Дело № 2-1566/18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04.10.2018 г. г. Владивосток

Первомайский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Анциферовой О.Е.

при секретаре Шулико О.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ОСП по Первомайскому району Владивостокского городского округа о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратился в суд с иском к ПАО «Промсвязьбанк» о признании его добросовестным приобретателем, признании права собственности на квартиру, прекращении запрета на совершение действий по регистрации в отношении квартиры, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Предусмотренная договором сумма была им оплачена в полном объеме, что подтверждается расписками ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Вместе с тем, Управлением Росреестра по Приморскому краю было отказано в государственной регистрации его права собственности на квартиру, по причине того, что с ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Первомайскому району ВГО, вынесенного в рамках исполнительного производства №-ИП, содержится запись о государственной регистрации запрета на совершение действий по регистрации. Вместе с тем, при заключении указанного договора, он проявил должную осмотрительность и разумность в действиях, он проверял представленные продавцом документы, убедился в его добропорядочности, правомочности, отсутствии в квартире чужих вещей, зарегистрированных в ней лиц, обратил внимание на длительность нахождения квартиры в собственности продавца (более 5-ти лет), на то обстоятельство, что иных жилых помещений в собственности продавец не имеет и пришел к выводу об отсутствии препятствий в приобретении квартиры, ввиду отсутствия в отношении квартиры залогов. Полагает, что запись о запрете регистрационных действий не свидетельствует об отсутствии у продавца права на отчуждение спорной квартиры, а кроме того, указанный запрет является исполнительным действием, выполняющим функции обеспечительной меры для сохранения возможности исполнения требования взыскателя. Считает, что он является добросовестным приобретателем указанного жилого помещения, поскольку его право на указанное жилое помещение никем не оспаривалось, притязаний третьих лиц на нее не имеется. Просит суд признать его добросовестным приобретателем жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>; признать за ним право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, а также прекратить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении указанного жилого помещения.

На основании определения Первомайского районного суда г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика был привлечен ОСП по Первомайскому района Владивостокского городского округа. 

Определением Первомайского районного суда г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ненадлежащего ответчика ПАО «Промсвязьбанк» на надлежащего - ФИО2, ПАО «Промсвязьбанк» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Истец и его представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца дополнила, что поскольку в данном случае объявление запрета на совершение регистрационных действий на отчуждаемую квартиру было осуществлено не по судебному акту о наложении ареста на спорный объект, на который имеются првопритязания третьих лиц, а в целях обеспечения исполнения должником его обязанности, поэтому права кредитора, не могут быть реализованы. Кроме того, в государственном реестре недвижимости правообладателем спорной квартиры является ФИО2, отметки о наличии судебного спора в отношении указанного имущества в реестре не имелось, ввиду чего, ФИО1 является добросовестным приобретателем указанного имущества. 

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 в судебном заседании исковые требования признал, подтвердил обстоятельства, изложенные истцом в обоснование исковых требований, указал, что расчет между сторонами был произведен в полном объеме, спорное жилое помещение было передано истцу, претензий к истцу со стороны ответчика не имеется. 

Представитель третьего лица ПАО «Промсвязьбанк» в судебном заседании полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку ПАО «Промсвязьбанк» является взыскателем по исполнительному производству №-ИП, возбужденному по исполнительному листу, выданному на основании решения Фрунзенского районного суда г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании задолженности по кредитному договору с заемщика ФИО7 и поручителя ФИО2, солидарно, в размере 1 814 282 руб. 32 коп. В рамках указанного исполнительного производства судебным приставом- исполнителем были приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры. Полагает, что истца нельзя считать добросовестным приобретателем, поскольку на момент заключения договора купли- продажи спорной квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) в ЕГРН имелась запись о наличии запрета на совершение действий по регистрации в чем истец, проявляя должную заботливость и осмотрительность, не мог не знать, т.к. имел возможность получить данную информацию в ЕГРН. 

Ответчик ФИО2, представитель ответчика ОСП по Первомайскому района Владивостокского городского округа УФССП по Приморскому краю, представитель третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили, сведениями об уважительности причин суд не располагает.

При указанных обстоятельствах, с учетом требований ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд находит, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> принадлежало на праве собственности ФИО2 на основании договора купли- продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ 

<

***>, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, №, ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права о наличии существующего ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона.

Из справки о погашении задолженности по кредитному договору 

<

***>, выданной филиалом ПАО «БИНБАНК» ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО2 был предоставлен кредит на сумму 3 375 000 руб. на основании кредитного договора 

<

***> от ДД.ММ.ГГГГ (кредит предоставлялся для приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>). Все обязательства по вышеуказанному кредитному договору выполнены в полном объеме. Дата полного гашения задолженности и закрытия кредита – ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи квартиры по условиям которого, ФИО2 продал, а ФИО1 купил в собственность квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Представленными в материалы дела расписками от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ составленными ФИО2 подтверждается, что им были получены денежные средства в размере 4 000 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ стороны обратились в КГАУ МФЦ Приморского края за государственной регистрацией прав ФИО1 на спорное жилое помещение. 

Уведомлением Управления Росреестра по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ осуществление действий по государственной регистрации перехода права и права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение было приостановлено, ввиду наличия в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) с ДД.ММ.ГГГГ записи о государственной регистрации запрета на совершение действий по регистрации на основании выписки из Федеральной службы судебных приставов от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, выданной ОСП по Первомайскому району Владивостокского городского округа УФССП России по Приморскому краю, а также ввиду того, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о залоге в силу закона на основании договора купли- продажи квартиры с использованием кредитных средств от ДД.ММ.ГГГГ 

<

***>, залогодержателем является ЗАО КБ «КЕДР».

Из указанного уведомления также следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по Приморскому краю поступило заявление № о прекращении ипотеки на вышеуказанный объект недвижимости, указано на необходимость предоставить закладную, выданную ДД.ММ.ГГГГ с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. 

Как следует из материалов дела, заочным решением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО7, ФИО2 в пользу ПАО «Промсвязьбанк» взыскана задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 814 282 руб. 32 коп., также расходы по уплате государственной пошлины. 

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ 

Из постановления судебного пристава- исполнителя ОСП по Первомайскому району Владивостокского городского округа УФССП России по Приморскому краю от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на основании исполнительного документа, выданного Фрунзенским районным судом г. Владивостока по делу № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении должника ФИО2 (возбужденного ДД.ММ.ГГГГ) объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничения и обременений в отношении имущества должника – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился во Владивостокский филиал ПАО «Бинбанк» с заявлением, в котором просил осуществить погашение в ЕГРН записи об ипотеке квартиры, проставить в закладной отметку об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, предоставить документы, подтверждающие правопреемство от ПАО КБ «КЕДР» к ПАО «БИНБАНК», обеспечить участие представителя банка при подаче им повторного заявления о снятии с квартиры обременения в виде ипотеки в Росреестр. 

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> до настоящего времени является ФИО2, в разделе «ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указан вид ограничения – запрет на совершение действий по регистрации в отношении имущества, на срок с ДД.ММ.ГГГГ срок не определен на основании выписки из Федеральной службы судебных приставов от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, выданной ОСП по Первомайскому району Владивостокского городского округа УФССП России по Приморскому краю. Обременение в виде ипотеки со спорного жилого помещения снято.

В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Часть 2 статьи 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона N 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

На основании п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вместе с тем, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ).

Как разъяснено в п. 95 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", в силу положений п. 2 ст. 174.1 Гражданского кодекса РФ в случае распоряжения имуществом должника с нарушением запрета права кредитора или иного управомоченного лица, чьи интересы обеспечивались арестом, могут быть реализованы только в том случае, если будет доказано, что приобретатель имущества знал или должен был знать о запрете на распоряжение имуществом должника, в том числе не принял все разумные меры для выяснения правомочий должника на отчуждение имущества.

С момента внесения в соответствующий государственный реестр прав сведений об аресте имущества признается, что приобретатель должен был знать о наложенном запрете (ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из приведенных норм права и принимая во внимание, что при совершении сделки купли-продажи вышеуказанного жилого помещения отсутствовали какие либо ограничения (обременения) прав и правопритязания третьих лиц на переданный объект недвижимого имущества, сделка была исполнена сторонами до подписания договора, договор купли-продажи заключен сторонами в предусмотренной законом форме, с согласованием всех существенных условий, и документы были сданы в Управление Росреестра по Приморскому краю, не была осуществлена по не зависящим от воли участников договора купли-продажи обстоятельствам (в связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий), суд приходит к выводу, что ФИО1 является добросовестным приобретателем жилого помещения, общей площадью 51 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> за ним должно быть признано право собственности на указанный объект, а имущество освобождено от запрета на совершение регистрационных действий.

Также суд принимает во внимание, что договор купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ состоялся, факт продажи спорного имущества и передача его ФИО1, не опровергнут в судебном заседании, договоры исполнены сторонами и их законность никем не оспорена, притязаний со стороны других лиц на квартиру не установлено, требований о недействительности сделки по каким-либо основаниям не заявлено.

При этом, суд учитывает, что какого-либо запрета на распоряжение спорным жилым помещением ни судом, ни судебным приставом-исполнителем на ответчика ФИО2 не налагалось.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной.

Обращение ФИО1 в суд с данным иском основано на отсутствии у него возможности зарегистрировать свое право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке в связи с ограничением прав и обременением объекта недвижимости: запретом осуществлять регистрационные действия в отношении него. 

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ

Признать ФИО1 добросовестным приобретателем жилого помещения, общей площадью 51 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>Б, 

<

адрес>, кадастровым №.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение, общей площадью 51 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>Б, 

<

адрес>, кадастровым №.

Прекратить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении жилого помещения, общей площадью 51 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, кадастровым №, наложенный на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по 

<

адрес> Владивостокского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Первомайский районный суд г. Владивостока в течение месячного срока. 

Мотивированный текст решения суда изготовлен 09.10.2018 г. 

Судья: О.Е. Анциферова