Дело № 2-3061/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2019 года город Барнаул

Индустриальный районный суд города Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Ненашевой Д.А.,

при секретаре Матюхиной Ю.А.,

помощник судьи Кузовникова А.Д.,

с участием ответчика ФИО2, представителя третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула обратился в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование исковых требований указал на то, что 09.11.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (в настоящее время Управление имущественных отношений Алтайского края, далее - Управление) и ФИО1. был заключён договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, №***, по условиям которого ответчику за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок, имеющий кадастровый номер ***, площадью **** кв.м, по адресу: 

<

адрес>, для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года с момента вступления договора в силу.

Согласно пункту 2.2 договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.11.2015.

30.03.2016 между ФИО1 и ФИО2 был заключён договор перенайма, на основании которого ФИО2 стал стороной по договору аренды земельного участка №*** от 09.11.2015, принял права и обязанности, содержащиеся в нем, а также принял право аренды на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью **** кв.м. Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке 27.04.2016.

Учитывая, что государственная регистрация договора аренды осуществлена 09.11.2016, срок действий договора установлен до 09.11.2018.

Договор аренды земельного участка был заключён на основании подпункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», следовательно, срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределённый срок. По истечении указанного в договоре срока, он считается прекращённым. Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

О прекращении срока действия договора ответчик был уведомлен письмом от 28.09.2018 № 24/16786.

Согласно сведениям из ЕГРН, в границах земельного участка расположен объект незавершённого строительства, площадью **** кв.м, степень готовности 11%, принадлежащий ответчику на праве собственности.

Письмом от 28.09.2018 Управление уведомило ответчика не только о прекращении срока действия договора, но и о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершённый строительством объект недвижимости, расположенный на земельном участке, до истечения срока действия договора. Кроме этого, Управление сообщило ответчику, что в случае невыполнения действий по завершению строительства объекта недвижимости, будет вынуждено обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако строительство объекта - жилого дома, в установленном законом порядке, завершено не было.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 12.08.2019, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ЖилФинанс».

Представитель истца Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.70).

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска. Пояснил, что после оформления договора перенайма земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, он активно начал вести строительство жилого дома на нём, в частности, установил деревянный сруб, однако не смог закончить строительство, в виду того, что попал в дорожно-транспортное происшествие, в результате которого получил серьезную травму, что и явилось препятствием для осуществления самостоятельных строительных работ. В продлении срока действия договора аренды земельного участка, ему было отказано.

Представитель третьего лица ООО «ЖилФинанс» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д.69). Дополнительно пояснил, что на спорный объект недвижимости существует обременение в виде ипотеки в пользу ООО «ЖилФинанс», в связи с чем удовлетворение исковых требований нарушит право залогодержателя требовать от ответчика исполнения обязательств по договору займа. 

На основании ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

На основании ч.1 ст.28 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на дату заключения договора аренды) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Согласно ч.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Соответственно, одним из оснований прекращения договора аренды является истечение срока, указанного в договоре.

При рассмотрении дела судом установлено, что 09.11.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды №*** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. На основании п.1.1 данного договора, арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер ***, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.5-6). 

Согласно п.1.3 договора участок предоставляется для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В силу п.п.2.1-2.2 договора срок аренды по договору устанавливается 3 года с момента вступления договора в силу. Срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. 

30.03.2016 между ФИО1 (арендатор) и ФИО2 (перенаниматель) заключён договор перенайма, согласно п.1.1 которого, перенаниматель принимает права и обязанности, и становится стороной по договору аренды №*** земельного участка от 09.11.2015, заключенному между ФИО1 и арендодателем - Главным управлением имущественных отношений Алтайского края; принимает право аренды на земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер: ***, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью **** кв.м (л.д.8).

В силу п.4.1. договора перенайма, он вступает в силу с момента подписания и действует до 09.11.2018 (срок аренды по договору №***).

Договор аренды №*** земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю 09.11.2015. Соответственно, срок действия договора аренды согласно п.п.2.1-2.2 установлен по 09.11.2018, таким образом, срок действия договора перенайма истекает также 09.11.2018, согласно п.4.1 указанного договора.

Поскольку договор аренды заключен после 01.03.2015, то положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на спорные правоотношения.

Согласно п.п.1-3 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п.2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.3).

Правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно выписки из ЕГРН (л.д.30-32) на вышеуказанном земельном участке имеется возведенный ответчиком объект недвижимого имущества - незавершенного строительства, площадью застройки 50,2 кв.м, со степенью готовности 11%, право собственности у ответчика на который зарегистрировано с 27.04.2016. Строительство указанного объекта до настоящего времени не завершено, что ответчиком не оспаривалось. 

Управлением по строительству и архитектуре администрации Индустриального района г.Барнаула 23.10.2018 были составлены фототаблица и акт визуального обследования объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с которыми на момент составления акта на земельном участке был расположен незавершенный строительством объект (л.д.10,10 оборот). 

Письмом от 28.09.2018 за №*** Министерство имущественных отношений Алтайского края уведомило ФИО2 о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости до истечения срока действия договора - до 09.11.2018, данное письмо было ответчиком получено, что подтверждается почтовым уведомлением с отметкой о вручении ФИО2 (л.д.9, 9 оборот).

01.03.2019 Управлению имущественных отношений Алтайского края Управлением Росреестра по Алтайскому краю было отказано в осуществлении государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по причине наличия в Едином государственном реестре недвижимости записи об ипотеке в силу закона, предметом которой является право аренды на указанный земельный участок (л.д.12). Как следует из искового заявления, данный отказ был обжалован Управлением имущественных отношений Алтайского края в Арбитражный суд Алтайского края.

С учетом рассмотрения Арбитражным судом Алтайского края дела №***, Управлением Росреестра осуществлено погашение в ЕГРН записи об аренде на земельный участок по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.09.2019 (л.д.71).

Учитывая, что срок договора аренды истёк, строительство объекта недвижимого имущества не завершено, и ответчиком не представлены доказательства, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, имеются правовые основания для изъятия у ответчика спорного имущества с целью продажи с публичных торгов.

Определять начальную стоимость объекта незавершенного строительством при его изъятии путем продажи с публичных торгов у суда нет обязанности, поскольку, исходя из Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года №1299, публичные торги проводятся на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов в форме аукциона, открытого по составу участников, и начальная цена предмета аукциона определяется лицом, организующим торги, на основании оценки его рыночной стоимости, а не на основании решения суда об установлении рыночной стоимости объекта (п.п.2, 7 Правил).

Доводы представителя третьего лица ООО «ЖилФинанс» о нарушении их права как залогодержателя требовать исполнения обязательств по заключенному с ответчиком договору займа в случае удовлетворения исковых требований Комитета, не принимаются судом во внимание в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 08.04.2016 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с коммуникациями с одновременным обременением ипотекой в силу закона, по которому продавец обязался продать в собственность покупателя объект незавершенного строительства с коммуникациями (электрические и водопроводные сети), а покупатель принять в собственность и оплатить недвижимое имущество - объект незавершенного строительства со степенью готовности 11% по адресу: 

<

адрес> (л.д.43-46).

Стоимость объекта незавершенного строительства с коммуникациями определена в сумме 450 000 рублей, из которых 10 000 рублей передана покупателем продавцу за счет собственных средств до заключения договора, 400 000 рублей за счет заемных средств, предоставленных ООО МФО «ЖилФинанс» по договору целевого займа. При этом объект незавершенного строительства, приобретаемый ФИО2, в обеспечение исполнения обязательств по договору целевого займа считается находящимся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (п.п.2.1, 2.2, 2.3 договора купли-продажи).

Ипотека в силу закона в пользу ООО «ЖилФинанс» зарегистрирована 27.04.2016, что подтверждается отметкой на договоре (л.д.46), сведениями в выписке из ЕГРН (л.д.31)

Договор целевого займа №*** на приобретение в собственность объекта незавершенного строительства с коммуникациями (электрические и водопроводные сети) был заключен между ООО микрофинансовая организация «ЖилФинанс» (займодавец) и ФИО2 (заемщик) 30.03.2016. Заем в сумме 440 000 рублей предоставлен для приобретения в собственность объекта незавершенного строительства с коммуникациями по адресу: 

<

адрес>. Обеспечением исполнения обязательства по договору займа является ипотека приобретаемого недвижимого имущества в силу закона (л.д.55-65).

В соответствии с п.21 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства (утв.Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299), средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона.

Поскольку возможность изъятия объекта незавершенного строительства в случае неисполнения условий договора аренды земельного участка о возведении такого объекта в течение срока действия договора, предусмотрена действующим законодательством, императивных требований закона, запрещающих принудительное изъятие у собственника объекта незавершенного строительства, являющегося предметом ипотеки, не установлено, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в связи с наличием обременения на объекте незавершенного строительства (ипотеки), не имеется.

При этом также не имеется нарушения преимущественного права ООО «ЖилФинанс» как залогодержателя объекта незавершенного строительства, поскольку удовлетворение требований истца заключается в изъятии данного объекта, то есть фактического освобождения земельного участка от принадлежащего ответчику объекта недвижимости, расположенного на нем, в отсутствие каких-либо прав в отношении самого земельного участка, а не в получении денежных средств из стоимости заложенного имущества, проданного с публичных торгов. Кроме того, в соответствии с вышеизложенными положениями Правил, вырученные от продажи с аукциона объекта денежные средства, переводятся бывшему собственнику объекта, за счет которых им и подлежат исполнение обязательства по договору целевого займа перед ООО «ЖилФинанс».

На основании ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 300 рублей, от уплаты которой был освобожден истец при подаче иска.

Руководствуясь ст.ст.194-199, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Барнаула удовлетворить.

Изъять у ФИО2 путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, имеющий кадастровый номер ***, площадь застройки **** кв.м, степень готовности 11%, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2 в доход муниципального образования городского округа - город Барнаул государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд города Барнаула. 

Судья: Д.А.Ненашева

Решение в окончательной форме изготовлено 30 сентября 2019 года.