Дело № 2-1009/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 октября 2018 года пос. ж.д. ст. Высокая Гора

Высокогорский районный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Севостьянова А.А.,

при секретаре Загидуллиной Г.И.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Палате имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительному комитету Высокогорского муниципального района Республики Татарстан о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании убытков,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным иском к Палате имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительному комитету Высокогорского муниципального района Республики Татарстан, в обоснование указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ состоялся открытый аукцион на право заключения договоров аренды и по продаже в собственность земельных участков, на котором одним из лотов, а именно, лот № был земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадь участка – 998 кв.м., категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – предпринимательство, вид права – аренда на 5 лет, начальная цена годовой арендной платы – 450 000 рублей. 

О проведении аукциона свидетельствует постановление Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была подана заявка на участие в данном аукционе и оплачена сумма 240 608,50 рублей, которая складывается из суммы участия за аукцион – 226 500 рублей, в том числе комиссия 1500 рублей, и оплаты за оказание услуг в размере 14 108,50 р., в том числе комиссия 208,50 рублей.

Как указывает ФИО1, в аукционе участвовали 3 человека. Ее предложение было последним и по результатам торгов истец победила.

ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка на аукционе № сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Для регистрации данного договора ФИО1 оплатила государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Истец отмечает, что после того, как договор прошел регистрацию, началось планирование строительства и получение строительной документации, был получен градостроительный план земельного участка, на котором обозначено место допустимого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ истцом было подано заявление о разрешении на строительство торгового здания, но на ее заявление пришло уведомление об отказе, так как весь земельный участок находится в охранной зоне.

Истец указывает, что нахождение земельного участка в охранной зоне делает невозможным его использование для предпринимательства с первого дня аренды.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была направлена претензия в адрес МКУ «Палата имущественных и земельных отношений 

<

адрес> Республики Татарстан, но, как утверждает истец, договор они не расторгают.

В этой связи истец просит суд:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка на аукционе № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан и ФИО1.

2. Взыскать с Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан в пользу ФИО1:

- сумму задатка в размере 226 500 (двести двадцать шесть тысяч пятьсот) рублей;

- сумму убытков в размере 14 108 (четырнадцать тысяч сто восемь) рублей 50 копеек;

- сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 свои исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить, в обоснование привела доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснила, что при участии в аукционе она была осведомлена о наличии на территории земельного участка охранных зон электрических сетей и газопровода, однако при этом строительство на части земельного участка торгового здания разрешалось, что следует из градостроительного плана земельного участка, однако органы местного самоуправления полностью отказали ей в строительстве, в связи с чем участок не может использоваться ей по назначению.

Представитель ответчика Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска к ним, пояснил, что Исполнительным комитетом права истца фактически не нарушались.

Представитель ответчика Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте заседания извещен судом надлежащим образом.

Суд, выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется основе состязательности и равноправия сторон.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором. По требованию одной стороны договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом (п. 2).

Статья 620 ГК РФ конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В частности, в соответствии с п. 2 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В силу п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора, и назначению имущества, определены законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ во исполнение Постановления Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды и по продаже в собственность земельных участков» ОАО «Центр развития земельных отношений Республики Татарстан» проведен открытый (по составу участников и по форме подачи предложений о цене) аукцион на право заключения договора аренды земельного участка.

Предмет аукциона – земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, площадь участка – 998 кв.м., категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – предпринимательство, вид права – аренда на 5 лет, начальная цена годовой арендной платы – 450 000 рублей, размер задатка – 225 000 рублей, шаг аукциона – 13 500 рублей. 

Истец ФИО1 перечислила на счет ОАО «Центр развития земельных отношений Республики Татарстан» сумму задатка в общем размере 226 500 рублей, в том числе комиссии 1500 рублей, а также плату за оказание услуг в размере 14 108,50 рублей, в том числе комиссию 208,50 рублей, что не оспаривалось ответчиками и подтверждается квитанциями, приложенными к материалам дела.

ФИО1 была допущена к участию в указанном аукционе.

Согласно протоколу № аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведенного аукциона победителем признана ФИО1

Цена земельного участка, установленная торгами – 544 500 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка на аукционе № сроком с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом было оплачено 2000 рублей государственной пошлины за государственную регистрацию указанного договора, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из указанного договора аренды земельного участка на аукционе №, часть земельного участка, площадью 97 кв.м., входит в охранную зону (Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, 16.ДД.ММ.ГГГГ, Распоряжение «Об утверждении границ охранных зон газораспределительных сетей (газопроводов) на территории Высокогорского, Арского (частично), Зеленодольского (частично) муниципальных районов и муниципального образования 

<

адрес> (частично) РТ» №-р от ДД.ММ.ГГГГ); часть земельного участка, площадью 245 кв.м., входит в охранную зону (Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, 16.00.2.490, Постановление «Об утверждении описания расположения границ охранных зон воздушных линий электропередач ОАО «Сетевая компания» и установлении особых условий использования земельных участков, попадающих в охранные зоны» № от ДД.ММ.ГГГГ); часть земельного участка, площадью 16 кв.м., входит в охранную зону (Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, 16.00.2.491, Постановление «Об утверждении описания расположения границ охранных зон воздушных линий электропередач ОАО «Сетевая компания» и установлении особых условий использования земельных участков, попадающих в охранные зоны» № от ДД.ММ.ГГГГ); часть земельного участка, площадью 11 кв.м., входит в охранную зону (Ограничения на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, 16.ДД.ММ.ГГГГ, Постановление Совета Министров СССР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил охраны электрических сетей напряжением до 1000 вольт» от ДД.ММ.ГГГГ); часть земельного участка, площадью 73 кв.м., входит в охранную зону (Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, 16.ДД.ММ.ГГГГ, Постановление Совета Министров СССР от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил охраны электрических сетей напряжением до 1000 вольт» от ДД.ММ.ГГГГ); часть земельного участка, площадью 193 кв.м., входит в охранную зону (Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса РФ, 16.ДД.ММ.ГГГГ, Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ).

Нахождение на земельном участке с кадастровым номером № охранных зон газопровода и электрических сетей подтверждается и ответами на запросы суда от ООО «Газпром трансгаз Казань» от ДД.ММ.ГГГГ №, ОАО «Сетевая компания» от ДД.ММ.ГГГГ №, Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истец ФИО1 указывает, что по причине нахождения данных охранных зон на приобретенном ей в аренду земельном участке, она не может использовать участок для целей, для которых он приобретался. 

В частности, истец указывает, что имела намерение возвести на части участка, не подпадающей в охранные зоны, торговое здание.

Как следует из градостроительного плана № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером №, выданного истцу по ее заявлению Исполнительным комитетом Высокогорского муниципального района Республики Татарстан предполагается возможность застройки участка для целей предпринимательства в размере 30 процентов от его площади.

Получив указанный градостроительный план земельного участка, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в Исполнительный комитет Высокогорского муниципального района Республики Татарстан с заявлением о выдаче разрешения на строительство на участке торгового здания.

Вместе с тем, письмом за подписью руководителя Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан ДД.ММ.ГГГГ №-иг истцу было отказано в выдаче разрешения на строительство на указанном участке по причине нахождения на нем охранных зон газопровода и электрических сетей.

В этой связи истец ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ответчику Палате имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка № по причине невозможности его использования для предпринимательства.

Письмом за подписью председателя Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 было отказано в досрочном расторжении договора.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 ст. 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он приобретался ФИО1 в аренду именно для предпринимательства.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что истец как арендатор земельного участка в настоящее время лишена возможности использовать его в целях, которые были согласованы с ответчиками при заключении договора аренды.

Невозможность использования истцом спорного земельного участка в соответствии с условиями договора фактически означает, что на ФИО1 возложена и обязанность уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Ответчиками, в свою очередь, не представлены суду доказательства того, что ФИО1 может пользоваться предоставленным ей по договору аренды земельным участком без каких-либо ограничений и в связи с его разрешенным использованием.

В этой связи суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды земельного участка с учетом пунктов 2 и 4 ст. 620 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что денежные средства в виде задатка в размере 226 500 рублей, платы за оказание услуг в размере 14 108,50 рублей, расходов на уплату государственной пошлины в размере 2000 рублей были переданы истцом ответчику, однако возможность использовать земельный участок в соответствии с условиями заключенного договора по назначению у истца отсутствовала по независящим от него причинам с момента заключения договора, у суда имеются основания для взыскания указанных сумм в пользу истца с ответчика Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан в качестве неосновательного обогащения.

Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56-57, 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковое заявление ФИО1 к Палате имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан, Исполнительному комитету Высокогорского муниципального района Республики Татарстан удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка на аукционе № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан и ФИО1.

Взыскать с Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан в пользу ФИО1:

- сумму задатка в размере 226 500 (двести двадцать шесть тысяч пятьсот) рублей;

- сумму убытков в размере 14 108 (четырнадцать тысяч сто восемь) рублей 50 копеек;

- сумму расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 (две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного мотивированного решения в Верховный Суд Республики Татарстан через Высокогорский районный суд Республики Татарстан.

Полное мотивированное решение изготовлено 16 октября 2018 года.

Судья: А.А. Севостьянов