Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 июля 2023 года Рузский районный суд Московской области в составе председательствующего судьи Ануфриевой Н. Ю., при секретаре судебного заседания Юдиной Ю.С., с участием адвоката Тарасовой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств. В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что (дата) между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому ответчик обязалась передать в собственность истца, а истец обязалась принять в собственность на условиях, установленных указанным договором, квартиру с кадастровым номером №, общей площадью ... расположенной на 9 этаже многоквартирного жилого дома, находящуюся по адресу: (адрес). В соответствии с условиями договора истец перечислила ответчику задаток в сумме 200 000 руб., что подтверждается чеком об операции от (дата), после чего истцу стало известно о продаже квартиры без мебели, тогда как в объявлении о продаже квартиры было указано, что она продается с мебелью, и о том, что в квартире, которую она (истец) хочет приобрести, осуществлена перепланировка помещений, не оформленная в соответствии с законодательством. (дата) истец направила ответчику досудебную претензию с требованием в течение 30 дней вернуть задаток в сумме 200 000 руб., на которую ответчик письменно ответила отказом. Ссылаясь на то, что до заключения предварительного договора истцу не было известно о произведенной перепланировке, просила взыскать с ответчика в свою пользу в качестве задатка по предварительному договору от (дата) 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 904 руб. 11 коп., а также понесенные по делу судебные расходы в размере 70 000 рублей.

Истец, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Ответчик, надлежащим образом извещенная о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, о чем в материалах дела имеется ее письменное заявление. 

Представитель ответчика, заявленные истцом исковые требования не признала по основаниям, представленным в материалы дела. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо Муниципальное бюджетное учреждение «Управляющая компания Рузского городского округа», надлежаще извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось, сведения о причинах неявки суду не сообщило.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, рассматривает дело в отсутствие истца, ответчика и третьего лица.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя истца, а также представителя ответчика, оценив представленные доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.п. 2-4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Исходя из п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

В судебном заседании установлено, что (дата) между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец и покупатель не позднее (дата) обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, общей площадью ... расположенной на 9 этаже многоквартирного жилого дома, находящейся по адресу: (адрес).

По взаимному соглашению стороны условились, что цена отчуждаемой квартиры составляет 8 400 000 рублей, причем согласовано, что цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 1.4 Договора). 

Пунктом 2.1. Договора определены сроки и порядок внесения истцом цены договора: часть стоимости квартиры в размере 200 000 руб. истец передает ответчику в качестве задатка в день подписания Договора; часть стоимости квартиры в размере 8 200 000 руб. будет оплачиваться истцом ответчику через аккредитивную форму банка, или безопасные расчеты ПАО «СБЕРБАНК», или банковскую ячейку, или расчетный счет ответчика после подписания основного договора купли-продажи.

Согласно п. 4.3 Договора в случае если основной договор купли-продажи не будет заключен при отказе истца, задаток остается у ответчика. В случае если основной договор купли-продажи не будет заключен при отказе ответчика, задаток возвращается истцу в двойном размере в срок до (дата) (п. 4.4. Договора).

Таким образом, исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами Договора, они пришли к соглашению по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры, который подлежал заключению не позднее (дата), а также предусмотрели ответственность за отказ от его заключения каждой из сторон.

В судебном заседании также установлено, что (дата) во исполнение п. ... Договора истец перечислила ответчику денежную сумму в размере 200 000 руб. в качестве задатка, что подтверждается чеком по операции от (дата).

(дата) ответчик направила истцу телеграмму с приглашением на сделку купли-продажи квартиры, запланированную на (дата) в ... по адресу: (адрес) что подтверждается представленными в материалы дела надлежащими доказательства и не оспаривается стороной истца. 

В свою очередь, (дата) истец обратилась к ответчику с досудебной претензией о возврате задатка в размере 200 000 руб., в которой указала, что ей стало известно о наличии перепланировки, на которую не получено разрешение уполномоченного органа.

Основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был. Требование истца о возвращении ей задатка ответчиком удовлетворено не было.

Разрешая заявленное истцом требование о взыскании с ответчика денежных средств, суд исходит из следующего.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 Гражданского кодекса РФ) задаток должен быть возвращен (п. 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2).

Пунктами 4.3, 4.4 заключенного сторонами Договора предусмотрено, что в случае отказа продавца от заключения основного договора купли-продажи, продавец обязан вернуть уплаченную сумму задатка в двойном размере не позднее (дата) В случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи, продавец оставляет у себя указанную выше сумму задатка.

В судебном заседании обстоятельств прекращения обязательства невозможностью его исполнения установлено не было ввиду неустановления факта наступления после возникновения обязательства обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Вместе с тем, судом установлено, что ответчиком были совершены действия, направленные на заключение основного договора.

При этом, истец от заключения договора отказалась, направив ответчику досудебную претензию о возврате задатка. 

Анализируя основания, в силу которых истец заявила о расторжении предварительного договора, отказавшись от заключения основного договора, суд приходит к следующему.

Истец сослалась на наличие перепланировки квартиры, о которой ей стало известно после заключения Договора и которая, по ее мнению, не может быть оформлена в установленном законом порядке.

Как следует из объяснений представителя истца, данных ею в ходе рассмотрения дела, до заключения предварительного договора истец была ознакомлена с технической документацией на квартиру, лично осматривала квартиру. Ответчиком в материалы дела представлен протокол осмотра доказательств, составленный (дата) нотариусом ... согласно которому нотариусом производился осмотр информации, находящейся в электронном виде в сети Интернет на страницах информационного ресурса (сайта), расположенного по адресу: https://web.whatsapp.com/. Из данного протокола осмотра доказательств следует, что истец знала о перепланировке, после чего добровольно заключила Договор. Как установлено судом в день заключения Договора ((дата)) истец внесла задаток.

Таким образом, при установленных в судебном заседании обстоятельствах, подтвержденных относимыми и достоверными доказательствами, суд приходит к выводу, что истец при достаточной степени осмотрительности должна была выявить произведенную в квартире перепланировку, а из письменных доказательств следует, что она об этом была осведомлена, имела возможность не заключать предварительный договор на согласованных в дальнейшем условиях, либо потребовать включить в предварительный договор условие об обязанности ответчика до момента заключения основного договора представить документы, подтверждающие регистрацию в установленном порядке перепланировки.

Доказательств, подтверждающих невозможность регистрации перехода права собственности при наличии существовавшей перепланировки, которая впоследствии была ответчиком согласована, о чем в материалы дела представлены надлежащие доказательства, истцом суду представлено не было.

Что касается указания истца на несоответствие общей площади квартиры, являющейся предметом договора, данным проекта перепланировки и переустройства жилого помещения, разработанного ГБУ Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» Западный филиал ГБУ МО «МОБТИ», суд считает его несостоятельным. Это обусловлено тем, что Договор кем-либо не оспорен, недействительным либо незаключенным не признан, в предмет иска по настоящему делу данные обстоятельства не входили.

Ссылка истца на невозможность приобретения указанной квартиры в связи с ее продажей без мебели, тогда как в объявлении о продаже квартиры было указано, что она продается с мебелью, при установленных обстоятельствах правового значения не имеет, поскольку о невозможности заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, не свидетельствует.

Таким образом, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по причине отказа истца от его заключения, при этом ответчик совершил все необходимые действия для заключения основного договора купли-продажи, направил предложение к его заключению, в связи с чем в соответствии с положениями ст. 381 Гражданского кодекса РФ и п. 4.4 заключенного между сторонами Договора оснований для возвращения ответчиком истцу задатка, внесенного в обеспечение заключения основного договора, не имеется, и, как следствие, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных истцом исковых требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов, судебных расходов- отказать

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Рузский районный суд в течение одного месяца.

Решение изготовлено в окончательной форме 31 июля 2023 года.

Судья Н.Ю.Ануфриева