Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

23 января 2020 г. Кировский районный суд г. Самары 

в составе: председательствующего судьи Бесединой Т.Н., 

при секретаре Истрашкиной О.Ю., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-49/2020 (УИД 63RS0№-78) по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка при покупке квартиры,

Установил:

Истец ФИО1 обратился суд с иском (с последующими уточнениями) к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора задатка от 11.12.2018г., взыскании с ответчиков солидарно суммы задатка в размере 50000 руб., штрафа в размере 50 000 руб., почтовых расходов в размере 214,20 руб., расходов на оплату услуг представителя в размере 20000 руб. и расходов по оплате госпошлины в размере 3200 руб.

В обоснование иска истец ссылается на то, что 11.12.2018г. между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор задатка при покупке квартиры.

Исходя из толкования договора от 11.12.2018г., между сторонами достигнуто соглашение о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по цене 2 450 000 руб.

Из договора следует, что ФИО1 покупает у ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, квартира состоит двух комнат общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет 45,7 кв.м.

Стоимость квартиры составляет 2450000 руб., одна часть денежных средств будет перечислена путем ипотечного кредитования в размере 2400000 руб., а вторая часть денежных средств будет передана «Покупателем» - ФИО1 «Продавцу» - ФИО2 в счет обеспечения взятого на себя обязательства за приобретаемую квартиру в сумме 50000 руб. наличными.

Сумма в размере 50000 руб., о которой идет речь в договоре задатка при покупке квартиры от 11.12.2018 г., является задатком, а задаток всегда становится частью платежа по заключаемому договору и может обеспечивать обязательство по основному заключаемому договору. В пункте 3 договора, заключенного 11.12.2018г. между ФИО1 и ФИО2, указано, что в счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательств и в качестве серьёзности своих намерений «Покупатель» вносит «Продавцу» задаток в сумме 50000 руб., и указанная сумма входит в счет оплаты покупаемой квартиры, оговоренной в п. 1 договора.

С целью заключения договора ипотеки для приобретения жилого помещения по предварительному договору купли-продажи покупатель обратился в ПАО АКБ «АБСОЛЮТ БАНК».

Банком был запрошен следующий пакет документов: оценка в аккредитованной банком оценочной компании; справка о зарегистрированных лицах; справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам; предварительные правоустанавливающие документы, если предварительным правоустанавливающим документом является приватизация, то необходимо предоставлять архивную справку о зарегистрированных, что подтверждает скриншот электронного письма ПАО АКБ «АБСОЛЮТ БАНК» от 15.01.2019г.

На многочисленные просьбы истца о предоставлении пакета документов для оформления ипотечного кредита, ответчик отказался предоставить нужные документы. 

06.02.2019г. истцом в адрес ответчика было направлено уведомление с просьбой предоставить полный пакет документов (РПО №), но уведомление оставлено ответчиком без внимания.

31.05.2019г. истцом в адрес ответчика было направлено повторное уведомление с просьбой предоставить полный пакет документов (РПО №), но повторное уведомление также оставлено ответчиком без внимания.

В связи с не предоставлением полного пакета документов сделка купли-продажи не была заключена по вине ответчика.

21.06.2019г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возврата суммы задатка в размере 50000 руб. (РПО №), но претензия оставлена ответчиком без внимания, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать по основаниям, изложенным в возражении на исковое заявление. Считает, что ответственным за неисполнение предварительного договора, поименованного сторонами как соглашение о задатке, является покупатель ФИО1, давший задаток, который в отсутствие на то достаточных, достоверных и объективных причин отказался от совершения сделки купли-продажи квартиры (л.д.121-129,159-167). 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен телефонограммой, о причинах неявки не сообщил, отзыв на исковое заявление не представил, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Свидетель Свидетель №1, допрошенный в судебном заседании 24.10.2019г., показал, что ФИО7 знает 10-15 лет, вместе работают в сфере недвижимости. В декабре 2018г. ему позвонили Ф-вы, попросили показать квартиру. После осмотра сказали, что готовы купить квартиру за 2450000 руб., ФИО3 согласился продать квартиру за эту сумму. Договор задатка был заключен между Долговой и ФИО1, т.к. продавец проживает в 

<

адрес>. Договор задатка заключали в офисе у ФИО8, представителя Ф-вых. Он собрал весь пакет документов, предоставил их ФИО1, вызвали оценщика, оценили квартиру в 2800000 руб. Банк потребовал справку об отсутствии задолженности, свидетельство о праве собственности, Выписку из ЕГРН, договор-основание. Все документы они предоставили, но Ф-вы на звонки не отвечали, когда будет сделка, представитель Ф-вых также не отвечала. В январе 2019г. Ф-вы потребовали предоставить какие-то документы, он позвонил в банк, где ему пояснили, что все документы на сделку представлены, но Ф-вы на сделку не вышли. В феврале 2019г. спорная квартира была продана другому лицу. 

Заслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав, направленных на восстановление имущественных прав потерпевшего лица.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Установлено, что 11.12.2018г. между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор задатка при покупке квартиры, согласно которому стороны обязуются в срок до 31.01.2019г. заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес>, стоимость которой установлена в размере 2450000 руб. (л.д.6).

В силу п. 1 договора денежная сумма в размере 2 450 000 руб. уплачивается покупателем продавцу следующим образом: 2 400 000 руб. за счет ипотечных средств, предоставляемых банком, и 50 000 руб. за счет наличных средств.

Согласно п. 4 договора, покупатель и продавец обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 31.01.2019г. 

Пунктом п. 6 договора стороны согласовали ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств, а именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены и т. д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до 31.01.2019г. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя (не готовы личные документы или отказ от заключения, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка.

На основании указанного договора ФИО2 получила от ФИО1 задаток в размере 50 000 руб., о чем свидетельствует рукописная запись в договоре задатка (л.д.85).

С целью заключения договора ипотечного кредита для приобретения жилого помещения по предварительному договору купли-продажи истец ФИО1 обратился в ПАО АКБ «Абсолют Банк».

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 неоднократно обращался к ФИО2 с просьбой предоставить кредитору согласно п. 1.1. списка документов в рамках программы ипотечного кредитования предварительные правоустанавливающие документы на приобретаемый объект недвижимости. 

Сообщение АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) от 07.10.2019г. свидетельствует о том, что 30.11.2018г. Банком принято положительное решение о предоставлении ФИО1 кредита под залог приобретаемой недвижимости в максимальном размере 2 500 000 руб. на срок 360 месяцев, первоначальный взнос 20%. Сделка по предоставлению ФИО1 не состоялась, в связи с чем, что по требованиям Банка для проведения юридической экспертизы объекта недвижимости необходимо предоставить правоустанавливающие документы по объекту за последние три года. Вместе с тем данные документы в Банк не были предоставлены (л.д.73).

В установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. 

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 13.09.2019г. свидетельствует о том, что на момент заключения предварительного договора правообладателем спорной квартиры являлся ФИО3, который продал квартиру по договору от 20.02.2019г. Зак И.В. (л.д.59).

Для заключения договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, ФИО3 выдал ФИО2 нотариальную доверенность № от 04.04.2018г. (л.д.24).

21.06.2019г. ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия о возврате суммы задатка и штрафа (л.д.37-38,39).

До настоящего времени сумма задатка ответчиком истцу не возвращена. 

По смыслу закона, задаток является согласно ст. 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Пунктом 4 статьи 380 ГК РФ установлено, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, законодателем предусмотрена возможность обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору задатком.

Из содержания п. 6 данного соглашения следует, что денежные средства в размере 50000 руб. в соответствии со ст. ст. 380, 381 ГК РФ являются средством обеспечения обязательства, задатком.

При изложенных обстоятельствах поскольку возможность обеспечения исполнения обязательств задатком, в том числе предварительным договором закону не противоречит, а из буквального содержания соглашения сторон следует, что ими согласовано условие о задатке, как способе обеспечения исполнения обязательства, а не о авансе, суд признает переданную истцом ответчику сумму по договору как задаток.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что основной договор купли-продажи не заключен по вине покупателя, судом отклоняются, поскольку достаточных и достоверных доказательств отсутствия своей вины в не заключении сделки ответчик не представил. 

Поскольку основной договор между сторонами не был заключен в установленный предварительным договором срок, то предварительный договор считается прекратившим свое действие, в связи с чем, суд не усматривает оснований для его расторжения.

Учитывая, что отказ от заключения основного договора в данном случае вызван неисполнением обязательств со стороны продавца, доказательств передачи суммы задатка ФИО3 материалы дела не содержат, суд приходит к выводу, что сумма задатка в размере 50000 руб. и штраф в размере 50000 руб. подлежит взысканию только с ФИО2 

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом принципов разумности и справедливости, сложности дела, длительности его рассмотрения, объема оказанных представителем услуг, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 руб. (л.д.60,61).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ФИО2 в пользу истца подлежат также взысканию почтовые расходы (направление претензии, уведомления) в размере 120 руб., и расходы по оплате госпошлины в размере 3200 руб. (л.д.2,36,40).

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Решил:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задатка при покупке квартиры - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задаток в размере 50000 руб., штраф в размере 50000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 руб., почтовые расходы в размере 120 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 3200 рублей, а всего: 113320 (сто тринадцать тысяч триста двадцать) руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Кировский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.01.2020 г. 

Председательствующий: п/п Беседина Т.Н.