Дело № 3а-209/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000002-44

Решение

 изготовлено в окончательной форме 13.08.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 30 июля 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Громовой А.Ю.

при секретаре Матюшкиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель – 

<

данные изъяты>, разрешенное использование – 

<

данные изъяты>, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, в размере рыночной стоимости 8 590 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является соарендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному частнопрактикующим оценщиком ФИО2 (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 8 590 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 19 417 520,77 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, представитель ФИО3 поддержала исковые требования, поддержала письменные возражения на заключение судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО, в которых указывается на применение экспертом завышенных корректировок в рамках сравнительного подхода, использование недостаточного количества аналогов, необходимых для проведения расчетов в рамках доходного подхода, что, по мнению представителя административного истца, привело к завышению итоговой стоимости земельного участка. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», МКУ Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Исследовав письменные материалы административного дела, заслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является соарендатором земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, категория земель - 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Данный вывод подтверждается также содержанием договора № 26352-МЛ от 11 ноября 2020 года аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенного ФИО1 с Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, по условиям которого (приложение № 2 к договору) арендная плата рассчитывается на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, соарендатором которого она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером 

<

данные изъяты> вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 № 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составила 19 417 520,77 рублей. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 8 590 000 рублей.

По административному делу проведена судебная экспертизы на предмет проверки соответствия представленного Отчета законодательству об оценочной деятельности, а также достоверности выводов Отчета относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выводам судебной экспертизы, выполненной экспертом ФИО, Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 

<

данные изъяты> от 18 декабря 2020 года не соответствуют законодательству об оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, определенная в данном Отчете, не является достоверной.

В ходе производства экспертизы эксперт установил, что в нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, приведенная оценщиком информация в отношении характеристик объектов-аналогов № 1, № 2 (информация о правах на объект), оказывающая влияние на рыночную стоимость объекта оценки, не подтверждена.

В нарушение статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщиком в отчете приведена информация в отношении характеристик объекта-аналога № 1, вводящая в заблуждение: оценщик указывает, что объект расположен в глубине квартала. Вместе с тем, в тексте отчета отсутствует информация, на базе которой можно сделать вывод о правильности суждения оценщика. Информация, полученная с сервисов «Яндекс-карты» и «Гугл-карты» позволяет прийти к выводу, что земельный участок расположен не на красной линии, но и не внутри квартала (хорошо просматривается со стороны ул. Магистральной).

В нарушение пункта 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, отсутствует анализ рынка аренды земельных участков для размещения объектов розничной торговли и бытового обслуживания, что не оказало влияние на рыночную стоимость объекта оценки, однако данный факт привел к ошибочному суждению о том, что применение доходного подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки невозможно.

Указанные нарушения федеральных стандартов оценки привели к недостоверному выводу оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>. 

Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, оснований для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в размере, установленном Отчетом об оценке, у суда не имеется. 

В связи с тем, что экспертом установлено несоответствие представленного административным истцом Отчета законодательству об оценочной деятельности и недостоверность определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, им произведен собственный расчет рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно выводам эксперта ФИО4 рыночная стоимость указанного объекта на 1 января 2019 года составила 10 085 109 рублей.

Выводы эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, не опровергнуты достаточными доказательствами.

Содержащиеся доводы в возражениях на экспертное заключение, выполненное экспертом ФИО, выводов судебной экспертизы не опровергают. Экспертом ФИО по запросу суда представлены пояснения на возражения представителя ФИО1 по доверенности ФИО3, в которых содержатся исчерпывающие суждения относительно возражений представителя административного истца. Пояснения, данные экспертом ФИО, являются логичными, подтверждаются представленным экспертным заключением. Доводы, изложенные в возражениях на экспертное заключение ФИО, о нарушении экспертом при проведении судебной экспертизы требований Федеральных стандартов оценки не свидетельствуют.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным. 

Оснований не доверять выводам эксперта в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты> подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, - 10 085 109 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости здания в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению частично.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – 31 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель: 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, характерных для населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной рыночной стоимости в размере 10 085 109 (десять миллионов восемьдесят пять тысяч сто девять) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 31 декабря 2020 года.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья А.Ю. Громова