РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 февраля 2019 года Томский областной суд в составе:

председательствующего Кущ Н.Г.,

при секретаре Беликовой А.Р.,

с участием административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-11/2019 по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Администрации г.Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указал, что является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером /__/ по /__/.

28 декабря 2017 года с целью приобретения в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в Департамент управления муниципальной собственностью Администрации г.Томска.

На указанное обращение истцом получен проект договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: /__/ площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/, а также получен расчет арендной платы за землю.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка составляет 2586060 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке от 24.12.2018 №2061/18, подготовленному ООО «Центр экономических консультаций и оценки», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ по состоянию на 01.01.2014 составляет 844000 рублей.

Полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, превышающий рыночную стоимость земельного участка, нарушает его права, так как от размера кадастровой стоимости зависит определение выкупной цены земельного участка, а также размер арендной платы.

Просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ в размере его рыночной стоимости 844000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Определением Томского областного суда от 04 февраля 2019 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Администрация г.Томска, заинтересованного лица – Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска.

В судебное заседание не явились представители ответчиков, заинтересованного лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

В представленном суду письменном отзыве на административное исковое заявление представитель Управления Росреестра по Томской области ФИО2 вопрос об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.

Представитель Администрации г.Томска ФИО3 в письменном отзыве также оставил разрешение требований по существу на усмотрение суда.

Выслушав объяснения ФИО1, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 03.08.2018) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Как разъяснено в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В ходе судебного заседания установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат нежилое строение (литер А) по /__/, нежилое строение (литер Б) по /__/, нежилое строение (литер Г) по /__/, жилой дом по /__/, сооружение – ограждение по /__/, что подтверждается регистрационными свидетельствами о собственности и свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 65-69). 

Истцом представлен проект договора купли-продажи земельного участка между Муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действует Департамент управления муниципальной собственностью администрации г.Томска в лице и.о. начальника Департамента, и ФИО1, согласно которого предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ с разрешенным видом использования: эксплуатация зданий и сооружений, общей площадью /__/ кв.м (л.д.61-62).

Из Акта установления выкупной цены земельного участка следует, что цена установлена в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка. При этом указано, что порядок определения выкупной цены земельного участка определяется на основании п.4 ст.16 Закона Томской области от 09.07.2015 №100-ОЗ «О земельных отношениях в Томской области», п.2 решения Думы Города Томска №934 от 24.12.2013 «О порядке определения и оплаты цены земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Город Томск», при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений», п.3 ст.39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д.63).

Анализ вышеприведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации в их системном единстве свидетельствует о том, что физическое лицо, имеющее исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду как собственник зданий, сооружений, расположенных на данном земельном участке, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости. 

Таким образом, ФИО1 обладает правом оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, учитывая, что размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер выкупной цены земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости №КУВИ -001/2019-128686 от 11.01.2019 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/134 составляет 2586060 рублей; установлена по состоянию на 01.01.2014 (л.д.60).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена постановлением администрации г.Томска от 26 ноября 2014 года №1240 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных в границах муниципального образования «Город Томск» по состоянию на 01 января 2014 года по итогам государственной кадастровой оценки земель населенного пункта массовым методом. 

Установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. 

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является отчет об оценке объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В суд административным истцом в подтверждение заявленной к установлению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ был представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка №2061/18 от 24 декабря 2018 года, составленный ООО «Центр экономических консультаций и оценки», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 01.01.2014 составляет 844000 рублей.

Оценивая представленный отчет в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что при составлении данного отчета требования Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» соблюдены. Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Указанные в отчете цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объекта оценки.

Ответственность оценщика Е. и ООО «Центр экономических консультаций и оценки» застрахована в установленном порядке и размере.

Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 01 января 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость.

Оценщиком в соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, местоположении, виде разрешенного использования, категории земель.

Оценщик произвел анализ рынка предложений земельных участков г.Томска, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов.

Из предложений по продаже земельных участков оценщиком выбрано три объекта-аналога с наиболее подходящими характеристиками объекту оценки. За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв.м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель. 

При выборе объектов-аналогов оценщик использовал данные муниципальных торгов города Томска, сайт http//torgi.admin.tomsk.ru.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки на торг, на время продажи, на местоположение, размер, приведены расчеты, а также пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом вопреки положениям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено. 

При таких обстоятельствах указанная в отчете об оценке №2061/18 от 24.12.2018 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ по состоянию на 01 января 2014 года в размере 844000 рублей подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Поскольку частью 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, суд в силу части 6 статьи 24.20 данного Закона считает необходимым указать дату подачи административного иска в суд – 27 декабря 2018 года, так как сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Администрации г.Томска об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/ общей площадью /__/ кв.м равной его рыночной стоимости в размере 844 000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года. 

Датой подачи заявления в суд считать 27 декабря 2018 года. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Томского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий