Дело № 3а-269/2021 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июля 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А., 

при секретаре Агатаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению гаражно-строительного кооператива № 12 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

гаражно-строительный кооператив № 12 (далее – ГСК-12) обратился в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области) об установлении по состоянию на 01 октября 2014 года кадастровой стоимости 

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 5 900 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – для эксплуатации существующих гаражей (участки № 1, 2), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной 5 533 000 руб.;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 7 692 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – для эксплуатации существующих гаражей (участки № 1, 2), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной 7 213 000 руб.

Одновременно кооперативом заявлена просьба восстановить срок на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

В обоснование заявленных требований ГСК-12 указал, что земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> принадлежит административному истцу на праве собственности, а земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования. Кадастровая стоимость земельных участков, указанная в выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, не соответствует рыночной стоимости, отраженной в отчете № 

<

данные изъяты>, составленным ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», что является основанием для ее пересмотра, поскольку она влечет уплату земельного налога в завышенном размере. Несмотря на то, что оспариваемая кадастровая стоимость является архивной. У кооператива сохраняется право на ее применение для целей, установленных законодательством. 

Протокольным определением Челябинского областного суда от 12 июля 2021 года Управление Росреестра по Челябинской области исключено из числа административных ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца ГСК-12 – ФИО1. в судебном заседании настаивал на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, администрация г. Челябинска в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ГСК-12 на основании государственного акта, выданного администрацией г. Челябинска в соответствии с постановлением главы администрации г. Челябинска от 06 октября 1995 года № 

<

данные изъяты>, принадлежат земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 5900 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на праве собственности и земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 7692 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на праве бессрочного (постоянного) пользования (л.д. 77-79).

Согласно выпискам из ЕГРН указанные выше земельные участки относятся к категории земель – земли населенных пунктов и имеют вид разрешенного использования – для эксплуатации существующих гаражей (участки № 1, 2) (л.д. 9-13).

В выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 апреля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 октября 2014 года отражена в размере 32 039 242 руб., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 октября 2014 года отражена в размере 41 770 482,96 руб. в соответствии приказом Министерства имущества Челябинской области от 10 ноября 2015 года № 263-П. Данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости 07 декабря 2015 года (л.д. 16, 17).

Вместе с тем в отчете № 

<

данные изъяты> об оценке земельных участков, составленном оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» – ФИО2. 04 мая 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 октября 2014 года определена в размере 5 533 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 01 октября 2014 года определена в размере 7 213 000 руб. (л.д. 18-84). 

Письмом Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28 мая 2021 года № 

<

данные изъяты> отклонено заявление ГСК № 12 от 26 мая 2021 года № 

<

данные изъяты> о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, поскольку в 2020 году в соответствии с требованиями Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Челябинской области была проведена очередная государственная кадастровая оценка земельных участков категории «Земли населенных пунктов». Перечень земельных участков, подлежащих государственной оценке, сформирован по состоянию на 01 января 2020 года. Земельные участки с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> вошли в указанный перечень, а результаты государственной кадастровой оценки внесены в ЕГРН 13 и 14 января 2021 года соответственно. Разъяснено, что ГСК-12 вправе оспорить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости в размере 32 039 242 руб. и 41 770 482,96 руб. в судебном порядке (л.д. 85-86).

В выписках из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 июля 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> отражена в размере 4763000 руб. по состоянию на 01 января 2020 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> отражена в размере 6209000 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 17 июня 2021 года №№ 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>.

Таким образом, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости по состоянию на 01 октября 2014 года имеют статус «архивные».

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, чч. 1, 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности), оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц. 

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из материалов дела следует, что оспариваемые ГСК-12 результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> были внесены в государственный кадастр недвижимости 07 декабря 2015 года. С настоящим административным иском в суд ГСК-12 обратился 16 июня 2021 года, то есть с пропуском установленного Законом пятилетнего срока.

Вместе в п. 14 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данным пунктом.

Налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений из Единого государственного реестра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 3 ст. 391 НК РФ). Налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно (п. 2 ст. 396 НК РФ).

Согласно п. 3 ст. 397 НК РФ налог и авансовые платежи по налогу уплачиваются налогоплательщиками-организациями в бюджет по месту нахождения земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса

Таким образом, у административного истца имеется обязанность по уплате земельного налога и до момента ее исполнения в добровольном порядке либо принудительного взыскания налоговыми органами в судебном порядке сумм недоимки и пени, исходя из налоговой базы по земельному налогу за 2018-2019 годы, исчисленной на основании не оспоренной кадастровой стоимости, у ГСК-12 сохраняется возможность пересмотра архивной кадастровой стоимости земельных участков в целях расчета налоговой базы по земельному налогу за указанные периоды.

На основании п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков, в настоящее время являющаяся «архивной», применяется для определения размера земельного налога за 2018-2019 годы, то срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков подлежит восстановлению. 

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков затрагивает его права и обязанности, поскольку на ее основании производится начисление земельного налога, подлежащего уплате административным истцом (в силу ст.ст. 390-391 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков определяется как их кадастровая стоимость), суд, восстановив срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит установлению как его рыночная стоимость, определенная на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет № 

<

данные изъяты> об оценке земельных участков от 04 мая 2021 года, выполненный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» – ФИО3., которая является членом Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», застраховавшая ответственность в АО «АльфаСтрахование» по полису № 

<

данные изъяты>, со стажем работы в оценочной деятельности с 2017 года.

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельного участка.

Из указанного выше отчета от 04 мая 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Оценщиком были проанализированы 16 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области, из которых в качестве аналогов принято 4 объекта. Сведения о выбранных объектах-аналогах приведены в таблице № 19 отчета об оценке и подтверждены интернет-адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования. 

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога оценщик провел по 11 элементам характеристик, из которых по 6 элементам применил корректировку, а именно: предполагаемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, условия продажи, условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки), условия рынка (скидки к ценам предложения), местоположение, физические характеристики объекта (площадь), другие характеристики (элементы) влияющие на стоимость (обеспеченность инженерными коммуникациями). По остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты-аналоги по ним являются сопоставимыми с объектом оценки. 

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка. 

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено. 

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в представленном административным истцом отчете об оценке рыночной стоимости. 

Размер рыночной стоимости земельных участков подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке ст. 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили. 

Оценивая в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ представленные административным истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности, не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость вышеуказанных земельных участков следует установить в размере их рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 26 мая 2021 года – дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление гаражно-строительного кооператива № 12 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 5 900 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 5 533 000 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 7 692 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 7 213 000 руб. по состоянию на 01 октября 2014 года. 

Датой подачи заявления считать 26 мая 2021 года.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения оспариваемой кадастровой стоимости до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов