Дело № 3а-395/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

28 сентября 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АрДиАй Груп» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АрДиАй Груп» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) требования уточнил в отношении объектов с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> просил установить кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости по результатам повторной судебной оценочной.

Определением Московского областного суда в отношении объекта с кадастровым номером 

<

данные изъяты> производство по делу прекращено в связи с отказом от административного иска.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) с заключением повторной судебной оценочной экспертизы не согласился, просил о назначении повторной судебной оценочной экспертизы. 

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, решение поставленных вопросов оставил на усмотрение суда.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Воскресенск Московской области участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили. 

Представитель заинтересованных лиц ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав представителя административного истца, оценив имеющиеся в материалах дела письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 названного Кодекса основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, является установление судом в отношении этого объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве общей собственности принадлежат объекты недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 01 января 2018 года.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требований административный истец представил отчеты №№ 19И-06/210-2, 19И-06/210-3 о рыночной стоимости спорных объектов, подготовленные оценщиком ООО «ИНЕКС».

Учитывая наличие возражений относительно представленных отчетов об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленных отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Объективная оценка» ФИО3.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № СЭ-180/19 от 09.12.2019 года в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость земельных участков.

По результатам ознакомления с экспертным заключением, принимая во внимание замечания представителя административного истца согласно которых расчеты, приведенные в экспертном заключении, не содержат сведений об учете особенностей рельефа (расположение в пойме озера, существенный наклон) земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>; вывод о сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов №№ 1,3 противоречит Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, экспертное заключение содержит неполные и документально неподтвержденные данные, требующие пояснений и уточнения; содержащая в экспертном заключении информация не подтверждается данными указанными в заключении источников; примененная судебным экспертом методика для расчета соразмерной платы за сервитут искажена, значения факторов, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут, определены экспертом не для оцениваемого объекта (земельного участка) как это предусмотрено методикой, а для доли земельного участка непосредственно под обременением, что привело к существенному искажению итоговых результатов оценки; в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> корректировка на наличие обременения охранной зоны не введена. Граница территории объекта культурного наследия в виде достопримечательного места – «Горки Ленинские» экспертом не определялась, оценка ограничений, установленных распоряжением Минкультуры МО от 10.09.2009 № 307-Р в виде запрета на любое строительство, не связанное с воссозданием исторических утраченных элементов ансамбля усадьбы «Горки Ленинские, XIX в.» в экспертизе не дана. Придорожная полоса автомобильной дороги общего пользования федерального значения исключает освоение земельного участка 

<

данные изъяты> в соответствии с видом разрешенного использования; при наличии большого количества объявлений о продаже земельных участков категории «земли промышленности» с характеристиками, более сопоставимыми с оцениваемыми объектами, судебный эксперт включил в состав объектов-аналогов земельные участки другой категории и вида разрешенного использования; при применении корректирующих коэффициентов на площадь и удаленность от шоссе судебный эксперт выбирал наиболее коэффициенты, увеличивающие рыночную стоимость, относя земельные участки одного и того же массива к различным оценочным группам в зависимости от применяемого коэффициента; при применении доходного подхода судебный эксперт завысил площадь застройки оцениваемых земельных участков, нарушив ограничения, установленные ПЗЗ, утвержденными Советом депутатов Ленинского муниципального района Московской области от 27.12.2017 № 7/6; при определении ставки дисконтирования эксперт применил произвольный расчет, не соответствующий установленной методике ее применения. Пояснений данных в судебном заседании эксперта ФИО3, определением суда назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Производство экспертизы поручено эксперту Ассоциации судебных экспертов «Премьер» ФИО4.

По выводам повторной судебной оценочной экспертизы № ЗС-18/20 от 30 июля 2020 года в ходе рассмотрения отчетов об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчетов требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость земельных участков.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО4, согласился административный истец, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области выразил несогласие с экспертным заключением, представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» не оспаривая экспертное заключение, разрешение вопросов оставил на усмотрение суда.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы так и заключению по результатам повторной судебной оценочной экспертизы.

Так суд критически относится к заключению судебной оценочной экспертизы проведенному экспертом ФИО3 в виду допущенных в не нарушений таких как определение рыночной стоимости объектов оценки без учета влияния охранной зоны объекта культурного наследия в виду достопримечательности места – «Горки Ленинские», исключающее возможность освоение земельных участков в соответствии с видом их разрешенного использования; в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> экспертом не учтено наличие у объекта ограничений по его использованию ввиду вхождения в придорожную полосу автомобильной догори общего пользования федерального значения, в которых строительство капитальных сооружений данной полосе запрещено положениями ФЗ № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в РФ», при применении в расчетах доходного подхода экспертом завышена площадь застройки оцениваемых земельных участков, чем нарушены ограничения, установленные правилами землепользовании я и застройки Ленинского муниципального района Московской области, утвержденными Советом депутатов от 27.12.2017 года, что также привело к завышению экономических показателей при применении доходного подхода, а поскольку полученные результаты по земельному участку с кадастровым номером 

<

данные изъяты> методом экстраполяции были распространены на весь земельный массив, экспертное заключение содержит недостоверный расчет для всех объектов исследования; при производстве экспертизы и определении корректировки для расчета соразмерной платы за сервитут и наличие обременений экспертом применена авторская методика ФИО5 коммерческого директора ЗАО «Многопрофильный деловой центр», вместе с тем автором указанной методики указано на наличие допущенных экспертом методических ошибок при ее применении. 

В результате суд на момент рассмотрения дела обладает экспертным заключением, не отражающим достоверную рыночную стоимость объектов исследования, размер которой возможно установить в качестве новой кадастровой стоимости для целей, в том числе и обоснованного и справедливого налогового обложения.

Вместе с тем оценивая заявление эксперта ФИО4 суд учитывает положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, которым предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчетов оценщика (стр. 10-20 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО4 о том, что установленная отчетами оценщика рыночная стоимость объектов недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчетов оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно итоговой стоимости. 

В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной оценочной экспертизы проведенной экспертом ФИО4, поскольку заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях. В ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объектов недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения Оснований не доверять представленному заключению, проведенному в рамках повторной экспертизы, у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходит, в том числе, из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. По результатам ознакомления с экспертным заключением эксперта ФИО4 Министерство имущественных отношений Московской области подвергло его сомнению, в частности, указало, что экспертом необоснованно применен при оценке единственный подход – сравнительный, а отказ от применения доходного подхода некорректен/несостоятелен. Полагало, что объединение земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> в единый земельный массив и дальнейший расчет их рыночной стоимости как «единый объект» некорректно. Отказ от внесения корректировок на «местоположение и удаленность от МКАД» в сравнительном подходе, по мнению представителя Министерства имущественных отношений Московской области ошибочен, так как использованные в расчетах аналоги отличаются от объекта оценки по данному фактору. Кроме того полагало, что внесение понижающих корректировок на «наличие вблизи лесных и водных объектов» ошибочно, вывод эксперта об отсутствии вблизи оцениваемых участков водных объектов и леса некорректен, так как на удалении менее 400 м от оцениваемых участков расположен водоем и лесной массив. По мнению представителя административного ответчика копии объявлений о продаже земельных участков, использованных в качестве аналогов в рамках применения сравнительного подхода к оценке, не содержат контактной информации. Министерство полагало, что в рамках применения сравнительного подхода к оценке экспертом внесены понижающие корректировки к земельным участкам с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>, однако в упомянутой экспертом «графической части» указания на нахождение данных земельных участков «в водоохраной зоне р. Битца» отсутствуют, также отсутствуют указания на наличие «охранных зон». Также понижающие корректировки внесены к земельным участкам с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты>, в связи с тем, что данные участки находятся «в границах зоны культурного наследия», к земельному участку с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, в связи с тем, что в соответствии с графической частью ПЗЗ участок частично расположен в границах придорожной полосы автомобильной дороги общего пользования федерального значения, подъезд к аэропорту Домодедово от автомобильной дороги «Дон» (М-4), однако, несмотря на то, что данный земельный участок расположен в границах придорожной полосы «частично», понижающая корректировка вносится ко всей площади земельного участка. Таким образом, министерство полагало, что поскольку исследуемое заключение не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, оно не является допустимым доказательством по настоящему делу. Просило о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.Суд, заслушав эксперта ФИО6, изучив заключение проведенного исследования с указанными выше доводами согласиться не может, исходя из следующего. Как пояснил эксперт в судебном заседании экспертом осуществлен выезд на оцениваемые участки в ходе которого установлено, что на дату осмотра какая-либо деятельность строительного характера на участке не ведется, мероприятия по подготовке и проведению строительных работ отсутствуют, по состоянию участков можно утверждать, что такая деятельность так же не проводилась по состоянию на 01.01.2018 года, то есть за два года до даты осмотра. В соответствии с п. 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого их подходов. Замечание представителя Министерства имущественных отношений Московской области противоречит требованиям стандартов оценки. Согласно п.15 ФСО № 1 доходный подход это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Вместе с тем на стр. 74 заключения экспертом представлен развернутый обоснованный отказ от применения доходного подхода к оценке. В материалах дела отсутствует информация о получении Градостроительного плана земельного участка (далее ГПЗУ) на застройку и технических условий на подключение коммуникаций. ГПЗУ представляет собой выписку из Правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона), применительно к объектам исследования, в котором указывается информация о строительных характеристиках предназначенных для застройки участков и имеющихся в отношении них строительных ограничениях. При этом ГПЗУ соответствующие строительные характеристики и ограничения в отношении земельных участков не утверждает, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположены данные земельные участки. Получение ГПЗУ необходимо для обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для разработки проектной документации для строительства или реконструкции объектов капитального строительства в границах земельных участков. Документ определяет, как будет застраиваться территория. Как пояснил эксперт ФИО6 в судебном заседании, не проводя дополнительных исследований, а основываясь только на судебные документы, переданные для подготовки экспертизы и публичной информации, невозможно сделать вывод об объеме строительства и функциональности застройки данных участков, а так же о наличии ГПЗУ. Оценка участков с применением методик доходного подхода включает в себя определение спрогнозированного дохода и затратной части проекта. Без проекта застройки, соответствующего ГПЗУ на такой большой объект невозможно провести калькуляцию затрат. Кроме этого, отсутствие проекта застройки, соответствующего ГПЗУ не дает определить объем и затраты на подведение коммуникаций, а без утвержденных технических условий на подключение коммуникаций нет четкого понимания об удовлетворении прогнозируемого объема теми лимитами, которыми обладает данная территория. Суду суждение эксперта относительно отсутствия совокупности факторов не позволяющих применять методы оценки данных земельных участков с использованием доходного подхода видится правильным, а мнение представителя министерства ошибочно.Относительно довода об объединении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> в единый земельный массив и дальнейший расчет их рыночной стоимости как «единый объект» эксперт пояснил следующее. Данные участки имеют общую границу, проходящую вдоль наиболее протяженной стороны участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 4 969 кв.м. На поверхность земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> выходят газовые коммуникации, которые имеют охранную зону. Возможность строительства на данном участке как самостоятельном, учитывая его неправильную форму, ограничивает возможности полноценного использования, без потери больших площадей, как самостоятельного участка. Поскольку объект исследования с кадастровым номером 50:21:0000000:38757 имеет маленькую площадь (4 969 кв.м.), не сопоставимую с типовыми размерами участков под комплексную жилищную застройку, экспертом в заключении был принято решение проводить расчет кадастровой стоимости объектов исследования с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> (76 865,00 кв.м.), 

<

данные изъяты> (4 969 кв.м.), как единого объекта, что не противоречит методам и принципам оценки, направив способствует более корректному результату определения стоимости.Не может суд согласиться с доводом министерства о том, что отказ от внесения корректировок на «местоположение и удаленность от МКАД» в сравнительном подходе экспертного заключения ошибочен, поскольку в тексте заключения непосредственно указано, что объекты-аналоги удалены от МКАД на расстоянии 6-8 км: объект-аналог № 1 – 6 км, объект-аналог № 2 – 7 км, объект исследования – 8 км. Объект исследования, как и объекты-аналоги находятся в одном направлении – Южное направление от города Москвы. Все публикуемые информационные источники рассматривают объекты на расстоянии 10-15 км от МКАД, как находящиеся в одном ценовом сегменте.Суд также не согласен с доводами представителя административного ответчика, относительно внесения корректировок на «наличие вблизи лесных и водных объектов» поскольку понижающая корректировка введена экспертом только для объекта-аналога № 2, расположенного в Московской области микрорайон Сапроново, границы которого проходят вдоль берега реки, т.е. участок имеет то преимущество, которое отсутствует у оцениваемых объектов исследования и других аналогов. Кроме того, после застройки микрорайона Сапроново, который как раз и отделяет объекты исследования от реки и леса, значительно ухудшатся видовые характеристики объектов, которые будут построены на исследуемых земельных участках. С доводами министерства о том, что копии объявлений о продаже земельных участков, использованных в качестве аналогов в рамках применения сравнительного подхода к оценке, не содержат контактной информации, суд также не соглашается, поскольку на интернет ресурсах, где размещена информация об объектах-аналогах, взаимодействие с потенциальными клиентами происходит через подачу заявления на сайте в официальной форме. Форма организации на сайте не предлагает передачу контактных данных без подачи заявки. Как пояснил эксперт, учитывая ретроспективную дату исследования, получение контактных данных не представляется возможным. Применяемые экспертом в рамках исследования сравнительным подходом к оценке корректировки к земельным участкам с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> обоснованы. Согласно карте градостроительного зонирования с отображением границ зон с особыми условиями использования территорий, границ территорий объектов культурного наследия правил землепользования застройки территории городского поселения Видное Ленинского муниципального района территория земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> входит в водоохраною зону.Методика определения стоимости соразмерной платы за сервитут предполагает расчет корректировки в случае, когда значительная часть участка находится в зоне с особыми условиями использования.

Согласно данным Геопортала Подмосковья исследуемые земельные участки с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> входят в зону и территорию объектов культурного наследия: Ансамбль усадьбы «Горки Ленинские, XIX в.»

Согласно методике определения стоимости соразмерной платы за сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил – является самовольной постройкой (пункт 1 ст. 222 ГК РФ).

Плата за сервитут, как и убытки, связанные с ним, рассчитываются для всего земельного участка, а объект исследования с кадастровым номером 

<

данные изъяты> помимо расположения в границах придорожной полосы на половине земельного участка, так же имеет большое количество ограничений, относящихся к общей площади объекта.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта ФИО4, признает его убедительным, не усматривает оснований согласиться с позицией административного ответчика поскольку все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Оснований для назначения по делу повторной (в данном случае третей) судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел и полагает расходы по ее несению сторонами не обоснованными.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 31 октября 2019 года.

Суд на основании изложенного и руководствуясь ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «АрДиАй Груп», поданное в Московский областной суд 31 октября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости: 

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 76 865 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 4 969 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 9 024 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 21 184 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 40 852 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 4 557 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки (территории) общего пользования, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 4 650 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства промышленных объектов, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 2 994 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства промышленных объектов, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 50 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 8 октября 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова