Дело № 2-5250/2025

УИД 36RS0002-01-2025-004442-73

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2025 года город Воронеж

Коминтерновский районный суд города Воронежа в составе:

председательствующего судьи Берлевой Н.В.,

при секретаре судебного заседания Долгих В.Ю.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца адвоката Кондратенко И.А.,

представителей ответчика по доверенности ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело поисковому заявлению ФИО1 к ООО «Строительное Управление-8» о соразмерном уменьшении цены договора, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Строительное управление-8» о взыскании в счет соразмерного уменьшения договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости на стоимость устранения недостатков долевого строительства денежную сумму в размере 580499 руб. 96 коп., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., стоимость досудебного исследования квартиры в размере 40000 руб., штраф за отказ добровольного исполнения требований потребителя в размере 5 % от присужденной суммы.

В обоснование исковых требований указав, что 20.09.2018 года между ООО «Союзкомплект» и ООО «СУ-8» был заключен Договор № (№) об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) квартиры (№) площадью 122 кв.м., расположенной на (№) этаже по адресу: 

<

адрес> 28.06.2021 между ООО «Союзкомплект» и ФИО1 было заключено соглашение об уступке права требования по договору (№) об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от 20.09.2018. Оплата за квартиру была произведена в полном объеме. 17.03.2022 квартира была передана ФИО1 по акту приема-передачи объекта долевого строительства, а впоследствии 07.04.2022 было оформлено право собственности на квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН от (ДД.ММ.ГГГГ).

При эксплуатации квартиры были выявлены недостатки, которые указаны в претензиях и акте комиссионного осмотра, отправленных ответчику (претензия от 12.12.2024, акт комиссионного осмотра от 18.12.2024, претензия от 03.03.2025).

Для установления фактически имеющихся недостатков, причин их возникновения, а также стоимости их устранения ФИО1 обратился за проведением досудебного экспертного исследования квартиры. Стоимость подготовки досудебного исследования составила 40 000 руб.

В результате проведенного исследования заключением эксперта (№) от 02.02.2025 установлено, что квартира имеет недостатки, возникшие вследствие некачественно выполненных строительных и отделочных работ (акт обследования (№) от 01.02.2025):

жилое помещение:

отклонение поверхности пола 5-10 мм.;

отклонение поверхности стен 4-8 мм.;

намокание пола и нижней части прилегающих к нему стен в западной части квартиры,

отслоение штукатурного слоя,

отклонение дверного блока входной двери от вертикали 9 мм/м.;

конструкция оконного блока не соответствует требованиям;

отклонение поверхности полотна балконной двери.

тeppaca № 1:

сварные кровельные швы выполнены некачественно,

устройство парапетной крышки выполнено некачественно;

скопление воды под потолком на террасе и образование наледи.

тeppaca № 2

сварные кровельные швы выполнены некачественно;

устройство парапетной крышки выполнено некачественно;

скопление воды под потолком на террасе и образование наледи.

Стоимость устранения выявленных недостатков в квартире (№) по адресу: 

<

адрес> согласно заключению эксперта составляет 580 499 руб. 96 коп. ФИО1 неоднократно обращался к застройщику с требованием об устранении указанных недостатков, в том числе путем направления письменных претензий (претензия от 12.12.2024 года, претензия от 03.03.2025 года). Однако до настоящего времени ООО «СУ-8» вышеуказанные недостатки устранены не были.

Согласно п.5.2. Договора (№) об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от 20.09.2018 на квартиру установлен гарантийный срок 5 лет, указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, вышеуказанные недостатки выявлены истцом в пределах гарантийного срока.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования, в которых просит суд взыскать с ответчика в пользу истца убыток в размере 121284 руб. 52 коп., относящийся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве (договора № (№) об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от 20.09.2018) в размере стоимости устранения выявленных недостатков и нарушений общестроительных работ в квартире по адресу 

<

адрес>, компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., расходы по оплате досудебной экспертизы исследования) в размере 40000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 50000 руб.

В принятии уточненных исковых требований ФИО1 о возложении обязанности на ООО «Строительное Управление-8» безвозмездно устранить недостатки и нарушения общестроительных работ на террасах, примыкающих к квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которые отражены в заключении эксперта (№) от 18.11.2025 г. ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России (ФИО)10, в случае неисполнения ответчиком решения суда в указанной части в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, взыскать с ООО «Строительное Управление-8» судебную неустойку в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная с 31 дня от даты вступления судебного акта в законную силу до дня фактического исполнения обязательств и устранения недостатков и нарушений общестроительных работ на террасах, примыкающих к квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, которые отражены в заключении эксперта (№) от 18.11.2025 г. ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России (ФИО)10 отказано.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца – адвокат Кондратенко И.А. поддержали уточненные исковые требования.

Представители ответчика ООО «СУ-8» по доверенности ФИО2, ФИО4 не возражали против исковых требований в части взыскания в счет соразмерного уменьшения цены договора 3% от цены договора.

Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Возникшие правоотношения между сторонами регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) и Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Согласно части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется впредусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями отусловий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, посвоему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (часть 7 статьи 7).

В силу части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве (в ред. на дату заключения договора участия в долевом строительстве) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, заисключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное непредусмотрено договором.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве котношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь вчасти, им не урегулированной.

В ходе судебного разбирательства установлено и следует из материалов дела, что 20.09.2018 года между ООО «Союзкомплект» (Инвестор-Дольщик) и ООО «СУ-8» (Застройщик) был заключен договор (№) об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) квартиры № (№) площадью 122 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

Стоимость инвестирования квартиры при оплате до 01.09.2021 составляет 6084745 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра – 50500 руб. и общей площади квартиры, равной 120,49 кв.м. (л.д. 15-21,22).

28.06.2021 между ООО «Союзкомплект» (Первоначальный дольщик) и ФИО1 (Новый дольщик) было заключено соглашение об уступке права требования по договору (№) об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от 20.09.2018 (л.д. 52-53). 

Оплата за квартиру произведена в полном объеме. 

17.03.2022 квартира была передана ФИО1 по акту приема-передачи объекта долевого строительства, а впоследствии 07.04.2022 было оформлено право собственности на квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН от (ДД.ММ.ГГГГ).

При эксплуатации квартиры истцом выявлены недостатки.

12.12.2024 ФИО1 направил ответчику ООО «СУ-8» с требованиями устранения выявленных недостатков (л.д. 26).

18.12.2024 по претензии ФИО1 главным инженером ООО «СУ-8» с участием ФИО1 произведен осмотр жилого помещения, результаты которого отражены в акте комиссионного осмотра (л.д. 27).

05.03.2025 ФИО1 вручена претензия ООО «СУ-8» с требованием возмещения расходов на устранение строительных недостатков и выплате денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора на стоимость устранения выявленных недостатков в размере 620499 руб. 96 коп. (л.д. 28-29).

Согласно акта обследования (№) от 01.02.2025 ИП (ФИО)8, в квартире 

<

адрес>, выявлены недостатки. Данные недостатки не соответствуют требованиям строительных норм и правил, действовавшим на момент ввода дома в эксплуатацию. Причиной возникновения данных недостатков данных недостатков являются некачественно выполненные строительные и отделочные работы. Стоимость устранения данных недостатков составляет 580499 руб. 96 коп. (л.д. 33-35).

Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский центр судебной экспертизы (№) от 18.11.2025, в ходе проведения экспертного обследования были установлены следующие дефекты и недостатки в выполненных общестроительных работах в квартире №(№) в жилом доме 

<

адрес>

В помещении свободной планировки (пл. 111 кв. м.):

- В помещении свободной планировки установлено наличие неровностей поверхностей плавного очертания штукатурки стен, составляющие 4 мм, 5 мм, 6 мм, 7 мм, 8 мм, 15 мм, что не соответствует п. 5.19, таблицы 3 «МДС 12-30.2006. Методические рекомендации по нормам, правилам и приемам выполнения отделочных работ», табл. 9 СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 № 280), согласно которым, неровности поверхностей плавного очертания (на участке площадью 4 кв.м) не должны превышать 3 мм.

При обследовании поверхности оштукатуренных стен, было установлено наличие отслоения и неровности штукатурки, что не соответствует п. 3.12 СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 № 280), согласно которому неровности подготовленного основания должны быть зашпатлеваны и сглажены, а отслоения удалены.

- При измерении ровности установки металлического входного дверного блока было установлено отклонение от вертикали значениями 5 мм и 14 мм на 1 м, что не соответствует п. Г.6 «ГОСТ З1173-2003. Блоки дверные стальные. Технические условия» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 20.06.2003 № 16), согласно которому отклонение от вертикали профилей коробок смонтированных изделий не должно превышать 1,5 мм на 1 м длины, но не более 3 мм на высоту изделия.

- Было установлено, что светопрозрачная конструкция имеет размер 2,76*2,16 м., состоит из двух поворотных и двух не открывающихся створок (размеры не открывающихся створок составляют 0,98*0,65 м), что нарушает требования п. 5.1.6 «ГОСТ 23166-99. Межгосударственный стандарт. Блоки оконные. Общие технические условия» (введен в действие Постановлением Госстроя России от 06.05.2000 № 41), так как применение не открывающихся створок в оконных блоках помещений жилых зданий выше первого этажа не допускается, кроме створок с размерами, не превышающими 400 х 800 мм, а также в изделиях, выходящих на балконы (лоджии) при наличии в таких конструкциях устройств для проветривания помещений.

- Также исполнение оконной конструкций с не открывающимися (глухими) створками, не соответствует требованиям п.п. 2 п. 5 ст. 30 Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно которому конструкция окон, должна обеспечивать их безопасную эксплуатацию, в том числе мытье и очистку наружных поверхностей.

- При осмотре стены смежной с террасой №2 было установлено наличие следов замачивания у выхода на террасу, вероятной причиной которых является некачественно выполненный монтажный шов балконной ПВХ двери.

- При осмотре стены смежной с террасой №1 было установлено наличие следов замачивания, вероятной причиной которых является некачественно выполненные примыкания гидроизоляции к вертикальным конструкциям террасы.

В ходе исследования в квартире №(№) расположенной по адресу: 

<

адрес>, выявлены недостатки в выполненных застройщиком общестроительных работах.

Причиной возникновения выявленных дефектов и недостатков, в исследуемой квартире (№) в жилом доме 

<

адрес>, является нарушение технологических процессов при проведении строительно-монтажных работ, а также нарушение застройщиком требований действующей нормативно-технической документации.

Выявленные недостатки и нарушения являются следствием нарушения требований технических регламентов и обычно предъявляемых требований в строительстве для данных видов работ, выполненных застройщиком в квартире (№) в жилом доме 

<

адрес>

Выявленные недостатки в выполненных застройщиком общестроительных работах не соответствуют п. 5.1 Договора (№) об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от 20.09.2018 (л.д. 15-20).

Выполненные в исследуемой квартире. (№) в жилом доме 

<

адрес> общестроительные работы и конструктивное исполнение светопрозрачных оконных конструкций соответствуют представленной в материалах гражданского дела проектной документации шифр 15740-2-АС4: «План 19 этажа» (лист 8) «Спецификация элементов заполнения проемов» (лист 20). 

Выявленные недостатки, не регламентируются нормативно-технической литературой, включённой в Перечни национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (утв. Постановление Правительства РФ от 28.05.2021 №815 (ред. от 20.05.2022)), следовательно, не нарушают обязательные требования.

При этом, строительные и отделочные работы, производимые при строительстве жилых многоквартирных домов, помимо обязательных требований, обеспечивающих безопасность зданий и сооружений, должны выполняться в соответствии проектными решениями и нормативными требованиями, регламентирующими качество выполнения данного вида работ.

1. На террасе №1 (пл. 34 кв. м.):

- При осмотре Террасы №1 было установлено, что примыкание гидроизоляции к вертикальным конструкциям террасы имеет вздутия и отслоение стыков нахлёстов листов гидроизоляции, что нарушает требования табл. 7 СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 № 280), согласно которой должна обеспечиваться прочность сцепления с основанием и между собой гидроизоляционного ковра из рулонных материалов по сплошной мастичной клеящей прослойке, а также не допускаются вздутия, разрывы, пузыри и вмятины.

- При осмотре пола на террасе №1, выполненного из керамической плитки, было установлено наличие следов скопления воды (атмосферных осадков), что нарушает требования табл. 7 СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 № 280), согласно которой должен обеспечиваться полный отвод воды по всей поверхности кровли по наружным и внутренним водостокам без застоя воды.

- При осмотре террасы №1 было установлено, что отлив под парапетной крышкой имеет не плотное прилегание к кирпичному парапету, что не обеспечивает защиту парапета от осадков и проникновение атмосферных осадков за гидроизоляцию.

2. На террасе №2 (пл. 28 кв. м.):

- При осмотре террасы №2 было установлено, что примыкание гидроизоляции к вертикальным конструкциям террасы имеет вздутия и отслоение стыков нахлёстов листов гидроизоляции, что нарушает требования табл. 7 СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия». (утв. Постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 № 280), согласно которой должна обеспечиваться прочность сцепления с основанием и между собой гидроизоляционного ковра из рулонных материалов по сплошной мастичной клеящей прослойке, а также не допускаются вздутия, разрывы, пузыри и вмятины.

- При осмотре пола на террасе №2, выполненного из керамической плитки, было установлено наличие следов скопления воды (атмосферных осадков), что нарушает требования табл. 7 СНиП 3.04.01-87. Изоляционные и отделочные покрытия» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 № 280), согласно которой должен обеспечиваться полный отвод воды по всей поверхности кровли по наружным и внутренним водостокам без застоя воды.

- При осмотре террасы №2 было установлено, что отлив под парапетной крышкой имеет не плотное прилегание к кирпичному парапету, что не обеспечивает защиту парапета от осадков и проникновение атмосферных осадков за гидроизоляцию.

В ходе исследования на террасах, примыкающих к квартире (№), расположенной по адресу: 

<

адрес>, выявлены недостатки в выполненных застройщиком общестроительных работах.

Причиной возникновения выявленных дефектов и недостатков на террасах, примыкающих к квартире (№) в жилом доме 

<

адрес> является нарушение технологических процессов при проведении строительно-монтажных работ, а также нарушение застройщиком требований действующей нормативно-технической документации

Выявленные недостатки и нарушения являются следствием нарушения требований технических регламентов и обычно предъявляемых требований в строительстве для данных видов работ, выполненных застройщиком на террасах, примыкающих к 

<

адрес> жилом доме 

<

адрес>.

Выявленные недостатки в выполненных застройщиком общестроительных работах не соответствуют п. 5.1 Договора (№) об инвестировании строительства жилья (долевое строительство) от 20.09.2018 года (л.д. 15-20).

Проектная документация на террасы, примыкающие к квартире (№) в жилом доме 

<

адрес>, не представлена в материалах гражданского дела.

Выявленные недостатки, не регламентируются нормативно-технической литературой, включённой в Перечни национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (утв. Постановление Правительства РФ от 28.05.2021 №815 (ред. от 20.05.2022)), следовательно, не нарушают обязательные требования.

При этом, строительные и отделочные работы, производимые при строительстве жилых многоквартирных домов, помимо обязательных требований, обеспечивающих безопасность зданий и сооружении» должны выполняться в соответствии проектными решениями и нормативными требованиями, регламентирующими качество выполнения данного вида работ.

Установленные в исследовании по вопросам №1 и №2 недостатки, являются следствием нарушения технологии, выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, установленной нормативными требованиями, следовательно, в целом приводят к ухудшению качества квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>

На момент осмотра выявленные недостатки не попадают под перечень оснований для признания квартиры (жилого помещения) непригодным для проживания согласно Постановлению Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», а, следовательно, не делают квартиру (№) в жилом доме 

<

адрес> непригодной для предусмотренного договором использования, т.е. для использования в качестве жилого помещения (жилья).

Стоимость устранения выявленных недостатков и нарушений общестроительных работ в квартире и террасах по адресу: 

<

адрес> рассчитана в Локальном сметном расчете (№) и составляет 576 994 руб. 97 копеек.

Допрошенный в судебном заседании эксперт 

<

данные изъяты> (ФИО)10 подтвердил выводы судебной экспертизы. 

Заключение судебной экспертизы суд принимает в качестве допустимого доказательства, поскольку оно подробно мотивировано, содержит непротиворечивые выводы по поставленным судом вопросам. 

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ заключение содержит необходимые выводы, ссылки на нормативную документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 214) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

С учетом ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024 г.) размер суммы, подлежащей взысканию с застройщика, в счет соразмерного уменьшения цены договора, составит 182542 руб. 35 коп. (6084745 руб. х3%).

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора. 

В первоначальных исковых требованиях истец ФИО1 просил взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения договора участия в долевом строительстве квартиры 

<

адрес> на стоимость устранения недостатков долевого строительства денежную сумму в размере 580499 руб. 96 коп.

В обоснование исковых требований истцом заявлено о наличии строительных недостатков в жилом помещении, террасе № 1, террасе № 2, основывая исковые требования на заключении ИП (ФИО)8

В уточненном исковом заявлении истец ФИО1 просит взыскать с ответчика в пользу истца убыток в размере 121284 руб. 52 коп., относящийся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве в размере стоимости устранения недостатков и нарушений общестроительных работ, установленных заключением судебной экспертизы именно по квартире 

<

адрес>, не включая стоимость устранения строительных недостатков на террасе № 1 и террасе № 2, заявляя требования о возложении обязанности на ответчика безвозмездно устранить недостатки и нарушения общестроительных работ на террасах, примыкающих к квартире.

Поскольку договор об инвестировании строительства (долевого строительства) (№) от 20.09.2018 г. с учетом дополнительного соглашения от 17 марта 2022 г. заключен в отношении однокомнатной квартиры-студии 

<

адрес> общей площадью с учетом террасы (с применением понижающих коэффициентов, согласно проекту) 142,2 кв.м., общей площадью (без учета террасы) 122,0 кв.м., в том числе: кухня-гостиная – 111,2 кв.м., санузел 1 – 3,0 кв.м., санузел 2 – 7,8 кв.м., терраса №1 в площадь квартиры не включена (с понижающим коэффициентом, согласно проекту) – 11,7 кв.м., терраса №2 в площадь квартиры не включена (с понижающим коэффициентом, согласно проекту) – 8,5 кв.м., инвестором-дольщиком выполнены взятые на себя обязательства по оплате квартиры, по акту-приема передачи квартира передана застройщиком, на основании части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями отусловий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, истец вправе посвоему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Принимая во внимание, что истцом заявлено о соразмерном уменьшении цены договора долевого строительства объекта недвижимости, судом отказано в принятии уточненных исковых требований о безвозмездном устранении недостатков на террасах, примыкающих к квартире, поскольку истцом в уточненном исковом заявлении заявлены одновременно два взаимоисключающих требования. 

Доводы представителя истца о том, что террасы, примыкающие к квартире 

<

адрес> не являются частью квартиры, а относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома являются необоснованными по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

В силу части 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, в состав общего имущества, в том числе включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). 

Из толкования вышеуказанных норм права следует, что помещение террасы в квартире истца не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на нее осуществляется только из одной квартиры – квартиры истца, терраса не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, несмотря на то, что площадь террас не входит в общую площадь квартиры, террасы предназначены для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция - плита террасы.

Первоначально истцом предъявлены требования о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость устранения недостатков в целом по квартире, от указанных требований ФИО1 не отказывался, при уточнении иска также не заявлял об отказе от требований о соразмерном уменьшении цены договора на стоимость устранения недостатков в целом по квартире, следовательно, данные требования подлежат рассмотрению и принятию по ним решения. 

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены договора подлежит взысканию денежная сумма в размере 182542 руб. 35 коп.

Частью 2 статьи 10 Закона о долевом строительстве моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

На основании п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы, подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Определяя размер подлежащей взысканию компенсации морального вреда наосновании статьи 15 Закона о защите прав потребителей, учитывая характер допущенных нарушений, конкретные обстоятельства дела, а также требования разумности и справедливости, суд считает достаточной компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В соответствии с частью 1 статьи 98, частью 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью2 статьи 96 ГПК РФ. 

На основании изложенного истцу подлежат возмещению понесенные судебные расходы в размере в размере 40000 руб. за проведение досудебной экспертизы (л.д. 36), в размере 50000 за оплату судебной экспертизы (л.д. 121).

Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом всвязи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина – в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации. 

Поскольку в силу подпункта 4 пункта 2, пункта 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) истец был освобождён от уплаты государственной пошлины по настоящему делу по удовлетворённым требованиям имущественного характера при цене иска 182542 руб. 62 коп., которые облагаются на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственной пошлиной в размере 6476 руб., и от требований неимущественного характера овзыскании компенсации морального вреда, которые облагаются на основании подпункта3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственной пошлиной в размере 3 000руб., то эта сумма 9476 руб. подлежит взысканию с ответчика вдоход местного бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «СУ-8» (ИНН (№), ОГРН (№)) в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены договора 182542 руб. 62 коп., компенсацию морального вреда 3000 рублей, в возмещение судебных расходов по оплате экспертизы 90000 руб.

В остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

Взыскать с ООО «СУ-8» государственную пошлину в доход бюджета г.о.г. Воронеж в размере 9 476 руб.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Коминтерновский районный суд г. Воронежа в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Берлева Н.В.

Решение в окончательной форме принято 11 декабря 2025 г.