ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Президиума Смоленского областного суда

21 ноября 2018 года г. Смоленск

Президиум Смоленского областного суда в составе:

председательствующего Батршина Р.Ю.,

членов президиума: Ерофеева А.В., Гузенковой Н.В., Перова А.Е., 

ФИО1, ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО3 к ООО «Ковчег» о признании условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

кассационную жалобу ФИО3 на решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 27 ноября 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 03 апреля 2018 года,

заслушав доклад судьи Руденко Н.В.

объяснения представителя ФИО3 ФИО4, поддержавшей доводы жалобы

Установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Ковчег» о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, 123 500 руб. в счет разницы в стоимости квартиры и о признании условий пунктов 4.4, 4.5, 9.2 Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от (дата) (далее по тексту – Договор) недействительными. В обоснование иска указал, что ответчик ненадлежащим образом выполняет обязательства, принятые по Договору, заключенному с истцом.

Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 27 ноября 2017 года, в редакции определения от 26 декабря 2017 года об исправлении описки относительно суммы штрафа, исковые требования ФИО3 удовлетворены частично: с ООО «Ковчег» в пользу ФИО3 взыскана неустойка за просрочку исполнения обязательств за период с 03 мая 2017 года по 10 октября 2017 года в размере 100 000 руб., компенсация морального вреда в сумме 10 000 руб., штраф в размере 55 000 руб. Признан недействительным п. 4.5. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от (дата) . В удовлетворении остальной части требований истцу отказано. С ООО «Ковчег» в доход государства взыскана госпошлина в размере 3500 руб. 

Дополнительным решением от 12 января 2018 года с ООО «Ковчег» в пользу ФИО3 взыскано 10 000 руб. в счет расходов на оплату услуг представителя, 1 700 руб. - за оформление нотариально удостоверенной доверенности.

Апелляционным определением судебной коллеги по гражданским делам Смоленского областного суда от 03 апреля 2018 года решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 27 ноября 2017 года оставлено без изменения, дополнительное решение от 12 января 2018 года изменено - увеличены расходы на оплату юридических услуг до 25 000 руб., в остальной части дополнительное решение также оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО3 ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений в части отказа в удовлетворении его требований о признании пункта 4.4. Договора недействительным (ничтожным), взыскании 123500 руб. в счет разницы в стоимости квартиры и штрафа в размере 61 750 руб., ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

09 октября 2018 года дело истребовано в Смоленский областной суд, поступило 15 октября 2018 года. 

Определением судьи Смоленского областного суда Руденко Н.В от 07 ноября 2018 года кассационная жалоба ФИО3 вместе с делом переданы для рассмотрения в суд кассационной инстанции - президиум Смоленского областного суда.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения судами допущены. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, (дата) между ФИО3 и ООО «Ковчег» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома – жилого комплекса с подземной автостоянкой из двух корпусов, расположенного по адресу: ... за номером №. 

Объектом долевого строительства согласно п. 1.2 Договора являлась однокомнатная квартира № общей проектной площадью 39,4 кв. м, расположенная на 1 этаже корпуса № секции № указанного дома.

В силу пунктов 4.1, 4.3 Договора, полная инвестиционная стоимость 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства составляет 95 000 руб, общая стоимость квартиры - 3 743 000 руб. ФИО3 исполнил свои обязательства по договору в полном объеме.

Согласно пункта 4.4 Договора в случае увеличения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом описании дома, участник долевого строительства в течение 7 дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, исходя из полной инвестиционной стоимости 1 кв.м и разницы между проектной площадью и площадью объекта долевого строительства, указанной в техническом плане жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). 

В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров органов кадастрового учета по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.2 договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся.

Из материалов дела следует, что по результатам обмера БТИ общая площадь квартиры составила 38,1 кв.м, что на 1,3 кв.м меньше проектной площади и в денежном выражении составляет 123500 руб.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным (ничтожным) п. 4.4 Договора, суд первой инстанции исходил из принципа свободы Договора, указав, что условия Договора сторонами согласованы, Договор в данной части не противоречит действующему законодательству, в том числе и Федеральному закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда признала выводы суда первой инстанции обоснованными и согласилась с ними. 

Между тем при рассмотрении настоящего дела суды не учли, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, цена Договора определена сторонами исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства (95000 руб) и составила при общей проектной площади квартиры в 39,4 кв. м - 3 743 000 руб. Истцу застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части уменьшения размера объекта долевого строительства на 1,3 кв.м. 

Оспариваемым условием Договора предусмотрено, что если после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации площадь квартиры будет иметь отклонения в большую сторону, это повлечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства. При отклонении площади квартиры в сторону уменьшения перерасчет не производится. 

В обоснование исковых требований ФИО3 указал, что условия данного пункта Договора нарушают его права потребителя и ставят в неравное положение с Застройщиком. 

Вместе с тем, разрешая спор, данное утверждение истца суд не опроверг, при вынесении судебного постановления не учел, что в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. 

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей являются ничтожными.

Однако, на предмет соответствия требованиям перечисленных выше правовых норм, оспариваемый пункт Договора суд не исследовал, не принял во внимание, что потребитель, являясь более слабой стороной в отношениях с хозяйствующим субъектом, как правило, не имеет возможности влиять на содержание договора при его заключении.

Суд апелляционной инстанции ошибки нижестоящего суда не исправил.

При таких обстоятельствах, оспариваемые судебные постановления нельзя признать соответствующими требованиям закона, допущенные судами нарушения являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК Российской Федерации), апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 03 апреля 2018 года надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

Руководствуясь статьями 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум 

Постановил:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 03 апреля 2018 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. 

Председательствующий президиума 

Смоленского областного суда Р.Ю. Батршин