Дело № 3а–687/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 5 октября 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.,

с участием представителей :

административного истца – Общества с ограниченной ответственностью Агрофирма «Раздольное» - ФИО1, 

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО2, 

заинтересованного лица - администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Агрофирма «Раздольное» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому раю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Агрофирма «Раздольное» (ООО Агрофирма «Раздольное», Общество) обратилось с иском, впоследствии уточненным, к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований Общество сослалось на то, что на основании договоров аренды, соглашений о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договорам аренды является арендатором следующих земельных участков :

- с кадастровым номером №, площадью 193 100 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес>

- с кадастровым номером № площадью 222 300 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для производства сельскохозяйственных культур, расположенного по адресу : 

<

адрес>

- с кадастровым номером № площадью 276 000 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 405 500 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 411 000 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, площадью 892 500 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес>

- с кадастровым номером № площадью 97 300 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : местоположение установлено относительно ориентира, 

<

адрес>

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1381 от 27 ноября 2015 года утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае.

Согласно данному приказу по состоянию на 1 января 2015 года кадастровая стоимость спорных земельных участков определена:

- с кадастровым номером № - 2 512 250 рублей 31 копеек;

- с кадастровым номером № - 2 892 145 рублей 23 копеек;

- с кадастровым номером № - 3 590 787 рублей 60 копеек;

- с кадастровым номером № - 5 275 595 рублей 55 копеек;

- с кадастровым номером № - 5 347 151 рублей 10 копеек;

- с кадастровым номером № - 11 611 514 рублей 25 копеек;

- с кадастровым номером № - 1 157 918 рублей 65 копеек.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверности размера рыночной стоимости указанных земельных участков административный истец обратился в специализированную организацию для определения рыночной стоимости заявленных объектов недвижимости. Независимым оценщиком – ИП ФИО4 подготовлен отчет об оценке объекта оценки № О/65/2016 от 14 декабря 2016 года.

В результате проведенных независимым оценщиком оценочных работ рыночная стоимость указанных в иске земельных участков составила : 

- с кадастровым номером № - 188 900 рублей; 

- с кадастровым номером № - 217500 рублей;

- с кадастровым номером № - 270 000 рублей;

- с кадастровым номером № - 396 000 рублей; 

- с кадастровым номером № - 402 000 рублей;

- с кадастровым номером № - 873000 рублей;

- с кадастровым номером № - 95 200 рублей. 

Административный истец является арендатором перечисленных земельных участков. Из расчета арендной платы по вышеуказанным договорам с учетом заключенных соглашений усматривается, что в основе платежа применяется кадастровая стоимость и ставка арендной платы за использование земельных участков, установленная в процентах к кадастровой стоимости земельного участка, утверждаемая постановлением Правительства Ставропольского края. Существенное различие между кадастровой и рыночной стоимостью земельных участков нарушает права и законные интересы административного истца как арендатора, поскольку влечет безосновательное увеличение размера арендной платы за использование земельных участков. 

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 13 января 2017 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отклонено. 

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В судебное заседание представители : административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованного лица - администрации муниципального образования Раздольненского сельсовета Новоалександровского района Ставропольского края не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления.

От административного ответчика - Министерства имущественных отношений Ставропольского края поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в отсутствие представителя.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков, заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1 уточнила заявленные в административном иске требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, просила установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по заключению судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО2, Учреждение привлечено в процесс в качестве заинтересованного лица в связи с изменением законодательства с 1 января 2017 года, с исключением из числа административных ответчиков. 

Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО2 просила суд вынести законное и обоснованное решение. Никаких замечаний к проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не имела. 

Представитель заинтересованного лица - администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края – ФИО3 поддержал доводы возражений на иск, просил в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагал, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельных участков, указанных в административном иске, не имеется. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 года № 3). 

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов административного дела следует, что 24 июня 2005 года, на основании постановления главы администрации Новоалександровского муниципального района от 24 июня 2005 года 244, между администрацией Новоалександровского муниципального района Ставропольского края и главой КФХ ФИО5 заключен договор аренды № 19 находящихся в государственной собственности земельных участков, в том числе с кадастровым номером №. Срок аренды установлен по 31 декабря 2009 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 8 ноября 2005 года (том 1 л.д. 134-154). 

Соглашением о перемене лиц в обязательстве от 3 апреля 2006 года глава КФХ ФИО5 передал права и обязанности по договору аренды № 19 главе КФХ ФИО6, с согласия арендодателя – администрации Новоалександровского муниципального района. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке (том 1 л.д. 155-157).

25 июня 2009 года соглашением между администрацией Новоалександровского муниципального района и КФХ ФИО6 внесены изменения в договор аренды № 19 от 24 июня 2005 года в части арендной платы, расчет которой производится в процентном соотношении от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка (том 1 л.д. 158-161).

Постановлением от 25 июня 2009 года № 397 продлен срок аренды на 10 лет по договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков, представляющих единое землепользование с кадастровым номером № (том 1 л.д. 162). Соглашением о внесении изменений в договор аренды земельных участков № 19 от 24 июня 2005 года срок аренды установлен по 31 декабря 2019 года (том 1 л.д. 80 -84).

Соглашением от 28 февраля 2012 года администрация Новоалександровского муниципального района (арендодатель) и КФХ ФИО6 (арендатор) передали права и обязанности по договору аренды № 19 от 24 июня 2005 года ООО Агрофирма «Раздольное» (новый арендатор). Объектом договора аренды являются земельные участки, возникшие из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения Новоалександровского района, представляющие собой единое землепользование, с кадастровым номером № разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 12 мая 2012 года (том 1 л.д. 163-164). 

На основании постановления главы администрации Новоалександровского муниципального района № 364 от 18 июня 2008 года и договора аренды № 25 от 19 июня 2008 года переданы в аренду главе КФХ ИП ФИО7 с кадастровыми номерами – № для использования в целях сельскохозяйственного производства. Срок аренды установлен по 30 июня 2018 года (том 1 л.д. 68-73). 

Соглашением от 31 декабря 2013 года администрация Новоалександровского муниципального района Ставропольского края и глава КФХ ФИО6 передали ООО Агрофирма «Раздольное» права и обязанности по договору аренды № 25 от 19 июня 2008 года. Соглашение зарегистрировано 7 февраля 2013 года (том 1 л.д. 106-107). 

Соглашением от 18 августа 2014 года сторонами договора аренды № 25 от 19 июня 2008 года внесены изменения в договор в части срока аренды – до 30 июня 2057 года, размера и условий внесения арендной платы (том 1 л.д. 108-111).

1 марта 2001 года Раздольненский сельсовет Новоалександровского района и КФХ ФИО6 заключили договор аренды земельного участка общей площадью 168 га пашни, выделенной Раздольненскому сельсовету, сроком на 7 лет, до 1 марта 2008 года. 

10 мая 2006 года администрация муниципального образования Раздольненского сельсовета и КФХ ФИО6 заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 1 марта 2001 года, по которому в аренду переданы 3 земельных участка с кадастровыми номерами – № для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет. Арендная плата установлена исходя из кадастровой стоимости участков. Дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 31 мая 2006 года.

По соглашению от 28 февраля 2012 года между администрацией Новоалександровского муниципального района (арендодатель), КФХ ФИО6 (арендатор) и ООО Агрофирма «Раздольное» заключено соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельных участков от 1 марта 2001 года. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18 мая 2012 года (том 1 л.д. 112-125).

8 июня 2009 года на основании постановления администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края № 356 от 8 июня 2009 года между администрацией и КФХ ФИО6 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком по 7 июня 2058 года. Договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 24 августа 2009 года. Соглашением о перенайме от 28 февраля 2012 года права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка переданы ООО Агрофирма «Раздольное» (том 1 л.д. 126-138).

Кадастровая стоимость данных земельных участков по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена :

- с кадастровым номером № - 2 512 250 рублей 31 копеек;

- с кадастровым номером № - 2 892 145 рублей 23 копеек;

- с кадастровым номером № - 3 590 787 рублей 60 копеек;

- с кадастровым номером № - 5 275 595 рублей 55 копеек;

- с кадастровым номером № - 5 347 151 рублей 10 копеек;

- с кадастровым номером № - 11 611 514 рублей 25 копеек;

- с кадастровым номером № - 1 157 918 рублей 65 копеек (том 1 л.д. 27-33).

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика. 

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельных участков, указанных в иске, ООО Агрофирма «Раздольное» представило отчет № О/65/2-16 от 14 декабря 2016 года об оценке объектов оценки 7 земельных участков сельскохозяйственного назначения по адресу : Ставропольский край, район Новоалександровский, выполненный оценщиком ИП ФИО4 

В соответствии с данным отчетом рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного производства, находящихся в аренде у административного истца, составила : 

- с кадастровым номером № - 188 900 рублей; 

- с кадастровым номером № - 217500 рублей;

- с кадастровым номером № - 270 000 рублей;

- с кадастровым номером № - 396 000 рублей; 

- с кадастровым номером № - 402 000 рублей;

- с кадастровым номером № - 873000 рублей;

- с кадастровым номером № - 95 200 рублей (том 2 л.д. 1-138). 

Выписки из кадастровых паспортов на указанные земельные участки подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером – №, из категории земель сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования – для производства сельскохозяйственных культур. Остальные земельные участки, находящиеся в аренде у административного истца, из категории земель сельскохозяйственного назначения, имеют вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства (том 1 л.д. 39-63). 

Судом установлено, что административный истец 19 декабря 2016 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 12 января 2017 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка отклонено (т. 2 л.д. 5-10). 

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, проанализировав представленный административным истцом отчет № О/65/2016 от 14 декабря 2016 года об определении рыночной стоимости земельных участков от 14 декабря 2016 года, указала на недостатки в оформлении и содержании данного отчета, не соответствие его требованиям действующего оценочного законодательства (том 3 л.д.5-10).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 10 июля 2017 года судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридический институт (том 3 л.д. 92-98).

По заключению судебной оценочной экспертизы № 59/07/17Э от 31 августа 2017 года, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года составила :

- с кадастровым номером № - 945 000 рублей; 

- с кадастровым номером № - 1087 000 рублей;

- с кадастровым номером № - 1350 000 рублей;

- с кадастровым номером № - 1852 000 рублей; 

- с кадастровым номером № - 1 877 000 рублей;

- с кадастровым номером № - 4 077000 рублей;

- с кадастровым номером № - 482000 рублей (том 3 л.д. 102-233). 

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных участков, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - № 

Из экспертного заключения следует, что обследование объектов оценки не производилось, сведения об осмотре объектов исследования установлены по материалам административного дела, с подробным описанием их количественных и качественных характеристик. Все исследуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположены в Новоалександровском районе, находятся у административного истца на праве аренды. На всех земельных участках отсутствуют инженерные коммуникации, расстояние до транспортной магистрали – около 80 км. 

Экспертом в заключении проанализирован рынок объекта исследования, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты исследования – для сельскохозяйственного производства, анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, анализ рынка земель сельхозназначения Ставропольского края по состоянию на 1 января 2015 года, в результате чего установлено, что сельхозземли Новоалександровского района имеют 2-ой земельно-оценочный район, в котором средняя цена га составляет – 38148 рублей, а диапазон цен колеблется от 10448 – 80000 рублей.

Для расчета рыночной стоимости представленных на оценку объектов экспертом выбрано 5 аналогов, наиболее сопоставимых с объектом оценки по своим ценообразующим параметрам, расположенных в Предгорном, Андроповском, Кировском и Новоселицком районах Ставропольского края. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанных земельных участков двумя подходами : сравнительным подходом методом сравнения продаж и доходным подходом методом прямой капитализации земельной ренты, проведено согласование результатов экспертизы при использовании различных подходов к оценке и методов оценки и установлена итоговая рыночная стоимость объектов исследования.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, с учетом их местоположения, целевого использования. 

Доводы представителя заинтересованного лица – администрации Новоалександровского муниципального района о необоснованности и несостоятельности выводов оценочной экспертизы со ссылкой на существенное занижение валового дохода и неправильный расчет в связи с этим стоимости 1 кв.м. земельного участка методом капитализации земельной ренты, и необходимости отказа, в связи с этим, в удовлетворении заявленных административным истцом требований, по мнению суда, не могут являться основанием для отказа в иске, поскольку возражения на заключение эксперта являются лишь мнением заинтересованного лица, не обладающего специальными познаниями в оценочной области. 

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данных земельных участков не является произвольным; при оценке объектов эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объектах оценки; описание технических характеристик объекта оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Ставропольскому краю; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

При разрешении настоящего дела заинтересованное лицо возражало в удовлетворении заявленных требований, однако вопреки обязанности доказать недостоверность представленных заявителем сведений об объектах, использованных при определении его кадастровой стоимости, о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, суду не представлено. Ходатайств о проведении повторной оценочной экспертизы, а также оснований к ее назначению лицами, участвующими в деле, не заявлялось и не озвучивалось.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Возражения представителя заинтересованного лица в установлении кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков в размере их рыночной стоимости, со ссылкой на отсутствие оснований к изменению кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка, а также необходимости отказа в иске по этим основаниям, не могут быть приняты судом во внимание в связи со следующим. 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поэтому, обращение Общества в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в аренде, равной их рыночной стоимости по состоянию, на которую установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного Кодекса Российской Федерации и Федерального закона «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость земельного участка заявителя, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости заявленного в иске недвижимого имущества. 

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - № в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью Агрофирма «Раздольное» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому раю об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 193 100 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 945000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 222 300 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для производства сельскохозяйственных культур, расположенного по адресу : 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 1087000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 276 000 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 1350000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 405 500 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 1,1 км. на запад от с. Раздольное. Почтовый адрес ориентира : Ставропольский край, Новоалександровский район, в размере его рыночной стоимости - 1852000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 411 000 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 1877000 рублей, по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 892 500 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, 

<

адрес> - 4077000 рублей, по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 97 300 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости – 482000 рублей, по состоянию на 1 января 2015 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - №

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения ООО Агрофирма «Раздольное» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 19 декабря 2016 года. 

Установленная судом в настоящем решении кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами - № применяется с 1 января 2016 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Задорнева Н.П.