Дело №г.

уид 50RS0№-17

РЕШЕНИЕ

 СУДА

Именем Российской Федерации

17 марта 2025г.

Балашихинский городской суд 

<

адрес> Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Двухжиловой Т.К.,

при секретаре ФИО6,

с участием представителя истца ФИО7 по доверенности ФИО8, представителя ответчика Администрации г.о.Балашиха ФИО9, третьего лица ФИО22,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации городского округа 

<

адрес>, ПАО «Колымаэенрго», ЗАО «Маркет-Стра», ФИО4 о признании права собственности на жилой дом, прекращении права собственности на объект незавершенного строительства, признании права собственности на земельный участок,

установил:

Истец ФИО3, окончательно уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к Администрации г.о.

<

адрес>, ПАО «Колымаэнерго», ЗАО «МАРКЕТ-СТАР», ФИО4, в котором просит признать право собственности на жилой дом и земельный участок под ним, расположенные по адресу: 

<

адрес>, микрорайон Салтыковка, 

<

адрес>, владение 65, строение 25, согласно техническому заключению ГБУ МО «СтройЭксперт» за №-СТЭ от 25.02.2025г. 

В обоснование требований указал, что на основании договора купли-продажи от 17.07.2023г. является собственником объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, городской округ Балашиха, микрорайон Салтыковка, 

<

адрес>, владение 65, строение 25. Изначально указанное здание принадлежало ЗАО «МАРКЕТ-СТАР», который продал его ОАО «Производственно-энергетическая компания Колымы» (ПАО «Колымаэнерго»). В июне 2017г. ПАО «Колымаэнерго» продала объект незавершенного строительства ФИО4, который в свою очередь продал его истцу. Здание расположено на земельном участке, который был предоставлен в бессрочное пользование его первоначальному собственнику ЗАО «МАРКЕТ-СТАР» на основании Решения Салтыковской поселковой Администрации № от 14.10.1993г. и Государственного Акта бессрочного (постоянного) пользования, зарегистрированного в Книге записей Государственных актов на право пользования землей за № от 11.02.1994г. На земельном участке располагалось несколько зданий. В период с 1998-2010гг. ЗАО «МАРКЕТ-СТАР» распродало все принадлежащие ему здания, расположенные на данном земельном участке. Собственники зданий, ранее принадлежащих ЗАО «МАРКЕТ-СТАР», оформили право собственности на земельные участки под соответствующими объектами недвижимости. Объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 50:15:0030722:10, расположен на земельном участке площадью 3833 кв.м. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, находится в зоне Ж-2 - зона застройки индивидуальными жилыми домами. Зона застройки индивидуальными жилыми домами Ж-2 установлена для обеспечения формирования жилых районов из отдельно стоящих индивидуальных жилых домов и блокированных жилых домов. Истец приобрел указанный объект недвижимости для постоянного проживания, и после приобретения произвел его внутреннюю перепланировку, переустройство, привел его в состояние пригодное для постоянного проживания. В октябре 2023г. истец обратился в Росеестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости. Однако, 29.03.2024г. им получен отказ. Основанием отказа явилось то, что не представлен документ, подтверждающий право на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Также истцом была предпринята попытка оформления объекта недвижимости в административном порядке путем направления уведомления об окончании строительства в администрацию г.о.Балашиха. Указанная услуга доступна для оформления через портал 

<

адрес> (https://uslugi.mosreg.ru). Однако, без указания кадастрового номера земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, электронный сервис не предусматривает дальнейшее оформление соответствующей услуги. В связи с чем, истец лишен возможности оформления права собственности на жилой дом без оформления им права собственности на земельный участок, на котором он расположен.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя по доверенности ФИО8, которая в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам и основаниям, указанным в исковом заявлении и уточненном иске.

Ответчики ЗАО «МАРКЕТ-СТАР», ПАО «Колымаэнерго», ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, письменно не возражали против иска, просили рассмотреть в спор в их отсутствие. 

Ответчик ЗАО «МАРКЕТ-СТАР» ликвидировано в 2017г. В судебное заседание от бывшего генерального директора и соучредителя акционерного общества с 1992 по 2017гг. ФИО10 поступило нотариальное заявление по существу спора, в котором он не возражает против удовлетворения исковых требований.

Представитель ответчика Администрации г.о.Балашиха в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ранее в судебное заседание представила отзыв, в котором просила отказать в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что истец не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, не получил согласование на строительство спорного объекта.

Третьи лица представители ЗАО «Синател», ООО «Инвест-Плюс», ФИО20, ФИО11, ФИО16, ФИО21, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, представили письменные пояснения по существу спора, в которых не возражают против удовлетворения исковых требований 

Привлеченные ранее в качестве третьих лиц ФИО17, ФИО18, ФИО19, в связи с переходом за время рассмотрения спора права собственности на земельный участок по договору купли-продажи, были заменены на ФИО21

Третье лицо ФИО22 в судебное заседание явился, дал свои пояснения, рассмотрение спора оставил на усмотрение суда.

Третье лицо Управление Росреестра по 

<

адрес> не представило отзыв на исковое заявление, представила реестровые дела на смежные земельные участки.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36 часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 часть 3).

Таким федеральным законом, регулирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, является, в частности, Земельный кодекс Российской Федерации. 

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаем, установленных федеральными законами.

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона РФ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ) гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (ч. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 

Согласно ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса. 

В соответствии со ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (п. 6 ч. 2 ст. 39.3); 

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Исходя из приведенных законоположений, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках и в реализации такого права не может быть отказано, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

На основании п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании, в том числе решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование. 

Перечень оснований для принятия решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно, определен в ст. 39.5 ЗК РФ. 

В соответствии с п.17 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ, допускается образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки.

Согласно положениям п.1, п.3, п.9, п.9.1, п.26 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с ДД.ММ.ГГГГ) права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, сроком не ограничивается.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей", свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения".

Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Для образования земельных участков из земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или принадлежащих гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, подготовка и утверждение проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не требуются.

В соответствии с положениями п.1 ст. 35 ЗК РФ, п.2 ст. 271, п.3 ст. 552 ГК РФ, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно положениям п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11, в силу указанных норм (п. 1 статьи 35 ЗК РФ, п. 3 статьи 552 ГК РФ) покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ, если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. 

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории городского округа Балашиха, утвержденным Постановлением Администрации городского округа Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ N 715-ПА, максимальный размер земельного участка, предоставляемый для индивидуального жилищного строительства, установлен в размере 500000 кв.м. 

Согласно представленным в материалы дела Постановлению о закреплении земельного участка в постоянное бессрочное пользование за АО «Маркет-Стар» № от 14.10.1993г. и Государственныму Акту на право бессрочного пользования землей, Акционерному обществу «Маркет-Стар» предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок общей площадью 3,89 га. 

В соответствии с Договором купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2002г., ОАО энергетики и электрофикации «Производственно-энергетическая компания Колымы», приобрела у ЗАО «Маркет-Стар» право собственности на здания трех ангаров, здание мастерской и спорный объект незавершенного строительства. 

Согласно п.2. Договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2002г., земельный участок, занимаемый объектами недвижимости и необходимый для их использования принадлежит продавцу на праве бессрочного пользования на основании решения Салтыковской поселковой администрации № от 14.10.1993г. и Государственного Акта на право бессрочного пользования землей, зарегистрированного в Книге Актов на право пользования землей № от 11.02.2994г. 

Покупатель приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью, являющейся предметом настоящего договора, и необходимой для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец.

В 2007 году после реорганизации ОАО «Производственно-энергетическая компания Колымы», в результате которой образовалась компания OAO «Усть-СреднеканГЭСстрой», в собственность, которой перешли здания трех ангаров и здание мастерской, расположеннные по адресу: 

<

адрес>, мкр-н Салтыковка, 

<

адрес>, вл. 247. Объект незавершенного строительства расположенный по адресу: 

<

адрес>, микрорайон Салтыковка, 

<

адрес>, вл. 65, строение 25 остался в собственности ПАО «Колыма». 

Как видно из имеющихся в материалах дела ФИО2 

<

адрес> №р от 01.09.2004г. о присвоении почтового адреса производственной базе ОАО «Производственно-энергетическая компания Колымы», Схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала №, схеме участка, за подписью начальника отдела информационного обеспечения градостроительной деятельности Администрации г.о.Балашиха от 05.02.2009г., земельный участок под приобретенными ОАО «Производственно-энергетическая компания Колымы» объектами недвижимости был единым землепользованием. 

После реорганизации ОАО «Производственно-энергетическая компания Колымы» участок был разделен на две части: часть осталась под зданиями ангаров, часть – под объектом незавершенного строительства. 

Согласно представленной схеме расположения земельного участка под объектом незавершенного строительства ОАО «Колымаэнерго», земельный участок под спорным объектом соответствует схеме земельного участка, представленной истцом, выполненной кадастровым инженером по состоянию на 2024г.

Истцом в материалы дела представлена Схема земельного участка, выполненная кадастровым инженером ФИО12, согласно которой площадь земельного участка составляет 3829 кв.м., определены его координаты на местности. 

Как далее установлено судом, собственниками смежных земельных участков являются третьи лица:

ООО «Инвест-Плюс» с КН № поставлен на кадастр 12.11.2008г.;

ООО «Синател» с КН № поставлен на кадастр с 04.07.2006г.;

ФИО13 с КН № поставлен на кадастр 26.01.2022г.;

ФИО16 с КН № поставлен на кадастр 23.11.1995г.;

ФИО21 с КН № поставлен на кадастр с 24.04.2008г., с КН № поставлен на кадастр с 23.07.2010г.:

ФИО20 с КН № поставлен на кадастр с 16.12.2020г.;

Администрация г.о.Балашиха с КН № поставлен на кадастровый учет 18.09.2024г. (арендатор ФИО22). 

По договору купли-продажи от 10.09.2020г. ПАО «Колымаэнерго» продало объект недвижимости незавершенного строительства ФИО4

Истец ФИО3 приобрел объект в собственность у ФИО4 в соответствии с Договором купли-продажи от 17.07.2023г. 

Также представлен технический план, подготовленный кадастровым инженером в связи с созданием здания (жилого дома), расположенного в границах кадастрового квартала №

Из Заключения кадастрового инженера следует, что право собственности зарегистрировано на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, из которого образован жилой дом, заявленный на регистрацию, на основании данного технического плана. 

<

адрес> жилого дома составляет 168,5 кв. м. 

Истцом предпринята попытка регистрации права собственности на жилой дом. Уведомлением Росреестра по 

<

адрес> № № от 29.03.2024г. истцу отказано в регистрации права собственности в связи с тем, что заявителем не представлены документы, подтверждающие его право на земельный участок, на котором расположено здание. 

Таким образом, судом установлено, что жилой дом образован из объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером №. 

От Администрации г.о.Балашиха поступили возражения на исковое заявление в соответствии с которыми она просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ответчик считает то, что спорное здание возведено без необходимых разрешений, в связи с чем, является самовольной постройкой.

В силу ст.3 Гражданского процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с ч. 2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. ст.218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем: признания права; иными способами, предусмотренными законом.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п.2 ч.1 ст.40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу ст.263 Земельного кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст.260 ГК РФ).

В силу положений ст.2 Градостроительного кодекса РФ, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности и др. 

Согласно ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве)…

Частью 1 ст.222 Гражданского кодекса РФ установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением, установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1 в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 339-ФЗ).

В соответствии с ч.2 ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствие с законом органом местного самоуправления (абзац введен Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 339-ФЗ).

ДД.ММ.ГГГГ Президиумом Верховного суда РФ утвержден Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, в котором в пункте 3 даны разъяснения, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства. 

Статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8–10 статьи 51.1 ГрК РФ). 

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает, что одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", п.п. 3, 39-43, возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Судам следует учитывать, что до ДД.ММ.ГГГГ возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. 

В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

Кроме того, Пленум Верховного Суда РФ в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указал, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 511 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ 3 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Судам следует учитывать, что до ДД.ММ.ГГГГ возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости)». 

В соответствии с ч.3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 339-ФЗ)

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

В судебное заседание было представлено Техническое заключение ГБУ МО «СтройЭксперт» №-№ от ДД.ММ.ГГГГг., в соответствии с которым объект незавершенного строительства с КН №, по адресу: 

<

адрес>, 

<

...> 

<

адрес>, вл.65, стр.25 завершено строительством и используется как жилой дом, пригодный для постоянного проживания.

Экспертом установлено, что объект и одноэтажное здание соответствует строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам и требованиям. По результатам исследования установлено, что объект исследования не создает угрозу жизни и здоровья граждан и не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Экспертом ФИО14 представлен вариант установления границ земельного участка площадью 3833 кв.м. по Плану границ № (Рис.3) с учетом установленных границ земельных участков смежных землепользователей. Каталог координат характерных точек границ земельного участка по предлагаемому варианту установления границ земельного участка представлен в Таблице 6: 

Обозначение характерных точек границ 

Координаты, м 

Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Mt), м 

X 

Y 

5 

468381,06 

2215827,61 

0,1 

6 

468371,87 

2215871,75 

0,1 

7 

468372,14 

2215871,78 

0,1 

8 

468370,43 

2215884,3 

0,1 

9 

468360,53 

2215883,23 

0,1 

10 

468330,32 

2215876,54 

0,1 

11 

468323,13 

2215877,46 

0,1 

12 

468321,91 

2215877,16 

0,1 

13 

468272,42 

2215864,72 

0,1 

14 

468245,03 

2215858,39 

0,1 

15 

468246,8 

2215851,36 

0,1 

16 

468266,52 

2215856,16 

0,1 

17 

468286,58 

2215860,37 

0,1 

18 

468318,53 

2215867,42 

0,1 

19 

468327,53 

2215825,09 

0,1 

20 

468336,49 

2215814,44 

0,1 

21 

468340,89 

2215815,4 

0,1 

22 

468340,89 

2215814,65 

0,1 

23 

468342,71 

2215814,69 

0,1 

24 

468349,95 

2215816,39 

0,1 

25 

468350,22 

2215814,77 

0,1 

26 

468350,57 

2215814,87 

0,1 

27 

468355,46 

2215816,27 

0,1 

28 

468370,3 

2215823,82 

0,1 

Данное Заключение выполнено Государственным бюджетным учреждением 

<

адрес> – ГБУ МО «СтройЭксперт», в связи с чем, у суда не имеется оснований не доверять указанному заключению специалистов. 

Ответчик Администрация г.о.Балашиха и третье лицо ФИО22 в судебном заседании отказались от проведения по делу судебной экспертизы. 

Против расположения спорного объекта недвижимости, а также против установления границ земельного участка не возражают смежные землевладельцы третьи лица по делу, что подтверждается представленными в дело письменными соглашениями.

На основании вышеизложенного, суд исходит из того, что индивидуальный жилой дом реконструирован и построен истцом ФИО3 в границах объекта незавершенного строительства, право собственности правопредшественника истца на строительный объект было зарегистрировано до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, спорный земельный участок был предоставлен правопредшественниику истца также до введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации на праве бессрочного пользования, зарегистрированных прав в ЕГРП на спорный земельный участок не имеется, права смежных землепользователей не нарушаются.

Наличие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения судом не установлено, доказательств обратного не представлено.

В совокупности представленных в деле доказательств судом установлена предусмотренная пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на спорную постройку и введение ее в гражданский оборот.

При этом, право собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 50:15:0030722:10, расположенный по адресу: 

<

адрес>, городской округ Балашиха, микрорайон Салтыковка, 

<

адрес>, владение 65, строение 25 подлежит прекращению. 

Учитывая положения пп. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд приходит к выводу, что истец является землепользователем спорного земельного участка по смыслу п. 3 ст. 5 ЗК РФ. 

В связи с чем, суд полагает, что у истца право пользования спорным земельным участком возникло правомерно и на законных основаниях, и он как собственник указанного жилого дома имеет право на получение в собственность спорного земельного участка. Обстоятельств, указывающих на то, что спорный земельный участок в соответствии с действующим законодательством не может предоставляться в собственность истца, не имеется. 

При таких обстоятельствах оценивая в совокупности представленные доказательства, заключение специалиста, в соответствии со ст.ст. 11, 12, 271, 552 Гражданского кодекса РФ, ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 35, Земельного кодекса РФ, ст. 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд считает возможным удовлетворить заявленные требования.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.рождения, уроженцем 

<

адрес> 

<

адрес>, паспорт РФ серия № № право собственности на жилой дом, общей площадью 168,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, городской округ Балашиха, микрорайон Салтыковка, 

<

адрес>, владение 65, строение 25.

Прекратить право собственности ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ.рождения, уроженцем 

<

адрес> 

<

адрес>, паспорт РФ серия № № на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, городской округ Балашиха, микрорайон Салтыковка, 

<

адрес>, владение 65, строение 25.

Признать за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.рождения, уроженцем 

<

адрес> Армянской ССР, паспорт РФ серия № № право собственности на земельный участок площадью 3833 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, городской округ Балашиха, микрорайон Салтыковка, 

<

адрес>, владение 65, строение 25, в границах координат, установленных Техническим заключением ГБУ МО «СтройЭксперт» №-СТЭ от ДД.ММ.ГГГГ: 

Обозначение характерных точек границ 

Координаты, м 

Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Mt), м 

X 

Y 

5 

468381,06 

2215827,61 

0,1 

6 

468371,87 

2215871,75 

0,1 

7 

468372,14 

2215871,78 

0,1 

8 

468370,43 

2215884,3 

0,1 

9 

468360,53 

2215883,23 

0,1 

10 

468330,32 

2215876,54 

0,1 

11 

468323,13 

2215877,46 

0,1 

12 

468321,91 

2215877,16 

0,1 

13 

468272,42 

2215864,72 

0,1 

14 

468245,03 

2215858,39 

0,1 

15 

468246,8 

2215851,36 

0,1 

16 

468266,52 

2215856,16 

0,1 

17 

468286,58 

2215860,37 

0,1 

18 

468318,53 

2215867,42 

0,1 

19 

468327,53 

2215825,09 

0,1 

20 

468336,49 

2215814,44 

0,1 

21 

468340,89 

2215815,4 

0,1 

22 

468340,89 

2215814,65 

0,1 

23 

468342,71 

2215814,69 

0,1 

24 

468349,95 

2215816,39 

0,1 

25 

468350,22 

2215814,77 

0,1 

26 

468350,57 

2215814,87 

0,1 

27 

468355,46 

2215816,27 

0,1 

28 

468370,3 

2215823,82 

0,1 

Данное решение суда является основанием для осуществления уполномоченными органами по государственной регистрации объектов, кадастра и картографии, постановки жилого дома и земельного участка на кадастровый учет и регистрации права собственности в ЕГРН в соответствии с резолютивной частью решения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 01.04. 2025г.

Судья Т.К.Двухжилова