УИД 58OS0000-01-2025-000171-51 Дело № 3а-5/2026

(3а-86/2025)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 февраля 2026 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при секретаре Морозовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Волжско-Уральская транспортная компания» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

17 ноября 2025 года в Пензенский областной суд поступило административное исковое заявление акционерного общества «Волжско-Уральская транспортная компания» (далее – АО «ВолгаУралТранс», общество, административный истец) об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 31 октября 2025 года № ОРС-58/2025/000349 и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 66 857 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: под объекты транспорта железнодорожного, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является правообладателем спорного земельного участка с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) составляет 69 613 514 рублей 11 копеек.

Согласно отчёту об оценке от 3 октября 2025 года № 2014-1/10-2025, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Агентство поддержки бизнеса» (далее – ООО «Агентство поддержки бизнеса») Е.В. (далее – отчёт об оценке), рыночная стоимость названного выше объекта недвижимости по состоянию на 3 октября 2025 года составила 49 541 000 рублей.

8 октября 2025 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, представив названный отчёт об оценке.

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 31 октября 2025 года № ОРС-58/2025/000349 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.

Необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащийся в названном выше решении бюджетного учреждения, по мнению административного истца, затрагивает его права, как правообладателя объекта недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Определением Пензенского областного суда от 2 декабря 2025 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о наличии в названном отчёте об оценке недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также вопроса о том, соответствует ли рыночная стоимость земельного участка, определённая в отчёте об оценке, его рыночной стоимости по состоянию на 3 октября 2025 года, при несоответствии – определить действительную рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на указанную дату.

После проведения судебной экспертизы административное дело вместе с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр Бизнес-планирования» (далее – ООО «Центр Бизнес-планирования») А.Р. от 2 февраля 2026 года № 42/25 (далее – заключение эксперта от 2 февраля 2026 года № 42/25, заключение эксперта) поступило в суд.

Определением судьи Пензенского областного суда от 9 февраля 2026 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель административного истца АО «ВолгаУралТранс» Л.Л. поддержала требование административного искового заявления об оспаривании решения бюджетного учреждения, уточнила требование об определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости по результатам заключения эксперта от 2 февраля 2026 года № 42/25 – 57 898 000 рублей, просила удовлетворить.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» Л.И. возражал против удовлетворения требования о признании незаконным решения об отказе в установлении рыночной стоимости земельного участка, при вынесении решения в части определения его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости полагался на усмотрение суда, не поддержав после допроса эксперта ранее заявленные возражения.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области), публично-правовая компания «Роскадастр» (далее также – ППК «Роскадастр»), администрация г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

От представителей заинтересованных лиц Управления Росреестра по Пензенской области С.В. ППК «Роскадастр» Н.О. поступили отзывы, содержащие просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителей и вынесении решения на усмотрение суда.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, показания эксперта, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 1 л.д. 169-186).

Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена в порядке статьи 16 Закона о государственной кадастровой оценке на основании акта об определении кадастровой стоимости ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 4 марта 2025 года № АОКС-58/2025/100056 по состоянию на 1 января 2022 года, с датой начала применения 17 февраля 2025 года и составила 69 613 514 рублей 11 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 ноября 2025 года № КУВИ-001/2025-213871252 (том 1 л.д. 140).

Согласно данной выписке сведения об указанной кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости внесены в ЕГРН 10 марта 2025 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 названного Закона кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

АО «ВолгаУралТранс» является правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18 ноября 2025 года № КУВИ-001/2025-210906475 (том 1 л.д. 127-128).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Учитывая приведённые обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, в связи с чем он вправе обратиться с соответствующим заявлением.

Как следует из обстоятельств дела, 8 октября 2025 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке, выполненный оценщиком Е.В. согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 3 октября 2025 года составила 49 541 000 рублей (том 1 л.д. 54-118, 166).

Решением ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 31 октября 2025 года № ОРС-58/2025/000349 в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчёте об оценке недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 167-168).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

При разрешении данного административного спора суд, принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в связи с доводом ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о несоответствии отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, является обязанностью участников процесса, а суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, для устранения возникших сомнений определением от 5 ноября 2025 года назначил судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта от 2 февраля 2026 года № 42/25отчёт об оценке от 3 октября 2025 года № 2014-1/10-2025 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, при составлении названного отчёта оценщиком допущены несоответствия требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), пунктов 5, 30, подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, подпунктов 3, 4, 10 пункта 7, пунктов 8, 15 Федерального стандарта оценки «Отчёт об оценке (ФСО VI)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав названное заключение эксперта, применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, отвечающим установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, имеющим соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационные аттестаты по направлению оценочной деятельности «Оценочная деятельность», «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», а также учёную степень кандидата экономических наук, учёное звание доцента, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшим гражданскую ответственность, а также предупреждённым об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта в названной части, возражений относительно указанных выводов эксперта суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёт от 3 октября 2025 года № 2014-1/10-2025, выполненный оценщиком ООО «Агентство поддержки бизнеса» Е.В. о величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 3 октября 2025 года, составлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, повлиявшим на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решение ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 31 октября 2025 года № ОРС-58/2025/000349 принято уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствуют положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление АО «ВолгаУралТранс» в части требования о признании его незаконным не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 3 октября 2025 года, в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии рыночной стоимости названного объекта недвижимости, определённой в отчёте об оценке, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости земельного участка на указанную дату.

По результатам проведённой судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 3 октября 2025 года составила 57 898 000 рублей. Стоимость спорного земельного участка, определённая в отчёте об оценке от 3 октября 2025 года № 2014-1/10-2025, не соответствует рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

Суд, исследовав заключение эксперта в части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости (земельного участка), принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (подпункт «а»); в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт «б»); при проведении оценки должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке (подпункт «в»); для выполнения расчётов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объёма (подпункт «г»); в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания (подпункт «д»).

Экспертом обоснованно установлено, что объект оценки относится к категории земельных участков промышленного назначения, находится в собственности юридического лица, входит в сегмент промышленных земельных участков, расположенных в Пензенской области, в связи с чем анализ рынка обоснованно проводился в отношении данной группы земельных участков.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектом исследования, по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на совершённую сделку/предложение (торг) – для всех объектов-аналогов; на местоположение – для объекта-аналога № 1; на площадь – для всех объектов-аналогов; на наличие железнодорожных путей – для всех объектов-аналогов; на наличие асфальтированного подъездного пути к участку – для объектов-аналогов № 1, № 3, № 4, № 5; на форму земельного участка – для всех объектов-аналогов, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена рыночная стоимость оцениваемого объекта.

После представления стороной административного ответчика возражений на экспертное заключение в судебном заседании был допрошен эксперт А.Р. который пояснил особенности применённых методик, использования литературы и справочников, порядок и основания применения корректировок к использованным объектам-аналогам, подтвердил выводы заключения.

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 3 октября 2025 года в размере равном его рыночной стоимости согласно результатам проведённой судебной экспертизы. Сторона административного ответчика после допроса эксперта в судебном заседании не поддержала ранее заявленные возражения относительно экспертного заключения, согласившись с выводами судебной экспертизы.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что рыночную стоимость спорного объекта недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении эксперта по состоянию на 3 октября 2025 года в размере 57 898 000 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка следует считать 8 октября 2025 года – день направления АО «ВолгаУралТранс» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Сторона административного истца не заявляла ходатайства о распределении понесённых ею судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление акционерного общества «Волжско-Уральская транспортная компания» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконным решения и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 31 октября 2025 года № ОРС-58/2025/000349 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 66 857 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: под объекты транспорта железнодорожного, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 3 октября 2025 года в размере равном его рыночной стоимости – 57 898 000 (пятьдесят семь миллионов восемьсот девяносто восемь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления акционерного общества «Волжско-Уральская транспортная компания» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной считать 8 октября 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 26 февраля 2026 года.

Судья Е.М. Шелахаева