***

***

Решение

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 10 октября 2024

Гатчинский городской суд *** в составе: 

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Таганкиной В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки путем признания права собственности на земельный участок *** ***; признании отсутствующим права собственности на двухэтажный садовый дом и баню; об исключении сведений из ЕГРН;

установил:

с учетом всех принятых судом дополнений и изменений по иску, ФИО1 обратился к ФИО2 с иском в суд, указав, что истцу на праве собственности принадлежал садовый участок с жилым домом площадью *** кв.м, расположенные по вышеуказанному адресу. До *** он состоял в браке с матерью ответчика ФИО2 Находясь под ее влиянием, истец *** продал земельный участок ответчику. Стороны решили оформить участок на имя ФИО2 безвозмездно, но чтобы уйти от уплаты налогов, оформили сделку договором купли-продажи. Никаких денежных средств за проданное имущество истец не получал. Его супруга и ответчик уверяли его, что это просто формальность, он будет владеть и пользоваться своим имуществом как раньше, а после его смерти имущество перейдет в собственность ответчика. Земельный участок и расположенные на нем строения остаются во владении истца до настоящего времени. Однако, после смерти ФИО2 *** ответчик забрал ключи и стал препятствовать истцу в пользовании спорным имуществом, по данному факту истец обращался в полицию. Договор купли-продажи земельного участка без расположенных на нем строений и жилого дома является недействительным в силу ст. 166 и ст. 168 ГК РФ, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов. Поэтому истец просил признать договор купли-продажи участка недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем исключения из ЕГРН сведений о регистрации права собственности ФИО2 и признать за ФИО1 право собственности на земельный участок (л.д. ***). 

Помимо этого, в ходе рассмотрения дела истцу стало известно, что ответчик зарегистрировал свое право собственности на двухэтажный садовый дом площадью *** кв.м и баню площадью *** кв.м, расположенные на спорном земельном участке. В действительности такой объект недвижимого имущества, как садовый дом, на участке отсутствует. В связи с этим истец просил признать право собственности ответчика отсутствующим, исключив из ЕГРН записи о нем. Баня возведена за счет истца и никогда не выбывала из его собственности, поэтому просил признать право собственности ответчика на нее отсутствующим и исключить из ЕГРН сведения о регистрации (л.д. ***). 

Истец ФИО1 и его представитель ФИО3 настаивали на удовлетворении заявленного иска, по изложенным в нем основаниям.

Ответчик ФИО2 вновь представил ходатайство об отложении слушания дела, ссылаясь на занятость в ином процессе (л.д. ***), как до этого требовал отложений, ссылаясь на свои заболевания (л.д. ***). Суд учитывает, что рассмотрение настоящего дела с *** приняло необоснованно затяжной характер только по причинам неявок ответчика. О рассмотрении настоящего дела ответчик лично был извещен заблаговременно в августе *** г (л.д. ***). Имея нескольких представителей, он обладал реальной возможностью принять участие в настоящем судебном заседании как лично, так и опосредованно с помощью своего защитника. Соответственно, настоящее ходатайство заявлено лишь в целях безосновательно затянуть рассмотрение настоящего дела, причинить вред истцовой стороне, что свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчика и уважительной причиной для отложения судебного разбирательства не является. Поэтому суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика. 

В заявленном иске ответчик просил полностью отказать по основаниям, изложенным в возражениях (л.д. ***). 

Третье лицо – Управление Росреестра по *** извещено, не явилось, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие. 

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, установил следующее:

*** между ФИО1 и ФИО2 был зарегистрирован брак (л.д. ***). 

ФИО2 умерла *** (л.д. ***). 

ФИО1 на праве личной собственности с *** принадлежал садовый земельный участок площадью *** кв.м, ***, земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: ***, далее - спорный земельный участок (л.д. ***). 

*** за ФИО1 в ЕГРН было зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью *** кв.м ***, расположенный по адресу: *** (л.д. ***).

Право собственности истца на данное здание не прекращено до настоящего времени (л.д. ***).

*** между ФИО1, как Продавцом, и ФИО2, как Покупателем, в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка за 200000 руб. В п. 2.1 договора указано, что всю сумму за земельный участок на момент подписания настоящего договора «Покупатель» оплатил «Продавцу» полностью (л.д. ***). 

Сведения о том, что на земельном участке находятся какие-либо объекты недвижимого имущества, в том числе принадлежащие продавцу на праве собственности, в договоре не указаны. Продавец по условиям договора не гарантировал Покупателю, что данные объекты на участке отсутствуют. 

*** за ответчиком было зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок (л.д. ***). 

Необходимо отметить, что на момент заключения договора купли-продажи истцу исполнилось 84 года. 

После того как истец предъявил настоящий иск в суд, *** ФИО2 зарегистрировал за собой право собственности на садовый дом площадью *** кв.м ***, и *** на баню площадью *** кв.м ***, расположенные на спорном земельном участке (л.д. ***). 

Ответчик, изначально возражая против иска, выдвинул версию о том, что имеющийся на спорном земельном участке дом, был возведен за его счет уже после того как право собственности на участок перешло к ФИО2

Данный факт объективно опровергается фотографиями, на которых в границах участка изображен один дом неизменно с *** года (л.д. ***), данными спутниковых снимков «Яндекс.Карты», на которых с *** отмечено наличие одного дома в границах спорного участка и его местоположение осталось до настоящего времени неизменно (л.д. ***). 

У истца сохранилась вся проектная документация по строительству дома, платежные документы по его возведению и содержанию (л.д. ***).

Все представленные акты натурного осмотра и фотоснимки подтверждают, что в границах спорного участка расположен только один дом (л.д. ***). 

Согласно никем не опровергнутому договору *** от *** по заказу истца и за его счет на спорном участке была возведена баня, характеристики и местоположение которой полностью совпадают с тем строением, что зарегистрировал в свою собственность ответчик в *** (л.д. ***). 

Регистрацию своего права собственности на баню и иные надворные постройки истец не производил. 

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО4 (сестра истца, посещавшая участок с *** года) и ФИО5 (подруга семьи, посещавшая участок с *** по настоящее время) показали, что участок был выделен истцу, который начал строительство садового дома в *** годах. Дом был полностью построен за его личный счет в *** годах и больше не перестраивался. Не увеличилась его общая площадь и этажность. Дом на участке до сих пор один. Надворные постройки и баня также построены по заказу истца. Ответчик никогда не владел спорным участком и строениями на нем, как своими собственными. Он пользовался ими с разрешения истца и своей умершей матери. Никаких денег ответчик истцу не передавал. Наоборот, ФИО6 с женой ему помогали материально. До сих пор дом, все строения и участок находятся во владении истца. Ответчик после произошедшего конфликта там не появляется (л.д. ***). 

Согласно заключению специалиста ООО «Стандарт Оценка», которое должным образом ответчиком не оспорено, на спорном земельном участке существует один дом площадью *** кв.м. Жилой дом, зарегистрированный в собственность истца, и садовый дом площадью *** кв.м, зарегистрированный в собственность ответчика, являются одним и тем же объектом недвижимого имущества, расположенными в одном и том же месте. Также, на участке имеется одна баня площадью *** кв.м, которая зарегистрирована в собственность ответчика, две теплицы, одноэтажное хозяйственное строение размерами *** на *** метра (л.д. ***).

Рассматривая настоящий иск, суд руководствуется положениями ст. 168 ГК РФ о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно абзацу третьему подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от *** был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем договор в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий. 

Также суд приходит к выводу о том, что ответчик не может быть признан добросовестным приобретателем земельного участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок по договору купли-продажи без указания в данном договоре на приобретение вместе с земельным участком находящихся на нем объектов недвижимого имущества, он как покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимися на нем строениями.

Ответчику, как члену семьи продавца, много лет пользовавшегося данными объектами, было достоверно известно о нахождении недвижимого имущества на участке и о том, что оно возведено за счет истца.

Все его попытки в настоящем процессе доказать, что объекты были возведены после *** г за счет покупателя участка, были убедительно опровергнуты истцом, а представленные декларации ФИО2 являются явно поддельными. Никаких подтверждений своим словам о том, что истец продал участок вместе с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, ответчик суду не представил. 

Отсутствие воли ФИО1 на прекращение его прав на объекты недвижимого имущества при совершении договора купли-продажи земельного участка подтверждает и то обстоятельство, что государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество произошла только в отношении земельного участка, и те обстоятельства, что после заключения сделки ФИО1 продолжал пользоваться и владеть имуществом, как своим собственным, нести расходы по его содержанию, защищал свои права от посягательств ответчика путем обращения в полицию, а затем в суд. 

Ссылки на то, что ответчику, якобы до совершения сделки купли-продажи участка не было известно о зарегистрированном праве собственности истца на жилой дом, не имеют никакого юридического значения. У ответчика отсутствовали объективные препятствия получить до заключения сделки в *** г выписку из ЕГРН, дабы установить данный факт. Даже отсутствие регистрации права собственности на жилой дом истца не означало, что он не приобрел подобное право, как застройщик объектов.

Соответственно, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в силу ничтожности подлежат полному удовлетворению. 

Истцом заявлено о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

По смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

То есть стороны должны вернуться в существовавшее до сделки состояние, возвратив все исполненное по такой сделке друг другу. 

Применением последствий недействительности сделки по настоящему делу будет являться прекращение права собственности ответчика, и признание права собственности истца на спорный участок.

Оснований же для возврата денежных средств покупателю участка суд не усматривает.

Версия ответчика о том, что он получил денежные средства в размере 200000 руб. в долг по расписке от ФИО7 ***, а затем перевел их для оплаты кредита, полученного его матерью ФИО2 для приобретения автомобиля, и при этом ФИО1 это одобрил и принял в счет оплаты за проданный участок, была судом тщательно исследована (л.д. ***). 

Было установлено, что по договору купли-продажи от *** на имя ФИО2 был приобретен автомобиль общей стоимостью 1020000 руб. За приобретенный автомобиль покупатель рассчиталась наличными (л.д. ***).

До приобретения автомобиля ФИО2 получила в кредит от ПАО «Банк ВТБ» 884346 руб., который полностью погасила *** (л.д. ***).

*** ФИО2 получила кредит в размере 811 179 руб., который полностью погасила *** (л.д. ***).

После приобретения автомобиля *** ФИО2 получила в ПАО «Банк ВТБ» потребительский кредит *** без обеспечения в размере 816000 руб. сроком на 5 лет (л.д. ***). 

Данный кредит был окончательно погашен *** (л.д. ***).

Анализ выписки по счету подтверждает, что с момента получения ФИО2 денежных средств по расписке от *** и заключения договора купли-продажи от *** и по дату погашения кредита, полученного на имя ФИО2, никаких переводов со счетов принадлежащих ответчику в счет погашения кредита не осуществлялось. Также, не зафиксировано ни одной операции по внесению на счет наличных денежных средств в размере 200000 руб. (л.д. ***).

С февраля *** г ФИО2 гасила ежемесячные платежи за счет поступающих на этот же счет, положенных ей пенсионных начислений и льгот, заработной платы, а также за счет страхового возмещения в размере 76012,80 руб. Единожды внесла наличные денежные средства в размере 50000 руб. через банкомат *** Поступающих на счет ФИО2 доходов было достаточно для досрочного погашения кредита.

Иных кредитов на имя ФИО2 не оформлялось.

Из справок формы 2-НДФЛ следует, что официальных доходов ответчика не могло хватить для покупки спорного участка (л.д. ***).

Таким образом, ответчик признал, что истец не получал от него оплату по спорному договору и не смог доказать, что исполнил обязанность по оплате участка перечислением денежных средств в пользу третьего лица с ведома истца. 

При подобных обстоятельствах суд, применяя последствия недействительности ничтожной сделки, не имеет законных оснований для взыскания с истца в пользу ответчика денежных средств, фактически продавцом участка не полученных. 

Дополнительно истец заявил требования о признании отсутствующим права собственности ответчика на садовый дом и баню. 

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может бытьзащищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу данных разъяснений иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.).

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 июля 2018 г).

В настоящем деле подобные исключительные обстоятельства установлены.

Истец владеет спорным имуществом, что исключает необходимость предъявления виндикационного иска.

Судом установлено, что в ЕГРН один и тот же объект недвижимого имущества ошибочно учтен за двумя разными кадастровыми номерами, с разными характеристиками, а право собственности на него зарегистрировано за двумя разными лицами. 

За истцом зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью *** кв.м ***, расположенный по адресу: ***.

За ответчиком до настоящего времени зарегистрировано в ЕГРН право собственности на садовый дом площадью *** кв.м ***, расположенный на том же участке.

Право собственности истца не может быть защищено иным способом кроме как признать право собственности ответчика на несуществующий объект недвижимого имущества отсутствующим, что будет являться основанием для исключения из ЕГРН сведений о подобном объекте, и устранит угрозу нарушений прав истца в дальнейшем.

В части же признания права собственности ответчика на баню отсутствующим истец избрал ошибочный способ защиты права.

Баня, как объект недвижимого имущества, фактически существует.

Истец, как застройщик и собственник земельного участка в силу ст. 219 ГК РФ, имеет право осуществить на нее регистрацию права собственности в любое время по своему желанию, поскольку баня по правилам ст. 135 ГК РФ, следует судьбе главной вещи – жилого дома и не может являться самостоятельным объектом гражданского оборота в отрыве от дома и земельного участка. 

Однако регистрация права собственности ответчика на вещь, которая ему не принадлежит, создает реальную угрозу нарушения прав истца в дальнейшем.

Истец на основании ст. 304 ГК РФ имеет право требовать устранения любых препятствий всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Поскольку ответчик не приобретал имущество у истца на основании какой-либо сделки, но при этом здание не выбыло из фактического законного владения застройщика, надлежащим способом защиты нарушенного права будет являться оспаривание зарегистрированного права собственности ответчика, что истец и сделал, заявив требования об исключении из ЕГРН соответствующих сведений.

Исковые требования о признании права собственности ответчика на баню отсутствующим заявлены ошибочно и удовлетворению не подлежат. 

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

признать договор купли-продажи земельного участка от ***, заключенный между ФИО1 и ФИО2, недействительным. 

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем признания за ФИО1, *** г.р., уроженцем ***, паспорт ***, права собственности на земельный участок *** площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***. 

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на садовый дом *** площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***

Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН о прекращении права собственности ФИО2 на садовый дом № *** площадью *** кв.м, на баню *** площадью *** кв.м, расположенные по адресу: ***, на земельный участок *** площадью *** кв.м, расположенный по адресу: ***. 

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд в течение месяца с даты составления. 

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***