Дело № 2-2252/2024

УИД 74RS0028-01-2024-003646-20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2024 года г.Копейск

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Кузнецовой Е.В.,

при секретаре Ворониной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств системы аудио-протоколирования гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Апрельфарм» о признании недействительным договор аренды недвижимого имущества, признании незаключенным договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском ( с учетом уточнений) к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Апрельфарм» (далее – ООО «Апрельфарм») о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 19.04.2024 г.; признании незаключенным договор аренды недвижимого имущества от 19.04.2024 г. 

В обоснование иска указала, что она состоит в зарегистрированном браке с ФИО3 В период брака по договору купли-продажи они купили в собственность нежилое помещение общей площадью 53,5 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС. 28.05.2024 г. истец узнала, о том, что ООО «Апрельфарм» предлагает ФИО1 передать по акту приема передачи нежилое помещение в счет исполнения его обязательств по договору аренды недвижимого имущества от 19.04.2024 г. ФИО1 отказался передавать нежилое помещение и направил ООО «Апрельфарм» уведомление от 29.05.2024г., в котором указал, что договор аренды недвижимого имущества от 19.04.2023 г. не подписывал, не сканировал и никому не направлял. В представленной электронной копии договора аренды, подпись проставлена другим лицом путем электронного копирования изображения подписи и проставления скопированного изображения подписи в договоре и приложений к нему. Данное обстоятельство подтверждается полным совпадением изображения подписи в договоре и приложений к нему. 19.06.2024 г. ФИО1 получил от ООО «Апрельфарм» претензию с требованием исполнить обязательства, предусмотренные п.п. 3.1, 3.2 Договора аренды по передаче нежилого помещения либо оплатить штраф в размере 500 000 руб. Истец считает, что условия оспариваемого договора аренды от 19.04.2024г., не соответствуют п.1 ст.160, п.4 ст.434, п.1 и 2 ст.609 ГК РФ. ФИО1 договор аренды недвижимого имущества от 19.04.2023 г. не подписывал, не сканировал и никому не направлял. В представленной электронной копии договора аренды, подпись проставлена другим лицом путем электронного копирования изображения подписи и проставления скопированного изображения подписи в договоре и приложений к нему. Кроме того, представленный договор аренды недвижимого имущества от 19.04.2024 г. не зарегистрирован в Росреестре в установленном законом порядке. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просит дело рассмотреть в его отсутствие.

Ответчик ООО «Апрельфарм» о дате, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему. 

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской федерации Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п.2 ).

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей

Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. 

Согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, согласно которому сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 434 ГК РФ письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК РФ).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).

Согласно положениям пункта 3 статьи 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Таким образом, в системной связи вышеуказанные положения действующего законодательства говорят о том, что договор аренды недвижимости является консенсуальным договором и считается заключенным с момента достижения соглашения между сторонами по всем его существенным условиям.

В силу положений пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 в случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила статьи 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 и ФИО3 состоят в зарегистрированном браке с ДАТА (л.д.14 – свидетельство о браке). 

ФИО1 является собственником нежилого помещения, находящегося по адресу: АДРЕС, общей площадью 53,5 кв.м., кадастровый номер АДРЕС на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 27 февраля 2023 г. (л.д.15).

В материалы дела истцом представлена копия договора аренды недвижимого имущества от 19 апреля 2024 г., между ИП ФИО1 («Арендодатель») и ООО «Апрельфарм» ( «Арендатор») о предоставлении Арендатору в аренду (временное владение и пользование за плату) имущество, нежилое помещение, общей площадью 53,5 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС, а Арендатор обязуется принять объект и уплачивать арендодателю арендную плату в порядке, а условиях и с сроки, предусмотренные настоящим Договором.

Срок аренды начинается с даты подписания настоящего Договора и составляет 15 (пятнадцать) лет, до 18 апреля 2039 г. включительно. Договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр и его территориальные органы). Условия настоящего Договора, в том числе в части расчетов, приема-передачи Объекта, а также его эксплуатации, иных обязательств Сторон в рамках настоящего Договора, в соответствии с положениями ч.2 ст.425 Гражданского кодекса РФ распространяются на период, в том числе до его государственной регистрации ( а именно – с даты подписания настоящего Договора) и подлежат обязательному исполнению (п.2.1 договора).

В п.2.2 договора стороны пришли к соглашению, что с даты подписания настоящего Договора обеими сторонами и до даты государственной регистрации настоящий Договор считается заключенным на срок 364 календарных дня. В случае если в течении указанного срока обеими сторонами не будет произведена его государственная регистрация, настоящий Договор каждый раз до истечения срока, предусмотренного п.2.1. настоящего Договора автоматически пролонгируется (считается заключенным вновь без необходимости подписания дополнительного соглашения либо нового Договора), на тех же условиях на тот же срок – 364 календарных дня, но в любом случае такая пролонгация производится не более 14 раз по истечении первого срока равного 364 (тремстам шестидесяти четырем) календарным дням. Положения настоящего пункта не означают и свидетельствуют о намерении Сторон уклониться от государственной регистрации настоящего Договора. 

Согласно п.3.1 Договора Арендодатель обязуется передать Арендатору Объект по Акту приема-передачи в срок до 19 июня 2024 года после выполнения арендодателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.1. настоящего Договора, с указанием на дату передачи технического состояния Объекта, инженерного оборудования, показаний счетчиков. Совместно с подписанием акта приема-передачи передать арендатору ключи от Объекта и обеспечить реальную возможность использования Объекта.

ООО «Апрельфарм» направило ФИО1 претензию, в исполнить обязательства, предусмотренные п.п.3.1, 3.2 Договора; незамедлительно передать Объект арендатору по акту приему- передачи предварительно направив уведомление с указанием даты и времени передачи. В случае неисполнения требования оплатить штраф в размере 500 000 рублей (л.д.22-23).

29.05.2024 г. ФИО3 было направлено уведомление о том, что данный договор не подписывал, не сканировал и никому не направлял. Данный договор аренды подписывать не намерен. С условиями договора аренды не согласен: длительный срок действия договора аренды – 15 лет (п.2.1), порядок изменения размера арендной платы (5.5.); односторонняя ответственность арендодателя (п.6.4-6.6.); отсутствие у арендодателя права на досрочное расторжение договора (л.д.20).

Суду представлено заключение специалиста ООО «Независимая экспертиза» НОМЕР от 24.06.2024 г. Согласно вывода специалиста, что в представленной копии Договора аренды недвижимого имущества от 19.04.2024 г. между ИП ФИО1 («арендодатель») и ООО Апрельфарм» («арендатор») и в Приложениях №№1-4 к данному договору имеются явные признаки технической подделки рукописных реквизитов; 14 подписей от имени арендодателя в разделах Договора аренды и Приложений №1-4 не являются собственноручно выполненными, а являются изображениями одной и той же подписи ФИО3 из иного документа, полученным путем технического переноса (монтажа) (л.д.46-48). 

21.06.2024 г. между ИП ФИО1 и ИП ФИО2 заключен договор аренды не нежилое помещение, площадью 53,5 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС с кадастровым номером НОМЕР и составлен акт приема-передачи объекта от 21.06.2024 г. (л.д.88-97). 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики разрешения споров о признании договоров незаключенными" от 25.02.2014 N 165 указал (п. 1), что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

Оценивая представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что договор недвижимого имущества от 19 апреля 2024 года не подписан со стороны арендодателя ФИО3, что подтверждено результатам заключения специалиста, доказательств исполнения договора не представлено, арендатору нежилое помещение не передавалось по акту приема-передачи, а также с учетом вышеуказанной правовой позиции, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований и признания спорного договора аренды незаключенным, поэтому, в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды, следует отказать. 

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Признать незаключенным договор аренды недвижимого имущества от 19 апреля 2024 года.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, обществу с ограниченной ответственностью «Апрельфарм» о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 19.04.2024 г. отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в челябинский областной суд через Копейский городской суд в течении месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Е.В.Кузнецова 

Мотивированное решение изготовлено 08 ноября 2024 года