Гражданское дело № 2-2828/2025

УИД 09RS0001-01-2025-003068-73

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 августа 2025 года г. Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской республики в составе

председательствующего судьи – Яичниковой А.В.,

при секретаре судебного заседания – Хачирове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО1, ФИО2 к ФИО5 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома в связи со смертью продавца,

установил:

ФИО4, действующая от своего имени и интересах своих несовершеннолетних детей: ФИО2 А., ФИО2 М. обратились в суд с иском к ФИО6 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома в связи со смертью продавца. Своё обращение мотивировала тем, что истцы и ответчик являются собственниками жилого дома площадью 116,6кв.м и земельного участка площадью 582кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, КЧР.Объекты недвижимости принадлежат имна основании договора купли- продажи от 23 июня 2012года,зарегистрированного в Управлении Росреестра по КЧР.Стоимость имущества 942 880 рублей, часть оплаты была произведена путем перечисления денежных средств в размере 542880 рублей с банковского счета для обслуживания целевых программ на основании свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение жилья серии АА № от 06 октября 2011года. Расчет с продавцом по договору ФИО15 был произведен полностью. Приобретение жилого дома осуществлялось за счет собственных средств. В свидетельстве о государственной регистрации права общей долевой собственности 1/4 на жилой дом и земельный участок было установлено с ограничением (обременением) права в виде залога в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации.Свои обязательства перед продавцом ФИО10 по договору купли- продажи от 23 июня 2012года покупатели выполнили в полном объеме.Однако, по незнанию в орган государственной регистрации в период жизни продавца ФИО10 с совместным заявлением о снятии обременения не обратились.ФИО14 скончался ДД.ММ.ГГГГ.При жизни никаких претензий он не предъявлял.После его смерти также нотариус при заведении наследственного дела не смог снять обременение. Наследником по закону после смерти ФИО3 является ответчик ФИО6 В настоящее время возникла необходимость в снятии обременения. Обратиться в органы регистрации прав с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не представляется возможным. В соответствии со ст. 21 ФЗ от 16.07.1998 года № 101 -ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости», прекращение государственной регистрации ипотеки позаявлению одной из сторон сделки не допускается.В соответствии с Законом о регистрации для погашения регистрационной записи об ипотеке на жилой дом, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя - продавца по договору, представление которого невозможно в силу вышеназванных причин.Условия договора купли-продажи от 23 июня 2012года полностью исполнены, деньги за проданный объект недвижимости переданы в полном объеме, что подтверждено договором купли- продажи, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки. Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества. До настоящего времени. ФИО4 не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ей на нраве общей долевой собственности жилого дома, что является основанием для обращения с исковым заявлением в суд.Наследником, принявшим наследство, является ответчик ФИО6 Просит суд: прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 на основании договора купли-продажи от 23 июня 2012 года в отношение жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № площадью 582 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, КЧР.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили. Ответчик ФИО6 направил в суд заявление, в котором просил суд принять признание исковых требований в полном объеме. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав имеющиеся в деле документы, суд пришёл к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании, истцы и ответчик являются сособственниками жилого дома площадью 116,6 кв. м и земельного участка мерою 582 кв. м по адресу: КЧР, 

<

адрес>, каждому принадлежит по 1/4 доли в праве собственности на объекты.

На основании договора купли-продажи от 23 июня 2012 года, заключенного между ФИО3 (продавец), ФИО16., ФИО4, действующих от своего имени и в интересах своих несовершеннолетнихдетей: ФИО1 М., ФИО2 М., истцы приобрели на праве общей долевой собственности по 1/4 доле каждый жилой дом (лит.А) общей площадью 116,6 кв. ми земельного участка мерою 582 кв. м по адресу: КЧР, 

<

адрес>.

28 июня 2012 года ими получены выписки из ЕГРН на указанный жилой дом и земельный участок, в которых в качестве ограничения (обременения) указана ипотека в силу закона. 

Отчуждаемый дом продан за 942 880 рублей, земельный участок продан за 20 000 рублей.Часть оплаты стоимости дома произведен путем перечисления денежных средств в размере 542 880 рублей с банковского счета для обслуживания целевых программ № № владельца свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение жилья серии АА 0000696 от 06,10.2011г., выданного Мэром Карачаевского городского округа ФИО7, ФИО4 на лицевой счет № ФИО3, в Карачаево-Черкесском отделении Сбербанка России 8585/00004, в целях обеспечения республиканской целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей на 2011-2015 годы», в установленный законом срок, после предъявления договора купли-продажи, прошедшего государственную регистрацию в орган исполнительной власти (уполномоченный орган) субъекта Российской Федерации. Оставшаяся часть стоимости дома в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей и стоимость земельного участка в размере 20 000 (двадцать тысяч) рублей уплачены за счет собственных средств покупателей до подписания настоящего договора.

Оплата за приобретенный жилой дом и земельный участок переданы продавцу в полном объеме, что подтверждается договором купли-продажи, обязательство по оплате стоимости жилого дома и земельного участка перед продавцом прекращено.Однако, в связи со смертью продавца подать совместное заявление о прекращении ипотеки в регистрирующий орган не представилось возможным.

В настоящее время в ЕГРН осталась не погашенной запись «Ипотека в силу закона» от 28 июня 2012 года, со сроком действия с 28 июня 2012 года.

Лицом, в пользу которого зарегистрировано указанное ограничение прав и обременение объекта недвижимости является –ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, основание договор купли-продажи от 23 июня 2012 года., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 09 июня 2025 года.

Запись в реестре «Ипотека в силу закона» была внесена, ввиду того, что на момент регистрации сделки оплата по договору продавцу в полном объеме не произведена, то есть не были перечислены денежные средства с банковского счета для обслуживания целевых программ № владельца свидетельства о праве на получение субсидии на приобретение жилья серии АА 0000696 от 06,10.2011г., выданного Мэром Карачаевского городского округа ФИО7, ФИО4 на лицевой счет № ФИО3, в Карачаево-Черкесском отделении Сбербанка России 8585/00004, в целях обеспечения республиканской целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей на 2011-2015 годы», которые по условиям договора купли-продажи, перечисляются на расчетный счет продавца после регистрации перехода права в ЕГРН. Истцы обратились с вопросом о погашении записи об ипотеке в МФЦ, где им пояснили, что данная запись может быть погашена только по заявлению продавца, либо на основании решения суда.

В настоящее время обратиться с продавцом совместным заявлением о прекращении ипотеки в регистрирующий орган истцы не имеют возможности, поскольку ФИО8 умер ДД.ММ.ГГГГ, о чем 28 декабря 2022 года составлена запись акта о смерти № и выдано свидетельство о смерти серии I - ЯЗ №.

После его смерти наследственное дело заведено по заявлению ФИО6 (ответчика по делу), что подтверждается справкой нотариуса ФИО9 от 06 июня 2023 года.

Из п. 1 ст. 418 ГК РФ, предусматривающего прекращение обязательства смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, в совокупности с нормами п. 1 ст. 819, ст. 1112, абз. 2 п. 1 и п. 3 ст. 1175 ГК РФ следует, что неисполненные обязательства заемщика в силу универсального правопреемства в неизменном виде переходят в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство, которые обязаны отвечать перед кредитором по обязательствам умершего заемщика в пределах стоимости перешедшего к ним имущества.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ в связи со смертью собственника имущества субъектами имущественных правоотношений являются наследники, которые наделяются определенными правами и обязанностями, составляющими содержание возникающего правоотношения. Правоотношение, возникающее при открытии наследства, связывают наследников и лиц, могущих войти в соприкосновение с наследством.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права иобязанности.

В соответствии со ст. 1142 ГК РФ, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Наследником, принявшим наследство, является ответчик ФИО6

С учетом изложенного, суд считает ФИО6 надлежащим ответчиком по делу.

Факт надлежащего исполнения покупателями обязательств по договору купли- продажи от 23 июня 2012 года подтверждается имеющимся в материалах дела доказательствами.

В данном случае цепочка последовательных действий истца была направлена на реализацию права на улучшение жилищных условий с использованием средств жилищного сертификата и выделенные из федерального бюджета денежные средства на оплату жилого помещения не могли быть использованы истцом на иные цели, чем на оплату жилья путем перечисления денежных средств на банковский лицевой счет продавца.

Истцы не имели возможности самостоятельно по своему усмотрению распорядиться денежными средствами, перечисленными на блокированный целевой счет, поскольку все действия по управлению денежными средствами осуществляет Банк.

С момента заключения договора купли-продажи по настоящее время претензий со стороны продавца по поводу оплаты не было и нет. Из представленных доказательств следует, что осуществлена оплата стоимости имущества, имущество передано по акту приема-передачи. Таким образом, фактическая реализация имущества состоялась.

Однако, имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, обременено в пользу ФИО3

В силу положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном, реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию нрав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимоеимущество обеспечивает защиту прав не только правообладателей, но и других лиц, которые в силу особого публичного статуса сведений государственного реестра вправе рассчитывать на их действительность и актуальность во времени, что в свою очередь, направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития (постановления от 24.03.2015 №5-11, от 26.05.2011 №10-П, определение от 24.09.2012 №1589).

В соответствии с п.3 ст.11 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом.

Пункт 5 статьи 488 ГК РФ гласит, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. 

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрировано обременение.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 названного Федерального закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 19 указанного Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16, июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно и. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав (в том числе): совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодержателя.

В свою очередь абз. 9 и. 1 ст. 25 названного Федерального закона предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Пункт 53 названного Постановления Пленума гласит, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 60 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации правасобственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Следовательно, состоявшийся договор купли-продажи спорного имущества, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорен и недействительным не признан.

Таким образом, перечисление денежных средств продавцу привело к прекращению ипотеки.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. 

Судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения записи в государственный реестр прав (пункт 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда).

Суд приходит к выводу, что ответчик уклоняется от исполнения обязательств по договору по предоставлению заявления государственному регистратору о прекращении залога.

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения иле иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договор купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 19 указанного Закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд приходит к выводу, что расчет по договору сторонами договора произведен полностью, то есть, залог прекращен, ввиду чего обременения ипотеки в силу закона, подлежит снятию в судебном порядке ввиду уклонения ответчика от исполнения договорных обязательств по предоставлению государственному регистратору заявления о прекращении залога. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истцов о прекращении записи об обременении в виде ипотеки подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ ответчик вправе признать иск. Согласно п. 2 ст. 39 ГПК РФ суд может не принять признание иска ответчиком только в том случае, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. 

Согласно ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. 

В данном случае признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, а потому суд принимает признание иска ответчиком. 

Как указано в ч. 3 ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. 

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судам. 

Поскольку признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, суд принимает признание ответчиком исковых требований истца и приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца об оспаривании сделки. 

Руководствуясь статьями 2, 39, 173, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 – удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3 на основании договора купли-продажи от 23 июня 2012 года в отношение жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером № площадью 582 кв.м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, КЧР.

Данное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи«Ипотека в силу закона» от 28 июня 2012 года, со сроком действия с 28 июня 2012 года, установленную в пользу ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № площадью 582 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, КЧР.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Судья Черкесского городского суда А.В. Яичникова