К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-45/2025 (3а-720/2024)

УИД № 23OS0000-01-2024-001002-66

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

07 февраля 2025 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ...........2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

административному истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером: ........, площадью 2891 кв.м., адрес: Краснодарский край, ............, ............. Кадастровая стоимость объекта была определена 01.01.2022 г. в размере: 66 717 717,43 рублей.

Административный истец обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2022 года, в размере 27 111 000 рублей в отношении следующего объекта недвижимого имущества: земельный участок, КН ........, площадью 2891 кв.м., адрес: Краснодарский край, ............, .............

Административный истец считает, что завышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер арендной платы и неправомерно возлагает на ...........2 обязанность по уплате арендной платы в завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ...........4 поддержал требования административного искового заявления в полном объеме, просил суд назначить дополнительную экспертизу по делу, на основании представленных замечаний.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ...........5 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ...........6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ...........7 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представителем административного истца по доверенности – ...........4, направлено ходатайство с замечаниями на заключение эксперта, в котором он просит назначить дополнительную судебную экспертизу.

Также, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ...........6 направлены возражения на заключения эксперта.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Изучив материалы административного дела, выслушав представителя административного истца, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 16.09.2024 года № 27-21902-СС/24 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........ был поставлен на государственный кадастровый учет 22.03.2000 с категорией земель «земли населенных пунктов», видом разрешенного использования «административное здание централизованной бухгалтерии», площадью «1005 кв.м».

В последующем, 09.11.2012 был изменен вид разрешенного использования с «административное здание централизованной бухгалтерии» на «многоквартирный жилой дом». В дальнейшем, .......... была изменена площадь земельного участка с «1005 кв.м» на «2891 кв.м».

По состоянию на 13.09.2024 иных изменений категории земель, вида разрешенного использования, площади земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 66 717 717,43 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края», в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и на сегодняшний день является актуальной. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022. 

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором оспариваемого объекта недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 29 августа 2024 г. № С-24-125, выполненный частнопрактикующим оценщиком – ...........8

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта недвижимости, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости оспариваемого объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту ...........9 ООО «Академия Экспертизы и Оценки». 

Согласно результатам судебной экспертизы Отчет об оценке № С-24-125 от 29.08.2024 г., выполненный частнопрактикующим оценщиком – ...........8 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Рыночная стоимость объекта экспертизы с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 года, составляет 63 105 000,00 рублей (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 5,4%).

Представителем административного истца и представителем департамента имущественных отношений представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца и ответчика, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........9, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца и административного ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал не вызывающие сомнений пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных им и, соответственно, оценщиком нарушениях.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признаны судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 88-89 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объектов, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость Объекта экспертизы сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

При расчете корректировок в рамках настоящего заключения экспертом была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 30%. Использование корректировок, превышающих 30%, не рекомендуется, поскольку можно сделать вывод, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки. Исключение могут составить отдельные ситуации, когда оценивается объект, характеризующийся крайне низким спросом, когда данных по более близким объектам – аналогам собрать не представляется возможным. В этом случае рекомендуется приводить подробное обоснование используемых корректировок.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена, на странице 92 заключения.

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок: на торг, на вид права, на местоположение, на фактор размера собственности. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца и административного ответчика, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........9, проводивший судебную экспертизу, дал устные и представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца и ответчика о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что эксперт-оценщик ...........9 не состоит в Экспертном совете саморегулируемой организации оценщиков, значит не имеет достаточного опыта проверки Отчетов оценщика на соответствие требованиям действующего законодательства.

Эксперт дал следующие пояснения: в определении суда о назначении экспертизы не стоял вопрос касаемо проведения экспертизы отчета. Согласно п. 4 ФСО 5 положения данного ФСО распространяются на действия экспертов саморегулируемой организации, коим эксперт ...........9 не является, т.е. не судебных экспертов. Также стоит отметить, что стоял вопрос о рецензировании отчета и наличии в нем ошибок. СРО и ее экспертный Совет не привлекается в рамках проведения судебных экспертиз, так как не уполномочен на это как юридическое лицо.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что согласно данный сайта СРО РАО эксперт-оценщик ФИО2 не имеет трудовых отношений с ООО «Академия Экспертизы и Оценки», что является нарушением требований ФЗ-135 «Об оценочной деятельности» и ст. 49 КАС РФ. Так как согласно определению суда экспертиза поручения эксперту ...........9 ООО «Академия Экспертизы и Оценки». При этом эксперт не имеет связей с данной организацией, в материалы дела обратного не представлено.

Эксперт пояснил: эксперт ...........9 устроен в организацию с начала 2024 г. Сведения в СРО не подавались ввиду того, что в рамках сотрудничества с данной организацией выполняются только судебные экспертизы, в отсутствии досудебных ответов, должность иного не предполагает. Пункт ФЗ-135 относится к трудовым отношениям Оценщика, как досудебного специалиста по подготовке отчетов.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в нарушение п. 11 ФСО № 7 (V.«Анализ рынка») экспертом не произведен в полной мере анализа рынка недвижимости. В силу п. 22в ФСО № 7, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Вместе с тем, в заключении судебной экспертизы анализ рынка в полной мере не произведен, обоснование применения конкретных объектов-аналогов из всех доступных эксперту предложений не приведено.

Эксперт дал следующие пояснения: анализ рынка произведен в полной мере. В результате проведенного анализа рынка земельных участков, находящихся районе расположения объекта экспертизы для расчета стоимости объекта экспертизы, были выбраны объекты-аналоги, которые наиболее сопоставимы по основным характеристикам, а именно по площади, по месторасположению, по наличию коммуникаций, по виду разрешённого использования, а также находящиеся в одном ценовом диапазоне.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что при определении рыночной стоимости участков экспертом не соблюдены положении п. 20 ФСО-7: фактическое использование земельных участков не принято во внимание. Данный факт повлек завышение итоговой стоимости указанного объекта исследования. Корректировка на вид использования экспертом не применялась. В соответствии с п. 20 ФСО-7: Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Таким образом, отсутствие корректировки на вид разрешенного использования повлекло существенное завышение итоговой стоимости объекта исследования.

На что эксперт дал следующие пояснения: ВРИ объекта экспертизы - многоквартирный жилой дом, строения на участке: многоквартирный жилой дом, административное здание. То есть фактическое использование соответствует разрешенному. Объекты-аналоги №№1-3 предназначены для жилой застройки (расположены в зоне Ж-4) согласно данным в объявлениях. Необходимость внесения корректировки на ВРИ отсутствует.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что корректировка на торг, используемая в расчетной таблице, не подтверждена рыночными данными. Рынок земельных участков под курортную застройку в ............, является в большей степени относящийся к активному рынку. Примененная корректировка не подтверждена рыночными данными. Использование данной корректировки ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы.

Эксперт дал следующие пояснения: объект экспертизы относится к МЖС и расположен в ............. Замечание вводит в заблуждение, так как корректировка на торг принята для активного рынка.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что Подобранные объекты аналоги существенно отличается по площади от объекта исследования. В качестве объектов-аналогов эксперт выбирает земельные участки с площадью 13000 кв.м., 3600 кв.м. При этом площадь объекта экспертизы составляет 2891 кв.м. Примененные корректировки экспертом свидетельствуют о том, что подобранные объекты-аналоги несопоставимы и не могут быть приняты в качестве объектов-аналогов, что подтверждается справочником оценщика, стр. 214 издания «Справочник Оценщика недвижимости-2021», в котором указано: «Авторы обращают особое внимание на то, что использование корректировки также ограниченно для резко отличающихся по площади объектов, поскольку такое отличие свидетельствует о том, что объект не может рассматриваться как объект-аналог».

Эксперт дал следующие пояснения: в случае различия объекта экспертизы и объектов-аналогов вносятся корректировки. Величина внесенных корректировок +4% и +9%, что свидетельствует о незначительном влиянии разницы в площади на стоимость участков под МЖС. Корректировка вводилась на основании Справочника оценщика недвижимости-2022.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что разница между ценами предложений объектов-аналогов говорит о том, что данные объекты не могут считаться аналогами, сходными с объектом экспертизы по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, следовательно, использование данных объектов-аналогов в расчетах приводит к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта.

Эксперт дал следующие пояснения: в ФСО и Законе нет четких критериев и диапазона разницы между объектами-аналогами. Экспертом введено минимальное количество корректировок, суммарное значение которых по аналогам 4%, 26%, 13%, что говорит о правильно подобранных аналогах.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что d нарушение п. 5 ФСО № 7 (III.« Общие требования к проведению оценки») экспертом не проведен осмотр объектов исследования. Эксперт обязан был провести осмотр объектов исследования, обеспечить полноту исследования сегментов рынка, к которым относится объект исследования. Обязательность проведения осмотра объекта исследования при оспаривании кадастровой стоимости нашло свое подтверждение в позиции суда кассационной инстанции: Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11.07.2023 по делу №88а-25386/2023.

Эксперт пояснил: дата оценки ретроспективная, позиция суда основана рассмотрении дела о зданиях, а не о земельном участке. Оценивается участок без улучшений и коммуникаций, согласно использования на дату оценки. Целесообразности в проведении осмотра отсутствовала, тем более при наличии панорамных карт на дату оценки, в открытом доступе.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что cкорректированные цены аналогов выходят за пределы допустимого значения коэффициента вариации. Выборка аналогов не является репрезентативной.

Эксперт дал следующие пояснения: считается, что если коэффициент вариации не превышает 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20 % относится к средней, больше 20% и меньше 33 % к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что отсутствие корректирующего коэффициента на инженерные коммуникации для объектов-аналогов № 1, № 2 и № 4 необоснованно. 8 объявлениях о продаже объектов-аналогов не указана информация о наличии инженерных коммуникаций. Отсутствие в расчете повышающего коэффициента по данному ценообразующему фактору для принятых в расчете объектов-аналои. в № 1, № 2 и № 3 ведет к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы

Эксперт пояснил: в общем случае экспертная позиция сводится к мнению, что коммуникации (их наличие/отсутствие) как ценообразующий фактор оказывают влияние на стоимость земельного участка. Степень влияния определяется рядом факторов, связанных с конкретным месторасположением земельного участка, правовым зонированием территории и др. При этом необходимо отметить, что собственно коммуникации не являются объектом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка для случаев оспаривания кадастровой стоимости, т.к. являются самостоятельным объектом кадастрового и налогового учета.

Эксперты отмечают также, что влияние на стоимость ЗУ оказывает наличие реальной возможности подключения тех или иных коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки. Это обстоятельство должно учитываться при анализе ценообразующих факторов. Кроме того, необходимо отметить, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требования ФСО №7 п.20. Также, в соответствии с п 20 ФСО 70 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Согласно п.1.12 Приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.09.2019) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке", при оценке земельного участка в целях установления кадастровой стоимости, земельный участок-объект оценки считается обеспеченным коммуникациями до границ участка. Объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы, корректировка не вносится.

Относительно замечаний представителя Департамента имущественных отношений о том, что итоговая скорректированная стоимость объектов-аналогов, при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, существенным образом отличается друг от друга, что свидетельствует о некорректном подборе аналогов и вводит в заблуждение пользователей заключения относительно величины рыночной стоимости объекта экспертизы. Выборка объектов сравнения для расчета рыночной стоимости исследуемого объекта не может рассматриваться как однородная, так как данная выборка характеризуется значительным разбросом цен, что приводит к погрешности расчетов. Скорректированное значение стоимости объекта-аналога № 1 (26 058,00 руб./ кв.м) в 1,4 раз больше скорректированного значения объекта-аналога № 2 (18 643,00 руб./кв. м), что говорит о некорректно подобранных объектах сравнения (неоднородности выборки).

Эксперт дал следующие пояснения: считается, что если коэффициент вариации не превышает 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20 % относится к средней, больше 20% и меньше 33 % к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%, то это говорит о неоднородности информации и необходимости исключения самых больших и самых маленьких значений. 

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает.

Доводы представителя административного истца и административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ площадью: 2891+/-18,82 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «многоквартирный жилой дом; в размере рыночной стоимости 63 105 000,00 (шестьдесят три миллиона сто пять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 30 августа 2024 года.

Так же, ООО «Академия Экспертизы и Оценки» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 85 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью участков и размером их рыночной стоимости составляет 5,4 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ...........2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 2891+/-18,82 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «многоквартирный жилой дом; в размере рыночной стоимости 63 105 000,00 (шестьдесят три миллиона сто пять тысяч) руб. 00 коп. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать 30 августа 2024 года.

Взыскать с ...........2 в пользу ООО «Академия Экспертизы и Оценки» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 85 000,00 (восемьдесят пять тысяч) руб. 00 коп.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 13 февраля 2025 г.