Дело № 3а-56/2023 (№ 3а-134/2022)

73OS0000-01-2022-000086-77                                                                                  

Р Е Ш Е Н И Е

 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11  августа 2023 года                                 г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Мытаревой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости  в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с административным иском  к  областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», далее также ОГБУ «БТИГКО»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Ульяновской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  о признании незаконным решения  ОГБУ  «ЦГКО»  № *** от  18 февраля  2022  года; установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости – нежилого здания, общей площадью 332,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 сентября 2021 года, равной 861 085 руб.  

Требования мотивировала тем, что она является собственником объекта недвижимости, соответственно, плательщиком налога на указанное недвижимое имущество.

Кадастровая стоимость  нежилого здания с кадастровым номером *** установлена в размере 2 741 501 руб. 58 коп.

Указанная кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 13 сентября 2021 года, определенную  в отчете № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 января 2022 года, выполненном ООО «Центр судебной экспертизы».   

В связи с этим общество обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика, однако  решением  ОГБУ  «Центр  государственной  кадастровой  оценки»   № *** от  18 февраля  2022  года было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета положениям законодательства в области оценочной деятельности. Данное решение является незаконным и необоснованным.

Судом к участию в деле привлечены в качестве  заинтересованных лиц администрацию МО «Сенгилеевский район», ООО «Центр судебной экспертизы», оценщик ФИО2

Определением Ульяновского областного суда от 11 апреля 2023 года произведена замена заинтересованного лица федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» его правопреемником  публично-правовой компанией «Роскадастр».

В ходе судебного разбирательства представитель ФИО1 –  ФИО3 уточнила заявленные требования, просила установить  кадастровую стоимость нежилого здания, общей площадью 332,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 сентября 2021 года, равной 720 559 руб.

ФИО1 в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом 

Представитель ФИО1 –  ФИО3 в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненного административного иска. Дополнительно указала, что административный истец не оспаривает выводы заключения судебной экспертизы Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Представитель ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» ФИО4 в судебном заседании заявленные требования не признала, считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Выражает несогласие с расчетом рыночной стоимости  объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 13 сентября 2021 года, указывая следующее:

1.Корректировка по местоположению объекта-аналога № 4 определена как «прочие населенные пункты», значение принято по среднему - 0,49. В заключении № *** этот же аналог определен как «прочие населенные пункты», значение принято по максимальному из расширенного интервала – 0,51.

2.При расчете весовых коэффициентов по формуле, приведенной на стр. 31 заключения, допущена арифметическая ошибка.

3.В заключении эксперта не содержится информация о допустимом сроке экспозиции объектов недвижимости. Согласно отчету об оценке оценщиком был принят срок экспозиции – 15 месяцев (стр. 5 отчета). Таким образом, объект-аналог № 4 (дата предложения 28 января 2020 года) выходит за пределы установленного срока.

4.Коэффициент вариации после введения корректировок составляет 38,29%, что указывает на неоднородность выбора объектов-аналогов.

Требование  об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.  

Представители ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, Правительства Ульяновской области, администрации МО «Сенгилеевский район», ООО «Центр судебной экспертизы», оценщик ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Выслушав  доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса   административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному  лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия  к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что ФИО1 с 16 ноября 2018 года является собственником нежилого здания с кадастровым номером ***,  площадью 332,3 кв.м, расположенного по адресу: ***.

Указанное нежилое здание было поставлено на кадастровый учет 18 мая 2015 года. Актом  филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» № *** от 18 мая 2015 года была определена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 18 мая 2015 года в размере  2 741 501 руб. 58 коп. 

Согласно отчету № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 января 2022 года, выполненному оценщиком  ООО «Центр судебной экспертизы» ФИО2, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 13 сентября 2021 года составила 861 085 руб.    

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года      № 775-П   установлена    дата   перехода    к   применению   на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ      «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января    2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования - областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что ФИО1 20 октября 2021 года и 19 января 2022 года обращалась в ОГБУ «ЦГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 13 сентября 2021 года, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 14 октября 2021 года и отчет  № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 января 2022 года, выполненные оценщиком  ООО «Центр судебной экспертизы» ФИО2, согласно которым рыночная стоимость  нежилого здания по состоянию на 13 сентября 2021 года составила - 861 085 руб.

Решениями   ОГБУ   «Центр  государственной  кадастровой  оценки»  от 19 ноября 2021 года  №***, от 18 февраля 2022 года №*** ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере  его рыночной стоимости по состоянию на 13 сентября 2021 года – 861 085 руб. 

ФИО1 заявлено требование о признании незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» от 18 февраля 2022 года №***.

Причиной принятия указанного решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 января 2022 года, выполненным оценщиком  ООО «Центр судебной экспертизы» ФИО2,   явилось  несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете  об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки,  именно:

1.Оценщиком на стр. 60 отчета  об оценке при расчете совокупного износа допущена арифметическая ошибка. Также оценщиком допущена арифметическая ошибка при расчетах после введения всех корректировок на аналоги (стр. 67 отчета об оценке)  

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3.

2.Оценщиком на стр. 36 отчета об оценке при анализе фактических данных о ценах  предложений указано, что «на дату  оценки по Ульяновской области имеется чуть  более десяти предложений о продаже административных зданий или зданий, которые  возможно использовать как административные (торгово-офисные) или аналогично назначению  объекта – под гостиницу, при реконструкции». Далее приведены 7 предложений, из которых:

- Предложение № 1 – ***. Дата предложения данного предложения согласно скриншоту, приведенному оценщиком на стр. 75 отчета 23 сентября 2021 года. Согласно  «Заданию на оценку» дата оценки – 13 сентября 2021 года. Оценщиком  использована информация о событиях, произошедших после даты оценки.

- Предложение № 6 – ***. Дата предложения данного Предложения согласно скриншоту, приведенному оценщиком на стр. 80 отчета, предположительно, 18 сентября 2021 года. Согласно «Заданию на оценку» дата оценки – 13 сентября 2021 года оценщиком  использована информация о событиях, произошедших  после даты оценки.

- Предложение № 7 – ***. Дата предложения данного предложения согласно скриншоту, приведенному оценщиком  на стр. 81 отчета, предположительно, 17 сентября 2021 года. Согласно «Заданию на оценку» дата  оценки – 13 сентября 2021 года. Оценщиком  использована информация о событиях, произошедших после даты  оценки.

Нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 8 ФСО № 1.

3.Копии материалов (скриншоты на стр. 75-80) в отчете об оценке не позволяют сделать выводы о дате (год) её подготовки.

Нарушены требования п.11 ФСО № 3. 

4.В отчете об оценке скрины страниц справочников, использованных  оценщиком, приведены не в полном  объеме.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «ЦГКО» принято по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «ЦГКО»,  и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная комиссионная экспертиза, проведение которой поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата».

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета  № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 января 2022 года, выполненного оценщиком  ООО «Центр судебной экспертизы» ФИО2, судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки». 

Иное  бы  противоречило  части  16  статьи  22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует, что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Из заключения эксперта № *** от 3 июля 2023 года, выполненного экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная  палата»  ***,   усматривается,   что отчет № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 января 2022 года, выполненный оценщиком  ООО «Центр судебной экспертизы» ФИО2, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки,  выявлены следующие нарушения требований федеральных стандартов оценки:

Замечание 1.

Отчет об оценке № 60.1/21 ООО «Центр судебной экспертизы» от 17 января 2022 года содержит нарушение п. 30 ФСО № 7: «после проведения процедуры  согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнения, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное».

После согласования результата оценки на стр. 73 в отчете об оценке №*** от 17 января 2022 года отсутствуют границы интервала, в котором может находиться рыночная стоимость. 

При этом в задании на оценку в отчете об оценке № *** от 17 января 2022 года на стр. 3-5 отчета об оценке отсутствует информация  о том, что оценщик не должен приводить  свое «суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться  … стоимость».

При этом в разделе «1. Основные факты и выводы» на стр. 3 отчета такая информация содержится: «Границы интервала рыночной стоимости объекта оценки. В соответствии с заданием на оценку и предполагаемым использованием результатов оценки (для целей налогообложения), итоговая стоимость выражена точечным значением и не предусматривает интервала».

Таким образом, информация об отсутствии необходимости  у оценщика приводить свое «суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться… стоимость» в отчете имеется, но указана в ином разделе.

Вывод: нарушены требования п. 30 ФСО № 7, данное нарушение не повлияет на результаты оценки.

Замечание 2.

Оценщиком при расчете совокупного износа на стр. 58 отчета об оценке допущена арифметическая ошибка.

Оценщик производит расчет взвешенного износа здания по формуле: сумма % износа к зданию элементов/ценностный коэффициент *100.

Подставив в формулу полученные значения 22,9%/60,7%*100, взвешенный износ здания составит: 37,73%, а не 38,02%, как указано у оценщика.

Таким образом, арифметическая  ошибка, допущенная при определении взвешенного износа здания, повлияет на результаты расчета в рамках затратного подхода и, соответственно, на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщиком допущена арифметическая ошибка на стр. 67 отчета об оценке в таблице  № 11 «Расчет стоимости объекта  в рамках сравнительного подхода» при расчете скорректированной стоимости за 1 кв.м для объекта аналога № 3  после введения всех корректировок.

Таким образом, арифметическая ошибка, допущенная при определении скорректированной стоимости за 1 кв.м аналогов, повлияет на результаты расчета в рамках сравнительного подхода и, соответственно, на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО№ 3, данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 3.

В отчете об оценке № *** от 17 января 2022 года на стр. 59  в таблице № 6 указаны индексы для расчета увеличения стоимости СМР по отношению к ценам сборника 1 января 2016 года, но отсутствуют скрины страниц справочников, позволяющие делать вывод о правильном использовании индексов и коэффициентов при расчете «поправочного коэффициента на изменение цен».

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п. 11 ФСО № 3, данное нарушение может повлиять на результаты оценки.

Замечание 4.

Оценщик рассчитывает на стр. 59-60 отчета об оценке функциональный износ. В данном случае рассчитывается устранимое  функциональное устаревание, связанное с отсутствием/частичным отсутствием элементов, без которых улучшения не могут соответствовать современным стандартам.

Расчет функционального износа (устаревания) выполнен оценщиком неверно, в расчете не учтены: износ существующих элементов, издержки, связанные с ликвидацией  устаревания (демонтаж старого элемента за вычетом стоимости возвратных материалов).

Таким образом, неверный расчет функционального износа повлияет на результаты расчета в рамках затратного подхода и, соответственно, на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.  

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО № 3, данное нарушение повлияет на результаты оценки.

Замечание 5.

При обосновании выбора аналогов на стр. 62 отчета об оценке  оценщик необоснованно отказывается от предложения № 6, на основании того, что оно «не подходит по назначению – имеет конструктивные особенности здания АТП».

Анализируя источник информации, указанный оценщиком, объект представляет собой помещения с кабинетной планировкой, что подтверждается поэтажным планом, представленным продавцом в объявлении. Данные помещения позиционируются продавцом как торгово-офисное. Следовательно, отказ от предложения № 6 некорректен.

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО № 3, п.п. «в» п. 22 ФСО № 7, данное нарушение влияет на результаты оценки.

Замечание 6.

На стр. 75-81 отчета об оценке представлены скрины предложений/аналогов, используемых в отчете.

Предложение № 1, скриншот которого представлен на стр. 75 отчета об оценке, содержит информацию о дате обновления объявления 23 сентября 2021 года уже после даты оценки 13 сентября 2021 года. Поскольку оценщик отказывается от использования этого предложения в качестве аналога, это не повлияет на итоговые результаты рыночной стоимости объекта оценки.

В остальных скриншотах отсутствует информация о полной дате публикации объявления (отсутствует  год), что не позволяет сделать вывод об использовании /неиспользовании цен предложений выбранных объектов в качестве аналогов.

Вывод: нарушены требования п. 5 ФСО№ 3, данное нарушение может повлиять на результаты оценки. 

Сводный анализ недостатков, указанных в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 18 февраля 2022 года:

1.Нарушение п. 5 ФСО № 3 имеет место быть, данное нарушение влияет на рыночную стоимость объекта оценки, отраженную в отчете об оценке № *** от 17 января 2022 года. 

2. Нарушение п. 5 ФСО № 3, п. 8 ФСО № 1 имеет место быть, данное нарушение влияет на рыночную стоимость объекта оценки, отраженную в отчете об оценке № *** от 17 января 2022 года.

3. Нарушение п. 11 ФСО № 3 имеет место быть, данное нарушение влияет на рыночную стоимость объекта оценки, отраженную в отчете об оценке № *** от 17 января 2022 года.

4. Нарушение п. 11 ФСО № 3 имеет место быть, данное нарушение влияет на рыночную стоимость объекта оценки, отраженную в отчете об оценке № *** от 17 января 2022 года.

Согласно заключению эксперта № *** от 3 июля 2023 года, с учетом скорректированного экспертом *** с целью устранения выявленных ОГБУ «БТИГКО» технических ошибок (замечания № 1, № 2) расчета рыночная стоимость  здания, назначение: нежилое, количество этажей: 2, общей площадью 332,3 кв.м, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 13 сентября 2021 года составила  720 559 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует  действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки: Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»,  утвержденного  приказом  Минэкономразвития  России от 20 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды  стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298,  Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта № *** от 3 июля 2023 года подготовлено экспертом Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» ***, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности; эксперт *** предупрежден судом об уголовной ответственности, он обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им  заключения недопустимым доказательством не имеется.

Экспертом принято решение о расчете рыночной стоимости  объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Экспертом произведена выборка объектов-аналогов с использованием следующих параметров: назначение: офисное (административное) здание или помещение; расположение – *** (за исключением ***); площадь от 100 кв.м; не позиционируется  собственником как «новый» объект и не является таковым.

Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые источники информации об объектах-аналогах,  что  соответствует  требованиям  ФСО  № 3, а также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения корректировок на торг, на местоположение, на тип объекта, на этажность здания, на состояние здания, на площадь, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Представителем административного истца   указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Замечание представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что  объект-аналог № 4 (дата предложения 28 января 2020 года) выходит за пределы установленного срока экспозиции, не свидетельствует о неверности определения рыночной стоимости, поскольку  согласно п. 22 «е» ФСО № 7 изменение цен за период между датами предложения и оценки относится к одному из ценообразующих факторов, и на стр. 25-26 заключения эксперт приводит соответствующую  корректировку на дату предложения.

Указание представителя ОГБУ «БТИГКО» на превышение коэффициента вариации, указывающее на неоднородность  выбора объектов-аналогов, не   является основанием для вывода о неправильности заключения эксперта по вопросу определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку нормативно обязательность учета коэффициента вариации не закреплена.   Как следует из пояснений эксперта, превышение коэффициента вариации обусловлено  неактивностью рынка недвижимости,  ограниченностью количества предложений, сопоставимых объектам-аналогам на дату оценки, которые им были применены.

Кроме того, превышение коэффициента вариации не свидетельствует о допущении ошибок при расчете рыночной стоимости, поскольку коэффициент вариации не является показателем точности определения оценки, действующие стандарты оценки соответствующего предписания не содержат.

Поскольку из заключения эксперта  по вопросу соответствия отчета № *** об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 января 2022 года, выполненного оценщиком ООО «Центр судебной экспертизы» ФИО2,   требованиям законодательства об оценочной деятельности  следует, что выявленные ОГБУ «ЦГКО» нарушения являются обоснованными и среди них имеются нарушения,  повлиявшие на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным решения ОГБУ «ЦГКО» № *** от  18 февраля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости  объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд считает необходимым принять во внимание скорректированный расчет, проведенный экспертом ***,  и с учетом этого суд считает необходимым установить кадастровую  стоимость  нежилого здания, площадью 332,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 сентября 2021 года в размере 720 559 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению  о том, что кадастровая стоимость не  может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной  судебной экспертизой, проведенной  в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «ЦГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», публично-правовой компании «Роскадастр», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Ульяновской области в части признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № *** от 18 февраля 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую  стоимость   объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 332,3 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу:   ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 сентября 2021 года в размере 720 559 руб., определив дату начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером  ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                                              О.Е.Кинчарова