Дело №

УИД №RS0№-09

Резолютивная часть решения оглашена 20.07.2020

Решение

 в окончательной форме изготовлено 27.07.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2020 года

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи Горюновой М.С.,

при секретаре ФИО7

с участием истца ФИО4, представителя истца по доверенности ФИО14, представителя ответчика ФИО5 по доверенности ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным, в обоснование своих требований указав, что между ней и ФИО5 был якобы заключен договор купли-продажи жилого дома и ? доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому покупатель якобы приобретает недвижимое имущество – жилой дом, общей площадью 166,6 кв.м., этажностью 2, а также ? долю земельного участка, общей площадью 400 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, пгт.ФИО6, 

<

адрес> тому же договору указанный жилой дом и ? доля земельного участка проданы за 900 000 рублей, которые продавец должен был уплатить после подписания договора купли-продажи. О зарегистрированном праве ответчика на указанные выше объекты истцу стало известно лишь весной 2019 года, как и о самом существовании договора купли-продажи. О том, что данный договор был подан ответчиком для регистрации права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, истцу стало известно гораздо позднее. Истец считает данный договор недействительным, поскольку она никогда не заключала никаких договоров по отчуждению своего имущества, и не имела намерений отчуждать земельный участок, целый либо в части, принадлежащий ей на праве собственности. Денежные средства в размере 900 000 рублей от ответчика истец не получала, кроме того, эта стоимость не соответствует реальной стоимости подобного рода объектов, является существенно заниженной. Истец неоднократно просила ответчика разрешить спор по существу имеющихся претензий, однако ее просьбы были проигнорированы. Более того, ответчик незаконно завладел частью ее земельного участка, что привело к невозможности его использования по назначению, а также к ограничению прав и законных интересов истца.

Истец просила признать договор купли-продажи жилого дома и ? доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО5, в отношении недвижимого имущества – жилого дома, общей площадью 166,6 кв.м., этажностью 2, а также ? доли земельного участка общей площадью 400 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, пгт.ФИО6, 

<

адрес>, - недействительным, применив последствия недействительности сделки.

В судебном заседании истец и ее представитель заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям. 

Действительно ДД.ММ.ГГГГ между истцом (по договору - Продавец) и итветчиком (по договору - Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и ? доли земельного участка, согласно которому ответчик приобрел у истца недвижимое имущество - жилой дом общей площадью 166,6 кв. м., этажностью 2, а также долю в земельном участке общей площадью 400 кв. м., расположенные по адресу: Россия, 

<

адрес>, пгт. ФИО6, 

<

адрес>.

В соответствии с п. 3 вышеуказанного договора цена сделки сторонами была определена в сумме 900 000 рублей, которые были Покупателем уплачены Продавцу после подписания данного договора.

Данный договор, после денежного расчета между сторонами и, в виду отсутствия финансовых претензий между сторонами, для регистрации перехода права собственности проданного имущества от Продавца к Покупателю, был сдан для регистрации в Росреестр, без участия доверенных лиц. При этом заявления о совершении регистрационных действий были поданы Покупателем и Продавцом с предъявлением документов, удостоверяющих личность заявителей, при их личном участии и с подписанием этими лицами соответствующих заявлений.

Указанный договор Росрестром, после проведения необходимой юридической экспертизы, был зарегистрирован и ответчик стал собственником имущества по договору от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими записями в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество:

- на жилой дом общей площадью 166,6 кв.м, этажностью 2 с кадастровым номером 01:05:0200033:391, по адресу: Россия, 

<

адрес>, пгт. ФИО6, 

<

адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ:

- на 1/2 долю в земельном участке с кадастровым номером 01:05:0200033:94 площадью 400 кв.м., по адресу: Россия, 

<

адрес>, поселок ГТ ФИО6, 

<

адрес> за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Так как по договору от ДД.ММ.ГГГГ ответчик приобрел у истца (ст. 8 договора) недостроенный жилой дом, то истец, за свои денежные средства, произвел достройку приобретенного имущества, а также осуществил необходимые юридические действия по присвоению адресной единицы Имущества, являвшегося предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, Распоряжением администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ за № «О присвоении административного адреса жилому дому» жилому дому ответчика присвоен административный адрес: 

<

адрес>, Тахтамукайский муниципальный район, Яблоновское городское поселение, пгт. ФИО6, 

<

адрес>, №А.

На основании этого Распоряжения ответчиком был зарегистрирован уточненный адрес имеющегося имущества ответчика с: Россия, 

<

адрес>, пгт. ФИО6, 

<

адрес>, Тахтамукайский муниципальный район, Яблоновское городское поселение, пгт. ФИО6, 

<

адрес>, №А, чему подтверждением служат:

- выписка из ЕГРН на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 01:05:0200033:391, имеет уже адрес: Россия, 

<

адрес>, Тахтамукайский муниципальный район, Яблоновское городское поселение, пгт. ФИО6, 

<

адрес>, №А;

- выписка из ЕГРН на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 01:05:0200033:94, имеет уже адрес: Россия, 

<

адрес>, р-н Тахтамукайский, пгт. ФИО6, 

<

адрес>, №.

Все указанное свидетельствует о том, что истцом обстоятельства оспоримой им сделки изложены неверно, с искажением фактических обстоятельств, и, как цель - неправомерное и незаконное завладение имуществом ответчика.

Утверждения истца о невозможности идентифицирования проданной ? доли в земельном участке и невозможности умещения двух жилых домов площадью превышающей 330 кв.м. в земельном участке площадью 400 кв.м. являются надуманными и не соответствующими действительности, так как при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок уже стоял на кадастровом учете и имел кадастровый №, что было бы невозможным без идентификации земельного участка на местности.

Кроме того, истец подменяет понятие «площадь застройки» и «площадь жилого дома». Согласно технического паспорта, изготовленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по 

<

адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь жилого дома, приобретенного Ответчиком у Истца, по первому и второму этажу составляет 166,6 кв. м. (первый этаж 88,0 кв.м., мансардный этаж - 78,6 кв.м.), а площадь застройки дома считается по первому этажу здания и составляет 88,0 кв.м.

Утверждения истца о том, что о зарегистрированных правах Ответчика на объекты недвижимости ей стало известно только весной 2019 года, как и о самом существовании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, также являются надуманными и не соответствующими действительности.

При постановке земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200033:94 была допущена кадастровая ошибка.

В связи с этим ФИО4 и ФИО5 обращались в суд с исковыми заявлениями, чему подтверждением служат - определение судьи Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ об оставлении искового заявления ФИО4 и ФИО5 к администрации МО «Яблоновское городское поселение» об уточнении границ земельного участка и признании права собственности на земельный участок без движения для устранения недостатков, указанных в определении суда;

- определение судьи Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ о возвращении искового заявления ФИО4 и ФИО5 к ФИО13 ФИО1, ФИО2 и ФИО3 об установлении границ земельного участка, исправления реестровой ошибки из-за допущенных нарушений законодательства при подаче искового заявления.

В целях устранения этой кадастровой ошибки ФИО4 (Истец по настоящему дела) и ФИО5 (Ответчик по настоящему делу) совместно в марте 2018 г. обращались в Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея с иском к ФИО10, ФИО2 и ФИО3 об уточнении границ земельного участка и устранения реестровой ошибки. Определением Тахтамукайского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление было оставлено без рассмотрения из-за несоблюдения ими досудебного порядка разрешения спора.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком от истца по почте было получено письменное уведомление, в котором истец, обращаясь к ответчику как совладельцу земельного участка с кадастровым номером 01:05:0200033:94, просит его обратиться в МФЦ или в суд для исправления ошибок связанных с пересечением их земельного участка со смежными земельными участками.

Данные документы, наряду с другими обстоятельствами, изложенными выше, бесспорно свидетельствуют о том, что договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и 1/2 доли земельного участка был подписан лично истцом ФИО4; что истец лично вместе с ответчиком сдавала указанный договор в МФЦ для его регистрации и оформления перехода прав на недвижимое имущество от истца к ответчику.

Все утверждения истца о том, что она не подписывала договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что она не получала денежные средства от ответчика, что о существовании договора купли-продажи ей стало известно только весной 2019 г. являются ложными, вводящими суд в заблуждение, а поэтому в удовлетворении исковых требований истца следует отказать.

Кроме этого истцом пропущен срок исковой давности без уважительных причин, так как оспариваемый истцом договор купли-продажи был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ Истец обратился в суд с данным исковым заявлением в январе 2020 года, то есть по истечении трех лет со дня подписания оспариваемого договора купли-продажи. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Делок (ранее – Ачмиз) С.А., пояснила следующее. В 2015 году к ней обратился ФИО5 по вопросу оказания ему услуг по оформлению жилого дома и земельного участка. ФИО5 был построен жилой дом на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, и никогда ему не принадлежавшем. ФИО11, получив необходимые документы, документально оформила право собственности на возведенный ответчиком жилой дом, однако при попытке оформить земельный участок, на котором расположен указанный дом, у ответчика в лице представителя ФИО11 возникли проблемы. Так, согласно плану границ земельного участка, принадлежащего ФИО4 и земельного участка, на котором ФИО5 был возведен жилой дом, имеется наложение границ указанных земельных участков в результате допущенной кадастровой ошибки. Для того, чтобы устранить имеющуюся кадастровую ошибку, необходимо было получить согласие собственников остальных земельных участков, расположенных в границах данного жилого квартала, и официально зафиксировать изменение положения границ земельных участков, т.е. фактически изменить границы более двадцати земельных участков. Указанная процедура требовала больших финансовых расходов, кроме того, некоторые соседи отказались принимать участие в такой процедуре и помочь ФИО5 в оформлении земельного участка, на котором он построил дом. Так, между ФИО5 и ФИО4 была достигнута договоренность о предоставлении ФИО4 ответчику правоустанавливающих документов с целью оформления уточнения границ земельных участков, в результате чего ФИО5 должен был стать собственником земельного участка, на котором находился возведенный им жилой дом, и за что ответчиком истцу ФИО4 была обещана определенная денежная сумма. При этом соглашение о продаже ФИО4 принадлежащих ей жилого дома и ? доли земельного участка между сторонами достигнуто не было. Договор купли-продажи ФИО4 подписан не был, и денежные средства по указанному договору ею не получены. Документы для оформления права собственности ФИО5 на указанное недвижимое имущество, в том числе договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был сдан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Адыгея представителем ответчика ФИО11 Истец в указанной процедуре участие не принимала. Документы по результатам регистрации права собственности ФИО5 получены в Управлении Росреестра его представителем ФИО11 и переданы ответчику. Истцу ФИО4 соответствующие документы переданы были только в феврале 2018 года. Именно тогда она узнала о заключенном договоре купли-продажи и о регистрации прав ФИО5 на недвижимое имущество в виде жилого дома и ? доли земельного участка, собственником которых является она.

Суд, исследовав и оценив, собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, имеющихся в деле доказательств, согласно ст.ст. 12, 55, 56, 59, 60, 67 ГПК РФ, установив юридически значимые обстоятельства по делу, приходит к следующим выводам:

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. ФИО11 совершаются субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд может применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительны с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон должна возвратить другой стороне все полученное по сделке.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно абз. 2 п.1 ст. 171 ГК РФ каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить её стоимость в деньгах.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО4 является собственником жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, пгт.ФИО6, 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО12 и ФИО4

Право собственности ФИО4 на указанные жилой дом и земельный участок подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ и серии 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно. 

Вместе с тем, согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, в настоящее время собственником жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, пгт.ФИО6, 

<

адрес>, является ФИО5 Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, из свидетельств о государственной регистрации прав ФИО5 на жилой дом и земельный участок, следует, что основанием для их выдачи послужил договор купли-продажи жилого дома и ? доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако в материалах дела имеется только копия договора купли-продажи, заключенного между ФИО4 и ФИО5, который датирован ДД.ММ.ГГГГ. Договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен не был, следовательно, не мог послужить основанием для осуществления государственной регистрации прав ФИО5 на недвижимое имущество.

Помимо этого, в материалах дела имеются копии свидетельств о государственной регистрации прав ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>, пгт.ФИО6, 

<

адрес>, законность выдачи которых судом также ставится под сомнение в связи со следующим. 

Так, из свидетельства о государственной регистрации прав ФИО4 на жилой дом следует, что оно выдано ДД.ММ.ГГГГ, и основанием для его выдачи послужил договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь, из свидетельства о государственной регистрации прав ФИО4 на земельный участок, следует, что датой его выдачи является ДД.ММ.ГГГГ, а основанием выдачи также является договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В то время, как свидетельства о государственной регистрации прав ФИО5 на жилой дом и земельный участок выданы ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи жилого дома и ? доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, который между сторонами заключен не был.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> при осуществлении регистрации прав ФИО5 на спорное недвижимое имущество, допущены существенные нарушения, а именно не были приняты необходимые меры по установлению фактических обстоятельств, при которых заключена сделка, не была проверена достоверность представленных для регистрации документов, в том числе договора купли-продажи, в выданных свидетельствах имеются значительные противоречия и несоответствия фактическим обстоятельствам, имевшим место на момент регистрации прав. 

Истец ФИО4, будучи титульным собственником жилого дома и земельного участка, договор купли-продажи с ФИО5 не заключала, в договоре не расписывалась.

В судебном заседании данный факт был подтвержден показаниями свидетеля ФИО11

Кроме того, в судебном заседании установлено, что денежные средства в счет оплаты приобретаемого недвижимого имущества его покупателем ФИО5 истцу фактически не передавались.

Доводы представителя ответчика, согласно которым расчет по договору купли-продажи был произведен сторонами сразу после его подписания, после чего стороны лично, без представителей, обратились с заявлениями о совершении регистрационных действий в Росреестр, не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Доказательств указанных обстоятельств представителем ответчика вопреки ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что спорный договор ФИО4 подписан не был, вследствие чего между сторонами не достигнуто соглашение о купле-продаже жилого дома и ? доли земельного участка, суд признает договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома общей площадью 166,6 кв.м., этажностью 2, а также ? доли земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, пгт.ФИО6, 

<

адрес>, заключенный между ФИО4 с одной стороны и ФИО5 с другой стороны, недействительным.

Указанные обстоятельства являются основанием для признания совершенной сделки договора купли-продажи недействительной и применения последствий недействительности сделки. 

Разрешая заявление представителя ответчика о применении срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Из п. 1 ст. 200 ГК РФ следует, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В обоснование заявления о пропуске истцом срока исковой давности представитель ответчика указывает, что оспариваемая сделка заключена ДД.ММ.ГГГГ, а с исковым заявлением в суд истец обратилась только ДД.ММ.ГГГГ. 

Вместе с тем, с учетом того, что срок исковой давности надлежит исчислять со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а истцу ФИО4 о наличии оспоримого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стало известно лишь в феврале 2018 года, суд приходит к выводу о том, срок исковой давности истцом при подаче настоящего иска не пропущен.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения заявления представителя ответчика о пропуске истцом без уважительных причин срока исковой давности у суда не имеется.

Истец при подаче иска была освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем государственная пошлина в размере 300 рублей, размер которой определен на основании ст.333.36 Налогового Кодекса РФ, подлежит взысканию с ФИО5 в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома и ? доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО5, недействительным.

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности ФИО5 в отношении недвижимого имущества – жилого дома, общей площадью 166,6 кв.м., и ? доли земельного участка, общей площадью 400 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>, пгт.ФИО6, 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО5 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.С. Горюнова