УИД 38OS0000-01-2021-000320-40

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 октября 2021 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Гусаровой Л.В., при секретаре судебного заседания Рыковой А.А.., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-276/2021 по административному исковому заявлению ООО «Луч» к Правительству Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Министерство имущественных отношений Иркутской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска, Администрация г. Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Луч» обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

В обоснование административных исковых требований указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью (данные изъяты) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят> 

<

адрес изъят>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.04.2021.

По сведениям, внесенным в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят установлена в размере (данные изъяты) руб. по состоянию на 1 января 2020 года. 

Рыночная стоимость земельного участка по поручению арендатора определена оценщиком ООО «Оценка». Согласно отчету № 21-О/110 от 25.05.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2020 составляет (данные изъяты) руб.

Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, как плательщика необоснованно завышенной арендной платы. 

Просит суд с учетом уточнения административного иска установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью (данные изъяты) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят> 

<

адрес изъят>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020 в размере (данные изъяты) руб.

Административный истец ООО «Луч» в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, административные исковые требования поддержала.

Административный ответчик - Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает, что расчет рыночной стоимости, указанный в отчете, произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость на дату ее определения, просил принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие.

Административный ответчик - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что кадастровая стоимость спорного земельного участка определена Центром на основании акта об определении кадастровой стоимости в соответствии с требованиями Закона о кадастровой оценке и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Также указывает, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка не свидетельствуют об ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, повлекшей нарушение прав административного истца, поскольку государственная кадастровая оценка осуществляется с применением методов массовой оценки, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что в компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, следовательно, оно не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельного участка, с которой не согласен административный истец.

Заинтересованное лицо – Министерство имущественных отношений Иркутской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, письменного отзыва на административное исковое заявление не представило.

Заинтересованное лицо - Администрация города Иркутска, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, направило в судебное заседание своего представителя ФИО2, действующую на основании доверенности, которая просила суд в удовлетворении административного иска отказать, указав, что заключение судебной оценочной экспертизы №06/Зсэ-08/21 от 23.08.2021 является ненадлежащим доказательством по делу.

Заинтересованное лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, письменного отзыва на административное исковое заявление не представило.

Суд, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания. 

Изучив материалы административного дела, заслушав пояснения представителя административного истца ФИО3, поддержавшей уточненные административные исковые требования, пояснения представителя Администрации города Иркутска ФИО2, возражавшей против удовлетворения административного иска, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп. 

В судебном заседании установлено, что ООО «Луч» является арендатором земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, что подтверждается договором аренды земельного участка № 741/18 от 19.12.2018, заключенным между Министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО «Луч». 

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 29.07.2013.

По состоянию на 01.01.2020 (на дату определения кадастровой стоимости в результате массовой оценки) в ЕГРН содержались следующие сведения об объекте недвижимости: площадь 21102 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства объектов производственного назначения.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере (данные изъяты) руб. по состоянию на 01.01.2020 внесена в ЕГРН 14.01.2021.

Данная кадастровая стоимость спорного земельного участка определена ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в порядке, предусмотренном ст. 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

На основании п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В п. 5 указанной статьи закреплено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок с кадастровым номером Номер изъят установлены договором аренды земельного участка № Номер изъят от 19.12.2018. В соответствии с п. 4.6 договора, размер арендной платы за пользование земельным участком определен в приложении к Договору, согласно которому он исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, согласно договору размер арендной платы за использование земельного участка может изменяться в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ООО «Луч» как арендатора и плательщика арендной платы, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.01.2021.

С настоящим иском ООО «Луч» обратилось в суд 01.06.2021, то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Оценка» № 21/ О-110 от 25.05.2021. 

Согласно отчету ООО «Оценка» № 21/О-110 от 25.05.2021 по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, составляет (данные изъяты) руб.

Определением суда от 20.07.2021 назначена судебная оценочная экспертиза.

В заключении судебной экспертизы по административному делу № 3а-276/2021 от 23.08.2021, выполненной экспертом ООО «Консалт-Оценка» ФИО9, указано следующее:

- отчет ООО «Оценка» № 21/О-110 от 25.05.2021 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, город Иркутск, Ленинский район, ул. Генерала 

<

адрес изъят>, выполнен с нарушениями требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения могут повлиять на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта;

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью (данные изъяты) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят> 

<

адрес изъят>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2020 составляет (данные изъяты) руб.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку эксперт ФИО10 предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства был допрошен эксперт ФИО11 поддержавший выводы, изложенные в экспертном заключении, а также ответил на поставленные вопросы. ФИО12 пояснил, что он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, о чем представлена подписка в материалы административного дела. Также пояснил, что приведенная представителем заинтересованного лица, Администрации города Иркутска, выборка из 36 предложений на продажу земельных участков коммерческого назначении в Ленинском районе г. Иркутска с диапазоном цен на дату оценки составляющим: от 435 руб. до 8150 руб. за 1 кв.м., приведена без разделения земельных участков по виду их разрешенного использования (назначения), т.е. в указанный диапазон цен входят земельные участки не только из сегмента производственно-складского назначении, но и торгового, административного назначения, сферы услуг, а также земельные участки под многоэтажную многоквартирную застройку. При этом, в указанной выборке из 36 предложений многие объявления дублируются.

Исследуемый земельный участок принадлежит рынку недвижимости, сегмент - рынок земельных участков производственно-складского назначения – для строительства объектов производственного назначения. Учитывая фактическое использование исследуемого земельного участка - для строительства объектов производственного назначения, экспертом, в качестве объектов-аналогов, выбирались предложения на продажу из сегмента рынка земельных участков производственно-складского назначения в Ленинском районе г. Иркутска.

В соответствии с п. 10 ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» : «Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Выбранные экспертом объекты-аналоги удовлетворяют требованиям п. 10 ФСО № 1 и п. 226 ФСО № 7, относятся к одному с исследуемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам, определяющим его стоимость.

Утверждение представителя заинтересованного лица о том, что эксперт намерено занижает рыночную стоимость исследуемого земельного участка, путем выбора аналогов с самыми низкими ценами на рынке, необоснованно, так как удельные цены выбранных объектов-аналогов входят в диапазон цен сложившихся на рынке земельных участков производственно-складского назначения в Ленинском районе г. Иркутска: от 414 до 2 950 руб/кв.м.

Экспертом применялся сравнительный подход к оценке недвижимости (ФСО № 7), при этом применялся метод корректировок. Разброс скорректированных цен объектов-аналогов составил менее 33%, что свидетельствует о допустимом разбросе значений, корректности выбора экспертом объектов – аналогов и произведенных расчетов.

Ссылка представителя заинтересованного лица на Методические рекомендации о государственной кадастровой оценке, утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 №226 не корректна, так как методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации.

Расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка был произведен с использованием Федеральных стандартов, являющихся обязательными и определяющих требования к проведению оценки рыночной стоимости объектов. (ФСО № 7, ФСО № 1, ФСО № 2).

Данные пояснения имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию заинтересованного лица - Администрации города Иркутска. Оснований не доверять показаниям данного свидетеля у суда не имеется, поскольку свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Таким образом, давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Лицами, участвующими в деле, заключение судебной экспертизы не оспорено, возражений относительно величины установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости не поступило.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, административные ответчики и заинтересованные лица не представили.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения административных требований с учетом их уточнений и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, в размере 16 438 458 рублей по состоянию на 01.01.2020.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения ООО «Луч» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят равной рыночной стоимости - 01.06.2021.

Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ООО «Луч» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью (данные изъяты) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес изъят> 

<

адрес изъят>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01.01.2020 в размере (данные изъяты) руб.

Дата обращения ООО «Луч» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости - 01.06.2021.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья Л.В. Гусарова

Мотивированное решение изготовлено 29 октября 2021 г.