Дело №3а-347/18

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Нижний Новгород 21 мая 2018 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административных истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 - ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО15, ФИО2 ФИО16, ФИО3 ФИО17, ФИО4 ФИО18 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация нежилого отдельно стоящего здания, общая площадь 7928 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 ноября 2013 года в размере его рыночной стоимости 4822000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

административные истцы ФИО1 ФИО19, ФИО2 ФИО20, ФИО3 ФИО21 и ФИО4 ФИО22 обратились в Нижегородский областной суд с указанным выше административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указали о том, что они являются участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация нежилого отдельно стоящего здания, общая площадь 7928 кв. м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Доли распределены следующим образом: у ФИО1 ФИО23 - 174/1000 долей в праве; у ФИО2 ФИО24 - 636/1000 долей в праве; у ФИО3 ФИО25 - 137/1000 долей в праве; у ФИО4 ФИО26 - 53/1000 долей в праве.

В 2017 году они получили налоговые уведомления и квитанции на оплату земельного налога. Из указанных документов узнали, что кадастровая стоимость их земельного участка значительно изменилась в сторону увеличения и составляет 16538838,64 рублей. 

Административные истцы считают, что кадастровая стоимость земельного участка значительно завышена. Согласно Отчету об оценке от 25.12.2017 года №, составленному оценщиком ФИО8, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4822000 рублей.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административные истцы просят в административном исковом заявлении удовлетворить заявленные требования. 

При рассмотрении дела в суде представитель административных истцов ФИО1 ФИО27, ФИО2 ФИО28, ФИО3 ФИО29, ФИО4 ФИО30 - ФИО5 просила административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № удовлетворить. В суд представлено уточнение к отчету об оценке от 25.12.2017 года №№, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5546000 (Пять миллионов пятьсот сорок шесть тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. Представитель административных истцов ФИО5 сообщила, что согласна с уточненным отчетом, согласно которому рыночная стоимость земельного участка увеличена с 4822000 рублей до 5546000 рублей.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились.

В суд поступила письменная позиция Правительства Нижегородской области, которое указало о том, что полномочия по организации проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, а также по проверке результатов проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости и по подготовке проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» вновь утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Представлена суду выписка из Приложения №1 постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 об утверждении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 16538838 руб. 64 коп (л.д.138-143). 

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указало, что не может являться административным ответчиком по делам данной категории в тех случаях, когда оно само не определяло кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости. Просило рассмотреть дело без участия представителя. Также в суд поступила информация из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области в отношении земельного участка с кадастровым номером № (л.д.146-148, л.д.151-157).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не может быть признано преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Обсудив доводы административного искового заявления, заслушав представителя административных истцов, исследовав материалы дела, в том числе письменные отзывы на административное исковое заявление, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административным истцам ФИО1 ФИО31, ФИО2 ФИО32, ФИО3 ФИО33, ФИО4 ФИО34 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №. Данное обстоятельство подтверждается представленной в суд выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2018 года (л.д.154-157).

Согласно представленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области информации и выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2018 года земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 23.12.2011 года. Какие-либо изменения в отношении данного земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости вследствие изменения количественных или качественных характеристик земельного участка, повлекшие за собой изменение его кадастровой стоимости, не вносились (л.д.151-152, л.д.154-157).

Поскольку в данном случае оспаривается кадастровая стоимость ранее учтенного земельного участка, то применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № может быть установлена по состоянию на 01.11.2013 года, как и просят административные истцы.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административные истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 представили в суд отчет от 25.12.2017 года № об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка, составленный оценщиком ФИО8 (л.д.38-104), а также уточнение к отчету об оценке (л.д.184-185).

Согласно данному отчету (с учетом уточнения) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация нежилого отдельно стоящего здания, общая площадь 7928 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, составляет 5546000 (Пять миллионов пятьсот сорок шесть тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. 

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 25.12.2017 года № (с учетом уточнения), составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО8, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также ведомственных стандартов и правил - «Свод стандартов и правил Российского общества оценщиков ССО РОО, 2015». 

Из раздела 1.1 (задание на оценку) отчета усматривается, что оценщиком указаны имущественные права на объект оценки - право собственности. Целью и задачей оценки является определение рыночной стоимости земельного участка для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.41). При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (л.д.43-44). 

В отчете в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки содержатся сведения об использованных при его составлении документах и источниках информации (л.д.44-45).

В отчете содержится подробное описание объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером №, приведены его количественные и качественные характеристики, категория земель и вид разрешенного использования земельного участка, площадь земельного участка. Относительно красной линии объект оценки находится на второй линии домов. Расстояние до крупных дорог города - 1 км до 

<

адрес>, порядка 600 метров до проспекта Свердлова. Инженерные коммуникации на дату оценки - электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление (л.д.50-53, л.д.104). 

В отчете об оценке содержатся сведения о социально-экономической ситуации в Российской Федерации и Нижегородской области и в городе Дзержинске в период, предшествующий дате оценки земельного участка, со ссылками на источник информации. С целью установления рыночной стоимости земельного участка в отчете указаны тенденции отечественного рынка земли, дан анализ рынка земельных участков в Нижегородской области и городе Дзержинске. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - земельные участки под производственно-складскую застройку (л.д.57). 

С учетом сегмента рынка, к которому относится объект оценки, для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений к продаже земельных участков на дату оценки. Изучено 15 предложений по продаже земельных участков в городе Дзержинске. При этом указаны источники информации, основания, по которым оценщик отбирал объекты-аналоги (л.д.60-66). 

Определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (л.д.66-68).

Наиболее эффективным использованием объекта оценки признано его использование для размещения промышленных (индустриальных) объектов (л.д.69-70). 

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. 

Оценка земельного участка проведена с применением сравнительного подхода. При этом оценщик в отчете обосновал возможность и необходимость применения данного подхода к оценке и отсутствие необходимости применения доходного и затратного подходов (л.д.70-74).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора объектов-аналогов. Подобрано достаточное количество объектов-аналогов - 4, при этом оценщик привел правила и принцип отбора аналогов, указав, основания, по которым были отобраны объекты-аналоги (л.д.63-65,75-76). 

Приведено обоснование применения вносимых корректировок и поправок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов (л.д.77-82, л.д.184-185).

Суд считает, что расчет рыночной стоимости земельного участка, указанный в уточнении к отчету, является правильным, так как из приложенной справки о наличии коммуникаций усматривается, что на дату оценки - 01.11.2013 года на земельном участке имелись следующие инженерные коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление (л.д.104). В результате применения корректировки к объектам - аналогам на все имеющиеся у объекта-оценки инженерные коммуникации рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере 5546000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Суд учитывает, что к отчету об оценке оценщиком приложены копии материалов распечаток, используемых при составлении отчета; в отчете об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится. Отчет не допускает неоднозначного толкования и не позволяют вводить в заблуждение потребителей отчета.

Оценщик ФИО8 на дату составления отчета об оценке являлся лицом, обладающим специальными познаниями и имеющим профессиональное образование в области оценки - диплом о высшем образовании ГПИ им.ФИО9 от 01.08.1983 года, диплом Российской экономической академии им.ФИО10 от 28.07.2000 года (оценка бизнеса). Является членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», регистрационный номер № от 14.01.2008 года. Стаж работы в оценочной деятельности - 24 года. Деятельность оценщиком застрахована в ОСАО «

<

данные изъяты>» (л.д.42-43).

Сведений о том, что оценщик ФИО8 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО8 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету от 25.12.2017 года № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № (с учетом уточнения отчета), составленному оценщиком ФИО8, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование.

Суд также полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленного требования доводы Правительства Нижегородской области о том, что результаты государственной кадастровой оценки утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на дату оценки, при определении которой его кадастровая стоимость устанавливается равной этой стоимости, что предусмотрено законом.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. В Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением административные истцы обратились 06.03.2018 года посредством направления административного иска по почте (л.д.105). С учетом этого датой подачи заявления необходимо считать 06.03.2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО35, ФИО2 ФИО36, ФИО3 ФИО37, ФИО4 ФИО38 по настоящему административному делу удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: эксплуатация нежилого отдельно стоящего здания, общая площадь 7928 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости 5546000 (Пять миллионов пятьсот сорок шесть тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. 

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № считать 06.03.2018 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 22.05.2018 года. 

Судья М.А. Кручинин