Дело № 2-503/2025г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 апреля 2025 года г. Махачкала

Советский районный суд г. Махачкалы Республики Дагестан в составе: председательствующего судьи Алимова Р.М., при секретаре судебного заседания Имамаликовой С.М., с участием представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, АО «Тинькофф Банк» третьим лицам ФИО4, Управлению Росреестра по Республике Дагестан о признании сделки недействительной

установил:

ФИО3 обратилась в Советский районный суд г. Махачкалы с исковым заявлением о признании сделки недействительной к ФИО1 и АО «Тинькофф Банк».

В обоснование иска указано, что между ФИО3 и ФИО1 27 ноября 2020 года был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м. на 6-м этаже с кадастровым номером: ФИО27.

В действительности по просьбе сестры ФИО3 – ФИО4 19 октября 2020 года между ФИО3 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи вышеупомянутой квартиры.

По причине того, что на ФИО4 уже был оформлен объект недвижимости, в собственности ее супруга в лице ФИО28 также находилось жилое строение, в том числе он являлся госслужащим и до 2019 года занимал должность главы городского округа «город Избербаш», было принято решение о том, что указанная квартира будет оформлена на ФИО3

Об этом также были осведомлены члены семьи ФИО3, ее супруг и близкие родственники.

Фактическим же владельцем и лицом производившим уплату денежных средств при покупке, являлась и продолжает являться ФИО4

Однако, в конце ноября 2020 года, по прошествии почти двух месяцев после приобретения данной квартиры у первоначального собственника, ФИО4 в связи со сложившимися затруднениями личного характера, срочно понадобилась крупная сумма денег, общий размер которой составлял примерно 5 000 000 (пять миллионов) рублей.

В тот период ФИО4 стало известно о ФИО6, представившийся как ростовщик, а именно лицом, предоставляющим денежные средства в займы под процент.

ФИО4 обратилась к ФИО1 с тем, чтобы получить от последнего денежные средства в вышеуказанном размере с ежемесячной выплатой денежных средств и начислением 5 (пяти) процентов в месяц.

На вопрос ФИО7, о том, что у ФИО4 есть в качестве страховки займа, она ответила квартира, началась переписка, посредством ватсап мессенджер, где ФИО4 отправляла фотографии квартиры, технические и иные характеристики, ФИО1 все устроило, тем более, что квартира расположена в доме премиального класса, в этой же переписке обозначены условия займа и передачи денежных средств в долг, что подтверждается протоколом осмотра доказательств, приложенных к иску.

После чего ФИО8 сообщила, что необходимо заключить договор займа между ней и ФИО3, поскольку квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> была оформлена на ФИО3

По настоянию ФИО1, встретились в офисе нотариуса ФИО29

Там, ФИО1 стал говорить, что передумал, что решил заключить не договор займа, а договор купли-продажи квартиры, сделка будет носить формальный характер, как уверял ФИО1, с его слов, заключается именно для гарантии возврата заемных средств и всех начисляемых процентов, также в присутствии свидетелей в офисе указанного нотариуса заверил, что никакой государственной регистрации данного договора не последует.

В связи с чем, именно по настоянию ФИО1, а также по причине трудной сложившейся жизненной ситуации у ФИО4 (деньги были нужны очень срочно) и был заключен договор купли-продажи.

В данном договоре сумма, по которой якобы продаю оформленную на ФИО3 квартиру, указана в размере 3 318 663 (три миллиона триста восемнадцать тысяч шестьсот шестьдесят три) рубля, исходя из кадастровой стоимости, несмотря на тот факт, что ФИО9 II.Т. знал, настоящую, рыночную стоимость квартиры, расположенной в элитном доме, составляющей более 17 000 000 (семнадцати миллионов) рублей.

Вышеизложенное, в том числе подтверждается и распиской, выданной при покупке квартиры первоначальным собственником ФИО5, где она подтверждает, что получила денежную сумму в размере 17 000 000 (семнадцать миллионов) рублей, а также отчетом №63 об оценке рыночной стоимости квартиры, являющейся предметом сделки, которую истец просит признать недействительной.

Договор купли-продажи квартиры не исполнялся сторонами, акт приема-передачи квартиры отсутствует, в данной квартире как проживала, так и продолжает проживать ФИО4, это подтверждается квитанциями об оплате коммунальных услуг за период с 2020 по 2024 год, Актом о проживании, договором на поставку услуг и т.д.

Согласно приложенным к настоящему исковому заявлению распечаткам из Сбербанк онлайн по проводимым операциям, протоколу осмотра доказательств телефонных сообщений следует, что ФИО4 за период с 2020 по 2023 год перевела ФИО1, в том числе и наличным расчетом (а также путем передачи дорогого английского сервиза стоимостью около 1000 000 (одного миллиона) рублей) - 4 256 000 (четыре миллиона двести пятьдесят шесть тысяч) рублей, в том числе 6 000 (шесть тысяч долларов США).

Согласно положениям ч. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (Позиция ВС РФ: Днем начала исполнения ничтожной сделки для целей исчисления срока исковой давности считается день, когда одна сторона приступила к фактическому исполнению сделки - Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N? 4-KГ16-1 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 1 ст. 181 ГК.

По данному вопросу, также, к сведению суда приводится позиция Верховного суда Российской Федерации из определения ВС РФ N? 5-КГ20-44 от 11.08.2020 г. по делу о притворной сделке.

По сегодняшний день исполнение сделки не начато.

ФИО1 никогда не находился, не проживал и не проживает в спорной квартире. Не нес и не несет бремя ответственности и обязанности относительно нее.

С момента приобретения 19.10.2020г. по сегодняшний день в данной квартире проживает ФИО4 и члены ее семьи, что подтверждается приложенными к настоящему заявлению письменными доказательствами.

ФИО4 в марте 2023 года решила продать вышеуказанную квартиру. В Управлении Росреестра по РД сообщили, что ФИО3 не является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, собственником является ФИО9 II.Т., более того, указанная квартиры была им заложена под проценты в АО «Тинькофф Банк».

Квартира, обманным путем была переоформлена ФИО1 на свое имя, ей стало известно в период с 21.03.2023г. по 24.03.2024г. после помещения Управления Росреестра по РД (офис МФЦ) и получения копии договора купли-продажи у нотариуса ФИО133. 24.03.2024г.

Право собственности, перешедшее ФИО1 на основании оспариваемого договора купли-продажи не свидетельствует о совершении сделки в виде купли-продажи в виду того, что ответчика, в присутствии многочисленных свидетелей утверждал о том, что договор от 27.11.2020г. заключается формально, в качестве залога и не будет регистрироваться.

После того, как истица узнала о незаконных действиях ФИО1, связанных с перерегистрацией прав на квартиру, 24.03.2023г. нотариусом ФИО133., была выдана копия договора купли-продажи от 27.11.2020г., которая ранее не выдавалась, в которой отсутствовали сведения о госрегистрации права собственности за ответчиком.

ФИО1 не были переданы ни технический паспорт, ни документы на квартиру о принадлежности квартиры на праве собственности на предыдущих собственников. Отсутствует передаточный акт, составленный между сторонами.

С момента подписания данного договора и по сегодняшний день ФИО4 с другими членами семьи, проживает в этой квартире и несет бремя ответственности односильного данной квартиры.

Соответственно, при заключении сделки от 27.11.2020г. намерения, как продавца, так и покупателя были направлены на достижение правового результата, не соответствующего совершенной сделки, а как прикрывающей обеспечение по договору займа денежных средств, предоставленных ФИО4 ответчиком Багаутдиновым ШI.Т.

Тем самым, заключая договор купли-продажи спорной квартиры, стороны преследовали одну цель – прикрыть действительное волеизъявление сторон в совершении иной сделки (заключение договора займа денежных средств между ФИО4 и ФИО1), т.е. сделки, воля всех участников которых была направлена на достижение одних правовых последствий.

Реальная стоимость спорной квартиры на момент совершения сделки по купли-продажи в более чем 5 (пять) раз превышала стоимость указанной в договоре от 27.11.2020г. (Отчет N?63-23 от 12.04.2023г., расписка предыдущего собственника при продаже ФИО10 3.М.).

Протокол осмотра доказательств от 03.04.2023г., подтверждает факт наличия между ФИО4 и ФИО1 долговых обязательств.

На основании изложенного просит признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м., на 6-м этаже за номером: ФИО30 произведенную 30.11.2020г. Филиалом Управления Росреестра по РД; признать недействительным договора ипотеки от 12.07.2021г. квартиры с кадастровым номером: ФИО32 от 27.11.2020г., расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м., на 6-м этаже, заключенный между, ФИО1 и АО «Тинькофф Банк»; признать недействительной государственную регистрацию ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м., на 6-м этаже за номером: ФИО31 произведенную 12.07.2021г. Филиалом Управления Росреестра по РД.

От представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 в суд представил возражения, доводы которой сводятся к несогласию с заявленными требованиями и также просит применить сроки исковой давности.

В суд также поступили возражения представителя АО «Тбанк» по доверенности ФИО11 в которых также просит в удовлетворении искового заявления отказать в полном объеме.

В судебное заседание истица и ее представитель, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились.

В судебном заседании ФИО2 просил в удовлетворении искового заявления отказать в полном объеме, а также применить сроки исковой давности.

Заслушав пояснения ФИО2, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из материалов гражданского дела следует, что ФИО3 принадлежала квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м. на 6-м этаже с кадастровым номером: ФИО33

В соответствии со ст. 209, 235 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и принудительное изъятие у собственника имущества не допускается. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со статьей 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользоваться и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Статьей 292 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности по договору купли-продажи, мены, дарения, в результате наследования, является основанием для прекращения пользования членами семьи бывшего владельца жильем.

Как установлено судом и следует из материалов дела между ФИО3 и ФИО1 27 ноября 2020 года был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м. на 6-м этаже с кадастровым номером: ФИО34.

Факт подписания указанного договора купли-продажи истцом не оспаривалось.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5).

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

В статье 179 Гражданского кодекса РФ закреплено, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником, либо содействовало ей в совершении сделки.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 70 вышеприведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Согласно п. 4 Договора стороны оценивают спорную квартиру в 3318663 рубля.

Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора. 

Обращаясь с иском в суд, истец ссылается на то, что ответчик обманным путем склонил ее совершению сделки по купли-продажи спорной квартиры, ввел ее в заблуждение.

Из материалов дела следует, что до заключения спорного договора купли-продажи нотариусом ФИО13 засвидетельствованы подлинность подписи сторон.

Исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, проанализировав установленные по результатам их исследования фактические обстоятельства настоящего дела, суд приходит к выводу, что доводы истца, заявленные ею в обоснование своих требований, материалами дела не подтверждаются.

Каких-либо факторов, которые могли бы создать искаженное представление лица о существе сделки или ее отдельных элементах, либо создать видимость внутренней воли при ее отсутствии, не установлено.

Таким образом, в судебном заседании нашел подтверждение тот факт, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен в предусмотренной законом форме, подписан, в том сторонами, и зарегистрирован в установленном законом порядке, сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены предмет договора и воля сторон.

При указанных обстоятельствах, при рассмотрении спора судом не установлено оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительным. ФИО3 не доказала обстоятельства совершения данной сделки под влиянием обмана и заблуждения. Из установленных фактических обстоятельств дела следует, что действия истца свидетельствуют о соответствии ее воли подлинному содержанию сделки. По условиям договора стороны пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости, денежные средства от продажи квартиры получены с ответчика полностью.

Поскольку судом не установлено оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительным, сторона истца не доказала обстоятельства совершения данной сделки под влиянием обмана и заблуждения, исковые требования о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости, удовлетворению не подлежат.

Факт того, что сестра истицы проживает в спорной квартире и несет бремя ее содержания правового значения в данном случае не имеет.

Кроме того, возражая против предъявленных требований, представитель ответчика заявил о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности определен в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С момента заключения сделки, т.е. с 27 ноября 2020 года, истец знал о нарушении своего права. Годичный срок исковой давности по требованиям об оспаривании договора купли-продажи истек 28 ноября 2021 года, однако в суд с рассматриваемым иском ФИО12 обратилась 21 ноября 2024 года, т.е. за пределами срока исковой давности.

Доводы истца о том, что срок исковой давности должен исчисляться с 21 марта 2023 года, то есть после получения ответа из Управления Росреестра по Республике Дагестан, судом не принимаются во внимание как несостоятельные. 

По смыслу положений ст. ст. 450, 549 ГК РФ неисполнение покупателем недвижимости обязанности по оплате стоимости приобретенного объекта является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Применительно к требованиям истца о расторжении договора купли-продажи в связи с неисполнением покупателем обязанности по оплате имущества, срок исковой давности истек по истечении трех лет, когда такая обязанность наступила и продавцу об этом стало известно, т.е. с момента заключения сделки от 27 ноября 2020 года и, соответственно, срок исковой давности истек 28 ноября 2023 года.

В любом случае истец, высказав желание на продажу принадлежащей ей квартиры, должна была с достаточной степенью заботливости и осмотрительности узнать об исполнении сделки купли-продажи. В указанном случае трехлетний срок исковой давности по требованиям о расторжении договора купли-продажи истек 27 ноября 2023 года, однако с рассматриваемым иском ФИО3 обратилась 21 ноября 2024 года, т.е. за пределами срока исковой давности.

Стороной истца ходатайство о восстановлении срока исковой давности не заявлено.

Суд полагает, что своевременность подачи рассматриваемого искового заявления зависела исключительно от волеизъявления истца, наличия у нее реальной возможности действий и не была обусловлена причинами субъективного и объективного характера, препятствовавшими или исключавшими реализацию ФИО3 конституционного права на судебную защиту в срок, установленный законом.

Исходя из изложенного суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований ФИО3 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые заявление ФИО3 (паспорт ФИО35) к ФИО1 (паспорт ФИО36), АО «Тинькофф Банк» (ИНН-

<

***>), третьим лицам ФИО4, Управлению Росреестра по Республике Дагестан о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м., на 6-м этаже с кадастровым номером: ФИО37, заключенный 27.11.2020г. 

<

адрес>6, между ФИО3 и ФИО1;

Признании недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м., на 6-м этаже за номером: ФИО38, произведенную 30.11.2020г. Филиалом Управления Росреестра по РД;

Признании недействительным договора ипотеки от 12.07.2021г. квартиры с кадастровым номером: ФИО39 от 27.11.2020г., расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м., на 6-м этаже, заключенный между, ФИО1 и АО «Тинькофф Банк»;

Признании недействительной государственную регистрацию ипотеки на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 115,2 кв.м., на 6-м этаже за номером: ФИО40, произведенную 12.07.2021г. Филиалом Управления Росреестра по РД; - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд г. Махачкалы.

Мотивированное решение изготовлено 14 апреля 2025 года.

Судья Р.М. Алимов