Решение

 дело № 2-1413/2018

именем Российской Федерации

14 сентября 2018 года г.Глазов

Глазовский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Черняева Н.В., при секретаре Ильиной А.Г., 

с участием: истца ФИО3, представителя истца ФИО4, действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика ФИО8, представителя ответчика ФИО9, действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО8 о понуждении заключить договор купли-продажи 5/9 доли в квартире, 

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО8 о понуждении заключить договор купли-продажи 5/9 доли в квартире, мотивировав тем, что от нотариуса ФИО5 в её адрес поступило заявление от ДД.ММ.ГГГГ с предложением от ФИО8 продать свою долю в 

<

адрес> в г.Глазове за 300 000 руб., где было указано, что «если Вы не осуществите право преимущественной покупки в течение месяца, указанные 5/9 доли квартиры будут проданы другому лицу». ДД.ММ.ГГГГ истец посетила нотариуса ФИО6 и было составлено заявление о том, что истец обязуется купить у ФИО8 5/9 доли в квартире, расположенной по адресу: УР, г.Глазов, 

<

адрес> до ДД.ММ.ГГГГ. На сегодняшний день истец готова передать ФИО8 оговоренную денежную сумму. ДД.ММ.ГГГГ истец вновь обратилась к нотариусу ФИО5 о подготовке договора купли-продажи, на что получила отказ, ей было сказано, что доля уже стоит 500 000 руб. На основании ст.ст.250, 307, 309, 310, ч.1 ст.555 ГК РФ истец просит: 1) обязать ФИО8 заключить с ФИО3 договор купли-продажи 5/9 доли в квартире, расположенной по адресу: УР, г.Глазов, 

<

адрес> на условиях, определённых в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ 2) взыскать с ответчика ФИО8 в свою пользу государственную пошлину в размере 300 руб.

В судебном заседании истец ФИО10 доводы заявления поддержала, просила заявление удовлетворить. 

В судебном заседании представитель истца ФИО4 заявленные истцом ФИО10 исковые требования поддержала, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 была приглашена в дополнительный офис Сбербанка России по адресу: 

<

адрес> 11:00 час. для передачи денежных средств. ФИО8 в назначенное время не подошла. Сумма в размере 300 000 руб. в наличии у ФИО3 имелась. На сегодняшний день ФИО10 также готова передать ФИО8 оговоренную денежную сумму. ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 обратилась к нотариусу ФИО5 о подготовке договора купли-продажи, на что получила отказ, ей было сказано, что доля уже стоит 500 000 руб. В помещении денежных средств на депозит нотариуса было отказано. В судебном заседании нотариус ФИО6 подтвердила, что депозитного счёта у неё нет. Тогда было направлено уведомление в адрес ФИО8 Исходя из заявления ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенное нотариусом, ст.250 ГК РФ была разъяснена ответчику. Поскольку заявление ФИО8 содержит все существенные условия о предмете договора, условия которые в силу закона являются существенными для договоров данного типа, а также о цене спорной доли, исходя из смысла закона, что направление одним участником гражданского оборота (ФИО8) другому (ФИО3) предложения о продаже можно считать офертой - начальной стадией заключения гражданско-правового договора. С момента получения оферты адресатом ФИО3 оферент ФИО8 оказалась связанной офертой, поскольку акцепт был получен. ФИО3 получила данное заявление, а ДД.ММ.ГГГГ был дан ответ согласие на приобретении 5/9 доли за 300 000 руб. В заявлении ФИО3 указано, что она обязуется купить у ФИО8 до ДД.ММ.ГГГГ. В суд ФИО3 обратилась ДД.ММ.ГГГГ, после того как ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 получила уведомление по поводу передачи денежных средств. Проект договора купли-продажи доли к извещению о продаже не прилагался, предварительный договор купли-продажи также не заключался. Просит заявленные истцом исковые требования удовлетворить в полном объёме.

В судебном заседании ответчик ФИО8 с исковыми требованиями не согласилась, представила в суд отзыв на исковое заявление, согласно которому считает, что иск не подлежит удовлетворению. Пояснила, что действительно ей принадлежит 5/9 доли в общей долевой собственности в спорной квартире, истцу принадлежит 4/9 доли в праве общей долевой собственности. Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ она уведомила истца о приобретении 5/9 доли в квартире за 300 000 руб., поскольку ФИО3 имеет право преимущественной покупки. Она решила продать свою дою в квартире, чтобы за неё не платить. ФИО3 не в полном объёме выплачивает коммунальные платежи, имеется задолженность в размере 10 000 руб. Определяя стоимость квартиры, она не знала действительную рыночную стоимость квартиры. В дальнейшем ответчик передумала отдавать свою долю в квартире за указанную сумму, поскольку стоимость в размере 300 000 руб. за 5/9 доли в квартире является сильно заниженной, и в следующем заявлении она предложила приобрести эту же долю в квартире за 500 000 руб. В настоящее время в этой квартире никто не проживает. Ответ о желании приобрести долю в квартире она не получала. Ответчик предлагала полностью продать квартиру и разделить денежные средства пополам. Просит в удовлетворении заявленных истцом требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО9 с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что мотивом для обращения в суд истца послужило несогласие с ценой продаваемой комнаты, то есть не достижение сторонами соглашения по условиям отчуждения доли по стоимости, а не отказ ответчика в реализации доли в праве общей долевой собственности. По смыслу п.2 ст.250 ГК РФ продавец доли в праве общей долевой собственности, известивший остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, вправе продать свою долю любому лицу в случае, если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца. Уведомление о намерении продать долю в праве общей долевой собственности в порядке ст.250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст.436 ГК РФ не подлежит отзыву. Оферта должна содержать все существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора. Из материалов дела следует, что проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, предусмотренные ст.ст.554, 555 ГКРФ ответчиком истцу не направлялся. Собственник доли в праве собственности не может быть обязан к заключению договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости в том случае, если после уведомления сособственника его волеизъявление изменилось, поскольку извещение о намерении продать долю в праве собственности не связывает его обязанностью лица, направившего оферту, заключить договор с лицом, получившим оферту. Просит в удовлетворении заявленных истцом требований отказать в полном объёме.

Выслушав участников процесса, изучив представленные к заявлению доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем 5/9 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> является ФИО8 Иным участником общей долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является ФИО3, доля в праве 4/9.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 через нотариуса нотариального округа г.Глазова УР ФИО6, направила заявление в адрес ФИО3 о продаже принадлежащей ФИО8 5/9 доли квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> за 300 000 руб. с разъяснением права преимущественного выкупа доли (л.д.6).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 через нотариуса нотариального округа г.Глазова УР ФИО6, направила заявление ФИО8 с сообщением о том, что до ДД.ММ.ГГГГ обязуется выкупить у ФИО8 5/9 доли 

<

адрес> г.Глазова УР за 300 000 руб. (л.д.7).

ДД.ММ.ГГГГ адвокатом адвокатского кабинета ФИО4 направлено уведомление в адрес ФИО8, с просьбой подойти ДД.ММ.ГГГГ в дополнительный офис Сбербанка России по адресу: УР, г.Глазов, 

<

адрес> 11:00 час. для передачи денежных средств (л.д.14). Уведомление получено ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 через нотариуса нотариального округа г.Глазова УР ФИО6, направила заявление ФИО3 о продаже принадлежащей ФИО8 5/9 доли квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> за 500 000 руб. с разъяснением права преимущественного выкупа доли (л.д.16). Данное заявление ФИО3 не получено, возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ по причине «истёк срок хранения», что следует из представленной нотариусом копии почтового конверта.

В судебное заседание истцом ФИО3 представлена сберегательная книжка, открытая в ПАО «Сбербанк», согласно которой на ДД.ММ.ГГГГ остаток на счёте составляет 305 543,79 руб.

В судебном заседании свидетель ФИО6 показала, что является нотариусом нотариального округа, ДД.ММ.ГГГГ к ней приходила ФИО8 написала заявление о готовности продажи ФИО3 5/9 доли в квартире по адресу: УР, г.Глазов, 

<

адрес> за 300 000 руб. ФИО1 письмо получено ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ к ней пришла ФИО1 и написала заявление о согласии купить 5/9 доли в квартире за 300 000 руб. Заявление ФИО1 направлено заказным письмом с уведомление, ФИО2 получила письмо. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 написала заявление о готовности продажи ФИО1 5/9 доли в квартире по адресу: УР, г.Глазов, 

<

адрес> за 500 000 руб., сказала, что нашла другого покупателя. Заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ направлено ФИО7 заказным письмом с уведомлением по месту регистрации по адресу: УР, г.Глазов, 

<

адрес>. ФИО1 письмо не получила, оно вернулось к нотариусу с отметкой «истёк срок хранения». Данные документы были направлены на основании ст.86 «Основы законодательства РФ о нотариате». Депозитного счёта нотариус не имеет.

Согласно ч.2 ст.246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при её возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьёй 250 ГК РФ.

В силу ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст.250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст.436 ГК РФ не подлежит отзыву.

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Согласно требованиям ст. ст.554 и 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене этого договора.

Как следует из материалов дела, проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, ответчиком истцу не направлялся.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Такое извещение заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляет возможным расценить его как предложение заключить договор.

Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путём заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено ч.1 ст.433, ст.435 ГК РФ.

Положения ст.421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.

Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Правила установленные в ст.445 ГК РФ для заключения договора в обязательном порядке, применяются лишь в случаях, когда заключение договора обязательно в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик в настоящее время не имеет намерений продавать принадлежащую ей долю жилого помещения, а также, что договор купли-продажи 5/9 доли жилого помещения ответчиком ни с кем не заключён.

Согласно абз.3 ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Суд, оценив доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств нарушения её законных прав и интересов, поскольку в силу ч.3 ст.250 ГК РФ право на обращение в суд возможно только в силу нарушения преимущественного права покупки, с требованиями о переводе на собственника, права которого были нарушены, прав и обязанностей покупателя, т.е. действующим законодательством закреплён, возможный способ защиты нарушенного права. 

Доводы истца, что ответчик после направления первоначального сообщения с указанием цены, не вправе впоследствии её увеличивать, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, поскольку продавец не только вправе изменить предполагаемую цену, но вправе отказаться от продажи принадлежащей ему доли недвижимого имущества, либо иным способом ею распорядиться.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199, 292 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО8 о понуждении заключить договор купли-продажи 5/9 доли в квартире отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Глазовский районный суд Удмуртской Республики.

Судья Н.В. Черняев 

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.