РЕШЕНИЕ

.

Именем Российской Федерации

16 мая 2018 года станица Егорлыкская Ростовской области.

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Попова С.А.,

с участием представителя ФИО1 – адвоката Стародубцева И.М., 

при секретаре Васильченко К.Э., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО3, Администрации Егорлыкского сельского поселения о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 09.10.2008г. между ФИО1 и 

<

данные изъяты> заключенным и действительным, признании перехода права собственности за ФИО1 на данный земельный участок, признании права собственности на него, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Управление Росреестра по Ростовской области, 

УСТАНОВИЛ:

В Егорлыкский райсуд обратился ФИО1 с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО3, Администрации Егорлыкского сельского поселения о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 09.10.2008г. между ним и 

<

данные изъяты> заключенным и действительным, признании перехода права собственности за ним на данный земельный участок, признании права собственности на него, ссылаясь на то, что 09.10.2008г. купил у наследодателя ФИО5 – 

<

данные изъяты> данный объект недвижимости, уплатив за него покупную стоимость, однако регистрация перехода права собственности не была произведена ввиду смерти продавца. 

ФИО2, Вит.С. и Вл. С. иск признали, о чем подали в суд письменные заявления (л.д. 93, 95, 137). 

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО3, Администрация Егорлыкского сельского поселения и Управление Росреестра РО в заседание суда не прибыли, хотя о слушании дела извещены. При этом Администрация и Управление Росреестра РО в заявлениях просили рассмотреть дело без их участия. Поэтому дело рассмотрено в отсутствие участвующих в деле лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ (л.д. 115-116, 130-138, 144).

В заседании суда представитель ФИО1 – адвокат Стародубцев И.М. требования своего доверителя поддержал. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, обсудив все доводы, суд приходит к следующим выводам. 

Из кадастрового паспорта, постановлений Администрации Егорлыкского района от 26.01.1993г. № 39 и от 02.06.1997г. №317, выписки из ЕГРН, свидетельств о рождении, браке и смерти, заявлений, справок, ответов (л.д. 7, 9, 11, 13-17, 33, 37-47, 70, 78, 104) следует, что 

<

данные изъяты> являлся собственником земельного участка кадастровый номер №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадью 72 000 кв.м., находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> 

ДД.ММ.ГГГГ. 

<

данные изъяты> умер. В течение 6 месячного срока со дня открытия наследства его супруга ФИО2 и дети ФИО3, ФИО3 и ФИО4 фактически приняли наследство, так как на момент открытия наследства проживали совместно с наследодателем в принадлежащем ему доме (ч. 2 ст. 1153 ГК РФ, л.д. 46, 103). 

Учитывая то, что в силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят вещи и имущество, которые принадлежали наследодателю на день его смерти, то данные вещи в силу ч. 4 ст. 1152 ГК РФ считаются принадлежащими наследнику со дня открытия наследства независимо от дня получения документов на них.

<

данные изъяты>. ФИО4 умерла. В течение 6 месячного срока со дня открытия наследства ее наследство никем не принято, в связи с чем в силу ч. 1-2 ст. 1161 ГК РФ является выморочным, подлежащим передаче в собственность Егорлыкского сельского поселения. 

Истцом подан иск о признании права собственности на земельный участок по мотиву покупки его у 

<

данные изъяты> 

Согласно п. 1 ст. 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

По смыслу ч. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. 

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 ГК РФ). 

В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей в 2008г.) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу ч. 1-4 ст. 8 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в совокупности с положениями ч. 1-3 ст. 19 ФЗ РФ «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» (в редакции Областного закона от 18.09.2006 N 539-ЗС, которая действовала на 09.10.2008г.) следует, что при продаже гражданами земельного участка поселение, на территории которого находится указанный земельный участок, имеет преимущественное право его покупки. Граждане и юридические лица, являющиеся собственниками земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, обязаны в письменной форме известить орган местного самоуправления соответствующего поселения о намерении продать такой земельный участок с указанием в извещении цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае если поселение откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Из договора купли-продажи от 09.10.2008г. (л.д. 6) следует, что 09.10.2008г. 

<

данные изъяты> продал ФИО1 вышеуказанный принадлежащий ему земельный участок за 100 000р. При этом покупатель свои обязательства по договору купли-продажи исполнил надлежащим образом – уплатил ответчику договорную стоимость. Согласно п. 1.1 договора купли-продажи земельный участок передан покупателю, что соответствует требованиям ч. 1 ст. 556 ГК РФ. 

Из извещения о продаже земельного участка от 04.03.2008г., ответа Администрации Егорлыкского сельского поселения от 05.03.2008г. (л.д. 142-143) следует, что до заключения договора купли-продажи продавец 04.03.2008г. известил Администрацию Егорлыкского сельского поселения, на территории которой находится спорный земельный участок, о своем намерении продать участок за цену, за которую впоследствии участок был продан истцу в течение года с момента извещения. Однако Администрация Егорлыкского сельского поселения своим правом преимущественной покупки не воспользовалась, купить участок у продавца отказалась. 

Из указанного усматривается, что процедура извещения органа местного самоуправления о наличии преимущественного права покупки данного участка, которая существовала на момент принятия продавцом решения о купле-продаже участка и заключения договора его купли-продажи, продавцом была соблюдена. 

Согласно ч. 1, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), действовавшего на момент заключения договора, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Аналогичные положения содержатся и в ч. 3 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 02.01.2017г.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации ( ст. 218 ГК РФ). 

Согласно абз.3 п. 2 ст.13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. 

В силу ч. 1-2 ст. 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Аналогичные положения содержатся в ч. 2, 4 ст. 14, п. 3 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 69, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017г.

По смыслу указанных правовых норм в их совокупности следует, что перед отчуждением недвижимого имущества собственник, чьи права на недвижимое имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) не зарегистрированы, обязан произвести государственную регистрацию своих прав на данное имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) для последующей возможности регистрации перехода права собственности на данную недвижимость от него к покупателю. Отсутствие зарегистрированного в ЕГРН за продавцом права является препятствием для удовлетворения требований покупателя о государственной регистрации перехода к нему права собственности на купленный объект недвижимости. 

Как следует из совокупности вышеизложенных доказательств, а также уведомления Управления Росреестра от 15.05.2018г. (л.д. 140-141) право собственности 

<

данные изъяты> на спорный объект недвижимости возникло до введения в действие ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Произвести регистрацию права собственности на спорную недвижимость и затем регистрацию перехода права собственности на купленную недвижимость к истцу не возможно ввиду того, что продавец умер. 

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Аналогичные положения были закреплены в ч. 1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01.01.2017г. 

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.21010г. № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ.

Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

Учитывая изложенное, а также то, что право собственности продавца возникло до вступления в силу Закона о госрегистрации, то иск покупателя, который в качестве способа защиты своих прав избрал требования о признании права собственности (ст. 12 ГК), подлежит удовлетворению (в части признания права собственности) по изложенным выше правовым основаниям. 

При этом, поскольку право собственности продавца на спорный земельный участок в ЕГРН не зарегистрировано, требования истца о государственной регистрации перехода к нему права собственности на землю (поименованы в иске как признание перехода права собственности) являются в данном конкретном случае не надлежащим способом защиты права, в связи с чем в удовлетворении данных требований следует отказать. 

Вместе с тем, истцом также заявлены требования о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 09.10.2008г. между ФИО1 и 

<

данные изъяты> заключенным и действительным. 

Как указано выше переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 ГК РФ). 

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В ст. 12 ГК РФ определены способы защиты гражданских прав. Согласно данной правовой норме защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

В силу ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. 

По смыслу данных правовых норм способ защиты права должен обеспечивать восстановление нарушенного права истца. Неверно избранный способ защиты права является самостоятельным основанием к отказу в иске. 

Вместе с тем, причиной обращения истца в суд явилось невозможность осуществления государственной регистрации своего права собственности на купленную недвижимость ввиду отсутствия зарегистрированного в ЕГРН права на нее у продавца. Поэтому надлежащим способом защиты права являются требования о признании права собственности на купленную недвижимость. 

Удовлетворение требований о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 09.10.2008г. между ФИО1 и 

<

данные изъяты> заключенным и действительным не обеспечивает восстановление нарушенных прав истца, так как решение суда об удовлетворении данных исковых требований не является основанием для регистрации права собственности на купленную недвижимость. Поэтому требования истца о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 09.10.2008г. между ФИО1 и 

<

данные изъяты> заключенным и действительным являются не верным способом защиты права, в связи с чем в удовлетворении данных исковых требований следует отказать. 

При этом понесенные истцом судебные расходы распределению не подлежат согласно поданному истцом заявлению (л.д. 145). 

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить частично. 

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок кадастровый номер №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадью 72 000 кв.м., находящийся по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>

В остальном исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Решение принято в окончательной форме 17.05.2018г. 

Судья