительства администрации 

<

адрес>, принятым судом в соответствии со статьей 138 ГПК РФ о признании права собственности на созданный объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью 938,2 кв. м, состоящего из 3 этажей, подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, садоводческое товарищество Октябрьское, 231, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Ответчик ФИО1, извещенный о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, доверив при этом представление своих интересов представителю на основании нотариально удостоверенной доверенности. Стороны не возражали против рассмотрения дела в отсутствие истца. 

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика по имеющимся письменным материалам.

Представитель комитета градостроительства администрации 

<

адрес> ФИО3 в судебном заседании иск поддержала по основаниям изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признала, просила первоначальный иск удовлетворить и отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика ФИО4 доводы, изложенные во встречном исковом заявлении поддержал, первоначальный иск не признал, дополнительно пояснил, что возведение постройки не требовало получения разрешения на строительство, просил встречные требования удовлетворить в полном объеме, а в удовлетворении первоначального иска отказать. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела приходит к следующему. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил договор купли-продажи земельного участка, назначение: земли населенных пунктов – под сад, площадью 800 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, садоводческое 

<

данные изъяты> кадастровым № (далее – земельный участок). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 зарегистрировал право собственности на земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №.

В результате выезда на место специалистами отдела капитального строительства комитета градостроительства администрации 

<

адрес> установлено, что на указанном земельном участке расположен незавершенный строительством капитальный объект, примерными наружными размерами 30,0 * 15,0 м, этажностью 2-3 единицы, площадь которого занимает примерно 55 % от общей площади земельного участка, что в свою очередь нарушает Правила землепользования и застройки 

<

адрес>, утвержденные решением Ставропольской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, а также нарушена этажность. На основании выезда составлен акт.

Отношения, связанные со строительством, сопряженным с нарушением правил земельного законодательства о предоставлении земельных участков, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, строительных норм и правил, а также вытекающие из таких деликтов гражданско-правовые отношения регламентированы положениями статьи 222 ГК РФ. 

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 данной нормы лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Таким образом, указанная норма определяет основы правового режима объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, и предоставляет возможность при определенных условиях легализовать такую постройку путем введения ее в гражданский оборот.

Из ее содержания следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу, однако данная норма содержит и исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, право собственности на строение, возведенное без необходимых разрешений, на земельном участке, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного суда РФ ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В пункте 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно статье 263ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. 

Согласно статье 1 Федерального закона № 66-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на садовых и дачных земельных участках, разрешается возведение жилых строений, хозяйственных строений и сооружений.

Судом с достоверностью установлено, что земельный участок принадлежит ФИО1 на праве собственности и имеет назначение – под сад. 

Согласно техническому плану от ДД.ММ.ГГГГ назначение спорного строения - нежилое здание, расположенное на земельном участке с целевым назначением - земли населенных пунктов – под сад.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ № 360-ФЗ, действовавшей на момент обращения в суд с соответствующим требованием) документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

Согласно части 11 статьи 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что гражданам, которые построили садовые дома или хозяйственные постройки, на земельных участках, предоставленных под индивидуальное строительство или дачное хозяйство и в пределах населенных пунктов, не требуется получать разрешение на строительство и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. 

Таким образом, на момент возведения ответчиком постройки разрешительная документация не требовалась, а регистрация права на подобный объект может быть осуществлена в декларативном порядке.

Кроме того, самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушение прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

В силу разъяснений пункта 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

А поскольку, для строительства подобных объектов недвижимости не требуется ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то лицо создавшее постройку – не должно принимать меры, направленные на их получение. 

При этом, законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения ее строительства, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ в своих определениях от ДД.ММ.ГГГГ N 56-КГ16-1, от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ15-61, от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ15-70, от ДД.ММ.ГГГГ N 19-КГ14-6 при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суд проверяет факт отсутствия существенных нарушений градостроительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав других лиц

Судом с достоверностью установлено, что застройщиком (ответчиком) в период с октября 2015 года по январь 2017 года возведен спорный объект –общей площадью 938,2 кв.м., этажность 3, подземная этажность: 1, вспомогательного назначения на земельном участке.

Несмотря на то, что комитет градостроительства администрации 

<

адрес> определил спорную постройку как объект незавершенный строительством с определенными параметрами, в период с момента проведения обследования до обращения с соответствующим требованием в суд, объект построен со 100% строительной готовностью.

Данный объект является нежилым. Это подтверждается техническим планом. 

В целях выяснения наличия (отсутствия) возведенным объектом нарушений строительных, градостроительных норм и правил, а также угрозы жизни и здоровью граждан суд выносил на обсуждение сторон необходимость назначения строительно-технической экспертизы по настоящему делу для выяснения следующих вопросов:

- создает ли возведенный объект недвижимости угрозу жизни и здоровью граждан, а также безопасности при его эксплуатации;

- соответствует ли возведенный объект недвижимости строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам?

Однако, истец отказался от проведения по настоящему делу строительно-технической экспертизы, поскольку денежные средства на проведение подобных мероприятий не предусмотрены бюджетом.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 12 ГПК РФ, а также положений статей 56, 57 ГПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

По заказу ответчика проведена досудебная экспертиза по диагностическому обследованию строения, возведенного на земельном участке.

Согласно, заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Творческая мастерская архитектора ФИО5» по результатам строительно-технического исследования возведенного объекта недвижимости, установлено следующее:

1. Строительная готовность объекта недвижимости – нежилое здание, общей площадью 938,20 кв. м, состоящего из 3-х этажей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> №, на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

2. Расположение нежилого здания на земельном участкеполностью соответствует границам земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадь земельного участка составляет 800 кв. м, расположение здания на участке, в соответствии с его функциональным назначением, не нарушает требований СНиП, СП, СанПиН и технического регламента действующих на территории Российской Федерации, при этом полностью соблюдены требования по обеспечению безопасности жизни и здоровья людей, а также соблюдены требования по несущей способности и эксплуатационной безопасности здания.

3. Созданный объект соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам.

4. При отнесении функционального назначения нежилого здания к «общественно-деловой застройке» оно полностью соответствует требованиями СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», приложение Г (обязательное) «Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон», фактическая плотность застройки составляет Кз=0,38 при нормативной плотности застройки составляющей Кз=0,8, то есть площадь застройки не увеличена и не угрожает жизни и здоровью граждан, не затрагивает законные интересы третьих лиц и не является существенным нарушением.

5. Расположение на земельном участке нежилого здания с количеством этажей 3 этажа, в том числе цокольный этаж, не угрожает жизни и здоровью граждан, не затрагивает законные интересы третьих лиц и не является существенным нарушением предельных параметров разрешенного использования земельного участка, поскольку расположение нежилого здания на земельном участкеполностью соответствует требованиям СП 4.13130. 2013, СПЗ «Ограничение распространения пожара на объектах защиты», а также не нарушает требований СНиП, СП, СанПиН и технического регламента действующих на территории Российской Федерации.

В статье 2 ГрК РФ закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

При этом 

<

адрес>вой суд в своем апелляционномопределенииот ДД.ММ.ГГГГ № указал, что выводы технического заключения объекта, представленные стороной заказчиков могут быть положены в основу решения суда, поскольку другая сторона отказалась от проведения по делу строительно-технической экспертизы.

Следовательно, техническое заключение является доказательством технического соответствия спорного объекта нормативным требованиям, предъявляемым к возведению объектов капитального строительства, доказательств иного истцом в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, нарушений строительных и градостроительных норм и правил, повлекших негативные последствия, создание угрозы жизни и здоровью граждан при возведении объекта не допущено.

Отклонение же в части несоответствия этажности спорного объекта, а также отклонение от площади застройки, предусмотренной Правилами землепользования и застройки, само по себе не является основанием для сноса строящегося объекта недвижимости при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Как разъяснено судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 39-В11-8.)

Для правильного разрешения настоящего дела необходимым является установление того обстоятельства, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности, права смежных землепользователей.

Так, незначительное превышение параметров строения без разрешительных документов само по себе не является основанием для сноса объекта недвижимости, поскольку данных, свидетельствующих о том, что именно этим постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в материалах дела не имеется.

То обстоятельство, что ответчиком не соблюдено 15-метровое противопожарное расстояние от садового дома соседа, обусловлено объективными причинами, поскольку находящиеся в собственности сторон земельные участки имеют небольшую площадь - по 800 кв.м. каждый, поэтому соблюдение такого расстояния при обустройстве садовых участков строениями и сооружениями вспомогательного использования является крайне затруднительным.

Одним из способов защиты права, предусмотренных в статье 12 ГК РФ, является признание права. 

Признание права собственности как способ защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Признание права собственности представляет собой требование о констатации судом наличия или отсутствия права на стороне истца.

Земельный участок под спорным объектом недвижимости используется в соответствии с видом разрешенного использования, сам спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. При ведении строительства истец действовал добросовестно и разумно, при отсутствии вины в своих действиях. 

При изложенных обстоятельствах и имеющихся в материалах дела доказательствах судом установлено наличие у ответчика всех необходимых условий, позволяющих признать право собственности на построенный объект недвижимости: наличие прав на земельный участок, занятый заявленной постройкой; соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка; соблюдение градостроительных регламентов, строительныхи иных правил, нормативов. 

Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют о возможности сохранения самовольной постройки и введения её в гражданский оборот.

На основании изложенного, встречный иск ФИО1 подлежит удовлетворению. 

Первоначальный иск оставляется без удовлетворения по вышеизложенным основаниям.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое заявление комитета градостроительства администрации 

<

адрес> – оставить безудовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, место рождения: 

<

адрес> 

<

данные изъяты>, право собственности на созданный объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью 938,2 кв.м., состоящего из 3 этажей, подземная этажность: 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, садоводческое товарищество 

<

данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером 

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в краевой суд через Октябрьский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Подпись Коробейников А.А.

Копия верна: