Дело №...

Верховный Суд Республики Башкортостан

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

город Уфа 06 октября 2017 года 

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Козловой Н.В.,

при секретаре Искужиной Г.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Урас» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Урас» обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 06 ноября 2015 года установлена в размере ... рублей. Между тем, рыночная стоимость земельного участка согласно отчету об оценке ИП ФИО1 №... от дата по состоянию на 06 ноября 2015 года составляет ... рублей. Административный истец считает, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости, не соответствуют рыночной стоимости и нарушают его права, как плательщика арендных платежей и просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 06 ноября 2015 года в размере ... рублей. 

В судебном заседании представители ООО «Урас» – ФИО2, ФИО3 требования поддержали, просили с учетом отчета оценщика установить кадастровую стоимость земельного участка, равной рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 06 ноября 2015 года, пояснили, что установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, необходимо истцу для снижения арендных платежей. 

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО1 пояснил, что при установлении рыночной стоимости спорного земельного участка им использованы 6 аналогов, стоимость одного квадратного метра – ... рублей. Изменение в стоимости объекта в 2 раза по сравнению с 2016 годом произошли в связи изменением вида разрешенного использования. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 пояснила, что ею оценивались земельные участки с разрешенным использованием «деловое управление», аналоги подбирались по дате публикации, все земельные участки коммерческого назначения. Предполагается, что есть возможность подведения коммуникаций, так как рядом находится жилой район, расположена заправочная станция.

В судебное заседание представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Выслушав представителей ООО «Урас» – ФИО2, ФИО3, оценщика ФИО1, эксперта ФИО4, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В силу ст.65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами.

Как следует из п.1, п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям ст.24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, положения вышеуказанных правовых норм допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

При этом определение кадастровой стоимости в размере рыночной обусловлено исключительно выбором иной модели ее исчисления и не означает оспаривание достоверности государственной кадастровой оценки земельного участка и законности акта об её утверждении.

По настоящему делу ООО «Урас» по существу просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, что, принимая во внимание порядок исчисления арендных платежей, исходя из данных государственного кадастра недвижимого имущества о кадастровой стоимости земельного участка, затрагивает права ООО «Урас», как арендатора. 

Постановлением Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан от 30 декабря 2014 года № 5860 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель городского округа город Уфа Республики Башкортостан. 

Указанный акт является общедоступным документом, размещен на официальных информационных сайтах, а также в правовой системе «КонсультантПлюс». 

Материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: адрес, поставлен на государственный кадастровый учет 25.10.2010 (том 1 л.д.26-31). 

Между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Урас» заключен договор аренды земельного участка №... от дата. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 02:55:010115:52. Срок аренды участка установлен с дата по дата (т.1 л.д. 18-19). 

Как следует из расчетов годовой арендной платы, её размер определяется по установленной формуле. При этом арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков (т. 1 л.д.23).

Согласно кадастровой справке ФГБУ «ФКП Россреестра» по Республике Башкортостан о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 06 ноября 2015 года определена в размере 50 565 811,50 руб. (том 1 л.д.13). Аналогичные данные содержатся в ответе на запрос ФГБУ «ФКП Россреестра» по Республике Башкортостан от 04 октября 2017 года №08928 и акте определения кадастровой стоимости земельных участков.

ООО «Урас» представлен отчет № дата от дата подготовленный ИП ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 06 ноября 2015 года составляет ... рублей (том 1, л.д.54-127).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан № 726 от 04.07.2017 отклонено заявление ООО «Урас» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, обратившегося в комиссию 07.06.2017 (том 1 л.д.190-191).

Определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 17.08.2017 по ходатайству представителя истца ФИО5 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено экспертам ООО ...», на разрешение экспертизы постановлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №..., общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: адрес, по состоянию на 06 ноября 2015 года (том 1 л.д. 264-267).

Согласно заключению эксперта ООО ...» №... от дата рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 06 ноября 2015 года составляет ... рублей (том 2 л.д. 3-28). 

Достоверность данных, содержащихся в заключении эксперта ООО ...» №... кс от дата, лицами, участвующими в деле, в судебном заседании 26 сентября 2017 года не оспаривалась. Ранее какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии данного заключения эксперта установленным требованиям, лицами, участвующими в деле, которые не были лишены возможности ознакомления с экспертным заключением, не приводились, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертиз не заявлено.

Суд, оценивая заключение эксперта ООО ...» №... кс от дата и отчет № дата от дата, подготовленный ИП ФИО1, представленный в качестве доказательств по настоящему делу, приходит к выводу о необходимости использования в качестве обоснования рыночной стоимости заключение эксперта ООО ...» №... кс от дата, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях, возникшие сомнения судом разрешены путем опроса эксперта.

С учетом изложенных обстоятельств, суд находит, что рыночную стоимость земельного участка необходимо установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта ООО ...» №... кс от дата в размере ... рублей 

Принимая во внимание расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключении экспертизы, суд считает требования ООО «Урас» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Оценивая в совокупности положения главы III.1 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, обратившийся с требованием о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку. 

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

В соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности в РФ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно кадастровой справке ФГБУ «ФКП Россреестра» по Республике Башкортостан о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка №... по состоянию на 06 ноября 2015 года определена в размере ... руб.

С учетом положений п.3 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установление судом рыночной стоимости земельных участков должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от дата установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... с видом разрешенного использования: для эксплуатации автокомплекса, в размере ... рубля с 01 января 2015 года до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в государственный кадастр недвижимости.

В связи с тем, что сведения об изменении вида разрешенного использования на «деловое управление» были внесены 06.11.2017 года, установленная данным решением оценка подлежит применению после 06.11.2017 года.

Следовательно, определение кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 06.11.2015 не влечет её изменения с указанной даты и применяется в соответствии с вышеприведенной ст.24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

С учетом изложенного, права ООО «Урас» – арендатора земельного участка, могут быть защищены с использованием такого способа как установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ООО «Урас», вытекающие из арендных отношений. 

При таких обстоятельствах требования ООО «Урас» подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 24.18, 24.19, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Урас» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поступившее в Верховный Суд Республики Башкортостан 27.07.2017, после обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 07.06.2017 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью ... кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости ... рублей, по состоянию на 06.11.2015. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Н.В. Козлова