УИД-№

дело №

Решение

Именем Российской Федерации

11 июня 2019 года 

<

адрес>

Пятигорский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н. Г., 

при секретаре ФИО7,

с участием: 

представителя истца ФИО9,

представителя ответчика ФИО5- ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2, ФИО5, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, ФИО5, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи.

В обосновании заявленных исковых требований, истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между его матерью ФИО1 и ФИО2, действовавшей от своего имени и как законный представитель от имени и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала (возникновение ипотеки в силу закона), согласно которому ФИО1 продала, а ФИО2 с детьми купили квартиру (по 1/3 доле каждый), находящуюся по адресу: 

<

адрес>, состоящую из одной комнаты, общей площадью 13,3 кв.м.

Согласно п.3 указанного договора цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон и составила 408026 рублей, которые должны были выплачиваться за счет средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал на имя ФИО2 на лицевой счет продавца- ФИО1, открытый в Ессентукском отделении Сбербанка, после предоставления в Управление пенсионного фонда РФ по 

<

адрес> зарегистрированного договора купли-продажи объекта недвижимости. До полного расчета с продавцом квартира находится в залоге в силу закона в пользу продавца.

ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности за покупателями, номер регистрации №, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации №.

Однако условие договора купли-продажи относительно оплаты не исполнено по настоящее время.

21.06.2018г. его мать-ФИО1, умерла, так и не получив денег за проданную квартиру. Он является единственным наследником по закону.

Им, в установленный законом срок, было подано нотариусу заявление о принятии наследства по закону. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. он является единственным наследником, обратившимся к нотариусу.

Кроме него, наследников, претендующих на наследство его матери, нет.

Таким образом, он как правопреемник своей матери имеет право на получение денег по договору купли-продажи квартиры, не полученных при жизни наследодателем - его матерью.

Как правопреемник продавца, он обратился в Управление пенсионного фонда РФ по городу Пятигорску с просьбой разъяснить, представила ли покупатель ФИО2 в ГУ УПФ РФ по 

<

адрес> договор купли-продажи квартиры с условиями о рассрочке платежа с использованием средств материнского капитала от 10.05.2018г. и переведены ли денежные средства в размере 408026 руб. за счет материнского капитала на лицевой счет ФИО1, указанный в договоре купли-продажи?

В ответе заместителя начальника управления ПФР от ДД.ММ.ГГГГ № ему разъяснено, что в соответствии с ФЗ от 29.12.2006г. №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и на основании Постановления от 12.12.2007г. № «О правилах направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» подать заявление на распоряжение средствами М(С)К имеет право лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, лично либо через представителя, одновременно с договором купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке, а также выписку из ЕГРН, содержащую информацию о правах на жилое помещение лица. Информацию о том, обращалась ли ФИО2 с такими документами в ПФР, ему не представили в связи с конфиденциальностью в соответствии с ФЗ от 27.07.2006г. №152-ФЗ «О персональных данных».

Он обратился непосредственно к ФИО2 с претензией, в которой просил ее исполнить условия договора купли-продажи, заключенного с его матерью.

ФИО2 ответила, что исполнить условия договора купли-продажи не может, так как средства материнского капитала она использовала на покупку другой квартиры в связи со смертью продавца ФИО1

Выпиской из ЕГРН от 22.11.2018г. подтверждается, что 21.08.2018г. ответчики действительно приобрели в общую долевую собственность по 1/3 доле каждый с использованием средств материнского (семейного) капитала другое жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Государственная регистрация права общей долевой собственности за ответчиками по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. произведена ДД.ММ.ГГГГг., а ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГг. У ответчицы ФИО2 имелась объективная возможность исполнить свои обязательства по договору, однако, она не обратилась сразу после государственной регистрации права и получения выписки из ЕГРН в Управление пенсионного фонда с соответствующим заявлением для использования средств материнского капитала. Считает, что ответчица существенно нарушила условия договора купли-продажи.

Таким образом, договор купли-продажи с условием о рассрочке платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО2 и его матерью ФИО1 исполнить невозможно, так как средства материнского (семейного) капитала, которые должны были поступить в качестве оплаты за квартиру на счет его матери, уже использованы покупателем на приобретение иного жилья.

В соответствии с п.3 договора купли-продажи квартира будет находиться в залоге в силу закона в пользу продавца до полного расчета с продавцом. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись о государственной регистрации обременения на спорную квартиру в виде залога с ДД.ММ.ГГГГг. до полного расчета по договору. Исполнение условия договора купли - продажи о полном расчете с продавцом в силу вышеизложенных обстоятельств невозможно, а соответственно квартира останется в залоге на неопределенное время. В силу залога покупатели не смогут распорядиться квартирой.

В результате невозможности исполнения договора покупателями в силу использования средств материнского капитала и отсутствия у них денежных средств, а также отсутствия соглашения между сторонами об исполнении договора на иных условиях, считает необходимым расторгнуть договор купли-продажи и вернуть квартиру в наследственную массу.

Со стороны ответчиков имеется существенное нарушение условий договора. Обязанность, предусмотренная законом и договором купли-продажи квартиры, по оплате продавцу денежной суммы, не исполнена.

Поскольку продавцом по договору купли-продажи денежные средства в размере 408 026 рублей получены не были, продавец с очевидностью лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что свидетельствует о существенном нарушении договора и что позволяло бы продавцу расторгнуть указанный договор. В связи со смертью матери, он как ее правопреемник, желает реализовать это право и расторгнуть договор, вернув квартиру в состав наследственного имущества. Как наследник, он лишился наследства в виде квартиры, либо денежных средств, которые по условиям договора должны были поступить на счет его матери.

Права несовершеннолетних детей при расторжении договора не нарушаются, поскольку они стали собственниками другой квартиры, в счет оплаты которой и был потрачен материнский капитал.

В обеспечение обязательств то договору купли-продажи за счет материнского капитала было установлено обременение, о чем произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона ДД.ММ.ГГГГг., номер регистрации 26:33:000000:12533-26/018/2018-8 Ипотека установлена с 30.05.2018г. до полного расчета. 

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала (возникновение ипотеки в силу закона), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действовавшей от своего имени и как законный представитель от имени и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; прекратить право общей долевой собственности за ФИО2, ФИО5 и ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации права общей долевой собственности по 1/3 доле на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> за ФИО2, ФИО5 и ФИО4; включить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 13,3 кв.м, с кадастровым номером 26:33:000000:12533, в состав наследственного имущества ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГг; признать за ним - ФИО3, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в порядке наследования по закону; прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, установленное на квартиру по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли - продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала (возникновение ипотеки в силу закона), заключенного ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1 и ФИО2, действовавшей от своего имени и как законный представитель от имени и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, запись регистрации № от 30.05.2018г; внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о прекращении ипотеки в силу закона и погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг. за номером № в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения об ФИО3, как о собственнике квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ответчицы ФИО2 в его пользу судебные расходы: 9380,26 рублей по уплате государственной пошлины и 7500 рублей за составление адвокатом искового заявления.

Представитель истца ФИО3 – ФИО9, действующая на основании доверенности в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО5 – ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования признавала и просила их удовлетворить, так как ответчиком действительно куплено другое жилье с использованием материнского капитала.

В судебное заседание истец ФИО3, ответчики ФИО5, ФИО4, ФИО2, третьи лица нотариус ФИО10, УФСГРКиК по СК, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени слушания дела не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав представленные письменные доказательства и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действовавшей от своего имени и как законный представитель от имени и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала (возникновение ипотеки в силу закона), согласно которому ФИО1 продала, а ФИО2 с детьми купили квартиру (по 1/3 доле каждый), находящуюся по адресу: 

<

адрес>, состоящую из одной комнаты, общей площадью 13,3 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права общей долевой собственности за покупателями, номер регистрации №, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона, номер регистрации №.

Однако условие договора купли-продажи относительно оплаты не исполнено по настоящее время.

21.06.2018г. ФИО1, умерла, денежные средства по договору купли-продажи ею получены не были, доказательств обратного суду не представлено, представитель ответчика данный факт в судебном заседании подтвердила. Истец является единственным наследником по закону после умершего продавца ФИО1

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент. Согласно ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В силу ст. 1153 ГК РФ принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

В соответствии с п.4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Днем открытия наследства является день смерти гражданина (п.1 ст. 1114 ГК РФ).

Из справки от ДД.ММ.ГГГГг., выданной нотариусом 

<

адрес> P.P., подтверждается факт подачи истцом заявления, на основании которого заведено наследственное дело № к имуществу умершей ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 

Истец как правопреемник своей матери имеет право на получение денег по договору купли-продажи квартиры, не полученных при жизни наследодателем - его матерью.

Кроме истца, наследников, претендующих на наследство ФИО1, не имеется, что подтверждается ответом нотариуса. 

Право наследования, гарантированное ч.4 ст.35 Конституции Российской Федерации, обеспечивает переход имущества наследодателя к другим лицам в порядке, определяемом гражданским законодательством.

На основании статей 1110 и 1112 ГК РФ права продавца по договору купли- продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Как следует из разъяснений в п. 14 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ Пленума Верховного Суда РФ «О судебной практике по делам о наследовании» в состав наследства входит принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, в частности: вещи, включая деньги и ценные бумаги (ст. 128 ГК РФ); имущественные права (в том числе права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем, если иное не предусмотрено законом или договором; исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности или на средства индивидуализации; права на получение присужденных наследодателю, но не полученных им денежных сумм); и т.д.

Таким образом, истец, как правопреемник ФИО1, имеет право на получение денег по договору купли-продажи квартиры, не полученных при жизни наследодателем.

Из п.3 договора купли-продажи следует, что квартира будет находиться в залоге в силу закона в пользу продавца до полного расчета с продавцом. 

В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеется запись о государственной регистрации обременения на спорную квартиру в виде залога с ДД.ММ.ГГГГг. до полного расчета по договору. Исполнение условия договора купли- продажи о полном расчете с продавцом в силу вышеизложенных обстоятельств невозможно, а соответственно квартира останется в залоге на неопределенное время. В силу залога покупатели не смогут распорядиться квартирой.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В связи со смертью стороны договора, заключить соглашение сторон о расторжении договора и отмене залога невозможно.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Со стороны ответчиков имеется существенное нарушение условий договора.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Обязанность, предусмотренная законом и договором купли-продажи квартиры, по оплате продавцу денежной суммы, не исполнена.

Согласно ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Продавцом по договору купли-продажи денежные средства в размере 408 026 рублей получены не были, продавец с очевидностью лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, что свидетельствует о существенном нарушении доге в эра и что позволяло бы продавцу расторгнуть указанный договор.

По смыслу п.8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №г., утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017г., в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости, продавец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора и такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Отношения, возникшие из сделки, относятся к имущественным отношениям, в связи с чем влекут за собой правопреемство.

Судом установлено, что права несовершеннолетних детей при расторжении договора не нарушаются, поскольку они стали собственниками другой квартиры, в счет оплаты которой и был потрачен материнский капитал.

В обеспечение обязательств по договору купли-продажи за счет материнского капитала было установлено обременение, о чем произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона ДД.ММ.ГГГГг., номер регистрации №. Ипотека установлена с 30.05.2018г. до полного расчета. 

В соответствии с п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, в случае расторжения договора купли- продажи, на основании которого была внесена запись об обременении в виде ипотеки, и соответственно прекращения обязательств по договору, основания для сохранения обременения утрачивают свою необходимость, в связи с чем, обременение подлежит снятию, а запись регистрации ипотеки - погашению.

Согласно п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п.2 ст.345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п,5 ст.350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном п.3 ст.343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (ст. 167,327), за исключением случаев, предусмотренных п.1.ст.353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя; в случаях, указанных в п.2 ст.354 и ст.355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 11 ст.53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав п.12 ст.53 ФЗ--218).

Согласно п.1 ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Следовательно, исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО5, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ФИО2, ФИО5, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала (возникновение ипотеки в силу закона), заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, действовавшей от своего имени и как законный представитель от имени и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Прекратить право общей долевой собственности за ФИО2, ФИО5 и ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации права общей долевой собственности по 1/3 доле на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> за ФИО2, ФИО5 и ФИО4.

Включить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 13,3 кв.м, с кадастровым номером №, в состав наследственного имущества ФИО1, умершей ДД.ММ.ГГГГг.

Признать за ФИО3, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в порядке наследования по закону.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона, установленное на квартиру по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли - продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа с использованием средств материнского (семейного) капитала (возникновение ипотеки в силу закона), заключенного ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО1 и ФИО2, действовавшей от своего имени и как законный представитель от имени и в интересах несовершеннолетних детей: ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, запись регистрации № от 30.05.2018г.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о прекращении ипотеки в силу закона и погасить регистрационную запись об ипотеке в силу закона, внесенную в Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГг. за номером №, в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения об ФИО3, как о собственнике квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ответчицы ФИО2 в пользу ФИО3 судебные расходы: 9380,26 рублей по уплате государственной пошлины и 7500 рублей за составление адвокатом искового заявления.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес>вого суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Пятигорский городской суд.

Судья Н.

<

адрес>