Дело № 2-436/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

11 октября 2018 года р.п. Ишеевка

Ульяновский районный суд Ульяновской области

в составе председательствующего судьи Э.Р. Касымовой,

при секретаре Л.Ф. Калимуллиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество

У С Т А Н О В И Л:

АО «ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога, указав в обоснование иска на то, что 21.11.2007 года между ФИО1 (далее - «Заемщик». «Залогодатель») и ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» (далее «Первоначальный кредитор»/ «Первоначальный залогодержатель») был заключен кредитный договор № *************** (далее - «Кредитный договор»), в соответствии с условиями которого Заемщикам Первоначальным кредитором был предоставлен кредит в размере 468 000 руб., срок кредита 180 месяцев под 13,75% годовых на дату заключения договора, размер ежемесячною платежа на дату заключения договора составляет– 6 175 руб., для целевого использования: приобретения в собственность Заемщика жилого помещения, находящегося по адресу: ***. *** ***, состоящего из 2-х комнат, общей площадью 44,61 кв.м. Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика, в соответствии с условиями Кредитного договора, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г№102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке), является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как Должником и Залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрация, кадастра и картографии по Ульяновской области первоначальному залогодержателю - ООО «Финансовая компания «Полтина» (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 27.11.2007г. за ***************. Права (требования) по закладной были переданы ОАО «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию)) (АО «АИЖК») переименовано с марта 2018 г. в АО «ДОМ РФ», созданному Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг, являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и. соответственно, кредитором и 1алогодержатслем. что подтверждается отметкой на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п. 1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству. В силу п.2 ст. 13 Закона об ипотеке Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кредитор исполнил свои обязательства по выдаче кредита в полном объеме, что подтверждается данными бухгалтерского учета, отраженными в расчете задолженности и платежным поручением от 22.11.2007 г. №606. Ответчик ежемесячные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользование им в нарушение условий Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) производил с нарушением условий Кредитного договора, в т.ч. и в части своевременного возврата Кредита, производя платежи с задержкой и в неполном объеме. На основании ст. 330 ГК РФ и в соответствии с условиями п.5.2.. п.5.3. Кредитного договора в случае нарушения сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов, на сумму соответствующей просроченной задолженности начисляется неустойка (пеня) в размере 0,1 % процента за каждый день просрочки. В связи с неисполнением Заемщиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права Истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Кредитным договором. Истцом в соответствии с п.4.4.1. Кредитного договора предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок (копии Требований о досрочном истребовании задолженности прилагаются). Указанные требования Ответчиками выполнены не были, добровольно задолженность не была погашена. В соответствии со ст.ст.334, 811 ГК РФ, ст.50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указанное обстоятельство является основанием для досрочного возврата суммы задолженности по кредиту и обращения взыскания на заложенное имущество. Задолженность Ответчика по состоянию на 22.08.2018 года составляет 264 369 руб. 41 коп., в том числе: 250 162 руб. 55 коп.- задолженность по основному долгу; 10 731 руб. 43 коп. - задолженность по процентам; 3 475 руб. 43 коп.- задолженность по пени. Согласно ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии с пп.1 п.2 ст.54 Закона об ипотеке суд при принятии решения должен определить и указать в нём сумму, подлежащую уплате Залогодержателю, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению. Согласно ст.69 Федерального закона от 02.10.2007г №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация. В силу ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. В соответствии с п.1 ст.350 ГК РФ и пп.4 п.2 ст.54 Закона об ипотеке в целях реализации заложенного имущества суд указывает в решении наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве залогодателя в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя, а также начальную продажную цену залога, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании Отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в Отчете оценщика, поскольку определение начальной продажной цены предмета ипотеки, равной 100% рыночной стоимости заложенного имущества, противоречит природе публичных торгов (начальная продажная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться) и может привести к несостоявшимся торгам (а невозможность реализации приведет к утрате обеспечительной функции залога недвижимости) и неисполнимости решения суда. В соответствии с отчетом об оценке от 13.08.2018 рыночная стоимость предмета залога установлена в размере 744 000 руб. Таким образом начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере- 595 000 руб. (в размере 80% рыночной цены). Соотношение суммы неисполненных должником обязательств по кредитному договору к рыночной стоимости предмета ипотеки составляет больше 5%, предусмотренных п.3 ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно пп. 1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Принимая во внимание размер сумм просроченных платежей, а также срок просрочки - более 192 дней, считаем, что допущенное нарушение Заемщиком условий Кредитного договора является существенным и достаточным основанием для расторжения Кредитного договора. Просит взыскать с Ответчика в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по Кредитному договору в размере 264 369 руб. 41 коп., в том числе: 250 162 руб. 55 коп.- задолженность по основному долгу; 10 731 руб. 43 коп.- задолженность по процентам; 3 475 руб. 43 коп.- задолженность по пени; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ***, состоящую из 2-х комнат, общей площадью 49,61 кв.м., определив способ реализации Квартиры в виде продажи с публичных торгов; установить начальную продажную стоимость в размере 595 000 руб.; расторгнуть Кредитный договор, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины.

Представитель истца АО «ДОМ.РФ», извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в заявлении в адрес суда просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, исковые требования поддержал.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признал, при этом не отрицал факт заключения кредитного договора, пояснив, что в связи с ухудшением своего материального положения не смог оплачивать ежемесячные платежи с апреля 2018 года. Расчет задолженности не оспаривал. Однако не согласен с тем, чтобы на квартиру было обращено взыскание.

Выслушав ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает гражданское дело по заявленным исковым требованиям на основании представленных сторонами доказательств.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «Заем » главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 «Кредит» и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

По ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму в размерах и порядке, определенных договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ если по договору займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе требовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами. Аналогичное условие предусмотрено вышеназванным кредитным договором.

В судебном заседании установлено, что 21.11.2007 г. между ФИО1 (далее - «Заемщик». «Залогодатель») и ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства» (далее «Первоначальный кредитор»/ «Первоначальный залогодержатель») был заключен кредитный договор № *************** (далее - «Кредитный договор»), в соответствии с условиями которого Заемщикам Первоначальным кредитором был предоставлен кредит в размере 468 000 руб., срок кредита 180 месяцев под 13,75% годовых на дату заключения договора, размер ежемесячною платежа на дату заключения договора составляет – 6 175 руб., для целевого использования: приобретения в собственность Заемщика жилого помещения, находящегося по адресу: ***, состоящего из 2-х комнат, общей площадью 44,61 кв.м.

Размер ежемесячного платежа по указанному договору составил 6 175 руб., за исключением последнего- 6132 руб., период оплаты согласно графику платежей.

Обеспечением исполнения кредитных обязательств Заемщика, в соответствии с условиями Кредитного договора, ст.77 Федерального закона от 16.07.1998г№102-ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке), является залог (ипотека) квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Квартиры, удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как Должником и Залогодателем и выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрация, кадастра и картографии по Ульяновской области первоначальному залогодержателю - ООО «Финансовая компания «Полтина» (далее - Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 27.11.2007г. за ***************.

Свои обязательства по погашению вышеуказанного кредита и уплате процентов за его пользование ответчик не исполнил, допустил просрочки по погашению суммы кредита и уплате процентов, что подтверждается представленным истцом расчетом суммы задолженности. 

Так, согласно расчету задолженности с апреля 2018 года платежи не вносились, за исключением незначительной суммы, внесенной 07.05.2018 года, которая образовавшуюся просрочку в полном объеме не погасила. 

Истцом указано, что по состоянию на 22.08.2018 года задолженность ответчика перед истцом по кредитному договору составляет 264 369 руб. 41 коп., в том числе: 250 162 руб. 55 коп. - задолженность по основному долгу; 10 731 руб. 43 коп.- задолженность по процентам; 3 475 руб. 43 коп.- задолженность по пени. 

Расчет задолженности, представленный истцом, ответчиком не оспорен и не опровергнут. 

Поскольку, ответчиком нарушены условия договора, что привело к образованию задолженности, то требования Банка о взыскании задолженности по кредитному договору по основному долгу, процентам, суд считает законными и обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Установлено, что права (требования) по закладной были переданы ОАО «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию)) (АО «АИЖК») переименовано с марта 2018 г. в АО «ДОМ РФ», созданному Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан страны, выработки единых стандартов жилищного кредитования и формирования рынка ипотечных ценных бумаг, являющемся в настоящее время законным владельцем закладной и. соответственно, кредитором и залогодержателем, что подтверждается отметкой на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам п. 1 ст.48 ФЗ №102-ФЗ от 16.07.1998г «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п.2 ст.48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

Таким образом, суд приходит к выводу, что АО «ДОМ.РФ» является надлежащим истцом по делу и вправе требовать взыскания с ФИО1 задолженности по кредитному договору. 

Статья 450 ГК РФ предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в частности при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что ответчик ФИО1 в течение длительного периода времени не исполняет свои обязательства по кредитному договору, то данное нарушение договора следует признать существенным, в связи с чем кредитный договор подлежит расторжению.

Разрешая вопрос о возможности обращения взыскания на заложенное имущество, суд исходит из нижеследующего. 

Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

На основании ч. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

В данном случае обращение взыскания на предмет залога допустим с точки зрения критериев, указанных в ч. 2 ст. 348 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (ч.1 ст.348 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика

По заявке истца ООО «ЭсАрДжи- Ипотечный Центр» подготовлен отчет *************** об оценке квартиры, согласно которому рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ***, составляет 744 000 руб., 80% рыночной цены квартиры составляет 595 200 руб.

С учетом изложенного, исковые требования об обращении взыскания на предмет залога также подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ в пользу истца с ответчика также следует взыскать и расходы по уплате госпошлины в сумме 17843 руб. 69 коп. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «ДОМ. РФ» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога, удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № ***************, заключенный 21.11.2007 года между ФИО1 и ОАО «Ульяновская областная корпорация ипотеки и строительства».

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № *************** от 21.11.2007 года в размере 264 369 руб. 41 коп., в том числе: 250 162 руб. 55 коп.- задолженность по основному долгу; 10 731 руб. 43 коп.- задолженность по процентам; 3 475 руб. 43 коп. - задолженность по пени. 

Обратить взыскание на заложенное имущество- квартиру, находящуюся по адресу: ***, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 595 200 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу АО «ДОМ. РФ» в возврат госпошлины 17843 руб. 69 коп.

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ульяновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ: Э.Р. КАСЫМОВА

Решение принято в окончательной форме 16 октября 2018 года