Дело № 2-324/2025

УИД 16RS0042-03-2022-012913-52

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

20 марта 2025 года г. Набережные Челны РТ

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Гимазетдиновой А.Ф.,

при ведении протокола помощником судьи Семеровой О.А.,

с участием помощника прокурора г. Набережные Челны Республики Татарстан ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчиков ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что ... между ней и ответчиками заключен договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки), согласно пункту 1 которого займодавец передает в собственность заемщикам денежные средства в сумме 2 645 000 рублей под 3% ежемесячно, а заемщики обязуются возвратить займодавцу такую же денежную сумму в срок до ... и оплатить проценты, дата платежа – 27 число каждого месяца. По соглашению сторон вышеуказанная сумма будет уплачена займодавцем путем безналичного перевода в течение 5-ти банковских рабочих дней с момента государственной регистрации ипотеки по реквизитам заемщика ФИО3 Также условиями договора в случае нарушения ответчиками срока оплаты очередного платежа предусмотрена неустойка в размере 1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства заемщиком до даты полного погашения просроченной задолженности включительно.

Истец ФИО6 в исполнение условий договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) перечислила ФИО3 денежные средства.

Ответчиками произведено три текущих платежа по договору по 90 072 рубля 95 копеек каждый, с ... началась просрочка по оплате процентов по договору займа.

Истец просит взыскать с ответчиков солидарно сумму займа 2 598 464 рубля 05 копеек, проценты за пользование суммой займа 5 302 575 рублей 24 копейки, неустойку, размер которой истец снизил до 500 000 рублей; начиная с ... взыскивать с ответчиков солидарно проценты за пользование денежными средствами по договору займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) от ... в размере 3% от суммы займа в месяц, по день полного исполнения обязательств по договору; начиная с даты принятия судом решения взыскивать с ответчиков солидарно пени за нарушение сроков оплаты процентов за пользование суммой займа в размере 1% от суммы займа за каждый календарный день просрочки, до фактического исполнения обязательства; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 51,4 кв. м, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер: ..., определив начальную продажную цену в сумме 5 300 000 рублей, для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО6; а также взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате государственной пошлины в сумме 26 731 рубля.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчиков солидарно сумму займа 2 598 464 рубля 05 копеек, проценты за пользование суммой займа за период с ... по ... в сумме 543 328 рублей 15 копеек, неустойку за период с ... по ... в сумме 500 000 рублей; взыскивать с ответчиков солидарно проценты за пользование денежными средствами в размере, предусмотренном договором, начиная с ... по день полного исполнения обязательств по договору; взыскивать с ответчиков солидарно пени, предусмотренные договором, начиная с даты принятия судом решения и до фактического исполнения обязательства; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 51,4 кв. м, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер: ..., определив начальную продажную цену в сумме 5 300 000 рублей; взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате государственной пошлины.

Заочным решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 05.05.2023 иск ФИО6 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворен. 

Определением суда от 21.02.2024 произведена замена стороны: ФИО6 заменена на ФИО5.

Определением суда от 26.09.2024 заочное решение от 05.05.2023 по иску ФИО6 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество отменено, производство по делу возобновлено.

Истец увеличил исковые требования, просил взыскать с ответчиков солидарно сумму займа 2 645 000 рублей, проценты за пользование суммой займа в сумме 2 385 506 рублей 08 копеек, неустойку в сумме 500 000 рублей; взыскивать с ответчиков солидарно проценты за пользование денежными средствами в размере, предусмотренном договором, начиная с ... по день полного исполнения обязательств по договору; взыскивать с ответчиков солидарно пени, предусмотренные договором, начиная с даты принятия судом решения и до фактического исполнения обязательства; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 51,4 кв.м, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер: ..., определив начальную продажную цену в сумме 5 300 000 рублей; взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате государственной пошлины в сумме 51 105 рублей (л.д. 14-15 т. 2).

В последующем истец уточнил исковые требования, окончательно просил, с учетом заключения судебной оценочной экспертизы и внесенных ответчиками в погашение долга по договору займа денежных средств, взыскать в пользу ФИО5 с ответчиков солидарно сумму займа 2 525 889 рублей 52 копейки, проценты за пользование суммой займа за период с ... по ... в сумме 2 265 912 рублей 63 копейки, неустойку за период с ... по ... в сумме 500 000 рублей; взыскивать с ответчиков солидарно проценты за пользование денежными средствами в размере, предусмотренном договором, начиная с ... по день полного исполнения обязательств по договору; взыскивать с ответчиков солидарно пени, предусмотренные договором, начиная с даты принятия судом решения и до фактического исполнения обязательства; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 51,4 кв.м, расположенную по адресу: ..., кадастровый номер: ..., определив начальную продажную стоимость в размере 80% от суммы, установленной экспертным заключением; взыскать с ответчиков солидарно расходы по оплате государственной пошлины в сумме 51 105 рублей.

Истец в суд не явился, извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя.

Представитель истца ФИО2 в суде уточненные исковые требования поддержал.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебном заседании иск признали в части задолженности по основному долгу, пояснив, что ...

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, МРУ Росфинмониторинга по Приволжскому федеральному округу, Инспекция Федеральной налоговой службы в г. Набережные Челны, ФИО6, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, явку в суд представителей не обеспечили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.

Выслушав представителя истца и ответчиков, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства.

На основании пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

Как указано в пункте 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (пункт 1).

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК РФ).

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1).

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2).

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3).

В силу пункта 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. 

Из материалов дела следует, что ... между ФИО6, с одной стороны, и ФИО3 и ФИО4, с другой стороны, заключен договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки), согласно пункту 1 которого займодавец (ФИО6) передает в собственность заемщикам (ФИО3 и ФИО4) денежные средства в сумме 2 645 000 рублей, а заемщики обязуются возвратить займодавцу такую же денежную сумму в срок до .... По соглашению сторон вышеуказанная сумма будет уплачена займодавцем путем безналичного перевода в течение 5-ти банковских рабочих дней с момента государственной регистрации ипотеки по реквизитам заемщика ФИО3

Заёмные отношения между сторонами подтверждаются договором займа с одновременным залогом недвижимого имущества, что установлено вступившим в законную силу решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 20.10.2022 по гражданскому делу № 2-5023/2022 по иску ...

В исполнение условий указанного договора ФИО6 платежным поручением ... от ... перечислила ФИО3 денежные средства в сумме 400 000 рублей и платежным поручением ... от ... в сумме 2 245 000 рублей.

Пунктом 3 договора определено, что за пользование суммой займа заемщики уплачивают займодавцу 3 % от суммы займа за каждый месяц пользования денежными средствами. Проценты за пользование суммой займа начисляются со дня подписания договора и до дня возврата суммы займа в полном объеме. 

Уплата процентов за пользование суммой займа производится ежемесячно 27 числа каждого месяца срока действия договора. Оплата производится по банковским реквизитам, указанным в пункте 6 договора.

В соответствии с пунктом 9 договора стороны пришли к соглашению, что в случае нарушения ответчиками срока оплаты очередного платежа, займодавец-залогодержатель вправе начислить неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства до даты полного погашения просроченной задолженности включительно. 

Графиком платежей ежемесячный платеж, кроме последнего, установлен в сумме 90 072 рубля 95 копеек.

Исполнение ответчиками обязательств по договору обеспечено ипотекой квартиры, общей площадью 51,4 кв. м, расположенной по адресу: ..., кадастровый номер: ..., принадлежащей ответчикам ФИО7 на праве общей долевой собственности.

... обременение в виде ипотеки указанной квартиры зарегистрировано в пользу ФИО6 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ..., сроком действия с ... по ....

Определением суда от ... произведена замена стороны: ФИО6 заменена на ФИО5.

Согласно выписке из ЕГРН обременение в виде ипотеки зарегистрировано ... в пользу ФИО5 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан ..., сроком действия с ... по ....

Из материалов дела следует, что ответчиками по договору осуществлено три платежа: ... в сумме 90 072 рубля 95 копеек, ... в сумме 90 072 рубля 95 копеек, ... в сумме 90 072 рубля 95 копеек.

Из представленного суду расчета усматривается, что ответчики не соблюдают условия договора о погашении задолженности путем ежемесячного внесения платежей по графику, платежи в счет погашения долга надлежащим образом не производили, допустили образование задолженности, которая состоит из основного долга в сумме 2 525 889 рублей 52 копейки, процентов за пользование суммой займа за период с ... по ... в сумме 2 265 912 рублей 63 копейки, неустойки за период с ... по ... в сумме 24 069 500 рублей, уменьшенной истцом до 500 000 рублей. 

Ответчиками контррасчет не представлен, как не представлено и доказательств полной выплаты долга, наличия платежей, осуществленных ответчиками, и не учтенных истцом при расчете задолженности.

Суд, проверив расчет истца, с учетом условий договора, графика платежей к нему, сведений о внесенных платежах в погашение задолженности по договору займа, приходит к выводу, что задолженность по основному долгу составляет 2 608 772 рубля 88 копеек, по процентам за пользование суммой займа за период с ... по ... в сумме 2 339 368 рублей 02 копейки, неустойки по основному долгу за период с ... по ... в сумме 23 739 833 рублей 20 копеек.

Вместе с тем, в соответствии с положениями части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что уточненные требования ФИО5 о взыскании задолженности по договору займа: основного долга в сумме 2 525 889 рублей 52 копейки, процентов за пользованием суммой займа за период с ... по ... в сумме 2 265 912 рублей 63 копейки, неустойки за период с ... по ... в сумме 24 069 500 рублей, уменьшенной истцом до 500 000 рублей, подлежат удовлетворению.

Оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении, суд не находит, так как размер неустойки, рассчитанной исходя из размера ключевой ставки ЦБ РФ, начисленной на сумму основного долга в 2 525 889 рублей 52 копейки составит 750 077 рублей 46 копеек.

Поскольку пунктом 3 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно, также удовлетворению подлежит требование истца о взыскании процентов до дня фактического исполнения обязательства.

Размер процентов, подлежащих взысканию с ... по ..., день вынесения решения суда, начисленных на сумму основного долга в размере 2 525 889 рублей 52 копейки, составит 365 756 рубля 52 копейки.

Таким образом, всего взысканию по состоянию на ... подлежат проценты за пользование займом в сумме 2 631 669 рублей 15 копеек. Кроме того, проценты за пользование займом подлежат взысканию по день фактического исполнения обязательства.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчиков солидарно пени в размере 1% в день, начисленных на сумму основного долга, предусмотренных договором, начиная с даты принятия судом решения и до фактического исполнения обязательства, подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 50 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании части 5 статьи 54.1 указанного Федерального закона если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Нормами части 2 статьи 54 указанного Федерального закона предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона;

7) меры по обеспечению интересов производителя сельскохозяйственной продукции, использующего заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе условия использования такого земельного участка с учетом сезонности сельскохозяйственного производства и его зависимости от природно-климатических условий, а также возможности получения доходов производителем сельскохозяйственной продукции, использующим такой земельный участок, по окончании соответствующего периода сельскохозяйственных работ.

Согласно пункту 13 договора от ... в обеспечение своевременного исполнения обязательства ФИО8 передали в залог ФИО6 недвижимое имущество - квартиру, общей площадью 51,4 кв.м., расположенную по адресу: ..., кадастровый номер: ...

Согласно пункту 16 договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю суммы займа, процентов за пользование суммой займа, пени, неустойки за нарушение сроков выплаты основного долга или процентов.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что ФИО3 и ФИО4 являются собственниками квартиры по адресу: ..., кадастровый номер: .... Данный объект недвижимости принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Согласно договору, стоимость квартиры определена сторонами в 5 300 000 рублей.

Не согласившись с указанной стоимостью, ответчик ФИО4 ходатайствовала о назначении судебной оценочной экспертизы.

Определением суда от ... назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ...

Согласно заключению судебной экспертизы, стоимость квартиры оценена в 4 773 000 рублей.

Ответчики не согласились с данной стоимостью, в связи с чем для разъяснения экспертного заключения, эксперту были направлены вопросы, сформулированные ответчиками:

Почему были выбраны именно данные объекты для сравнения, а не другие, более похожие на оцениваемую квартиру?

Как корректировалась цена (по площади, местоположению, состоянию квартиры или другим параметрам)?

Использовались ли данные о каких-либо сделках или только объявления о продаже сравниваемых квартир?

Учитывались ли все улучшения и особенности квартиры (ремонт, вид из окна, этаж, инфраструктура, район)?

Как была учтена ликвидность объекта (скорость продажи на рынке, востребованность вторичного жилья)?

Включена ли в расчет стоимости квартиры стоимость отделки, встроенной мебели и других факторов, влияющих на цену?

Использовались ли актуальные данные о динамике цен за январь 2025 года?

Соответствует ли итоговая стоимость квартирам в данном районе?

Если учитывался метод сравнения, то почему не рассматривалась квартира меньшей площади с аналогичной стоимостью, установленной экспертизой (рыночная стоимость 2- комнатной квартиры с площадью 48 кв.м такая же, как и оцениваемая квартира)?

Экспертом направлены ответы на вопросы, согласно которым: 

На страницах ... заключения приведен анализ рынка на дату экспертизы – 20.12.2024 (дата натурного осмотра). Выбор аналогов произведен исходя из состояния оцениваемого объекта и аналогов.

Корректировки применились на торг, наличие мебели, тип санузла, площадь. Описание корректировок, их размер, ссылки на источники приведены на страницах ... заключения. Расчет итоговой стоимости приведен на страницах ... заключения.

При расчете рыночной стоимости квартиры в рамках заключения был применен сравнительный подход. Было проведено исследование рынка - предложения по продаже жилых помещений. Исследование рынка проводилось с использованием средств массовой информации, специализированных сайтов сети Интернет, содержащих информацию агентств недвижимости. Данные о сделках не использовались по причине малодоступности подобной информации (информация о реальных сделках практически не публикуется, базы данных отсутствуют, более того, участники сделок зачастую не заинтересованы в разглашении сумм договоров). В случае использования данных о предложениях обязательно применяется корректировка на торг (стр. ...).

При определении рыночной стоимости объекта рассчитывалась стоимость 1 кв. м общей площади и после поправки, учитывающей возможность торга, выполнялись последующие корректировки. Если сопоставимый объект лучше, чем оцениваемый, то в его цену вносится отрицательная поправка и наоборот. Корректировки применялись на торг, наличие мебели, тип санузла, площадь. Описание корректировок, их размер, ссылки на источники приведены на страницах ... заключения. Расчет итоговой стоимости приведен на страницах ... заключения. И объект экспертизы, и аналоги расположены вблизости друг от друга, корректировка на инфраструктуру и район не применялась.

В рамках заключения не было необходимости учитывать ликвидность объекта, так как рассчитывается рыночная стоимость объекта,

Стоимость отделки учтена только в общем плане как ремонт эконом класса. Подобранные аналоги так же имеют подобный тип отделки.

Наличие встроенной мебели не учитывалось (об этом указано на стр. ... в строке «Наличие мебели»), так как мебель относится к движимому имуществу. Вопрос перед экспертом стоял только в части определения рыночной стоимости квартиры.

Данные о динамике цен за январь не использовались. Дата экспертизы - декабрь 2024 г.

Да, соответствует. Согласно анализу рынка средняя стоимость 1 кв. м до применения корректировок - 95 210 руб./кв. м, минимальная стоимость 87 879 руб./кв. м, максимальная - 104 631 руб./кв. м. Стоимость 1 кв.м, рассчитанная в рамках заключения, - 92 858 руб./кв. м, находится в указанном диапазоне.

Фактически объект экспертизы – трехкомнатная квартира, поэтому аналоги подбирались так же трехкомнатные квартиры. Корректировка на различие в площади объекта экспертизы и аналогов применялась.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в удовлетворении ходатайства ФИО3, ФИО4 в назначении повторной судебной экспертизы отказано, так как оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на вопросы, поставленные перед экспертом, даны мотивированные и исчерпывающие ответы.

С учетом изложенного, требования истца об обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению, поскольку ответчиками допущено значительное нарушение обеспеченного залогом обязательства.

Суд считает возможным определить начальную продажную цену в сумме 3 818 400 рублей (4 773 000 *80%), в соответствии с положениями статьи 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков солидарно подлежат взысканию в порядке возмещения расходов по уплате государственной пошлины 36 487 рублей 79 копеек, рассчитанные пропорционально удовлетворенным требованиям о взыскании долга на общую сумму 5 657 558 рублей 67 копеек и за требование об обращении взыскания на заложенное имущество, в соответствии положениями Налогового кодекса Российской Федерации, действовавшими на дату подачи иска в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковое заявление ФИО5 к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать солидарно со ФИО3 (...), ФИО4 (...) в пользу ФИО5 (...) задолженность по договору займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) от ... по состоянию на ...: сумму займа - 2 525 889 (два миллиона пятьсот двадцать пять тысяч восемьсот восемьдесят девять) рублей 52 копейки, проценты за пользованием суммой займа – 2 631 669 (два миллиона шестьсот тридцать одна тысяча шестьсот шестьдесят девять) рублей 15 копеек, неустойку 500 000 (пятьсот тысяч) рублей; а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 36 487 (тридцать шесть тысяч четыреста восемьдесят семь) рублей 79 копеек.

Взыскивать солидарно со ФИО3 ...), ФИО4 (...) в пользу ФИО5 (...) проценты по договору займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) от ..., начисленные на сумму основного долга, исходя из расчета 3% в месяц, начиная с ... по день полного исполнения обязательств по договору.

Взыскивать солидарно со ФИО3 (...), ФИО4 (...) в пользу ФИО5 (...) неустойку по договору займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) от ..., начисленную на сумму основного долга, исходя из расчета 1% за каждый календарный день просрочки, начиная с ... по день полного исполнения обязательств по договору.

Обратить взыскание на принадлежащее ФИО3 ...), ФИО4 (...) в пользу ФИО5 (...) заложенное имущество – квартиру, общей площадью 51,4 кв.м., расположенную по адресу: ..., кадастровый номер: ..., путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную цену в сумме 3 818 400 (три миллиона восемьсот восемнадцать тысяч четыреста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись А.Ф. Гимазетдинова

Решение не вступило в законную силу