Дело № 2-3737/2025

УИД 50RS0029-01-2024-007574-35

Решение

 в окончательной форме 01.08.2025 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 июля 2025 года г. Подольск Московская область 

Подольский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Самаркиной Т.Н.,

при секретаре судебного заседания Шевченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к АО «ДИКСИ-ЮГ», ИП ФИО2 о признании договора субаренды нежилых помещений недействительным, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к АО «ДИКСИ ЮГ», ИП ФИО2, в котором, с учетом уточненных исковых требований (л.д.203-205), просит признать недействительным в силу ничтожности договор субаренды нежилых помещений № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО2 и АО «ДИКСИ Юг»; взыскать с ИП ФИО2 неосновательное обогащение в размере 5 994 429,31 рублей; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 81 961 рублей.

Требования мотивирует тем, что является собственником здания торгового центра кадастровый №, общей площадью 561,70 кв.м., инв. №, лит А-А1, распложенного по адресу: 

<

адрес>. Наро-фоминский район, Петровский с.о., 

<

адрес>. Право собственности возникло на основании договора купли-продажи земельного участка и нежилых зданий № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3 Государственная регистрация перехода права собственности произведена апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. На момент заключения договора купли- продажи нежилые помещения площадью 385,4 кв.м. (№ комнаты 1-11, № комнаты с 1-23, этаж 1, являющиеся частью здания торгового центы находились во владении ЗАО «ДИКСИ Юг» на основании договора аренды нежилых помещений № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сроком на 10 лет. Таким образом, после заключения договора купли-продажи к нему перешли права и обязанности арендодателя по указанному договору аренды.ДД.ММ.ГГГГ он обратился к ответчику с требованием приостановить арендные платежи по договору аренды до окончания регистрации перехода права собственности и заключения нового договора с новым собственником. Ответчик указанное требование оставил без внимания. Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А40-64179/2024 ФИО3 признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина. В ходе рассмотрения дела о банкротстве № А40-64179/2024 установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и АО «ДИКСИ Юг» заключен договор субаренды нежилых помещений № по условиям которого в субаренду, сроком на 3 месяца в субаренду переданы нежилые помещения общей площадью 385,4 кв.м. (комнаты №), этаж 1, являющиеся частью здания торгового центра, общей площадью 549,2 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, Наро-Фоминский городской округ, 

<

адрес>. строение 1, кадастровый помер: 50:26:0180101:797. Полагает, что заключенный между АО «ДИКСИ Юг» и ИП ФИО2 договор субаренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой по основаниям статьи 168 РФ, поскольку нарушает его имущественные права как собственника приобретенного у ФИО3 здания торгового центра. В период действия договора субаренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ от АО «ДИКСИ ЮГ» в пользу ИП ФИО2 производились арендные платежи в размере 5 994 429,31 рублей, что повлекло неосновательное обогащение на стороне ИП ФИО2, поскольку ИП ФИО2 был осведомлен об отсутствии у ФИО3 права распоряжаться спорным имуществом, у ИП ФИО2 возникло неосновательное обогащение в размере 5 994 429,31 рублей, которое подлежит взысканию в его (ФИО4) пользу.

Истец – ФИО4 в судебное заседание не явился, его представитель – адвокат ФИО6 уточненные исковые требования поддержал.

Ответчик - АО «ДИКСИ ЮГ» представитель по доверенности ФИО7 в судебном заседании требования не признавала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д.193), указав, что переход права собственности на здание торгового центра от ФИО3 к ФИО4 зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ, заключение договора купли- продажи между ФИО3 и ФИО4 до момента регистрации перехода права к ФИО4 не повлекло правовых последствий для субарендатора.

Ответчик – ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности ФИО8 иск не признал по основаниям, указанным в письменных возражениях (л.д.213-217) и пояснил, что на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ собственником и фактическим владельцем здания, согласно сведениям ЕГРН, являлась ФИО3 Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № право собственности за ФИО4 не признавалось, указанный судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРН о переходе права собственности и данная запись внесена уже после заключения договора аренды нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ и договора субаренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо - ФИО3 в судебном заседании возражала относительно удовлетворения заявленных требований, указав о незаконности заключенного договора купли-продажи.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд признает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч.1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч.2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.2 ст. 551 ГК РФ).

Из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что право собственности на недвижимое имущество до момента до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании подпункта 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, от имени которой действовала ФИО9, и ФИО4 заключен договор купли- продажи земельного участка и нежилых зданий, по условиям которого, ФИО4 приобрел, в том числе здание торгового центра кадастровый №, общей площадью 561,70 кв.м., инв. №, лит А-А1, распложенное по адресу: 

<

адрес>. Наро-фоминский район, Петровский с.о., 

<

адрес> (л.д.17-20).

Согласно п. 3.1. договора купли-продажи на момент заключения настоящего Договора нежилые помещения площадью 385, 4 кв.м. №(комиаты 1-11), №(комнаты с 1-23), этаж 1, являющиеся частью Здания торгового центра (указанного вн. 1.1.2. настоящего Договора), находятся во владении использовании Закрытого акционерного общества «ДИКСИ Юг» ОГРН 

<

***> (Арендатора) по Договору № № аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГг.. который заключен сроком на 10 (десять) лет, и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ. номер регистрации: №. После заключения настоящего Договора, права и обязанности Арендатора по Договору № № аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГг сохраняют свою силу. Покупатель обязан уведомить Арендатора о заключении настоящего Договора купли-продажи.

Пунктом 3.2 договора купли-продажи установлено, что с момента заключения настоящего Договора Покупатель принимает па себя все права и обязанности Арендодателя по Договору № № аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГг., в том объеме, в каком они существуют на момент заключения настоящего договора купли-продажи.

Из представленных доказательств следует, что продавец – ФИО3 уклонилась от регистрации перехода права собственности в установленном порядке, в связи с чем, ФИО4 обратился в Наро-Фоминский городской суд Московской области с иском к ФИО3 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (гражданское дело №.

Решением Наро-Фоминский городской суд Московской области от ДД.ММ.ГГГГ требования ФИО4 оставлены без удовлетворения.

ДД.ММ.ГГГГ апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда решение Наро-Фоминский городской суд Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4 отменено, принято новое решение, в соответствии с которым иск ФИО4 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество удовлетворен, постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО3 к ФИО4 по договору № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, на здание торгового центра кадастровый №, общей площадью 561,70 кв.м., инв. №, лит А-А1, распложенное по адресу: 

<

адрес>. Наро-фоминский район, Петровский с.о., 

<

адрес>. Также указано, что апелляционное определение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (л.д.37-45). 

Решение Наро-Фоминского районного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, в части, отмененной апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ исполнено только ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО4 на объекты недвижимого имущества, приобретенные ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, и на здание торгового центра (л.д.136-157, 218-226).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 заключен предварительный договор, согласно которому ФИО3 передала, а ИП ФИО2 принял во временное пользование за плату здания с кадастровыми номерами 50:26:0180101:736 и 50:26:0180101:797, срок аренды – 11 месяцев (л.д.227).

Пунктами 1.3 и 1,4 стороны согласовали, что в стоимость договора аренды Арендодатель зачтет расходы Арендатора, произведенные им на ремонт помещений.

При подписании договоров в счет аренды Арендатор оплати Арендодателю 700 000 рублей за два помещения, в течение срока аренды ежемесячная арендная плата не может превышать 30 000 рублей за пользование одним помещением.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3 (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого здания, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование за плату 2-х этажное нежилое здание по адресу: 

<

адрес>, Наро-Фоминский городской округ, 

<

адрес>, строение 1, кадастровый № (л.д.228-234).

Протоколом согласования договорной цены от «01» февраля 2024 года стороны установили, что при подписании договора в счет стоимости договора за весь период пользования аренды Арендатор оплачивает Арендодателю 200 000 рублей, а также 30 000 рублей ежемесячно (л.д.235).

Факт внесения арендных платежей подтверждается расписками и платежными поручениями (л.д.236-244).

Во исполнение договора, ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ФИО10 заключен договор подряда на выполнение строительно-отделочных работ в здании с кадастровым номером 50:26:0180101:797 (л.д. 245-248, 249-251).

Оплата оказанных услуг подтверждается расписками ФИО10 в получении денежных средств на сумму 618 427,10 рублей (л.д.252) и 310 000 рублей (л.д.253).

До ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО3 несла расходы по оплате договора по теплоснабжению и горячему водоснабжению, единому договору холодного водоснабжения и водоотведения, поставляемых ресурсоснабжающими организациями в спорный объект недвижимости (здание торгового центра) (л.д.1-95 Т.2).

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и АО «ДИКСИ Юг» заключен договор № субаренды нежилых помещений, по условиям которого ИП ФИО2 передал АО «ДИКСИ Юг» во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 385,4 кв.м (комнаты №) этаж 1, являющиеся частью здания торгового центра общей площадью 549,2 кв.м., с кадастровым номером 50:26:0180101:797 (л.д.52-58, 161 Т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в АО «ДИКСИ Юг» с уведомлением о заключении договора аренды нежилых помещений (л.д. 14-15 Т.1).

В ответ на уведомления ФИО4 представитель АО «ДИКСИ Юг» сообщил о том, что в результате анализа общедоступных публичных сведений ФИО4 на момент направления уведомления собственником здания торгового центра не является (л.д.35-36 Т.1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в АО «ДИКСИ Юг» с требованием об освобождении занимаемого помещения (л.д.16 (т.1).

Из сообщения АО «ДИКСИ Юг» следует, что договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ прекращен ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока действия (л.д.160 Т.1).

Из информации, представленной АО «ДИКСИ Юг» следует, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ АО «ДИКСИ Юг» в счет платы за пользование помещением перечислены денежные средства на сумму 5994429,31 рублей (л.д.194 Т.1)

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 АО «ДИКСИ Юг» заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 385,4 кв.м (комнаты №) этаж 1, являющиеся частью здания торгового центра общей площадью 549,2 кв.м., с кадастровым номером 50:26:0180101:797 (л.д.162-171 Т.1).

Принимая во внимание, что ИП ФИО2 не являлся стороной договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, к рассмотрению судебного спора по гражданскому делу № не привлекался, основной договор аренды, заключенный между ФИО3 и ИП ФИО2 истцом не оспаривается, переход права собственности от ФИО3 к ФИО4 зарегистрирован только ДД.ММ.ГГГГ, не имеется оснований для признания договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу его ничтожности. 

Доводы истца о том, что государственно регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в том числе, на спорное здание торгового центра произведена судом, а именно апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № не могу быть приняты во внимание, поскольку функции по проведению государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества на судебный орган не возложена.

Поскольку требования ФИО4 о признании договора субаренды недействительным оставлены без удовлетворения, не имеешься оснований для удовлетворения требований о взыскании с ИП ФИО2 неосновательного обогащения, в также взыскании с ответчиков расходов истца по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, -

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 к АО «ДИКСИ-ЮГ», ИП ФИО2 о признании договора субаренды нежилых помещений недействительным, взыскании неосновательного обогащения – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья подпись Т.Н. Самаркина