УИД 16RS0049-01-2024-005969-81

2.120 

Дело №2- 3386/2024

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И 

30 мая 2024 года город Казань 

Ново - Савиновский районный суд г. Казани РТ в составе:

председательствующего судьи Ягудиной Р.Р.,

при секретаре судебного заседания Шарафутдиновой Г.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Садовое Кольцо Казань» о взыскании денежных средств в счет разницы в метраже между проектной и фактической площадью, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Садовое Кольцо Казань» о взыскании денежных средств в счет разницы в метраже между проектной и фактической площадью, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа.

В обоснование своего иска истец указал, что --.--.---- г. между ООО Специализированный застройщик «Садовое кольцо Казань» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве №С№--, в соответствии с которым Застройщик обязался построить 1-ый этап многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и паркингом, расположенного по адресу: ... ... на земельном участке, указанном в п. 1.3.2. настоящего Договора и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го этапа многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го этапа многоквартирного дома.

--.--.---- г. между сторонами был подписан передаточный акт №--, в соответствии с которым, стороны на основании договора №С-2.2-688 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от --.--.---- г. завершили строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и паркингом, по адресу: ... ....

Застройщик на основании Федерального закона от --.--.---- г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и договора передал, а участник долевого строительства осмотрел и принял объект долевого строительства в техническом состоянии, соответствующем проектной документации и условиям договора, в виде жилого помещения (квартира) №--, на 3 этаже в 2.2 секции объекта недвижимости, общей площадью 68,76 кв.м, согласно договору, согласно уточненным данным обмеров БТИ: ... ..., общей площадью с учетом лоджий и балконов 67,10 кв.м, без учета площади лоджий и балконов 65,90 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора общая площадь квартиры составляет 68,76 кв.м, однако по результатам технической инвентаризации площадь квартиры составила 65,90 кв.м., что соответствует уменьшению площади помещения на 4,16%.

В соответствии с пунктом 5.1 договора цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства до проведения его обмеров органами БТИ и составляет 6 977 349 рубля 00 копеек, НДС не облагается, из расчета 101 473 рубля 95 копеек за один квадратный метр.

Договорные обязательства истцом по оплате договора были исполнены в полном объеме в установленный срок.

Согласно п.5.6. договора, в случае, если площадь построенного объекта долевого строительства, согласно обмерам БТИ, окажется меньше площади, установленной настоящим договором, более чем на 3% (три процента), застройщик производит возврат денежных средств участнику долевого строительства, в размере, равном произведению стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства, установленного в п.5.1, настоящего договора, и разницы между площадью объекта долевого строительства, предусмотренной настоящим договором, и площадью построенного объекта долевого строительства (согласно обмерам БТИ), в порядке и в сроки, установленные дополнительным соглашением об уточнении цены договора, заключенным сторонами.

В силу п.--.--.---- г.. договора, застройщик обязуется в случае уменьшения по результатам проведения обмеров соответствующего этапа многоквартирного дома органами БТИ размера общей площади объекта долевого строительства более, чем на 3%, определенной в п.2.1, настоящего договора, возвратить участнику долевого строительства излишне уплаченные им денежные средства в порядке и в сроки, предусмотренные п.5.6. настоящего договора.

... ... объекта долевого строительства уменьшилась на 2,86 кв.м, что составляет 4,16%.

Таким образом, размер излишне уплаченных денежных средств составляет 290215,49 рублей (101473,95x2,86 = 290215,49)."

В адрес ответчика была направлена досудебная претензия о возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 290215,49 рублей.

Однако претензия оставлена ответчиком без рассмотрения.

Досудебная претензия была получена ответчиком --.--.---- г., которая в 10-дневный срок не была удовлетворена.

Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами необходимо производить в период с --.--.---- г. по --.--.---- г..

Таким образом, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 2410,53 рублей.

На основании изложенного, истец просила взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 290215,49 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2410,53 рублей; компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей; расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 рублей; штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить иск.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, предоставив письменные возражения на иск, указав, что разница в площадях до 3% не влечет изменение условия о стоимости объекта. Площадь объекта долевого строительства уменьшилась на 2,41%. Стороны договора предусмотрели, что отклонение от общей площади помещений до 3% не влечет изменения условия о стоимости объекта, просил в иске отказать. 

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, приходит к следующему. 

Пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от --.--.---- г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. 

С учетом положений статьи 39 Закона о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие главы III Закона, должны применяться общие положения Закона о защите прав потребителей, в частности о праве граждан на предоставление информации (статьи 8 - 12), об ответственности за нарушение прав потребителей (статья 13), о возмещении вреда (статья 14), о компенсации морального вреда (статья 15), об альтернативной подсудности (пункт 2 статьи 17), а также об освобождении от уплаты государственной пошлины (пункт 3 статьи 17) в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства урегулированы Федеральным законом от --.--.---- г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (часть 1 статьи 1 закона). 

Частью 2 названной статьи закона установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. 

Согласно части 1 статьи 4 Федеральным законом от --.--.---- г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 закона). 

Наряду с иными обязательными условиями, указанными в части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать основные характеристики жилого помещения (в том числе, его общую площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас), а также цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункты 1, 3). 

Таким образом, конкретная площадь приобретаемого помещения, применение понижающего коэффициента при ее подсчете, а также цена договора и ее изменение являются существенными условиями договора и определяются соглашением сторон. 

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона N 214-ФЗ закреплена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. 

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании. 

Согласно ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения договора не допускается. 

Судом установлено, что между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Садовое кольцо Казань» (ныне общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Садовое Кольцо Казань») --.--.---- г. заключен договор № №-- участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство построить 1-ый этап многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и паркингом, расположенного по адресу: ... ..., и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го этапа многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а именно: квартиру, строительный №--, общей приведенной площадью 68,76 кв.м, расположенную в секции 2.2 на 3 этаже многоквартирного дома, а участник долевого строительства - принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с п. 5.1 договора цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства до проведения его обмеров органами БТИ и составляет 6 977 349 рублей 00 копеек, НДС не облагается, из расчета 101 473 рубля 95 копеек за один квадратный метр.

Договорные обязательства истцом по оплате договора были исполнены в полном объеме в установленный срок, что в ходе судебного разбирательства не оспорено и не опровергнуто.

Согласно п. 5.7 договора в случае, если площадь построенного объекта долевого строительства, согласно обмерам БТИ, увеличится или уменьшится по сравнению с площадью объекта долевого строительства, установленной настоящим договором, менее, чем на 3%, перерасчет цены договора (доплата/возврат денежных средств) не производятся.

Многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения и паркингом, расположенный по адресу: ... ..., введён в эксплуатацию --.--.---- г. в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, выданным Исполнительным комитетом муниципального образования ... ... за№---RU№--.

Объект долевого строительства передан истцу --.--.---- г..

Согласно передаточному акту №-- от --.--.---- г., а также техническому паспорту на здание, общая площадь спорной квартиры с учетом лоджий и балконов составила 67,10 кв.м., без учета площади лоджий и балконов 65,90 кв.м.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. 

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. 

Письмом Минэкономразвития России от --.--.---- г. N ОГ-... ... разъяснено, что для целей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в силу ч. 13 ст. 24 Федерального закона от --.--.---- г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" площадь здания, помещения определяется в соответствии с Требованиями к определению площади здания, сооружения и помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от --.--.---- г. N 90 (далее - Требования N 90). 

В соответствии с п. 12 Требований N 90 площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли. 

В этой связи при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются. 

Приказ Минстроя России от --.--.---- г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" принят в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от --.--.---- г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. 

При этом, Федеральным законом от --.--.---- г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрено внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" жилого помещения. 

Дополнительная информация об общей площади объекта долевого строительства с учетом понижающего коэффициента для лоджии не создает условий для ущемления прав, либо введения дольщиков в заблуждение относительно площади квартиры без учета лоджии, не лишает возможности использовать квартиру по назначению и не умаляет эту возможность иным образом, а также не лишает возможности потребителей - дольщиков возможности как проживать в квартире, так и реализовывать иные свои права по владению, пользованию и распоряжению, приобретаемым помещением. 

В условиях вышеназванного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от --.--.---- г. обозначено, что общая приведенная площадь ... ...,76 кв.м., площадь вспомогательного использования -27,14, в том числе лоджия «1,28» с учетом коэффициента. Стоимость квартиры определена из общей приведенной площади, куда вошла и лоджия.

Следовательно, общая площадь объекта долевого строительства уменьшилась на 1,66 кв.м. (68,76-67,10), что составляет 2,41%.

Таким образом, переданное истцу помещение, менее проектной площади в пределах установленной условиями договора погрешности до 3%.

При этом суд учитывает, что на момент заключения договора истец обладал полной информацией о предмете договора, что подтверждается его подписью, добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением, принял на себя обязанности по договору. 

Исходя из положений статей 421, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 7 Федерального закона от --.--.---- г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", заключая договор участия в долевом строительстве, стороны условились о том, что общая площадь объекта долевого строительства определяется согласно проекту, фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства, а цена договора является фиксированной. Все существенные условия договора сторонами согласованы, предмет договора, а также воля сторон четко выражены. Текст договора стороны подписали добровольно, с содержанием и правовыми последствиями данной сделки они ознакомлены. 

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В соответствии с частью 2 статьи 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию. 

Возможность передачи застройщиком квартиры меньшей площади (в согласованных сторонами пределах отступления объемов площади) предусмотрена условиями договора и не является недостатком объекта, в силу которого истец вправе требовать возврата уплаченных денежных средств. 

Расхождение в общей приведенной площади объекта является допустимой погрешностью, предусмотренной сторонами при заключении договора. 

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированый застройщик «Садовое Кольцо Казань» о взыскании денежных средств в счет разницы в метраже между проектной и фактической площадью, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. 

Поскольку в удовлетворении основных исковых требованиях отказано, производные от основных требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании компенсации морального вреда, расходов на представителя и штрафа, также подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт серия №-- №--) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Садовое Кольцо Казань» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании денежных средств в счет разницы в метраже между проектной и фактической площадью, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда и штрафа, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд ... ... в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья (подпись) Ягудина Р.Р.