38RS0№-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2020 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А., 

с участием истцов Ш.Л.В., З.З.А., 

представителя истцов А.А.А., А.Б.Г,, Л.Д.С., А.Н.Г., Ш.А.В., Ш.Л.В., З.З.А. – С.В.Г,, 

представителя ответчика администрации Марковского муниципального образования И.А.С.,

представителя ответчика Г.В.С, – Т.М.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску А.А.А., А.Б.Г,, Л.Д.С., А.Н.Г., Ш.А.В., Ш.Л.В., З.З.А. к администрации Марковского муниципального образования, Е.Ю.А., Г.В.С,, ООО «Строительная компания РеалКом» о признании оконченным строительством многоквартирного жилого дома, признании права собственности на жилые и нежилые помещения, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы А А.А., А.Б.Г,, Л.Д.С., А.Н.Г., Ш.А.В., Ш.Л.В., З.З.А. обратились в суд с исковым заявлением к администрации Марковского муниципального образования, Е.Ю.А., Г.В.С,, ООО «Строительная компания РеалКом», в котором с учетом уточнений просят:

признать оконченным строительством многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за А.А.А. право собственности на однокомнатную ...., общей площадью 33,4 кв.м., в том числе жилой 13,1 кв.м., расположенную на 3-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за А.А.А. право собственности на однокомнатную ...., общей площадью 36,4 кв.м., в том числе жилой 14,1 кв.м., расположенную на 3-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за А.А.А. право собственности на однокомнатную ...., общей площадью 36,4 кв.м., в том числе жилой 14,2 кв.м., расположенную на 2-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за З.З.А. право собственности на однокомнатную ...., общей площадью 36,9 кв.м., в том числе жилой 14,6 кв.м., расположенную на 2-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за З З.А.. право собственности на нежилое помещение общей площадью 18,5 кв.м., имеющее № на поэтажном плане цокольного этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за А.Г.Г. право собственности на двухкомнатную ...., общей площадью 47,0 кв.м., в том числе жилой 25,0 кв.м., расположенную на 2-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за А.Н.Г. право собственности на нежилое помещение общей площадью 32,1 кв.м., имеющее номер 5 на поэтажном плане цокольного этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за Ш.А.В. право собственности на однокомнатную ...., общей площадью 36,4 кв.м., в том числе жилой 14,2 кв.м., расположенную на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка № 

признать за Ш.Л.В. право собственности на нежилое помещение общей площадью 18,5 кв.м., имеющее номер 4 на поэтажном плане цокольного этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за А.Б.Г, право собственности на однокомнатную ...., общей площадью 36,4 кв.м., в том числе жилой 14,1 кв.м., расположенную на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №; 

признать за Л.Д.С. право собственности на трехкомнатную ...., общей площадью 90,7 кв.м., в том числе жилой 57,2 кв.м., расположенную на 3-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка №.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что **/**/**** между А.А.А. (участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику жилое помещение площадью 34,7 кв.м., расположенное на третьем этаже, строительный № во втором квартале 2014 года (п.п. 1.1., 3.1.4 договора). Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 867 500 руб. (2.1. договора).

Во исполнение обязательств участника долевого строительства А А.А. уплатил в кассу застройщика по ПКО № от **/**/**** денежную сумму в размере 867 500 руб., исполнив обязательства по оплате полностью.

02.08.2013 между А.А.А. (участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка № и передать по завершении строительства участнику жилое помещение площадью 39,4 кв.м., расположенное на третьем этаже, строительный номер 12 во втором квартале 2014 года (п.п. 1.1., 3.1.4 договора). Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 945 600 руб. (2.1. договора).

Во исполнение обязательств участника долевого строительства А А.А. уплатил в кассу застройщика по ПКО № от 02.08.2013 денежную сумму в размере 945 600 руб., исполнив обязательства по оплате полностью.

02.08.2013 между А.А.А. (участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве № 3, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику жилое помещение площадью 39,4 кв.м., расположенное на третьем этаже, строительный номер 13 во втором квартале 2014 года (п.п. 1.1., 3.1.4 договора). Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 985 000 руб. (2.1. договора).

Во исполнение обязательств участника долевого строительства А А.А. уплатил в кассу застройщика по ПКО № 156 от 02.08.2013 денежную сумму в размере 985 000 (девятьсот восемьдесят пять тысяч) руб., исполнив обязательства по оплате полностью.

На момент заключения договоров №1, №2, №3 от 02.08.2013 генеральный директор компании-застройщика - Г.В.С, B.C. являлся собственником земельного участка, при этом застройщик сообщил, что разрешение на строительство будет им получено в ближайшее время, после чего договоры будут зарегистрированы в УФРС по Иркутской области. Обязательства по регистрации договоров ДУ застройщик обязался принять на себя и известить участника о дате передачи договоров на государственную регистрацию и о произведенной регистрации обременении.

В результате технической инвентаризации жилых помещений, выполненной ООО «БТИ г. Иркутска» 27.10.2015, жилому помещению, имевшему строительный номер 11, присвоен номер 11, площадь помещения в результате инвентаризации составила 33,4 кв.м.; жилому помещению, имевшему строительный номер 12, присвоен номер 12, площадь помещения в результате инвентаризации составила 36,4 кв.м.; жилому помещению, имевшему строительный номер 13, присвоен номер 13, площадь помещения в результате инвентаризации составила 36,4 кв.м.

В 2014 году застройщик известил участника о получении им разрешения на строительство жилого дома. В целях экономии денежных средств предложил договор на государственную регистрацию не передавать в связи с тем, что строительство находилось в стадии завершения. Застройщик планировал исполнить обязательства по договору своевременно и после ввода дома в эксплуатацию передать полный пакет документов для государственной регистрации права собственности на квартиры.

Поскольку строительство с момента заключения договора и в течение 2014 года не приостанавливалось, готовность дома действительно приближалась к завершению, оснований предполагать недобросовестность застройщика у А.А.А. отсутствовали.

10.10.2013 между З.З.А. (участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику нежилое помещение площадью 19,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже, строительный номер 02. Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости помещения в размере 400 000 руб.

Во исполнение указанного договора З.З.А. уплатила по ПКО № от 10.10.2013 денежную сумму в размере 100 000 руб., по ПКО № от 10.10.2013 - 50 000 руб., по ПКО № от 12.11.2013 - 100 000 руб., по ПКО № от 01.12.2014 - 150 000 руб., итого 400 000 руб.

На момент заключения договора № от **/**/**** генеральный директор компании-застройщика - Г.В.С, B.C. являлся собственником земельного участка, при этом застройщик сообщил, что разрешение на строительство будет им получено в ближайшее время, после чего договор будет переоформлен и зарегистрирован к У ФРС по Иркутской области.

16.11.2014 между З.З.А. (участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка № и передать по завершении строительства участнику жилое помещение площадью 39 кв.м., расположенное на 2-м этаже, строительный №. Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости помещения в размере 1 182 000 руб. 

Стоимость договора была уплачена участником единовременно в размере цены договора, что подтверждается квитанцией к ПКО № от 01.12.2014.

На момент заключения договора № от 16/11/2014 застройщик сообщил участнику, что разрешение на строительство жилого дома им получено и продемонстрировал его З.З.А., в связи с чем сомнений в надежности застройщика у З.З.А. не возникло. При этом, застройщик гарантировал, что бремя государственной регистрации заключенных договоров долевого участия в строительстве он берет на себя.

В июне 2015 года генеральный директор застройщика Г.В.С, B.C. предложил переоформить ранее заключение договоры долевого участия в строительстве № от 10.10.2013 и № от 16.11.2014 на договоры купли-продажи, пояснив, что строительство объекта завершено, а переоформление не целесообразно, чтобы не нести бремя расходов по государственной регистрации в двойном размере (за договор долевого участия в строительстве и за регистрацию права).

Доверившись застройщику, 01.07.2015 договор долевого участия в строительстве № от 16.11.2014 был переоформлен З.З.А. на договор купли-продажи жилого помещения №А между З.З.А. (покупатель) и Г.В.С, B.C. (продавец), в отношении жилого помещения площадью 39 кв.м., расположенного по адресу: Иркутский район, южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) на 2 этаже, обозначенное на поэтажном плане №, стоимостью 1 182 000 руб. Одновременно в счет стоимости договора зачтены ранее уплаченные участником суммы. Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 01.07.2015.

01.07.2015 предварительный договор долевого участия в строительстве № от **/**/**** был переоформлен на договор купли-продажи нежилого помещения №А между З.З.А. (покупатель) и Г.В.С, B.C. (продавец), в отношении нежилого помещения площадью 19,2 кв.м., расположенного по адресу: Иркутский район, южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) в цокольном этаже, обозначенное на поэтажном плане №, стоимостью 400 000 руб. Одновременно в счет стоимости договора зачтены ранее уплаченные участником суммы. Помещение также было передано покупателю по акту приема-передачи от **/**/****.

В результате технической инвентаризации жилого помещения, выполненной ООО «БТИ г. Иркутска» 27.10.2015, жилому помещению, имевшему строительный №, присвоен №, площадь помещения в результате инвентаризации составила 36,9 кв.м.

В результате технической инвентаризации нежилого помещения, выполненной ООО «БТИ г. Иркутска» 20.05.2019, нежилому помещению, имевшему строительный №, присвоен № на ПП цокольного этажа, площадь помещения в результате инвентаризации составила 18,5 кв.м.

28.10.2013 между А.Н.Г. (участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику жилое помещение площадью 49,2 кв.м., расположенное на втором этаже, строительный № во втором квартале 2014 года (п.п. 1.1., 3.1.4 договора). Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 1 377 600 руб. (2.1. договора).

Во исполнение обязательств участника долевого строительства А.Н.Г. уплатил в кассу застройщика по ПКО № от 21.11.2013 денежную сумму в размере 1 377 600 руб., исполнив обязательства по оплате полностью.

В результате технической инвентаризации жилого помещения, выполненной ООО «БТИ г. Иркутска» 27.10.2015, жилому помещению, имевшему строительный №, присвоен №, площадь помещения в результате инвентаризации составила 47,0 кв.м.

28.10.2013 между А.Н.Г. (участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику нежилое помещение площадью 36,0 кв.м., расположенное в цокольном этаже, строительный № во втором квартале 2014 года. Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости нежилого помещения в размере 400 000 руб.

Во исполнение обязательств участника долевого строительства А.Н.Г. уплатил в кассу застройщика по ПКО б/н от **/**/**** денежную сумму в размере 400 000 руб., исполнив обязательства по оплате полностью.

В результате технической инвентаризации нежилого помещения, выполненной ООО «БТИ г. Иркутска» 20.05.2019, нежилому помещению, имевшему строительный №, присвоен № на ПП цокольного этажа, площадь помещения в результате инвентаризации составила 32,1 кв.м.

На момент заключения договоров № и № от 28.10.2013 генеральный директор компании-застройщика - Г.В.С, B.C. являлся собственником земельного участка, при этом застройщик сообщил, что разрешение на строительство будет им получено в ближайшее время, после чего договоры будут переоформлены на основные и зарегистрированы в УФРС по Иркутской области. Обязательства по регистрации договоров ДУ застройщик обязался принять на себя и известить участника о дате передачи договоров на государственную регистрацию и о произведенной регистрации обременении.

В 2014 году застройщик известил участника о получении им разрешения на строительство жилого дома и о намерении произвести государственную регистрацию договоров ДУ, в связи с чем, просил представить А.Н.Г. экземпляры своих договоров, что участником строительства было сделано.

Однако государственная регистрация договоров произведена не была, более того, Г.В.С, B.C. вернул А.Н.Г. только один оригинал договора ДУ в строительстве на квартиру, на нежилое помещение договор возвращен не был и находится у Г.В.С, B.C. на неоднократные просьбы вернуть договор, Г.В.С, B.C. не отвечает отказом, однако сроки возврата документов постоянно переносит.

Поскольку строительство с момента заключения договора и в течение 2014 года не приостанавливалось, готовность дома действительно приближалась к завершению, оснований предполагать недобросовестность застройщика у А.Н.Г. также отсутствовали.

19.05.2014 между Л.Д.С. (участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (застройщик) заключен договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику жилое помещение №, площадью 39,4 кв.м., жилое помещение №, площадью 49,2 кв.м. расположенные на 3-м этаже в третьем квартале 2015 года. Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 2 480 000 руб.

Во исполнение обязательств участника долевого строительства супруг Л.Д.С.- Л.А.В. уплатил в кассу застройщика по ПКО № от 19.05.2014 денежную сумму в размере 250 000 руб.; по ПКО № от 23.05.2014 - 1 750 000 руб.; по собственноручной расписке Г.В.С, B.C. от **/**/**** - 180 000 руб., исполнив обязательства по оплате полностью.

В результате технической инвентаризации жилого помещения, выполненной ООО «БТИ г. Иркутска» 24.04.2019, жилому помещению присвоен №, площадь помещения в результате инвентаризации составила 90,7 кв.м., в том числе жилая 57,2 кв.м.

На момент заключения договора застройщик демонстрировал выданное ему разрешение на строительство, в связи с чем, сомнений в его добросовестности не возникало.

07.07.2015 застройщик известил участника, что документально оформить завершение строительства жилого дома не может в связи с возникновением разногласий с администрацией Марковского МО, в связи с чем, направил в адрес Л.Д.С. подписанный со своей стороны акт приема-передачи жилого помещения №.

28.11.2015 между Ш.А.В. (покупатель) и Г.В.С, B.C. (продавец) заключен договор купли-продажи жилого помещения №, площадью 39 кв.м., расположенного по адресу: Иркутский район, южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) на 1 этаже, обозначенное на поэтажном плане №, стоимостью 1 365 000 руб. Расчет за продаваемое помещение стороны предусмотрели в несколько этапов, вплоть до 01.06.2016. В итоге полная стоимость жилого помещения была оплачена Ш.А.В. в пользу Г.В.С, B.C. 28.03.2016, о чем свидетельствует собственноручно выданная последним расписка в получении денежных средств в размере цены договора. Жилое помещение было передано Г.В.С, B.C. Ш.А.В. по акту приема-передачи 21.03.2016.

В результате технической инвентаризации жилого помещения, выполненной ООО «БТИ г. Иркутска» 27.10.2015, жилому помещению присвоен номер 4, площадь помещения в результате инвентаризации составила 36,4 кв.м.

На момент заключения договора купли-продажи жилой дом, в котором находилось жилое помещение, уже был возведен, квартира имелась в наличии, в связи с чем, сомнений в том, что Г.В.С, B.C. является недобросовестным застройщиком у покупателя не было. При этом, Г.В.С, B.C. пояснил, что действительным застройщиком жилого дома является ООО «Строительная компания РеалКом», генеральным директором которой он является. Поскольку земельный участок под возведенным домом находится в его (Г.В.С, B.C.) собственности, он, как директор компании-застройщика, оформит квартиру на себя, после чего будет зарегистрирован переход права собственности на покупателя по договору. В подтверждение указанного обстоятельства продавец предоставил выписку из ЕГРН о правах на земельный участок под многоквартирным жилым домом.

Начиная с ноября 2016 года Ш.А.В. несет бремя расходов по оплате электроэнергии (за счет которого в том числе производится теплоснабжение и водоснабжение) за жилое помещение, о чем свидетельствуют квитанции к ПКО, выданные Г.В.С, B.C. от 10.11.2016, 19.12.2016, 25.01.2017, 22.02.2017, 22.03.2017, 25.04.2017, 29.05.2016, 01.11.2017, 05.11.2017, 29.11.2017, 25.12.2017, 08.02.2017, 19.03.2018, 03.04.2018, 16.11.2018, 14.12.2018, 21.01.2019, 15.02.1019, 19.03.2019, 20.04.2019.

При аналогичных обстоятельствах 03.01.2016 между Ш.Л.В. (покупатель) и Г.В.С, B.C. (продавец) заключен договор купли-продажи нежилого помещения №601, площадью 20 кв.м., расположенного по адресу: Иркутский район, южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) в цокольном этаже, обозначенное на поэтажном плане №04, стоимостью 400 000 руб. Полная стоимость нежилого помещения была оплачена Ш.Л.В. в пользу Г.В.С, B.C. в день подписания договора, о чем свидетельствует собственноручно выданная последним расписка в получении денежных средств в размере цены договора, содержащаяся од его текстом.

В результате технической инвентаризации нежилого помещения, выполненной ООО «БТИ г. Иркутска» 20.05.2019, нежилому помещению присвоен номер 4 на ПП цокольного этажа, площадь помещения в результате инвентаризации составила 18,5 кв.м.

**/**/**** между А.Б.Г, (покупатель) и Г.В.С, B.C. (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, площадью 35,6 кв.м., расположенного по адресу: ...., южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) на 1 этаже, обозначенное на поэтажном плане №, стоимостью 1 150 000 руб. Расчет за продаваемое помещение покупателем был произведен в день подписания договора в полном объеме, о чем свидетельствует соответствующая запись в договоре, выполненная Г.В.С, B.C. собственноручно.

На момент заключения договора жилой дом, в котором находилось жилое помещение, уже был возведен, квартира имелась в наличии, в связи с чем, сомнений в том, что Г.В.С, B.C. является недобросовестным застройщиком у покупателя не возникло.

Несмотря на то, что основной договор купли-продажи между сторонами подписан не был, квартиры фактически была передана А.Б.Г, по акту приема-передачи.

В результате технической инвентаризации жилого помещения, выполненной ООО «БТИ г. Иркутска» 27.10.2015, жилому помещению присвоен номер 2, площадь помещения в результате инвентаризации составила 36,4 кв.м.

В соответствии с заключениями кадастрового инженера доли жилых и нежилых помещений, приобретенных истцами в составе многоквартирного жилого дома, составляют:

Л.Д.С. - 52/1000 (жилое - квартира № 14-15) (заключение № от **/**/****);

З.З.А. 21/1000 (жилое - квартира № 7) и 11/1000 (нежилое помещение №) (заключения № и 52/19 от 25.07.2019 соответственно), итого 32/1000 доли;

Ш.А.В. 21/100 (жилое - квартира № 4) (заключение № от **/**/****);

Ш.Л.В. 11/100 (нежилое помещение №) (заключение № от **/**/****);

А.Б.Г, 22/1000 (жилое - квартира №2), 21/100 (жилое - квартира № 9), 18/1000 (нежилое помещение №), (заключения № 55/19 от 25.07.2019, 56/19 от 25.07.2019, № 57/19 от 25.07.2019), итого 61/1000 доли;

А.Н.Г. 27/1000 (жилое - квартира №10) (заключение № 58/2019 от 25.07.2019);

А.А,А.. 19/1000 (жилое-квартира № 11), 21/1000 (жилое -квартира № 12), 21/1000 (жилое - квартира № 13) (заключения № 59/19, № 60/19, №61/19 от 25.07.2019), итого 61/1000 доли.

Застройщик в 4 квартале 2014 года строительство дома не закончил, кроме того, систематически и под разными предлогами уклонялся от государственной регистрации договоров с участниками долевого строительства и покупателями. В 2016 году Г.В.С, B.C. сообщил истцам, что строительство дома практически завершено, но он не может ввести дом в эксплуатацию в виду проблем, возникших с администрацией Марковского МО. Предложил всем покупателям и участникам долевого строительства, кому ранее не были выданы акты приема-передачи помещений, принять их и решать вопрос с вводом дома в эксплуатацию самостоятельно.

В связи с изложенным истцы обратились в администрацию Марковского муниципального образования, где им было сообщено, что в 2014 году Г.В.С, B.C. было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, которое было отменено администрацией в 2015 году в связи с нарушением застройщиком параметров строительства (возведение на земельном участке многоквартирного жилого дома). Впоследствии в градостроительную документацию Марковского МО были внесены изменения, в результате которых земельный участок, на котором возведён спорный многоквартирный жилой дом был включен в территориальную зону средне этажной жилой застройки, после чего Г.В.С, B.C. опять было выдано разрешение на строительство. Однако, указанное разрешение впоследствии также было отменено в связи с тем, что к моменту выдачи Г.В.С, B.C. произвел раздел земельного участка в отношении которого было выдано повторное разрешение на строительство и произвел отчуждение части с кадастровым № (на котором к указанному времени был возведен и в настоящее время находится многоквартирный жилой дом) Е.Ю.А..

Принадлежность земельного участка с кадастровым номером № Е.Ю.А., образование его из земельного участка с кадастровым номером.. ..№ и нахождение в его границах жилого дома подтверждается выпиской из ЕГРН и техническим паспортом на многоквартирный жилой дом от **/**/****.

Е.Ю.А. никаких действий по завершению строительства не предпринимал. Все работы, необходимые и достаточные для достижения строительной готовности и возможности эксплуатации многоквартирного жилого дома, выполнили истцы: так, за собственный счет были завершены кровельные работы, завершен монтаж и пуско-наладка бойлерного оборудования, скважины, септика. Эксплуатационные расходы в настоящее время истцы несут пропорционально площадям приобретенных помещений самостоятельно, в том числе путем заключения прямых договоров (вывоз септика), оплаты по договорам, заключенным Г.В.С, B.C. (электроэнергия).

Вместе с тем, с учетом вышеприведенных обстоятельств, многоквартирный жилой дом, в настоящее время полностью оконченный строительством и готовый к эксплуатации, является самовольной постройкой.

В соответствии с абзацем 1 части 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с положениями части 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Истцы не являются собственниками земельного участка, однако, при заключении договоров, являющихся предметом настоящего иска, исходили из положений законодательства об участии в долевом строительстве с учетом положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей переход права собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом к собственникам помещений в нем после регистрации права собственности на квартиры и нежилые помещения после завершения его строительства.

Так, согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Аналогичные разъяснения правоприменительной практики содержаться в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Кроме того, необходимо учитывать, что Е.Ю.А., приобретая в собственность земельный участок под фактически возведенным многоквартирным жилым домом, не мог об этом не знать, поскольку должен был знакомиться с состоянием земельного участка при подписании акта приема-передачи. Соответственно, Е.Ю.А. обязан нести бремя последствий принятия фактически обремененного земельного участка, в том числе в виде притязаний лиц, профинансировавших строительство возведенного на нем до отчуждения многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах ответчиками по иску о признании права собственности в настоящем споре являются:

ООО «Строительная компания РеалКом» как организация-застройщик, заключавшая договоры долевого участия в строительстве;

Г.В.С, - как лицо, перезаключавшее договоры долевого участия в строительстве с З 3.А. на договоры купли-продажи и заключавшее договоры купли-продажи с Ш.А.В. и Ш.Л.В.;

Е.Ю.А. - собственник земельного участка под многоквартирным жилым домом;

Администрация Марковского МО - публичный субъект, полномочный на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

Третьим лицом в настоящем споре является ООО «Ангарский парк» - организация в пользу которой настоящее время установлено обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в виде права аренды, что также следует из выписки из ЕГРН.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Учитывая то обстоятельство, что истцы не являлись и не являются собственниками земельного участка, они не могут легализовать постройку в досудебном порядке, т.к. не могут получить ни разрешение на строительство, ни акт ввода объекта в эксплуатацию. Застройщиком же меры к получению разрешения на строительство предпринимались, и дважды оно было выдано. Во вводе в эксплуатацию застройщику было отказано.

При этом жилой дом возведен с соблюдением всех действующих градостроительных регламентов Марковского МО, соответствует требованиям строительной, пожаротехнической безопасности.

Истцы А А.А., А.Б.Г,, Л.Д.С., А.Н.Г., Ш.А.В. в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела были извещены надлежащим образом, представили суду заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, уполномочив на представление своих интересов представителя по доверенности С.В.Г,. 

Истцы Ш.Л.В., З.З.А. в судебном заседании заявленные требования поддержали, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении. Просили требования удовлетворить. 

Представитель истцов А.А.А., А.Б.Г,, Л.Д.С., А.Н.Г., Ш.А.В., Ш.Л.В., З.З.А. – С.В.Г, в судебном заседании исковые требования своих доверителей поддержала в полном объеме, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении, уточнении к нему. Дополнительно пояснила, что в целом возведенный многоквартирный жилой дом, как и жилые, нежилые помещения, находящиеся в нем, права и законные интересы других граждан не нарушают, не создают угрозы их жизни и здоровью. Полагала, что имеются все предусмотренные законом основания для удовлетворения заявленных исковых требований, учитывая, что признание права является в настоящее время единственным способом защиты прав ее доверителей. 

Ответчик Е.Ю.А. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, сведений об уважительности причин своей неявки, ходатайств об отложении судебного заседания, возражений по существу заявленных исковых требований суду не представил. 

Ответчик Г.В.С, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, уполномочив на представление своих интересов Т.М.П.. 

Представитель ответчика Г.В.С, – Т.М.П. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, указав на то, что ее доверитель не оспаривает наличие заключенных между сторонами договоров участия в долевом строительстве, договоров купли-продажи нежилых и жилых помещений. 

Представитель ответчика администрации Марковского муниципального образования И.А.С. не возражала против удовлетворения заявленных требований, полагала, что имеются все основания для их удовлетворения, учитывая, что иного способа защиты своих прав у истцов нет. По существу заявленных требований также представила письменный отзыв, который приобщен к материалам дела. 

Представитель ответчика ООО «РеалКом» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания, возражений по существу заявленных исковых требований, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представил.

Представитель третьего лица Службы государственного строительного надзора Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, представив суду свои письменные возражения, полагал, что предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований истцов нет. 

Представитель третьего лица ООО «Ангарский парк» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания, возражений по существу заявленных исковых требований, сведений об уважительности причин своей неявки суду не представил. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом. 

Выслушав пояснения представителей сторон, допросив экспертов, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 150 ГПК РФ непредставление доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам. 

Согласно п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с положениями ч.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Установлено и материалами дела подтверждается, что 02.08.2013 между А.А.А. (Участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (Застройщик) заключен предварительный договор долевого участия в строительстве № 1, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику жилое помещение площадью 34,7 кв.м., расположенное на третьем этаже, строительный № во втором квартале 2014 года (п.п. 1.1., 3.1.4 Договора). Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 867 500 руб. (2.1. Договора).

Во исполнение своих обязательств А А.А. произвёл оплату суммы в размере 867 500 руб., что подтверждается квитанцией к ПКО № от **/**/****, тем самым исполнив обязательства по указанному выше договору. 

Технические характеристики предмета предварительного договора участия в долевом строительстве № от 02.08.2013 - квартиры отражены в техническом паспорте, изготовленном ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 27.10.2015. 

02.08.2013 между А.А.А. (Участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (Застройщик) заключен предварительный договор долевого участия в строительстве № 2, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику жилое помещение площадью 39,4 кв.м., расположенное на третьем этаже, строительный № во втором квартале 2014 года (п.п. 1.1., 3.1.4 Договора). Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 945 600 руб. (2.1. Договора).

Во исполнение обязательств участника долевого строительства А А.А. внес в кассу застройщика денежную сумму в размере 945 000 руб., что подтверждается квитанцией к ПКО № 156 от 02.08.2013, тем самым исполнив обязательства по оплате полностью.

Технические характеристики предмета предварительного договора участия в долевом строительстве № 2 от 02.08.2013 - квартиры отражены в техническом паспорте, изготовленном ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 27.10.2015. 

02.08.2013 между А.А.А. (Участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (Застройщик) заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №, а 14.05.2014 между А.А.А. (Участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (Застройщик) было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору участия в долевом строительстве № от 02.08.2013, в соответствии с которыми застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику жилое помещение № площадью 39,4 кв.м., расположенное на втором этаже, блок-секция № строительный во втором квартале 2014 года (п.п. 1.1., 3.1.4 Договора). Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 985 000 руб. (2.1. Договора).

Во исполнение обязательств участника долевого строительства А А.А. внес в кассу застройщика денежную сумму в размере 985 000 руб., что подтверждается квитанцией к ПКО № от 02.08.2013, тем самым исполнив обязательства по оплате полностью.

Технические характеристики предмета предварительного договора участия в долевом строительстве № от 02.08.2013 - квартиры отражены в техническом паспорте, изготовленном ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 27.10.2015. 

10.10.2013 между З.З.А. (Участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (Застройщик) заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику нежилое помещение площадью 19,2 кв.м., расположенное в цокольном этаже, строительный №. Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости помещения в размере 400 000 руб.

16.11.2014 между З.З.А. (Участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (Застройщик) заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка № и передать по завершении строительства участнику жилое помещение площадью 39 кв.м., расположенное на 2-м этаже, строительный №. Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости помещения в размере 1 182 000 руб. 

Во исполнение указанных предварительных договоров З.З.А. внесла полную оплату, что подтверждается квитанциями к ПКО № от 10.10.2013 на сумму 100 000 руб., к ПКО № от 10.10.2013 на сумму 50 000 руб., к ПКО № от 12.11.2013 на сумму 100 000 руб., к ПКО № от 01.12.2014 на сумму 1 332 000 руб.

Как указывает истец З.З.А., в июне 2015 года генеральный директор ООО «РеалКом» Г.В.С, B.C. предложил переоформить ранее заключение договоры долевого участия в строительстве № от 10.10.2013 и № от 16.11.2014 на договоры купли-продажи, пояснив, что строительство объекта завершено, а переоформление не целесообразно, чтобы не нести бремя расходов по государственной регистрации в двойном размере (за договор долевого участия в строительстве и за регистрацию права).

В подтверждение указанных доводов в материалы дела представлены:

договор купли-продажи №А от 01.07.2015, заключенный между Г.В.С, (Продавец) и З.З.А. (Покупатель) в отношении жилого помещения площадью 39 кв.м., расположенного по адресу: Иркутский район, южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) на 2 этаже, обозначенное на поэтажном плане №, стоимостью 1 182 000 руб. (п.1.1 и п. 1.2. Договора); акт передачи помещения от 01.07.2015, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял жилое помещение площадью 39 кв.м., расположенное по адресу: ...., южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) на 2 этаже, обозначенное на поэтажном плане №, покупатель полностью оплатил стоимость помещения, согласно Договору купли-продажи жилого помещения №А от 01.07.2015; 

договор купли-продажи договор купли-продажи № от 01.07.2015, заключенный между Г.В.С, (Продавец) и З.З.А. (Покупатель) в отношении нежилого помещения площадью 19,2 кв.м., расположенного по адресу: Иркутский район, южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) в цокольном этаже, обозначенное на поэтажном плане №, стоимостью 400 000 руб. (п.1.1 и п. 1.2. Договора); акт передачи помещения от 01.07.2015, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатель принял нежилое помещение площадью 19,2 кв.м., расположенное по адресу: Иркутский район, южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) в цокольном этаже, обозначенное на поэтажном плане №, покупатель полностью оплатил стоимость помещения, согласно Договору купли-продажи жилого помещения №Г/11А от 01.07.2015. 

Технические характеристики указанных объектов недвижимости, приобретенных З.З.А. - квартиры и нежилого помещения отражены в технических паспортах, изготовленных ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 27.10.2015 и 20.05.2019, соответственно. 

Также судом установлено, что 28.10.2013 между А.Н.Г. (Участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (Застройщик) был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику жилое помещение площадью 49,2 кв.м., расположенное на втором этаже, строительный № во втором квартале 2014 года (п.п. 1.1., 3.1.4 договора). Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 1 377 600 руб. (2.1. договора).

Во исполнение обязательств участника долевого строительства А.Н.Г. уплатил в кассу застройщика денежную сумму в размере 1 377 600 руб., что подтверждается квитанцией к ПКО № от 21.11.2013, тем самым исполнив обязательства по оплате полностью.

Технические характеристики предмета предварительного договора участия в долевом строительстве № от 28.10.2013 - квартиры отражены в техническом паспорте, изготовленном ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 27.10.2015. 

28.10.2013 между А.Н.Г. (Участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (Застройщик) заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка №, и передать по завершении строительства участнику нежилое помещение площадью 36,0 кв.м., расположенное в цокольном этаже, строительный № во втором квартале 2014 года. Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости нежилого помещения в размере 400 000 руб.

Во исполнение обязательств участника долевого строительства А.Н.Г. уплатил в кассу застройщика денежную сумму в размере 400 000 руб., что подтверждается квитанцией к ПКО б/н от 28.10.2013, тем самым исполнив обязательства по оплате полностью.

Технические характеристики предмета предварительного договора участия в долевом строительстве № от 28.10.2013 – нежилого помещения отражены в техническом паспорте, изготовленном ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 20.05.2019. 

19.05.2014 между Л.Д.С. (Участник долевого строительства) и ООО «Строительная компания РеалКом» в лице генерального директора Г.В.С, B.C. (Застройщик) был заключен предварительный договор долевого участия в строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался возвести 4-х этажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: .... (адрес на время строительства предварительный), кадастровый номер земельного участка № передать по завершении строительства участнику жилое помещение №, площадью 39,4 кв.м., жилое помещение №, площадью 49,2 кв.м. расположенные на 3-м этаже в третьем квартале 2015 года. Участник долевого строительства обязался произвести оплату стоимости жилого помещения в размере 2 480 000 руб.

Во исполнение обязательств участника долевого строительства супруг Л.А.В. (который как указывает истец, является супругом Л.Д.С.) оплатил в кассу застройщика согласно квитанциях к ПКО № от 19.05.2014 денежную сумму в размере 250 000 руб., к ПКО № от 23.05.2014 - 1 750 000 руб. и, передав наличными денежными средствами Г.В.С, денежную сумму в размере 180 000 руб., что подтверждается собственноручной распиской Г.В.С, B.C. от 03.06.2015, тем самым исполнив обязательства по оплате полностью.

Технические характеристики предмета предварительного договора участия в долевом строительстве № от 19ю05.2014 – жилого помещения (квартиры) отражены в техническом паспорте, изготовленном ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 24.04.2019. 

Также судом установлено и материалами дела подтверждается, что 28.11.2015 между Ш.А.В. (Покупатель) и Г.В.С, B.C. (Продавец) был заключен договор купли-продажи жилого помещения №, площадью 39 кв.м., расположенного по адресу: Иркутский район, южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) на 1 этаже, обозначенное на поэтажном плане №, стоимостью 1 365 000 (один миллион триста шестьдесят пять тысяч) руб. Полная стоимость жилого помещения была оплачена Ш.А.В. Г.В.С, B.C. 28.03.2016, что подтверждается собственноручной распиской Г.В.С, в получении денежных средств в размере цены договора.

Указанное жилое помещение было передано Г.В.С, B.C. Ш.А.В. по акту приема-передачи 21.03.2016.

Технические характеристики предмета договора купли-продажи № от 28.11.2015 – жилого помещения (квартиры) отражены в техническом паспорте, изготовленном ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 27.10.2015. 

03.01.2016 между Ш.Л.В. (Покупатель) и Г.В.С, B.C. (Продавец) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения №, площадью 20 кв.м., расположенного по адресу: Иркутский район, южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) в цокольном этаже, обозначенное на поэтажном плане №, стоимостью 400 000 руб. Полная стоимость не жилого помещения была оплачена Ш.Л.В. в день подписания договора, что подтверждается собственноручной распиской Г.В.С, в получении денежных средств в размере цены договора, сделанной непосредственно на договоре.

Указанное жилое помещение было передано Г.В.С, B.C. Ш.А.В. по акту приема-передачи 21.03.2016.

Технические характеристики предмета договора купли-продажи № от 03.01.2016 – нежилого помещения отражены в техническом паспорте, изготовленном ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 20.05.2019. 

29.08.2016 между А.Б.Г, (покупатель) и Г.В.С, B.C. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, площадью 35,6 кв.м., расположенного по адресу: ...., южнее Академгородка (.... 1-ая очередь) на 1 этаже, обозначенное на поэтажном плане №, стоимостью 1 150 000 руб. 

Расчет за продаваемое помещение А.Б.Г, был произведен в день подписания договора в полном объеме, о чем свидетельствует соответствующая запись в договоре, выполненная Г.В.С, B.C. собственноручно.

Технические характеристики предмета предварительного договора купли-продажи от 29.08.2016 – жилого помещения (квартиры) отражены в техническом паспорте, изготовленном ООО «БТИ г. Иркутска» по состоянию на 27.10.2015. 

Ни один из представленных в материалы дела договоров участия в долевом строительстве, договоров купли-продажи не зарегистрирован Управлением Росреестра по Иркутской области в установленном законом порядке. При этом следует отметить, что сама по себе такая форма договора как предварительный договор участия в долевом строительстве законом не предусмотрена. 

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истцы в качестве правового обоснования признания за ними права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме и приобретенные ими на основании договоров участия в долевом строительстве, договоров купли-продажи, ссылаются на положения ст. 222 ГК РФ. 

Разрешая по существу требования истцов, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу положений ст. ст. 15, 16 ЖК РФ квартира является одним из видов жилого помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом, в котором расположены жилые и нежилые помещения, на которые в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела истцы просят признать за ними право собственности, в установленном законом порядке в эксплуатацию не введен, право собственности на указанный многоквартирный жилой дом в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Материалами дела подтверждается, что 02.06.016 Иркутским районным судом Иркутской области было рассмотрено гражданское дело № по иску Г.В.С,, Е.Ю.А. к администрации Марковского муниципального образования о признании права собственности на самовольное строение. Предметом спора по указанному гражданскому делу выступал многоквартирный жилой дом, в котором расположены спорные жилые и нежилые помещения, являющиеся предметом спора в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела. 

В удовлетворении исковых требований Г.В.С,, Е.Ю.А. решением суда от **/**/**** было отказано. Решение суда вступило в законную силу **/**/****. 

В рамках рассмотрения указанного гражданского дела № судом было установлено, что Г.В.С, B.C. и Е.Ю.А. на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, общей площадью 9000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Иркутская область, Иркутский район, южнее Академгородка (...., 1-я очередь).

Предыдущим собственником указанного земельного участка являлся А А.А., который **/**/**** предоставил данный земельный участок по договору аренды ООО «СК «РеалКом» сроком на 3 года с правом возведения на нем зданий, строений, сооружений. 

03.06.2013 ООО «СК «РеалКом» в администрации Марковского муниципального образования было получено разрешение на строительство № RU № на указанном земельном участке для застройки первой очереди жилых домов в количестве 8 штук этажностью 2 этажа, площадью одного здания – 120.

22.07.2014 Е.Ю.А. и Г.В.С, B.C. на правах собственников земельного участка подписали с ООО «СК «РеалКом» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 22.09.2012.

Г.В.С, и Е.Ю.А. обратились в администрацию Марковского муниципального образования с заявлением о выдаче разрешения на вводу в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: Иркутская область, Иркутский район, южнее Академгородка (...., 1-я очередь), однако, в письме от **/**/**** за № администрацией Марковского муниципального образования им было отказано в выдаче такого разрешения в связи с отсутствием положительного заключения органа государственного строительного надзора, отменой ранее выданного разрешения № RU № от **/**/****, отсутствием полного пакета документов, предусмотренного ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела установлено и ответчиками не оспаривалось, что в настоящее время многоквартирный жилой дом, в котором расположены спорные жилые и нежилые помещения, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, образованном в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №. Земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет **/**/**** с площадью 2803 кв.м., имеет категорию земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка. Правообладателем данного земельного участка является Е.Ю.А.. В отношении земельного участка **/**/**** зарегистрировано обременение в виде договора аренды, заключённого с ООО «Ангарский парк», что подтверждается выпиской из ЕГРН. 

Оснований полагать, что при возведении указанного многоквартирного жилого дома застройщиком в установленном законом порядке было получено разрешение на строительство, у суда не имеется. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. 

Ранее выданное ООО «РеалКом» разрешение на строительство № RU № впоследствии администрацией Марковского муниципального образования было отменено, более того, данное разрешение было получено на возведение индивидуального жилого дома (с этажностью в два этажа), тогда как фактически был возведен многоквартирный жилой дом (с большей этажностью)

**/**/**** Г.В.С. в администрации Марковского муниципального образования были получены разрешения на реконструкцию домов № RU №, № RU №, которые впоследствии также были отменены администрацией Марковского муниципального образования, что подтверждается соответствующим постановлением № от **/**/****. 

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент возведения жилого дома) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Аналогичная позиция также содержится в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В пункте 26 названного постановления разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанных выше норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, возможность признания за лицом, осуществившим возведение самовольной постройки, обусловлено совокупностью необходимых условий: наличие у лица какого-либо из указанных в статье 222 Гражданского кодекса РФ вещного права на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угрозы жизни и здоровью граждан; соблюдение установленных градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Как было установлено судом и подтверждается материалами дела, изначально застройщик, в нарушение выданного ему в установленном законом порядке разрешения на строительство 8 индивидуальных жилых домов, самовольно начал строительство многоквартирного жилого дома, что позволяет прийти к выводу о том, что спорный объект возведен в нарушение выданного разрешения на строительство.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Из статьи 48 Градостроительного кодекса РФ следует, что для получения разрешения на строительство многоквартирного дома необходимо получение проектной документации.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

Результатом экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов.

В рассматриваемом случае спорное строение, фактически представляющее из себя многоквартирный жилой дом, возведено в отсутствие разрешения на строительство. Кроме того, строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома осуществлялось при отсутствии положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Следует также отметить, что в силу требований статей 131, 219 ГК РФ, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 названной статьи.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Таким образом, для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: представление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

В пункте 59 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу ФЗ № 122 и не регистрировались в соответствии с пунктом 1 и 2 статьи 6 данного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 3 настоящей статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Так, с учетом приведенных выше разъяснений, судом по ходатайству истцов по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Проектная компания» З.Б.Н. (эксперту в области строительства и технической безопасности) и С.Б.А. (эксперту в области пожарной безопасности). 

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы в материалы дела представлено соответствующее заключение, утвержденное генеральным директором ООО «Проектная компания» Б..А.А., из которого следует, что многоквартирный с цокольным этажом жилой дом, расположенный по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый №, в конструктивном отношении, является оконченным строительством, т.е. возведены все несущие и ограждающие конструкции.

Возведенные строительные конструкции многоквартирного с цокольным этажом жилого дома, расположенного по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый № соответствует современным нормативным требованиям, за исключением:

отсутствует ограждение кровли - не соответствие требованиям СП17№ «Кровли» /21/;

отсутствует организованный водосток с кровли - не соответствие требованиям СП № «Кровли» /21/;

фактическое значение сопротивления теплопередаче конструкции чердачного перекрытия здания ниже требуемого по нормам для жилых зданий -не соответствие требованиям СП № «Тепловая защита зданий» /22/.

Объект экспертизы, с учетом категорий технического состояния его строительных конструкций, а также выявленных несоответствий фактического конструктивного исполнения требованиям нормативных документов, в части, касающейся строительной безопасности, не создает угрозы для жизни, здоровья и безопасности граждан. Выявленные несоответствия фактического конструктивного исполнения объекта требованиям нормативных документов являются легкоустранимыми, т.е. мероприятия по их устранению не требуют вмешательства в несущие конструкции здания и могут проводиться в процессе эксплуатации здания. 

На основании требований, предъявляемыми Постановлением Правительства Российской Федерации №47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (с изменениями на 21 августа 2019 года)», к жилым помещениям с целью признания их жилыми, многоквартирный с цокольным этажом жилой дом, расположенный по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый №, в части конструктивного исполнения, является пригодным для проживания, т.е. пригодным для эксплуатации по прямому назначению, в качестве жилого дома.

Здание соответствует требованиям пожарной безопасности (в случае возникновения пожара объемно-планировочные решения и используемые строительные материалы направленные на ограничение распространения пожара позволяют жителям переместится по путям эвакуации в безопасную зону до наступления опасных факторов пожара.)

Угрозы жизни и здоровью проживающих не выявлено (на момент проверки источников зажигания способствующих возникновению пожара не выявлено. Горючая загрузка, способствующая горению и распространению пожара, отсутствует.)

При этом экспертом отражены отступления от требований норм:

отсутствует пожарный гидрант на расстоянии не более 200 метров от здания обеспечивающий расход воды на наружное пожаротушение не менее 15 литров в секунду (таблица 2, П.4.1 СП 8№); в случае возникновения пожара в данном районе выезда пожарных подразделений отсутствие пожарного гидранта повлияет на бесперебойность подачи огнетушащего вещества (воды) к месту пожара, увеличится продолжительность тушения пожара и материальный ущерб.

Свои выводы, приведенные в заключении судебной экспертизы, эксперты ООО «Проектная компания» З.Б.Н. и С.Б.А. подтвердили при их допросе в ходе рассмотрения дела по существу. 

Согласно части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

В данном случае, с учетом совокупности представленных в материалы дела доказательств и установленных по делу обстоятельств, суд критически относится к выводам, сделанным экспертами в результате проведенной по делу судебной экспертизы. 

В пункте 3.1 «Фундаменты» отражено, что экспертом проводилось исключительно визуальное обследование строительных конструкций объекта, что также подтвердил в ходе рассмотрения дела допрошенный по ходатайству представителя истцов эксперт З.Б.Н.. Вместе с тем, в данной части заключение не основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность содержащихся в нем выводов на базе общепринятых научных и практических данных; эксперт определил исполнение фундамента исключительно визуального осмотра (вскрытие внешней и внутренней обшивки не производилось; глубина фундамента, толщина стен, перекрытий, способы крепления фундамента, стен и иных элементов постройки между собой также не определены). 

По мнению суда, визуальный осмотр экспертом фундамента не позволяет сделать выводы о полном и объективном состоянии конструкций фундамента объект.

В пункте 5.1 «Анализ конструктивной сейсмостойкости здания» эксперт З.Б.Н. использовал документ «Результаты статического и динамического расчета каркаса и фундамента здания «Группа жилых домов в ....», подготовленный в 2013 г, что является недопустимым, поскольку данные расчеты не проходили проверку на достоверность и актуальность, лица, которые готовили данные расчеты, не были уведомлены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса РФ.

В данном случае суд соглашается с позицией представителя Службы государственного строительного надзора Иркутской области о том, что данный вывод эксперта о сейсмостойкости объекта не может считаться объективным и достоверным.

Выводы эксперта о том, что спорный объект является объектом оконченного строительства, противоречит описательно-мотивировочной части заключения, где эксперт делает вывод о том, что объект «...частично (в осях А-В/1-4) эксплуатируется в качестве многоквартирного жилого дома. Часть здания в осях А-В/4-7 не эксплуатируется. Обеспечение здания инженерными сетями выполнено только в части здания в осях А-В/1-4. В части здания в осях А-В/4-7 выполнены только вентиляционные шахты; прокладка электропроводки и подготовка под прокладку сетей водоснабжения и водоотведения. Отделочные работы выполнены в полном объеме только в осях А-В/1-4...».

Частью 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ определено, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами (ч. 2 ст. 15 ЖКРФ).

В соответствии с разделом II постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» установлен перечень требований, которым должно отвечать жилое помещение, а именно:

жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение, однако у объекта отсутствуют ограждающие конструкции (окна), нет перил у лестниц, внутренняя отделка объекта выполнена не в полном объеме, что отражено на листе 66 Заключения судебной экспертизы;

жилое помещение должно быть обеспечено инженерными сетями (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах так же и газоснабжением), однако все вышеуказанные коммуникации проведены лишь в части здания, что также установлено заключение судебной экспертизы и не оспаривалось сторонами. 

Учитывая изложенное, исходя из анализа вышеприведенных нор материального права и разъяснений Верховного суда РФ, можно сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено и самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом. Указанный способ защиты права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель. Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имеет место легализация самовольного строения в упрощенном порядке, применение которой ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде наличия доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса о выделении земельного участка и установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.

С учетом приведенных выше норм права суд приходит к выводу о том, что ООО «РеалКом», являясь застройщиком, обязан был получить разрешение на строительство, которое должно было производиться в соответствии с проектной документацией, согласованной в установленном порядке.

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Вместе с тем, ООО «РеалКом», будучи застройщиком, разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не получено, доказательств обратного в материалы дела представлено. 

Разрешая спор по существу, исходя из совокупности представленных в материалы дела доказательств и установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцам на каком-либо вещном праве, что у них, равно как и у ООО «РеалКом», осуществившим строительство многоквартирного жилого дома, отсутствуют разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, истцами в ходе рассмотрения дела не было представлено относимых, допустимых и достаточных доказательств, подтверждающих факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан эксплуатацией объекта, соответствие объекта правилам пожарной безопасности и его соответствие строительным нормам и правилам.

Спорный объект, в котором расположены жилые и не жилые помещения, являющиеся предметом спора в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела, имеет правовой статус самовольной постройки, поскольку разрешение на его строительство застройщиком не получено. Застройщиком надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию предпринято не было, при фактически 8 эксплуатируемых квартирах из 30, расположенных в многоквартирном жилом доме, нельзя прийти к вводу о том, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ...., 1-ая очередь строительства, кадастровый номер земельного участка № является оконченным строительством. 

Следует также отметить, что согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Поскольку объект недвижимости - многоквартирный дом, на нежилые и жилые помещения в котором претендуют истцы, является самовольной постройкой, он в силу названных положений ст. 222 ГК РФ не может выступать в качестве объекта гражданских прав, следовательно, договоры купли-продажи нежилых и жилых помещений в данном объекте недвижимости не порождают правовых последствий.

Доводы представителей сторон о том, что ни одна из сторон по договору не оспаривает договоры участия в долевом строительстве, равно как и договоры купли-продажи в данном конкретном случае в силу изложенного выше правового значения не имеют.

В соответствии с ч. 1 ст. 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ.

Спорный объект по своим параметрам подлежит осуществлению государственного строительного надзора со стороны Службы государственного строительного надзора Иркутской области, однако, при возведении объекта государственный строительный надзор не осуществлялся, заключение о соответствии построенного объекта требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов Службой не выдавалось.

Более того, в нарушение положений ст. 49 Градостроительного кодекса РФ строительство объекта (проектная документация которого подлежит экспертизе) осуществлялось без получения положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, следовательно, не дана оценка соответствия проектной документации спорного здания, требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (ч. 5 ст. 49 ГрК РФ).

Проведение экспертизы инженерных изысканий позволяет проанализировать все природные особенности района застройки, благодаря чему можно составить комплекс мер по обеспечению безопасности при ведении строительных работ и дальнейшей эксплуатации объекта. Не проведение подобной экспертизы в целом влияет на надежность и безопасность объекта.

Ссылка представителя истцов на наличие утвержденного положительного заключения экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по проектной документации спорного объекта недвижимости правового значения для рассмотрения настоящего гражданского дела не имеет, учитывая, что согласно ст. 18 ФЗ «Об экологической экспертизе» положительное заключение государственной экологической экспертизы теряет юридическую силу в случае... реализации объекта государственной экологической экспертизы с отступлением от документации, получившей положительное заключение государственной экологической экспертизы и в случае внесения изменений в указанную документацию. В данном случае положительное заключение государственной экологической экспертизы было получено в отношении группы жилых домов, тогда как фактически был построен иной объект недвижимости – многоквартирный жилой дом.

Таким образом, с учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельств, представленных в материалах дела доказательств, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований А.А.А., А.Б.Г,, Л.Д.С., А.Н.Г., Ш.А.В., Ши шкиной Ш.Л.В., З.З.А. к администрации Марковского муниципального образования, Е.Ю.А., Г.В.С,, ООО «Строительная компания РеалКом» о признании оконченным строительством многоквартирного жилого дома, признании права собственности на жилые и нежилые помещения - отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 09 июля 2020 года. 

Судья: О.В. Недбаевская