Дело №2-1000/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 сентября 2017 года г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Ратомской Е.В.,

при секретаре Малкиной Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, 

установил:

Иск подан по тем основаниям, что 

<

Дата обезличена> стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> и жилого дома, которые расположены по адресу: 

<

Данные изъяты> Цена договора была определена в сумме 

<

Данные изъяты> руб. В соответствии с п.6 договора, покупатель передал продавцу задаток в сумме 

<

Данные изъяты> руб. Продавец принял на себя обязательство в течение 3 месяцев подготовить соответствующую документацию для заключения основного договора. Предварительным договором не был установлен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. 

<

Дата обезличена> истец и ответчик заключили дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно которому срок действия предварительного договора устанавливался до 

<

Дата обезличена>, при этом, покупатель внес частичную предоплату договорной цены в сумме 

<

Данные изъяты> руб. и получил право с 

<

Дата обезличена> производить неотъемлемые улучшения в жилом доме, то есть строить септик и систему канализации, менять окна, укладывать теплый пол, оборудовать водоснабжение, водонагреватель, водяную скважину. Учитывая, что основной договор сторонами заключен не был, решениями Сортавальского городского суда Республики Карелия истцу отказано в удовлетворении требований о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, изменении договора купли-продажи и понуждении к государственной регистрации договора, истец, ссылаясь на положения ч.1 ст.381, ч.3 ст.487 ГК РФ, просит взыскать с ответчика денежные средства в виде задатка в размере 

<

Данные изъяты> руб., а также денежные средства в виде предварительной платы в размере 

<

Данные изъяты> 

В ходе рассмотрения дела истцом неоднократно увеличивались исковые требования, в окончательном варианте заявлены следующие требования. Истец, ссылаясь на положения ст.ст. 303, 305 ГК РФ, просит взыскать с ответчика, с учетом первоначальных требований, также денежные средства, затраченные на улучшение земельного участка и жилого дома, произведенные в рамках дополнительного соглашения к предварительному договору, а именно: денежные средства, затраченные на оплату услуг кадастрового инженера ООО «

<

Данные изъяты>» в сумме 

<

Данные изъяты> руб.; стоимость обустройства водяной скважины на земельном участке с предварительной диагностикой в сумме 

<

Данные изъяты> руб., стоимость электрического кабеля с обжимной муфтой для обустройства скважины в сумме 

<

Данные изъяты> руб., оголовок скважины в размере 

<

Данные изъяты> руб., погружной скважинный насос в сумме 

<

Данные изъяты> руб., стоимость гидроаккумулятора в сумме 

<

Данные изъяты> руб., всего 

<

Данные изъяты> руб.; стоимость затрат на строительство и оборудование септика в общей сумме 

<

Данные изъяты> руб.; расходы, понесенные на замену окон в доме, в сумме 

<

Данные изъяты> руб.; затраты на обустройство санузла в сумме 

<

Данные изъяты> руб.; сумму затрат на ремонт и улучшение полов в размере 

<

Данные изъяты> руб.; денежные средства, затраченные на оплату строительных, сантехнических, электрических, пуско-наладочных работ, включая устройство электропроводки по всему доме, установку розеток, светильников, нового электросчетчика, в размере 

<

Данные изъяты> руб.; стоимость потолочных панелей в сумме 

<

Данные изъяты> руб., всего стоимость произведенных улучшений составила 

<

Данные изъяты> руб. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом. Представитель истца адвокат Русаков А.В., действующий на основании ордера, в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в иске. Пояснил, что поскольку основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не был заключен по вине продавца, то есть ответчика, истец имеет право на возврат всех денежных средств, заявленных в иске. Считает, что 

<

Данные изъяты> руб., внесенных в качестве задатка при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, перестали иметь назначение задатка после внесения истцом суммы аванса за покупку недвижимости в размере 

<

Данные изъяты> руб. и приобрели назначение авансового платежа, на что имеется ссылка в договоре купли-продажи от 

<

Дата обезличена>, подписанного сторонами. Полагает, что затраты на произведенные улучшения имущества ответчика документально подтверждены, они являются неотделимыми, в связи с чем данные денежные средства ответчик также обязан вернуть. Просил иск удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3, действующая в порядке п.6 ст.53 ГПК РФ, с заявленными требованиями не согласились. Пояснили, что из совокупности установленных ранее судебными решениями обстоятельств следует, что именно истец после заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости уклонялся в одностороннем порядке от заключения основного договора купли-продажи. В свою очередь ФИО2 от заключения основного договора не уклонялся и предпринимал всё от него возможное для совершения сделки вплоть до последнего дня действия предварительного договора 

<

Дата обезличена> Полагают несостоятельной ссылку истца на ч. 3 ст. 487 ГК РФ о возврате суммы «предоплаты» по договору купли-продажи по причине непередачи товара покупателю, поскольку к правоотношениям сторон в рамках предварительного договора указанная норма не имеет никакого отношения, так как обязанность передачи недвижимости могла бы возникнуть только из основного договора, от заключения которого ФИО4 уклонился. Отсутствие оснований для взыскания суммы в размере 

<

Данные изъяты> тыс. руб., которая буквально оговорена в предварительном договоре от 

<

Дата обезличена> именно как задаток, не может вызывать сомнений ввиду ответственности ФИО4 за неисполнение основного обязательства. Возражали относительно взыскания 

<

Данные изъяты> руб. как предоплаты за недвижимость, утверждая, что данная сумма также является задатком. В обоснование своей позиции ссылались, что увеличение суммы задатка при продлении предварительного договора закону не противоречит (ст. 421 ГК РФ). Моментом получения ФИО2 

<

Данные изъяты> руб. является момент продления предварительного договора соглашением от 

<

Дата обезличена>, так же как момент получения 

<

Данные изъяты> руб. является моментом заключения предварительного договора от 

<

Дата обезличена>, т.е. обеспечительные меры при заключении предварительного договора и их увеличение при подписании его продления являются идентичными по содержанию и условиям выплаты. Так как основной договор купли-продажи, по которому мог быть авансирован платёж, не заключался, то платежи в 

<

Данные изъяты> руб. и 

<

Данные изъяты> руб. имеют одну правовую природу и происходили исключительно по предварительному договору, по которому в силу ч. 4 ст. 380 ГК РФ было обеспечено исполнение основного обязательства. Просили учесть, что предварительный договор в суде не оспаривался, недействительным не признавался, а также то обстоятельство, что на полученную сумму дохода в размере 

<

Данные изъяты> руб. уплачен налог в бюджет 

<

Дата обезличена> в сумме 

<

Данные изъяты> тыс. руб. В части взыскания суммы, затраченной на неотъемлемые улучшения, ответчик иск не признал, пояснив, что список для производства улучшений носил общий характер и был составлен ФИО4 в личных интересах и будучи уверенным, что станет собственником недвижимости. Производя работы, ФИО4 одновременно самовольно уничтожал имущество ФИО2. как ненужное для себя, а новое имущество устанавливал с нарушениями требований СНиП и СанПиН. Так, после «улучшений» кухня осталась без холодной и горячей воды и без мебели; самовольно уничтожив действующую электропроводку на 1-м этаже и демонтировавопечатанный электросчётчик, истец новую проводку в эксплуатацию не ввёл, её схема неизвестна, эксплуатация электропроводки невозможна и является пожароопасной; самовольно установленный счётчик не зарегистрирован и имеет данные о незаконно потреблённой электроэнергии; уничтожен действующий водопровод из колодца в дом и сауну, при этом, скважина в эксплуатацию не введена, лабораторный анализ воды на соответствие СанПиН 2.1.4.1074-01 на пригодность к использованию не произведен, на скважину нет проекта и согласования с СЭС по санитарной зоне охраны 30-50 м.; в заявлении об увеличении суммы иска истец недостоверно указывает, что 3 дня работы экскаватора по 8 часов в день ушли якобы на яму под септик и рытьё траншей для труб, тогда как большую часть времени экскаватор рыл яму под «бассейн», на что собственник не давал никакого разрешения; пропуская на участок технику для бурения и устройства бассейна, истец самовольно вырубил мешающие для проезда плодовые деревья и кусты; в нарушение требований СНиП № 2.04.03-85, № 2.04.01-85, № 2.04.04-84 и СанПиН № 2.1.5.980-00, № 2.2.1/2.1.1.1200-03 канализационный септик зарыл с нарушением требуемых нормативов -примерно в 15-ти метрах от колодца (нарушение санитарной зоны 50 м.), что несёт потенциальную угрозу заражения воды; самовольно установил фильтрующий колодец от септика для почвенной доочистки примерно на 15 метров за пределами границы земельного участка, без согласования с соседним землевладельцем; самовольно установил глухие пластиковые окна офисного типа, без открывающихся ставен или форточек, из-за чего проветривание помещений стало невозможным; на 1-м этаже самовольно произвёл не предусмотренную техническим планом здания перепланировку для обустройства ванной комнаты, которая находится в незавершённом состоянии и эксплуатироваться не может; лишил действующую сауну электричества и воды. В нарушение ст.470 и 720 ГК РФ нет ни одного акта приёмки выполненных работ ни по одному из «улучшенных» объектов, реальная гарантия ни на одну из работ, произведённых ФИО4, не оформлена. Считают, что отказываясь от заключения основного договора ФИО4, соответственно, отказался от сделанных для себя «улучшений», в которых ответчик не нуждался. Полагают ссылку истца на ч. 3 ст. 303 ГК РФ несостоятельной, т.к. требование закона распространяется исключительно на добросовестного владельца имущества у чужого собственника. Полагают, что требование ФИО4 об оплате ответчиком произведённых «улучшений» не основано на письменном договоре между сторонами, так как в соответствии с п. 4.1. дополнительного соглашения от 

<

Дата обезличена> единственным условием такой оплаты (компенсации) является расторжение договора по инициативе Продавца, но как установлено судом по делу 

<

Номер обезличен> ФИО2 с инициативой расторжения договора не выступал, от исполнения основного обязательства не уклонялся, при этом, ФИО2 никогда не отказывался от передачи обратно ФИО4 его имущества, в котором не нуждается. 

На возражения ФИО2 относительно заявленных исковых требований поступил письменный отзыв ФИО1, из которых следует, что произведенные улучшения привели к увеличению инвестиционной стоимости дома ответчика с участком более чем в 2,5 раза, 

<

Данные изъяты>. На 

<

Дата обезличена> электричество было в исправном состоянии, текла вода из кранов теплая и холодная (емкость скважины составляет 10 куб.м по акту замера работы скважины, приложенному к Заявлению об увеличении суммы иска к рассматриваемому делу), работала канализация. Хороший ремонт и удобства помогли сдать ответчику дачу на весь сезон 

<

Данные изъяты>. Из вышеуказанных фактов следует вывод, что ФИО2. преднамеренно вводит суд в заблуждение и пытается незаконно завладеть денежными средствами истца.

Выяснив позицию сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.(п.1) Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.(п.3) Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.(п.6)

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исходя из пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, задатком. 

В соответствии с положениями статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. (п.1) Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.(п.2) В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.(п.3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).(п.4)

В силу статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. (п.1) Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Решением Сортавальского городского суда от 

<

Дата обезличена> по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества (дело 

<

Номер обезличен>) установлено, что 

<

Дата обезличена> между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор о намерениях (предварительный договор), по условиям которого ФИО2 обязался продать земельный участок, 

<

Данные изъяты> с расположенными на нем постройками, а ФИО1 обязался купить указанный земельный участок. (п.1). В п.2 договора указано, что фактически передается участок 15 соток с содержащимися на нем постройками – дом двухэтажный, баня, площадка с деревянным настилом, деревянный сарай, плодовые деревья, кусты. Пунктом 4 договора определено, что к дате совершения сделки купли-продажи продавец обязан подготовить всю соответствующе оформленную документацию, необходимую для совершения сделки, сделка должна произойти в течение трех месяцев со дня подписания договора – до 

<

Дата обезличена>. В силу п.5 договора цена договора была определена в 

<

Данные изъяты> руб. В качестве задатка покупатель передал продавцу 

<

Данные изъяты> руб. (п.6 договора). Во исполнение п.4 предварительного договора ФИО2 в установленном законом порядке было зарегистрировано 

<

Дата обезличена> право собственности на расположенный на земельном участке жилой 2-хэтажный дом (на основании декларации об объекте недвижимости), но до 

<

Дата обезличена> стороны не продлили в установленном законом порядке срок действия предварительного договора и не заключили основной договор купли-продажи, тем самым, обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, в силу императивных положений п. 6 ст. 429 ГК РФ суд признал прекращенными. Судом отмечено, что 

<

Дата обезличена> стороны фактически пришли к соглашению о продлении срока предварительного договора по 

<

Дата обезличена>, подписав об этом письменное дополнительное соглашение, и в этот же день ФИО2 от ФИО1 получено 

<

Данные изъяты> руб. в счет оплаты недвижимости, но в указанный срок основной договор купли-продажи недвижимости между ФИО1 и ФИО2 также заключен не был. Судом сделан вывод, что со стороны ФИО2 отсутствовало уклонение от заключения основного договора купли-продажи, что договор не был заключен не по вине ФИО2, что истцом не было представлено доказательств нарушения ответчиком обязательств по предварительному договору, а также в чём именно (каких действиях, бездействиях) состояло уклонение ответчика от заключения основного договора, в связи с чем требования ФИО1 суд оставил без удовлетворения. 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 

<

Дата обезличена> апелляционная жалоба ФИО1 на решение Сортавальского городского суда от 

<

Дата обезличена> оставлена без удовлетворения, а обжалуемое решение- без изменения, при этом, судом апелляционной инстанции отмечается, что предварительный договор от 

<

Дата обезличена> между ФИО2 и ФИО1 не отвечает требованиям статей 554, п.1 ст.555 ГК РФ, так как не содержит сведений о стоимости каждого объекта недвижимости, о кадастровом номере земельного участка, об индивидуализирующих признаках иных объектов недвижимости, следовательно, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, и о его цене считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

Решением Сортавальского городского суда от 

<

Дата обезличена> (дело 

<

Номер обезличен>) также было отказано в иске ФИО1 к ФИО2 об изменении договора купли-продажи недвижимого имущества от 

<

Дата обезличена>, подписанного сторонами, и понуждению к государственной регистрации договора. Предметом указанного договора являлись жилой дом, назначение - жилое, 2-хэтажный, общая площадь 52,8 кв.м., 

<

Номер обезличен>, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование- для развития садоводства, общая площадь 1500 кв.м.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 

<

Дата обезличена> апелляционная жалоба ФИО1 на решение Сортавальского городского суда от 

<

Дата обезличена> оставлена без удовлетворения, а обжалуемое решение- без изменения, при этом, суд апелляционной инстанции отметил, что порядок и сроки расчетов по договору от 

<

Дата обезличена> сторонами не оговорены, переход права по данному договору не зарегистрирован, в связи с чем правовых оснований для внесения изменений в договор, который нельзя признать заключенным, не имеется.

В обоснование своих требований истец ссылается также на Дополнительное соглашение к Договору о намерениях (предварительному договору купли-продажи от 

<

Дата обезличена>) от 

<

Дата обезличена>, в котором, помимо п.1.1 о продлении срока действия предварительного договора до 

<

Дата обезличена> и соглашения о передаче ФИО1 ФИО2 в счет оплаты стоимости участка и расположенного на нем жилого дома, являющимися предметом договора денежных средств в размере 

<

Данные изъяты> руб., имеется п.3.1 о том, что по соглашению сторон с 

<

Дата обезличена> ФИО1 начинает производить неотъемлемые улучшения на участке и расположенном на нем жилом доме согласно списка: септик и система канализации, окна полностью на дом, теплый пол, водоснабжение, водонагреватель, скважина, а также п.4.1 по условиям которого ФИО2 несет обязательства по оплате всех неотъемлемых улучшений в случае расторжения договора по своей инициативе. 

На основании части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В силу ч.2 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, поскольку судебными инстанциями установлено, что предварительный договор от 

<

Дата обезличена> между ФИО1 и ФИО2 и основной договор от 

<

Дата обезличена> не могут быть признаны заключенными, суд приходит к выводу, что Дополнительное соглашение к Договору о намерениях (предварительному договору купли-продажи от 

<

Дата обезличена>) от 

<

Дата обезличена>, на который ссылается истец в обоснование своих исковых требований, не влечет никаких юридических последствий.

В связи с изложенным, требования истца по указанным в иске основаниям удовлетворены быть не могут, так как при разрешении данного спора не могут быть применены положения статей 380 и 381 Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке в части взыскания с ответчика заявленной истцом суммы в размере 

<

Данные изъяты> руб., положения части 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в части заявленной ко взысканию с ответчика суммы предоплаты за объекты недвижимости в размере 

<

Данные изъяты> руб., а также положения п.3.1 Дополнительного соглашения в части взыскания затрат на неотъемлемые улучшения.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств – отказать. 

После вступления решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска по гражданскому делу 

<

Номер обезличен>, указанные в определении Сортавальского городского суда Республики Карелия от 

<

Дата обезличена>, заключающиеся в наложении запрета на осуществление ФИО2, 

<

Дата обезличена> г.р., зарегистрированном по адресу: 

<

Адрес обезличен>, действий, направленных на отчуждение земельного участка с кадастровым номером 

<

Номер обезличен> и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 

<

Номер обезличен>, находящихся по адресу: 

<

Данные изъяты>. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Сортавальский городской суд Республики Карелия.

Судья Е.В. Ратомская